居住区规模的划分理论依据

1、在人类的衣、食、住、行的基本活动中，“住”居于重要的地位。“住”以住宅的形式 满足家庭成员的共同生活、生理卫生、交往、休闲娱乐等的生活需要。住宅在人类历史上，随着社会的进步与生活水平的不断提高，人们的居住条件和住宅水平的需求也不断的提高。近年来，我市建成5万平方米以上的居住小区(又称住宅小区)200多个，促进了我市城市建设，提高了我市的人民生活水平。今后十年，随着我国城市化进程的不断发展，住宅建设不仅是城市化进程的基本保障，更是推动剂。为了使居住空间的组织结构更能体现人的主体性，使之成为人的生活的物化反映，依照社区理论将居住空间组织形式向邻里模式回归，依据人的尺度而不是汽车交通的需求、依据人控

2、制环境的范围和认知能力作为限定居住空间规模的依据是必要的。这一方面是城市人性化发展和创建和谐社会的重要体现。一、居住小区居住小区，是当前我市在旧城改造和新区建设过程中，由一幢幢楼群组成的新的住宅区 。1994年建设部令第33号城市新建住宅小区管理办法中，把住宅小区以概念的形式作出如下规定：“新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区( 含住宅小区、住宅组团，以下简称住宅小区)。在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级。1.居住区居住区是指城市主要道路所包围的独立生活居住地段。在居住区内设有比较完整的日常性和经常性的生活服务设施，这些

3、设施能满足居民的基本物质和文化生活要求。因此它的规模一般为1万至1.5万户，35万人，相当于一个城市街道办事处管辖的范围。居住区下可划分若干小区，也可不划分小区，而由若干住宅组团组成。2.居住小区简称小区，有别于工业或其他小区。小区应是居住区道路（也可是城市一般道路）所包围的日常性生活居住单位。小区内设有日常性的生活服务设施，以满足日常生活必须；但经常性的设施，如规模较大的邮局，购物超市、医院等还得去小区外解决。它的规模约23千户，1万人左右。小区下可划分若干住宅组团，或视具体情况不分组团。3.住宅组团是居住区的基本居住单位，由若干栋住宅组成。其规模相当于一个居民委员会（或里弄委员会），300

4、700户，1000至2500人。住宅组团内可设一些直接与居民日常生活有关的，如小百货、烟杂店、卫生站和自行车存放处等微型服务设施。一般不设幼儿园、百货商店等公共设施，以免把嘈杂的人流、车流和噪音带进来而影响居住环境。所以称之为住宅组团，以表示它的单纯居住性质。二、居住小区的功能建设部城市新建住宅小区管理办法对新建住宅建设提出以下要求：“为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境”。这就是说，对新建居民小区提出必须具有各种功能的要求，这些功能主要表现在如下两个方面。1.居住功能。这是住宅小区最基本的功能。根据居民的不同需要，提供各种类型的住宅，如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居

5、住功能中，最重要的是它能够提供人们休息的场所和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。2.服务功能。住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目多层次的服务。包括：教卫 系统，如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等；商业餐饮业系统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等；文化、体育、娱乐服务系统，如图书馆 、游泳池、健身房、电影院、录像室等；其他服务系统，如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。三、居住小区规模中国城市住宅区的用地规模通常是根据城市规划中的城市路网结构

6、划定的，城市路网的间距限定了住宅区的用地边界。现代城市路网间距一般为400m左右，由此形成城市住宅区用地单元规模一般为十几公顷。我市情况亦是如此。但从小区管理、公共服务设施配套、小区开发、居民认知、社区建设、社会整合、城市建设等七个层面分析，得出居住小区合适规模为：用地规模宜在2.5-15hm2之间,最佳用地规模为5-10 hm2;小区人口规模宜在2000-12000人之间,最佳人口规模为4000-8000人.下面，我从上述七个层面进行分析：1、管理层面从管理层面来说，小区规模过大，户数太多会给保安的管理带来很多困难，如保安巡逻时间长、进出小区的人流、车流量大等。相对而言，小规模的小区更有利于

