资产评价师cpv评价相关知识-土地法律制度

1、第 01 讲 土地法律制度（ 5 分左右）【本章主要内容】 第一节 土地法律制度 第二节 矿产资源法律制度 第三节 森林法律制度 第四节 房地产法律制度第一节 土地法律制度一、土地法与土地政策概述6月 25日为“全国土地日” ，我国因此成为 世界上第一个 为保护1991 年，国务院常务会议确定每年 土地而专门设立纪念日的国家。2016 年， 土地三权分置：所有权、承包权、经营权分置并行二、土地所有权（一）土地所有权概述我国实行土地的社会主义公有制，即 全民所有制和劳动群众集体所有制 。（二）国家土地所有权下列土地属于国家所有：（1）城市市区的土地；（ 2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征

2、购 为国有的土地；（3）国家依法征收的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所 有的土地。下列土地也属于国家所有 ：（1）国有铁路线路、车站、货场用地以及依法留用的其他铁路用地；（2）县级以上公路线路用地；（3）国有电力、通讯，设施用地，但国有电力通讯杆塔占用农民集体所有土地，未办理征用手续的除 外；（4）经人民政府批准征用、划拨的军事用地；（5）河道堤防内的土地和堤防外的护堤地、无堤防河道历史最高洪水位或

3、者设计洪水位以下的土地， 土改时已将所有权分配给农民、国家未征用且迄今仍归农民集体使用的除外；（6）县级以上水利部门直接管理的水库、渠道等水利工程用地；（7）土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的土地。（三）集体土地所有权1. 农村和城市郊区的土地 ，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有； 宅基地和自留地、自留山 ，属于农民集体所有。2. 下列土地属于集体所有：（1）土地改革时分给农民并颁发了土地所有权证的土地。（2）乡（镇）或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利设施用地 ， 分别属于乡（镇）或村农民集体所有 。（3）乡（镇）企业使用本乡（镇）、村集体所有的

4、土地，依照有关规定进行补偿和安置的，土地所有 权转为乡（镇）农民集体所有。经依法批准的乡（镇）、村公共设施、公益事业使用的农民集体土地，分别属于乡（镇）、村农民集体 所有。（4）农民集体经依法批准以土地使用权作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的，或者农民集 体经依法批准以集体所有的土地的使用权作价入股，举办外商投资企业和内联乡镇企业的， 集体土地所 有权不变 。【例题多选题】下列土地中，属于集体所有的有（ ）。A. 国家依法征收的土地B. 城市市区的土地C. 宅基地D. 自留地E. 自留山正确答案 CDE答案解析本题考核土地所有权。集体土地所有权：（1）农村和城市郊区的土地，除法律规定属

5、于国家所有的以外；（2）宅基地和自留地、自留山绝对集体所有。因此选项CDE正确。（四）集体土地转为国有土地1. 国家为了 公共利益 需要，可以依法对土地实行征收；单位和个人进行建设需要使用土地的， 必须依 法申请使用国有土地 ；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有 的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。2. 集体土地转为国有土地的程序（1）预征告知、调查与听证 市县自然资源主管部门应在征地报批前将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民； 被征地农民有异议并提出听证的，自然资源主管部门应及时 组织听

6、证 。预征告知后，在拟征土地上 抢栽、抢种、抢建 的地上附着物和青苗，征地时 一律不予补偿 。（2）征地审批征收下列土地的，由国务院批准： 基本农田 ； 基本农田以外的耕地 超过 35 公顷 的； 其他土地 超过 70 公顷 的。征收前述规定以外土地的，由 省级人民政府批准，并报国务院备案 。【例题多选题】征用（ ），不需国务院批准。A. 基本农田 10 公顷以下的B. 基本农田以外的耕地不超过 35 公顷的C. 基本农田以外的耕地超过 70 公顷的D. 其他土地不超过 35 公顷的E. 其他土地不超过 80 公顷的正确答案 BD答案解析本题考核征收土地批准权限的规定。征收基本农田，基本农田以

7、外的耕地超过 35 公顷的， 其他土地超过 70 公顷的，由国务院审批。（3）办理征地补偿按照被征收土地的原用途给予补偿，征收耕地的补偿费用包括 土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费 。土地补偿费 为该耕地被征收 前 3 年平均年产值的 6 10 倍；安置补助费每一个需要安置的农业人口为 该耕地被征收前 3年平均年产值的 46倍，但每公顷耕地的安置补助费， 最高不得超过被征收 前 3年平 均年产值的 15 倍。前述 土地补偿费和安置补助费 不足以使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准， 可以增加安置补助费，但是土地补偿费和安置补助费的总和 不得超过土地被征收前 3

8、 年平均年产值的 30 倍。土地补偿费归农村集体经济组织所有 ，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的 所有者所有 。（4）安置被征地农民市县人民政府可以采取 农业生产、重新择业、入股分红、异地移民、迁建安置、货币或实物补偿 等方 式安置被征地农民。【例题多选题】下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有（ ）。A. 征地管理费B. 青苗补偿费C. 安置补助费D. 地上附着物补偿费E. 最低生活保障补助费正确答案 BCD 答案解析征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。【例题单选题】土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前 3 年平均年产值的（ ）倍。

9、A. 10B. 15C. 20D. 30正确答案 D 答案解析本题考核建设用地管理制度。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前 3 年平 均年产值的 30 倍。因此选项 D正确。三、国有土地使用权（一）国有土地使用概述国家依法实行国有土地 有偿使用制度 ，但是国家划拨国有土地使用权的除外。国有土地有偿使用的方 式包括国有土地使用权 出让、租赁、作价出资或者入股 等。（二）国有土地使用权出让1. 国有土地使用权出让方式： 协议、招标、拍卖、挂牌。（1）招拍挂方式： 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅 等经营性用地以及同一宗地有 两个以上意向 用地者 的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

