资产评价师cpv评价实务一-讲义-净收益的确定

1、第 05 讲 净收益的确定（二）净收益的确定1. 净收益的确定（必须使用客观净收益）（1）客观净收益的含义 （接近于财务管理中现金净流量的概念） 客观净收益定义正常的市场条件下不动产用于法律上允许的最佳利用方向上的净收益值，其中还应包含对未来收益和风 险的合理预期。 实际净收益与客观净收益的区别 实际净收益是指在现状下被估不动产实际取得的净收益 实际收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。例如，当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使不动产的收益偏高或偏 低，而这些权利或限制又不能随同转让；当前不动产并未处于最佳利用状态，收益偏低； 收益权利人经营不善，导致亏

2、损，净收益为零甚至为负值； 土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、费，净收益为负值。（2）客观净收益的计算（客观总收益 - 客观总费用） 一般以年为单位 客观总收益 （接近于会计中收入的概念）1 ）求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。2 ）不动产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该不动产处于最佳利用方向和最佳利用程度。 在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。3 ）在确定客观总收益时应该注意一是需以类似不动产的收益作比较；二是需对市场走势作准确的预测； 三是必须考虑收益的风险性和可实现性。4 ）有租约限制的 租约期内

3、的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金，并在评估报告中 恰当披露租约情况。 客观总费用 （接近于财务管理中付现费用的概念）1 ）总费用是指取得该收益所必需的各项（ 付现）支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所 必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。2 ）应该剔除不正常的费用支出，选择正常支出作为费用。3 ）客观总费用构成不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、税金等。【例 2. 单选题】（ 2011 年）运用收益法评估房地产，在求取房地产净收益过程中，需要从房地产的客 观收入中扣除客观费用，通常需要扣除的客观费用包括（ ）。A. 管理费用折旧费保

4、险费税金B. 管理费用折旧费保险费税金空房损失费C. 管理费用维修费折旧费保险费税金空房损失费D. 管理费维修费保险费税金正确答案 D 答案解析用来求取不动产净收益的不动产总费用不包括折旧费。【例 3. 计算分析题】（ 2008 年）被评估房地产 A是一幢 1000 平方米的商业用房，评估人员经调查了解 到，房地产 A的土地使用权是在 2004年 5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。 2006年 5月底开发 建设完工并投入运营， 房地产 A投入使用之初， 该房地产产权拥有人将其出租给他人使用， 租期为 5 年（租 期到 2011 年 5 月 31 日结束），租赁合同规定，使用人在 5 年

5、租用期间，租金是按合同第一年规定租金每 年每平方米 110 元为基准，每年增加 l0 元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如 果房地产的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5 万元。评估人员还了解到， 评估基准日（2008年5月 31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前 3 年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础 上每年递增 1%，评估基准日 3 年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第 3 年的租金水平上， 假设房 地产 A 折现率和资本化率均为 l0%。要求：评估房地

6、产 A 的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。正确答案（1）收益年限 40（法定最高年限） -2-2 36年（有租约期限是 3年，无租约期限是 33 年）（2）现有合同是否应该违约 目前已有租赁合同的年限为 3 年，首先判断这几年是否应该执行合同。如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为2009 年： 150* （11%）-（11020）*1000 21500 元22010 年： （150*（11%） 2-（11030）*1000 13015 元32011 年： （150*（11%） 3- （11040）*1000 4545.15 元 这些违约多获得的收

7、益现值之和为21500* （110%） -113015*（110%） -24545.15* （ 1 10%） -334100 元 违约的收益小于违约赔偿金 5 万，所以不能够违约。（3）现有合同的收益现值 基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。 收益现值（ 1101010）*1000/ （1 10%） 140*1000/ （1 10%）2150*1000/ （110%）3346 581.52 （元）（4）合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为 客观收益年限 40-2-5 33 年基准日三年后未来年租金收益 150* （1 1%） 3*10

8、00 154 545.15 （元） 收益现值 154 545.15* 【1-1/ （ 110%） 33/10% 】/ （ 1 10%） 3 1 111 126.49 （元）（5）最佳转让价值 346 581.52 1 111 126.49 1 457 708.01 （元）2. 收益期限的确定（1）确定原则 应根据具体的评估对象的寿命及评估时采用的假设条件等来确定。（2）单独的土地和单纯的建筑物作为评估对象 根据土地使用权年限和建筑物经济寿命，扣减不动产开发建设及装修等期限（3）土地与建筑物合成体作为评估对象建筑物的经济寿命长于或等于土地使用权年限 根据土地使用权年限确定未来可获收益的期限。建筑

9、物的经济寿命短于土地使用权年限 先根据建筑物的经济寿命，扣减不动产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限；再加上土地 使用权年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。3. 报酬率和资本化率的确定（最关键因素） （1）评估价值对资本化率最为敏感，因此资本化率是最关键因素 资本化率的每个微小变动，都会使评估价值发生显著改变。运用收益法的评估专业人员必须具有较高的评估水平和丰富的经验。（2）资本化率（ R）和报酬率（ y）的关系 都是将不动产的预期收益转换为价值的比率适用对象计算方法资本化率（ R）直接资本化 法某种年收益与其价格的比率 （通常用未来第一年的净收益除以价格 来计算）

10、 仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力报酬率（ y）报酬资本化法求取未来各期净收益的现值的比率（3）资本化率的实质（投资收益率） 投资于不动产的利润率与投资于其他具有同等风险的项目的利润率相当。 资本化率的大小同投资风险的大小成正相关的关系。般来说，银行存款的风险很小，因而资本化率几乎都要比银行存款利率高。（4）求取资本化率的方法。净收益与售价比率法1 ）搜集市场上近期交易的与被估不动产相同或相近似的房地产的净收益、价格等资料2 ）计算各个交易实例的净收益与售价比率法（这实质上就是投资收益率），视作资本化率。3 ）选取多个案例的资本化率取平均值来消除各种偶然因素的影响。具体可以根据实际情况，采取简单算术平均值或加权算术平均值。安全利率加风险调整值法资本化率安全利率（银行中长期利率） 风险调整值 各种投资收益率排序插入法1 ）搜集市场上各种投资的收益率资料，将各种投资收益率大小排队2 ）再将被估不动产投资与上述各项投资比较，按照投资风险的大小排序3 ）判断被估不动产在该风险排序中的位置4 ）然后根据风险排序结合相邻投资的