房地产开发费用

1、精品文档房地产开发商的开发成本（一）、土地获得价款：为取得土地开发使用权而发生的各项费用。1、土地出让金：向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超 面积补交的地价。2、土地征用及拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁 补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等。A 、土地征用费B、耕地占用费C、安置养老费D 、拆迁补偿费C、土地补偿费D 、其他3、合作补偿款：补偿合作方地价， 合作建房分配的房屋成本和税金。4、中介费5、预提6、其他：含契税、初始登记费等。（二）、前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文 地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、 “三通一平 ”等前

2、 期费用。1、勘察设计费A 、勘察及丈量费B、规划设计费：含景观设计C、竞标设计补偿费2、三通一平费A 、临时道路B、临时用电C、临时用水D 、场地平整E、临时设施费3、可行性研究费A 、可行性研究编制费B、市场调查费C、项目建设咨询费D 、其他4、人防费5、大市政配套费6、预提7、其他A 、招标代理及管理费B、配套方案征询费C、测绘费D 、工程保险费E、环境评估费F、竣工档案编制费G、日照分析H、审图费I、晒图费J、其他（三）、基础设施费：建筑物外红线内。1、室外给排水系统A 、上水配套费B、雨污水C、直饮水D 、热水E、其他2、室外电气系统A 、供电配套工程费B、其他3、室外燃气系统A 、

3、燃气配套费B、其他4、通讯系统：电话、宽带、有线电视等。5、环卫设施6、采暖系统7、预提8、其他（四）、建筑安装工程费：项目开发过程中发生的主体内列入预算的 各项费用。1、建筑结构工程A 、基础工程B、主体结构工程C、门窗工程D、公共部位精装修E、室内精装修F、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。2、设备及设备安装工程A、室内水暖气电管线设备B、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等。C、消防系统D、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。3、室外总体工程A、道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等。B、园林环境工程 绿化建设、建筑小品等。C、其他4、工程管理费A、工程监理费B、咨询

4、费C、施工合同外奖金D、质监费、验收费5、预提6、其他（五）、公建配套设施费：开发过程中，根据有关法规，产权及其收 益权不属于开发商， 开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的 公共配套设施支出。1、会所、物管楼2、儿童乐园3、学校、幼儿园4、游泳池5、网球场6、预提7、其他（六）、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇 兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。1、利息支出2、利息收入3、汇兑损益4、金融机构手续费（七）、开发间接费：与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开 发环节的成本费用性支出； 以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开 盘前的费用支出。1、工程管理费A、行政管理

5、费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考管理费用”明细科目B、在建工程抵押费：评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费C、其他2、营销费用：项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用。A、媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告。B、样板间：临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用。C、其他3、预提4、其他5、 结转：项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本 一）开 发成本费用下列项目可列入住宅开发成本费用：1 土地使用权取得费土地使用权取得费

6、，为开发经营者依法获得土地使用权时， 所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费， 地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超 转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费， 防洪工程建设维护管理费，场地清理费。2 前期工程费前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、 路、场地平整费等支出。可列入前期工程费的项目有：建设项目前

7、期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费， 环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。3 建筑、安装工程费建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节 能与发展新型墙体材料专项基金， 工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工 噪声扰民费。建设、安装工程费按照国家及北京市有关建设工程造价管理规定计算。4.基础设施建设费基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供

8、气、通讯、照明、园林、 绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。此项费用按照市政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性 面积所占比例分摊计入。住宅小区红线以外专门为本住宅小区建设的基础设施，其建设费用，在国家和本市没有出台新规定之前，可暂按上款规定计 入。可列入基础设施建设费的项目有： 基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴 费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。5.公共配套设施建设费公共配套设施建设费，为根据北京市人民政府关于本市新建改建居住区公共服务设施配套建设实行指标管理的通

9、知（京政发199472号）规定配 置，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。凡 是进行商业性经营的，要按有偿使用的原则执行，不能计入居住小区公共配套设 施建设费用。可以计入公共配套设施建设费的项目， 应依据详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。6.开发间接费 开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用， 包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转 房摊销等项支出。开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算， 并据实