10、（2）协议出让方式：除应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。2. 国有土地使用权出让应当 签订出让合同 。土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后 60 日内 ，支 付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可按日加收违约金额1 的违约金。支付全部土地使用权出让金后，应办理登记，领取土地使用证。3. 国有土地使用权出让最高年限：（1）居住用地 70 年；（2）工业用地 50 年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；（4）商业、旅游、娱乐用地 40 年 ；（5）综合或者其他用地 50 年。4. 国有土地使用权终止国有土地使用权 因使用年限届满、提前

11、收回及土地灭失 等原因而终止。国家对土地使用者依法取得的 土地使用权 不提前收回 ，但在 特殊情况下 社会公众利益需要除外。土地使用权期满，土地使用者 可以 申请续期 。【例题多选题】下列建设项目用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的有（ ）。A. 旅游设施用地B. 商品住宅开发用地C. 廉租住房用地D. 娱乐用地E. 烟草企业用地正确答案 ABDE 答案解析本题考核国有土地使用权出让方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及 同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。【例题单选题】下列关于国有建设用地使用权出让最高年限的表述中，错误的是（ ）。A.

12、 私立学校用地 50 年B. 厂房用地 50 年C. 大型超市用地 50 年D. 别墅用地 70 年 正确答案 C 答案解析本题考核建设用地使用权出让年限。国有土地使用权出让期限应当符合法定年限，出让最高 年限按下列用途确定：（ 1）居住用地 70年；（ 2）工业用地 50 年；（ 3）教育、科技、文化卫生、体育 用地 50 年；（ 4）商业、旅游、娱乐用地 40 年；（ 5）综合或其他用地 50 年。（三）国有土地租赁1. 国有土地租赁期限 分为短期租赁和长期租赁 。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，实行短期租赁 ，租赁年限 一般不超过 5 年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用

13、的土地，实行长期租赁，具体租赁期限由 租赁合同约定， 但 最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。国有土地租赁期限在 6个月以上 的，应由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。（四）国有土地使用权划拨1. 国有土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳 补偿、安置 等费用后将该 幅土地交付其使用，或者将土地使用权 无偿交付 给土地使用者使用的行为。划拨土地使用者 应当缴纳土 地使用税 。除法律、行政法规另有规定外，以划拨方式取得土地使用权的， 没有使用期限的限制 。2. 国有土地使用权划拨情形（ 1）国家 机关 用地和 军事 用地；（2）城市 基础设

14、施 用地和 公益事业 用地；（3）国家重点扶持的 能源、交通、水利 等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。3. 划拨土地使用权行使 一般不得转让、出租、抵押。符合下列条件的经批准可以转让、出租、抵押： （1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照规定签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵 交土地使用权出让金。4. 划拨土地使用权终止无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因 迁移、解散、撤销、破产 使用权终止。根据 城市建设发展需要和城市规划 的要求， 可以无偿

15、收回 。【例题多选题】下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（ ）。A. 普通商品住宅B. 城市基础设施用地C. 公立学校办公楼D. 大型商场E. 经济适用住房正确答案 BCE 答案解析本题考核建设用地使用权划拨的范围。可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的 包括：国家机关用地；军事用地；城市基础设施用地；公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利 等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。（五）国有土地使用权转让1. 概念： 指土地使用者将土地使用权转让于受让方、 受让方支付价款的行为， 包括出售、 交换和赠予 。2. 基本要求：使用年限为土地使用权出让合同

16、规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的 剩余 年限 。地上建筑物、附着物所有权 随之转让 。应当按照规定办理 过户登记 。（六）国有土地使用权出租、抵押和出资 土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、 利用土地的， 土地使用权 不得出租 。 出租后， 出租人必须继续履行土地使用权的出让合同 。四、耕地保护一）基本农田保护制度基本农田范 围（ 1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地 ；（ 2）有良好的 水利与水土保持设施的耕地 ，正在实施改造计划以及可以改造的中、 低产田；（ 3 ） 蔬菜 生产基地；（ 4）农业科研、教学 试

17、验田 ；（ 5）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。要求各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%以上限制（ 1）禁止占用耕地 建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土堆放固体废弃物 等；（ 2）禁止占用基本农田 发展林果业和挖塘养鱼。【例题多选题】以下属于基本农田保护区的耕地的范围是（ ）。A. 蔬菜生产基地B. 荒地、草原、滩涂C. 可以改造的中、低产田D. 农村教学试验田E. 县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地正确答案 ACDE答案解析 本题考核基本农田保护制度。 荒地、草原、滩涂不属于基本农田保护区的耕地。 因此选项 ACDE 正确。

18、【例题单选题】根据土地管理法，基本农田可用于（ ）。A. 建窑B. 挖塘养鱼C. 发展林果业D. 进行农业科研试验正确答案 D 答案解析本题考核耕地保护制度。禁止占用耕地建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放 固体废弃物等；禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼，所以ABC错。（二）占用耕地补偿制度1. 按照“ 占多少，垦多少 ”的原则，负责开垦与所占用耕地的 数量和质量相当 的耕地。2. 占用耕地补偿的责任单位。（ 1）单独选址建设项目用地， 建设单位 为补充耕地的责任单位；（ 2）城市分批次建设用地，所在市、县人民政府 为补充耕地的责任单位；（3）村庄、集镇分批次建设用地，所涉及的农村集体经济组织 为补充耕地的责任单位；（4）因没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求，有关地方人民政府或者部门 为补充耕地的责任单位；（ 5）因耕地后备资源匮乏， 接收耕地开垦费的有关地方人民政府或部门 为补充耕地的责任单位。 对经依法批准 占用永久基本农田 的，缴费标准按照当地耕地 开