7、管理。但从管理效益上来说，小区规模不宜太小，如果小区规模过小，物业管理中人、财、物的运作难以达到经济与合理的水平，同时过小规模的开发也会给基层社区管理带来困难，对社区建设的开展造成一定的障碍。如配套设施的短缺制约社区组织管理工作的开展，规模大小不一的住宅组群影响社区管理权利的划定等。物业管理法规中规定，对于建筑面积小于4万的居住小区（约400-600户）不宜实行物业管理，因为规模太小，得不到经济效益。从这个角度来讲，小区用地规模不宜小于2.5h（容积率以1.9计）。2、公共服务设施配套层面从公共服务设施配套层面来说，小区规模对小区公共服务设施的配建起着重要的作用。十几公顷以上的小区往往要求具备

8、比较齐全的服务设施，而随着社会经济的发展，小区内部的配套服务设施因服务规模的限制，无论就服务水平或提供的设施项目都无法满足居民生活的需要，因而也难以维持日常的经营，造成了小区内部各种设施的低效能运转。另一方面，小规模小区有利于解决小区停车问题。缩小小区规模无疑会减少小区内的车辆数。著名城市规划师陈坚在研究了小康住宅示范小区的停车指示和合理规模后提出解决小区内停车问题的最好方法是缩小规模。3、小区开展层面从小区开展层面来说，小规模小区有利于小区的开发运作。一个规模在10h左右的小区，在2-3年内就可建成使用。小区规模小些，有利于很快形成良好的居住环境，有利于市场运营和居民生活，同时也可避免住宅大

9、规模开发中投入过大而产生的压力，以及因对市场判定不准而导致大量房屋空置的风险。因此，减小单元开发规模，紧跟市场需要，不断调整开发目标，是政府和绝大多数房地产开发者的选择。4、 居民认识层面从居民认识层面来说，规模过大的小区容易造成互助型邻里关系的淡化以及相识型和认同型邻里关系的不明确。居民间从认识，相知到建立交往圈，并重组社会邻里结构和社会关系网络的可能性随着异质性人群的增加而较少，相反，小规模小区则有利于建立较为密切的邻里关系，而邻里关系和睦与否是决定小区环境品质高低的重要因素。另外，以人的尺度限定住宅区规模就必须了解人的认知能力。根据生理学家的研究，人的视力能力在超过130m140m就无法

10、分辨其他人的轮廓、衣服、年龄、性别等，因此在传统街区中通常将130m140m作为街与街之间的距离；F.吉伯德指出文雅的城市空间范围不应大于137m，亚历山大也指出人的认知邻里范围直径不超过274m（即面积在50h平方米左右）。因此可以判定以人的尺度确立的理想的居住小区规模是应该小于5h的。同济大学周俭等学者通过对居住空间的研究提出我市居住小区规模应该是不超过150m的空间范围或4h平方米的用地规模，其结论与国外学者的研究成果相近。因此从居住者对所居住环境的控制能力和认知能力看，我市近几年建设的居住小区规模是明显偏大的。5、 社区建设层面从社区建设层面来说，小规模的小区会增加业主参与的可能性。克

11、里斯托弗.亚历山大研究认为“在任何一个10000人的社区里，个人的呼声不会有任何效果的。”他还认为7000人的社区是比较理想的。按此规定，居住户数应该是2200户左右（按户均3.2人计），这样，经济适用房小区（户均建筑面积按75计），康居型小区（户均建筑面积按85计）的用地规划分别是9h和10h（按容积率1.9计）。按小区人口为10000人计，小区用地规模则分别是12 h和14 h；若以小区人口规模5000人计，则小区用地规模则分别是6 h和7 h.因此，小区的最佳规模是5-10 h，最大不宜超过15 h.6、 社会整合层面从社会整合层面来说，小规模小区的开发建设有利于城市居住空间分化情况下的