10、 列入开发成本。（二）期间费用商品住宅开发期间费用，为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用按照房地产开发企 业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。财务费用，为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、 调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。 贷款利 息与开发经营者预收购房款发生的存款利息相抵，两者的净值进入商品住宅成 本。发生的其它财务费用据实列入。销售费用，为开发企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的

11、各项费用。销售费用据 实列支。（三）税金税金为依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按照国家规定的税目和税率执行。 企业收到减免税退回的税金，作为减少销售税金处理。（四）商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费本市涉及商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政事业性收费，按照国家及市政府有关部门规定的收费标准 执行。执收部门在收费时，必须持有物价部门颁发的收费 许可证，使用财政部门 统一印制或者监制的行政事业性收费票据，并且准确填写北京市收费监督卡 后，方可收费。可列入商品住宅开发期间依法应当缴纳的其他行政性事业性收费的项目有：城市基础设施建设费。

12、（五）利润销售利润以（一）、（二）项之和为基数计取。实行市场调节价的商品住宅，其利润率，由开发经营者自主确定。五、本构成没有列入的建设项目收费， 原则上不得计入商品住宅价格构成。但在商品住宅建设开发过程中实际发生的且未列入的建设项 目收费，需经政府价格主管部门核定后方可计入商品住宅销售价格构成。房地产开发费用（前期费用）明细征地、拆迁阶段：地形勘测费征用土地补偿费附着物补偿费（拆迁补偿费） 林地补偿费森林植被恢复费林地同意使用砍伐费使用林地评估费耕地占用税耕地开垦费新菜地、鱼塘开发建设基金村民社保基金征地管理费征地查勘测量费拆迁管理费临迁补助费城市增容费房地产开发阶段：土地手续阶段用地预审附图

13、费土地勘测费摘牌交易服务费土地使用权出让金（地价）土地使用权出让合同契税土地闲置费地质灾害评估费购买地形图费套图费用总规阶段：交通评估费调规可行性研究费公示公证费公示牌制作费专业报建环境评价咨询费人防易地建设费规划报建放线测量费公示费（含公证费、公示牌制作费）市政设施配套费设计、施工、监理招投标招投标评标费场地使用费交易服务费初步设计审查审查费用专家费会议费施工许可证施工图审查费工程定额编制费质监费安监费劳保金散装水泥基金印花税新型墙体材料基金农民工社会工商保险预售证门牌号码制作费邮箱制作费楼盘名、路名登报费制作路牌费面积测绘费规划验收阶段验线费公示费（含公证费、公示牌制作费） 公示费（含公证

14、费、公示牌制作费） 违章处罚 大确权 房屋测绘费 确权查册费 补交出让金 房地产销售交易阶段 印花税缴交税费 房地产交易手续费 其他费用 工商注册费 工商年检费补充： 房地产开发项目成本费用组成对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。（一）开发成本 共有八项：1. 土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份， 将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。 土地使用者支 付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、 地段、用途、 临街状况、 建筑容积率、 土地出让年限、 周围环境状况及土地现状等因素的修正得到； 也可 依据所在城市人民

15、政府颁布的城市基准地价或平均标定地价， 根据项目所在地段等级、 用途、 容积率、使用年限等因素修正得到。2. 土地征用及拆迁安置补偿费。（1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助 费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土 地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。（2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地 或已由企、 事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。 因出让 土地使原用地单位或个人造成经济损失， 新用地单位应按规定给以补偿。 它实际上包括两部 分

16、费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。3. 前期工程费。 前期工程费主要包括：（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估 算。通常规划及设计费为建安工程费的 3 左右， 水文地质勘探费可根据所需工作量结合有 关收费标准估算。（ 2） “三通一平 ”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整 费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4. 建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。 主要包括建筑工程费 （建筑、特殊装修工程费） 、 设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、

17、防雷、弱电等设备 及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、 单位 指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。5. 基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工 程费用，通常采用单位指标估算法来计算。6. 公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照 “建安工程 费”的估算方法。7. 不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。 依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度， 以 上述16项之和为基数，按 3% 5%计算。8. 开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收 的费用。 在一些大中城市， 这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。 应根据当地 有关法规标准估算。（二）开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。1. 管理费用。可按项目开发成本构成中前 1 6 项之和为基数，按 3%左右计