2021年房屋征收评估技术细则

1、*欧阳光明*创编2021.03.07附件1:欧阳光明（2021.03.07）被征收房屋分类及其说明一住宅房屋分类住宅 房屋成套住宅指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功 能布局明确，有独立的厨卫设施等。独门院落指办理合法手续后建造的独门独院二层（及二层以上）住宅房屋，院落 为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确,有独立的厨卫设施 等。非成套住宅以上两类房屋以外的房屋。二、非住宅营业用房分类业 性 用 房商场类建筑以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高， 有大跨度的厅堂作为营业场所,般都配有附房作为仓库、办公和相关 业务之用。商铺类建筑以门面房

2、、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋,多数为 砖混、砖木结构，有的为连家店,多数为单开间。商勢类建筑以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为 临街钢混结构的多层、小咼层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分 为大厅形式的交易或经营场所,具余多为写字间或客房形式。通常内外 装修的等级较高。娱乐类建筑各类歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢 混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设 施较复杂。旅馆类建筑分为普通旅馆、招待所和准星级、二星级、四星级、五星级宾馆两类典 型建筑。刖一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值

3、班 室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间, 般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高 层或高层建筑，依等级、规模、功能数呈及综合程度，通常设大厅总服 务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间， 包括单间、标准间、商勢和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档, 配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。餐饮类建筑各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框 架、混合、砖木和简易结构,相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服勢窗。一般设 有公共卫生间。其他类建筑上述类型之外的其

4、他营业性质用房。三. 非住宅非营业用房分类非营业性用房工业购筑以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构， 角钢屋架,石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱,砖墙或装配 式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。办公幅筑以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶,有 走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁,现浇或预制楼地面板。设公共卫生 间。室内普通装修。公共以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为独特的建 筑造型，一般为钢;昆或砖混房屋。附件2：可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修 正方式、收益法应用等市场评估

5、情形。、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。二、可比实例应与佶价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比 实例必须用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评 估对象的类别相同。三、可比实例应与佶价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指 大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：（1）钢结构，（2）钢筋混凝 土结构，（3）砖混结构，砖木结构，（5）简易结构。四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例， 其交易价格应是正常市场交易价格。五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二 个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可

6、比实例 的数量应为3个及以上数量。七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标 准价格，标准价格为可比实例所处单元各楼层房屋的平均价格。八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过 20%,综合系数调整不得超过30%。九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应 超过20%,在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过 30%o附件3：标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求一住宅标准样本房屋设定要求采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评佶时，首先应在征收 项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅” 的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度

7、考虑，综 合被征收房屋的典型特征，设定“标准样本住宅”。设定的“标准 样本住宅”必须符合下述条件：1 为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全 并具备使用条件。2般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成 套房屋。3. 般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成 新。4.成套住宅标准样本房屋设定说明表是否成套套型结构所在层次已使用年限朝向成套室半一厅；昆合5层1-510年左右一室朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件征收范围相对中央位置同征收范围内的配套情况普通室内装修，BiS卫设施釆光、通风、日 陨、休息等条件中 等*欧阳光明*创编2021.03.07*欧阳光明

8、*创编2021.03.07建筑面积70 - 100m2分摊占地权属及证照情况产权，证照齐全5.独门院落住宅标准样本房屋设定说明表是否独门院落套型结构已使用年限朝向独门院落层间混合一等或一等10年左右一间朝南坐落位置小区配套室内水电及装1彥其他条件征收范围相对中央位置同征收范围内的配套情况普通室内装修，厨卫设施釆光、通风、日隕、休息等条件中等建筑面积140-220 nr彷摊占地权属及证照情况产权,证照齐全6.非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.8m-3.0m,等或二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。二.住宅房屋评估中可比实例选择要求1 可比实例应是与估价对象处于相同地段或邻近地段的住

9、宅房 屋。2可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅房屋。3. 可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近。4. 可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用 权价格类型。5. 可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的 成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。6. 可比实例的成交日期应与佶价时点接近，一般不超过十二个 月，近期六个月内成交的类似房地产交易案例应优先选用。7. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的 数量应为3个及以上数量。&每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20%,综 合系数调整不得超过30%。9选择的可比实例的成交单价相互

