XX年高密市X商业项目二次策划营销招商方案

1、高密市xx商业项目二次策划营销招商方案2007年6月目 录一、高密市概况 3二、高密市纺织产业基础 5 三、swot分析 5 1、优势分析 2、劣势分析 3、机会分析 4、威胁分析 四、项目方案分析与建议 7 第一方案 第二方案 招商进度 激励措施 8五、薪资要求 8六、二次策划方案 9七、需要公司提供的资料 14 附：xx商业项目商业管理概述 15 关于潍坊市区两个项目开发的思考和建议（尽管并非是纯粹的业绩管理） 以我个人多年来的代理公司从业经验来看：开发公司绝不能完全依赖和完全信任代理公司提供的市调、广告计划、促销计划，必须分项目管理，而且需要有懂行的项目经理常驻现场管理、监督代理公司提交

2、的各种方案和销售计划以及约束和考评代理公司的言行。 项目失去管理监督最危险，后果也最可怕。 一、高密概况高密市版图面积1605平方公里，人口85万，辖17个镇、3个街道。高密已有2200多年的历史。春秋名相晏婴、汉代大司农大经学家郑玄、清代大学士刘墉出生在这里。被誉为中国民间艺术“三绝”的扑灰年画、泥塑和剪纸，久负盛名，誉满天下。近几年来，高密市坚持把招商引资作为经济工作的总抓手，以此带动和促进全市经济的快速发展。2006年完成地区生产总值158.1亿元，实现财政总收入13.8亿元、地方财政收入7.1亿元；完成全社会固定资产投资109亿元。开发区、密水、醴泉和夏庄4个镇街实现了境内税收总收入过

3、亿元。工业立市成效突出，规模以上企业达到524家，实现产品销售收入356.7亿元、利税29.2亿元；销售收入过亿元企业50家、实交税金过千万元企业13家；孚日集团、菲达集团、银鹰化纤、大昌纺织等4家企业进入全国大型工业企业行列，孚日集团成功上市并荣获“省政府产品质量奖”、孚日牌毛巾成为“中国驰名商标”。纺织服装业入选全省十大产业集群，我市成为省纺织服装产业基地。农业“三化”水平提高，培植起凯加、清净等342家龙头企业，加工能力达到155万吨，实现农业总产值50.4亿元。现代服务业进展良好，实现社会消费品零售总额51.2亿元，从业人员12.3万人、占全社会从业总人数的28.7%，第三产业增加值3

4、2.8亿元。民营经济迅速发展。年末居民储蓄存款余额达到64.1亿元。在岗职工年均工资1.29万元、农民人均纯收入5422元。在第六届全国县域经济基本竞争力评价中，我市列第118位，比2005年提升29个位次。坚持招商引资重中之重地位，积极推进产业招商、企业招商、专业招商和环境招商。2006年引进项目 506个，实际利用市外资金53.3亿元、境外资金5359万美元。高密已成为外商投资的热土、创业的宝地。高密有良好的区位优势和便利的交通条件。位于胶东半岛和山东内陆的结合部，东临旅游名城青岛，西依世界风筝都潍坊。气候宜人，四季分明。境内胶济铁路、胶新铁路、济青高速公路纵横贯穿，高等级公路四通八达，连

5、接济南、青岛、潍坊、烟台、日照等开放城市和港口城市，距青岛、潍坊机场不足70公里，是山东沿海地区通往内陆腹地的交通枢纽。高密有完善配套的基础设施。拥有先进的邮电通讯网络,程控电话、移动通讯、数据通讯、国际互联网等通讯设施达到世界先进水平,形成了多功能、高科技、大容量、高层次、立体化的信息传输网络。供电、供汽、供水能力充足。峡山、王吴等四座水库库容量14多亿立方米,地下水储量2亿立方米。高密有明显的产业优势。工业已形成轻工、纺织、印染、工艺品、机械、化工、建材、医药、酿造、服装等支柱产业，其中纺织、食品加工和机械制造三大产业优势明显。纺织能力已达到80万纱锭，食品加工业占整个工业的比重超过了30

6、%。主要工业产品达1000余种，其中巾被系列产品、棉浆粕、双氧水、压力机、皮鞋、轮胎等名优产品，在国内外市场上享有盛誉。农业已形成了粮食、蔬菜、果品、蚕桑、酿酒葡萄、黄烟、银杏、肉牛、生猪、肉鸡等十几个主导产业。高密项目承载能力较强，以老城区为中心，以省级经济技术开发区、城北工业区和城南城市新区为主体的“一个中心、三个板块”总面积130多平方公里，水电供应充足，基础设施配套齐全。高密投资环境优良，通过出台各项优惠政策，积极落实亲商、安商、富商措施，致力打造讲诚信、求高效、负责任的政府，打造公正法制、高效快捷、诚实守信的环境，成为越来越多海内外投资者的乐土。 二、高密纺织产业基础 高密产业和企业