12、社区整合。较小的同质规模依然能保持较大范围的城市地域的异质化，从而有利于避免城市社会问题产生的可能性。具体方式是将部分配套服务设施从小区中分离出来，置于几个不同类型小区间的交界线形成的道路上，将这种道路建设成步行街或有着良好尺度的人车混行的小路，改变其单纯的交通功能，以此改善居住空间的生活气息。7、城市建设层面从城市建设层面来说，城市土地的扩展不是无限的，土地资源的不可再生性要求小区的开发建设必须谨慎。从城市的整体可持续发展来看，较小规模的开展既便于调整也更具有适应性。综上所述，小区的用地规模宜在2.5-15hm2之间，最佳用地规模为5-10hm2；小区人口规模宜在2000-12000人之间，

13、最佳人口规模为4000-8000人。四、 居住小区的组织结构设想目前我市的居住小区规划强调各项设施的功能划分，在布局上各成体系，很难做到功能的复合交叉。通常公共活动设施在小区内居中布局，小区道路单纯担负小区的交通功能，商业设施设置于小区的入口以及小区外围沿街的裙房。居住小区机械的组织结构所造成的各种功能彼此的不交叉，与传统街区同一空间中多种功能并置所形成的浓郁的生活气氛相比差别是明显的。然而在缩小居住小区的规模后，在同一个城市干道划分出的地块中，可能包容几个小规模居住小区，并可能在地块中插入其他职能空间，有可能就此改善居住空间的组织结构。具体方式是将居住小区的各项配套服务设施从居住小区中分离抽

14、取出来，置于几个小规模居住小区间的交界线形成的道路上，将这种道路建设成步行街或符合人的尺度的人车混流的小路，改变其单纯的交通功能，使复合交通、生产设施、商业设施等多重功能，在道路上形成交往、购物、休息、饮食、观赏、儿童游戏等活动，并有可能形成密集人流的聚集，并以此改善居住空间的生活气氛。同时利用各小区间规划中预留的弹性空间，允许某些功能以及功能所需空间的自发形成或调整，以引发规划无从设计的空间细节和自发形成的城市肌理，从而在改善住宅组织结构、重组各功能设施之间的关系的同时，逐步恢复传统街区的多元化和多层次，在这些小街中为社会各阶层提供需要的各种类型生活空间。住宅商品化过程中，不同收入阶层的家庭

15、通过“房价”的过滤作用在居住模式和居住区位上形成了明显的分化。由于不同阶层的居住分异，不同社会阶层居住空间彼此隔离，在激化社会阶层的对立、引起社会矛盾以及对儿童成长等方面所产生的社会后果也令人担心。在减小居住小区规模后，通过在同一地块内并置不同社会阶层的居住小区，有可能通过规划模式的变化为改善居住分异所造成的社会隔离作出尝试。同时由于服务设施都布置在各居住小区间的道路上，公共服务设施将从目前小区模式中对外封闭的内向型转变为对外包容的外向型，因而有可能通过多个社会阶层共用某些服务设施，如小学、商店、餐饮、绿地等等，提供这样一个人们共处的环境，促使各社会阶层建立交往的机会，降低居住分异所造成的社会影响。五、多种规划模式的引入在住宅商品化、土地有偿使用政策逐步实施并日益完善后，由于地价的作用以及居住空间区位的差别，居住空间的建设模式已经呈现出多元化的趋势，比如在城市中心为平衡高地价形成的高层高密度模式，以及不同社会阶层的居住者对居住空间组织结构以及功能设施的不同要求而形成的多样的规划模式等。因此应该认识到小区模式不可能是包治百病的良方，因地制宜（根据城市区位、环境条件和地价因素等）、因人制宜（根据不同的居住者）作出不同的规划，形成多样的组织结构是必要的。在住宅商品化实施以后，出现同一社会阶层在相同空间聚居，不同阶层居住空间上分异的现象也是不争的事