10、间的价格差异一般不应超过*欧阳光明*创编2021.03.07*欧阳光明*创编2021.03.0720%,在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过30%。 三.独门院落调整系数合法院落面积s ( m2)S1010S2020S30调整系数a106108110112合法院落庖积二合法建设用地面积-建筑占地廂积附件4：住宅房屋实体因素(hi. K3ii)修正说明表一、成套住宅房屋实体因素修正系数表1住宅房屋结构因素修正系数Pi表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构等二等等二等三等等二等三等等等系数取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-

11、9179-8574-792住宅房屋成新因素修正系数P2表房屋成新H以下四成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083住宅房屋朝向因素修正系数P3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数979899100101102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作0.5的浮动。4住宅房屋层次因素修正系数小表楼层数所在楼层融二融四层楼六融七层楼100100100100100100100二100110105105105105三90110110115115四85105110115五80100105六7095七65说明：a.

12、底层为车库的，底层系数增加0.5 ,顶层系数减少0.5。b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2-5 ,具体取值根据阁楼局度及可利用状况确定。但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系数，房屋（含阁楼）的综合价格由评估机构评估确定。c.如果是商住楼,住宅房的楼层系数相应减少0.5。上表数字可以根据实际情况在分值上作0.5的浮动。二. 独门院落住宅实体因素修正系数表1住宅房屋结构因素修正系数Pi表结构类型钢混结构砖混结构砖木鏗简易结构等二等等二等三等等二等三等等等系数取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792住宅房屋成新因素

13、修正系数P2表房屋成新M以下四成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083住宅房屋朝向因素修正系数P3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数969899100101102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作0.5的浮动。4住宅房屋套型及平面布置因素修正系数P4表套型等级二等P四等五等系数取值100- 11096 - 10094-9692 - 9490-92住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下:等级等二等孕 寸四等五等说明设计合理，内部功 能布局得当，独立 厨卫设施，明厨明 卫，大卧明厅，露 天院落

14、整洁。设计较为合 理，内部功能 布局明确，有 独立的厨卫设 施,露天院落 较为整洁。内部功能布局 较为凌乱，设 施不全,搭建 厨卫，院落凌 乱。内部功能布 局凌乱，房 间比较分 散。不满足上 述要求的 独门院 落。三. 非成套住宅房屋实体因素修正系数1住宅房屋结构因素修正系数Pi表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构等二等等二等三等等二等三等等等系数取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792住宅房屋成新因素修正系数P2表房屋成新H以下四成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390

15、-9795-103100-1083住宅房屋檐高因素修正系数P3表檐咼4.09497100102104106108110113-1154 住宅房屋功能因素修正系数皿表住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。功能等级二等P四等五等系数取值101 - 10399 - 10197-9995 - 9793-95住宅功能因素等级说明表如下:等级等二等P四等五等通行方便，通行较为方设施不全，内部功能布不满足上述二室朝南，便,室朝无朝南房局凌乱，房要求的非成阳光充沛，南。间。间大小不套住宅房说明空气流畅，,通行不屋。房间大小合变。适。四、有关说明l.Kjii的取值范围应该界于80120之间。2

16、可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照 上述测算办法进行。3.实体因素修正系数采用计算方式为：Ps Po Pb= 03卩1 +02血 +0.25 力 +0.25”4可比实例实体因素调节系数为Ps,标准样本实体因素调节系数 为Po,被征收房屋实体因素调节系数为Pbo可比实例实体因素修正为标准样本实体因素修正系数K31=Ps/Po X 100标准样本实体因素修正为被征收房屋实体因素修正系数K?ii=Pb/Po x 1004. 成套住宅层高超过2.8m、独门院落住宅房屋层高超过3.0m、三层及以下框架结构房屋层高超过3.6m、砖木结构房屋层高 超过相应等级基本层高的，每增加10cm,另

17、按各自相应结构等级建 安价结合成新的2%增加补偿。五. 房屋建筑结构等级及建安成本价说明表单位:元/nf等级结构、装修及设施建轴框架一等（高 层）层咼2.8m以上,整板基础、桩基础,框男结构，外墙屋面 保温，内墙中级抹灰、孚L胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中 空玻璃门窗,水、电、卫、消防、通讯设施齐全。1150二等（多 层）四层及以上，层局2.8m以上,整板基础或独M基础,框架 结构，外墙屋面保温，内墙“级抹灰，水泥地面,铝合金或 塑钢门窗，水、电.卫、通讯设施齐全。二层及以下，平均 层高3.6m以上f钢筋混凝土条形基础或独立基础，框架结 构,内墙中级抹灰,水泥地面，铝合金或塑钢门窗,水、 电、

18、卫齐全。1020砖 混一等层高2.8m以上,钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm 实心砖墙,设置构造柱、层层圈梁，钢筋混凝土现浇楼层及 层顶，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗z水、 电、卫、通讯齐全。920二等层高2.8m以上，砖基础或部分钢筋混凝土基础，底层楼板 架空,240mm实心砖墙,层层圈梁，现浇或多孔板楼层及 层顶，内墙抹灰，外墙混合砂浆，水泥地面z钢门窗或较好 的木门窗，有水电，单独或合用卫浴。850三等层局2.8m以上，砖基础,180mm或240mm砖墙,有圈 梁,现浇或多孔板屋面,内墙抹灰，外墙勾缝或混合砂浆粉 刷,水泥地面f木门窗f有水电。780砖木一等层高（檐高

19、）28m以上，砖或钢筋混凝土条形基础，有圈梁实 砌240mm或以上砖墙f直径20cm以上较好松杉木桁条z 水泥地面,密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦或小瓦屋 面,内墙抹灰,较好木门窗，室内采光通风良好，水电设施 齐全。800二等层咼（檐局）26m以上z砖基础z实砌240mm或以上砖墙, 直径17至20cm松杉木桁条或水泥桁条、屋面板z平瓦或 小瓦屋面f木门窗z水泥砂浆地面，内墙抹灰，室内采光通 风较好,水电设施齐全。700三等层高（檐高）24m以上z 240mm砖埴、内墙抹灰,直径15至 17cm松杉末祐条或杂木桁条、水沱桁条竊疏的廛面金椽 条芦席,平瓦屋面。木门窗，简易水尼地坪，采光、通风

20、一 般,水电设施齐全。600间 易一等二等檐高2.2m以上z 180mm或以上墻z空斗墻或土坯墻z简易 瓦屋面，较差杉木.杂木或水）尼桁条，较差木门窗或水泥预 制门窗框，砖、简易水泥地面，水电到户。460檐高22m以上空斗ig或土坯埴，砖、泥土地坪，简易门390注：不包括工业及仓储用房的非住宅用房，房屋层高为地平与上层板顶廂之间的高度，前后檐高不等的，以平均高度计算。附件5：住宅房屋区位因素（K32、K32i）修正说明表住宅区位因素修正调节系数评分表因素类别因素项目内容考察项目评分等级一等二等三等四等五等征收项目 周边 大环境自然环境自然景观、风向an76543空气污染、嗥音、水文玄辽7654

21、3交通条件离市区主干道的距离321108765公交线路情况32298765教育医疗设施所在学区1公里內学校情况a31109876医院及医疗机构分布情况332109876商业配套设施重要商业配套设施3412019181716征收 项目 范围 内小 环境建筑小区布局与夕卜形等a5i12111098建筑密度、夕卜型等a5287543绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a 531110987物业管理物业管理情况3611110987駐设施住宅区内配套设施完备程度3711110987以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作士 0.5的浮动。二.住宅区位因素调节系数评分等级说明表序

22、号因素项目考察项目内容一等二等三等四等五等序号因素项目考察项目内容一等二等三等四等五等1自然 环境自然景 观、风 向公认的自 然环境优 越地区。自然环境 良好附 近有一定 的绿地和 绿化,基 本整洁、 卫生。附近有少 量绿地和 绿化,卫 生坏境欠 缺。附近周围 元录化， 鼎交拥 挤、杂 乱、环境 较差。附近无绿 化，环境 散乱，自 然观感明 显差。空气污 染、噪 音、水 文空气清 新、无污 染，无噪 音，水域 清洁,达 卩牛标 准。空气良 好”少量 污染，白 天有部分 交通噪 音,水体 局部污 染。空气局部 受污染， 靠近大马 路，白天 和晩间均 有噪音影 响。靠近污染 源或重噪 音源。长期受

23、气 味、烟 尘、噪 音、污 水、垃圾 等污染影 响，环境 污染明 显。2交通 条件ii1W-詈道在FpW以 主距m。离的50内道在住 畫501 主距丄0 离的50间离主士道 的距离在 15O-3OOm 之间。离主士道 的距南在 3OO-5OOm 之间。离主士道 的距离在500m 以1O距离公交 站点100m 内（有2 条以上重 要公交线 路。距离公交 站点100- 250m 内 z 罢少有1 条重要公 交线路。距离重要 的公交线 路的距离 在250 -350m 之 间，罢少 有1条公 交线路。距离公交 线路的距 离在350- 450m 之 间，罢少 有1条公 交线路。距离公交 线路的距 离在4

24、50m 以上。3设備学5内情 在L里校 所区公学况市重 小。 不的学中点区 于好中初重学 属最点一和学市重丿小。 本的学中点区 于好中初重学 專点和学属于本市 般*学 （初中） 和小学卓 区。一般中小 学学区。无中学或 小学。医医牠情一距市级及 以上医院 500m 以 内。距市级及 以上医院 5001000mo距市级及 以上医院 1000 1500m。距市级及 以上医院 1500- 2500m。距市级及 以上医院 2500m 以 上。序号因素项目考目S等E等E等ES41商套 要配施 重业设在500m范 围內有大 型的市级 商业酉債套 设施。if礼 在80内业集nr器本活001有布网基生。8(内

25、分业，足求 在围散商点满需在800m范 围内基本 上无商业 网点。on无00(内网H围业。 在范商点5建筑布 局、小 区外形等布局合 理、外形 美观、错洛有致，满足通 风、日照 簣健康要布局一 般丄外形 整扎满 足逋息、 日照等健 康要求。布局一 般，排列 不整岔 夕卜型技整1 O型布外杂拥 意、旧、。 任置破乱挤有且空明型 散没，、用合外杂 就、局行利不，旧0 曹雜通地显理破乱噩建筑密度 40%以 下。度II度1软r 勰IT上室共空绿观 化、公动与景 绿率外活间化绿地率在 30%以上，室外 公共活动 空间丰 r=i田O住分绿共间 率以部和公空。 地施劫小 绿30下绿树活较少量绿 化，少量 的

26、公共活 动空间。，公空 化无动 绿本活。 无基共间活詹小。 共间通曲 公空行窄弯 无动出狭道685 一III全封闭物 业管理。物去 封管 半业有琅rz尢物业営 ler7宅黑 住区簷配善区小带线气上水小等 宅备能宽有线燃空吕污和路设 、视、道水、道道套。 在内区化网电路管下連吕区配施区宽有线气上水小等 宅备、讲空吕污和路设 住具网电.道水、道道套。 在内带线路管下連吕区配施区宽有线下、道区配。 宅备、视上連吕宅等施 住具网电空吕水住路设 在内带线路水污和道套区宽有线下和道套 毛备、视上道区配。 任具网电晉宅等施 在内带线路水住路设区有经下和道套 宅备況上道区配。 住具电晉宅等施 在内线路水住路设

27、三.住宅基准加格修正中的区位因素修正系数测算说明1基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调7 fiy y节系数为基础确定，住宅房屋区位因素调节系数Q= “2,其中 fi = 2, f2 = 2, f3 = 2, f4=h fs = 3, f6=l, f7=lo*欧阳光明*创编2021.03.072021.03.07*欧阳光明*创编2可比实例区位因素调节系数为Qs,标准样本住宅区位因素调 节系数为Qo,可比实例修正为标准样本住宅区位状况修数K32 = Qs/Qo X 100标准样本住宅区位因素调节系数为Qo,被征收房屋区位因素调 节系数为Qb,标准样本修正为被征收房屋区位状况修正数K

28、?2i = Qb/QoX 100附件6：非营业用房及其成本法评估说明、非营业用房的成本法评估应用1 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣 除折旧，以此佶算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本技术细 则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来佶算 房地产市场价格的方法。本成本法中的“成本”含义，并不是通常 意义上的成本，而杲以成本为基础的市场价格。2.成本法评估的基本公式：征收补偿评估价格=土地重新取得价格+建筑物重置价格-建 筑物折旧3土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场 比较法时，可采用基准地价修正法.成本积算法等方法求取。土地 重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所 涉税及费、土地开发利润。注：土地重新取得价格的基准地价修正法公式为：Pd = Po (1 +a) nxki x k2xk3Pd土地重新取得价格；