7、基础较好，纺织服装、机械制造、食品加工、木器加工四大产业和小五金、皮件、制鞋、玩具四小商品初具规模，各类企业发展到3800多家，规模以上企业524家。其中，以孚日集团为龙头的各类纺织企业达到520家，初步形成了纺纱、织布、印染、服装较为完善的产业链条。纺织服装业被列入全省十大产业集群。我市被国家纺织工业总会命名为“中国家纺名城”。 高密市从1999年开始招商引资，到现在已经拥有各类企业3800多家，其中，规模以上企业524家，并且多数是纺织企业。到去年年底，纺织产业的产值已占工业总产值的近60%。作为高密市第一个专业的购物城服装，初次开始阶段的招商及宣传策划对于其顺利开业以及今后良性发展就显得

8、尤为重要。如果一开始不能成功开业,发展再不能步入良性状态,那麽以后要想搞得再火就很困难了。 三、swot分析: 1、优势分析 配套齐全，周边衣食住行齐全。 交通方便，本身就在市区中心，各路公交途径本地。 本项目地块大，形状较为规整，适合合理进行功能分区等。 本项目的产品多样化，大场区和小商铺均可涉及。 本项目地靠小利群超市和密水商城，其商业价值也会有很大的提升。 市最大的医院、和西关小学无形中成为本项目的公共配套设施，方便商家和业主就近生活。 三联家电和羽绒服装广场的进驻够购成了销售和招商的优势，会形成项目的重要卖点。 本项目通过前期一定时间段的推广，在本地已经具备了一定的知名度，利于持续宣传

9、。 2、劣势分析 本项目临街，门口停车位少，注定不能引进过于过多的高档的商品。 本项目附近并不缺乏一些基本生活配套，如利群和家家悦商场、便利店等，再引进超市显然不适合。 项目地块的东西狭长，在功能分区的排列中，太长的纵深为客流带来了难度。 商家本身有优惠措施，可是大多没有办理营业执照，再者政府提供的优惠政策即将到期，为引进新的商家和挽留旧商家带来了一定难度，减少了招商的吸引力。 开发公司为商家垫付税太多，引进的商家又少，空置商铺较多，增加了开发公司的运营成本开支本来企业的运营讲究的是低成本、高效率、高回报。 本项目前期虽然通过一定时间段的推广，在本地也已经具备了一定的知名度，但是由于商城经营户

10、经营商品的单一、有限性和经营雷同化，损失了大量的客户挽留机会，带来了不可估计的损失。 进场经营的商家选择没有审核，盲目引进，没有形成规范的管理，使访客进来时感觉乱哄哄一团糟。 3、机会分析 去年是高密市房地产销售形式比较紧张的一年，但随着城市建设速度的加快、供地成本及楼盘品质的提高，本市的房地产会在新的一年回暖。 政府支持招商项目，并出台招商奖励政策。这些政策必然会有利于本项目二次招商和销售。 苏州街的建成，加上周边多个楼盘的落成，本项目本身就成为中央商业区的核心，必然会为本项目物业升值提升档次带来了发展契机。 本项目开发商的实力和前期的推广投入，这也给本项目带来了好的形象。 4、威胁分析 本

11、项目周边的几个竞争个案会对本项目造成一定影响，如齐鲁纺织城项目、城投新视界步行街、农丰步行商业街、梧桐地下购物广场，还有一个即将投入发售的步行街铺等等。不约而同开发起来的商业街几乎具有产品同质性、诉求相同性的情况将给本案营销带来竞争方面的抗性。 四、项目方案分析与建议： 第一方案：整体出售，现在经营状态半温不火，此时整体不是不可行，只是出售价格较低，现在剩余面积不超过20000平方米，整体售价预计在3000-4000元/平方米。 第二方案：引进大体量的主力店经营商家，以主力店带动小铺的招商和销售，租售并举价格升值，预计超过4000元/平方米均价和0.8元/平米的月租金。 1、引进超市：作为生活

12、超市，产品利润低，所以高密的超市大多都是自建，要不就租金很低，不可能出的太高，最多不超过0.5-0.8元/平方米，而且至少一签就是5-10年租金不变，不利于出售。 何况目前二楼租金就已经到了0.8元/平方米，一楼租到0.5-0.8元/平方米简直就是赔本赚吆喝。 2、继续引进服装和休闲、娱乐、洗浴等多种业态混营，充分把物业开发起来: 1)一楼引进名牌服装连锁主力大店,租金 元/平方米,同时提供一定的优惠政策,主力商家自己承担税务,公司不用再补贴,节省开支就等于赚钱,要不,引进越多,公司补贴税务越多,开支就越大越亏! 2)二楼小铺剩余约38套,租金 元/平方米/天(余下的大部分小铺都是很偏僻的位置

13、)看公司新价格政策。 3）三楼已售，四楼招租：以多种合作方式引进娱乐、休闲、餐饮、美食、美发、美容、美体、商务、客房、ktv、大型洗浴、演艺等综合性多功能服务的巨无霸商家看公司新价格政策。 以上方案比较粗线条地规划出了招商与宣传的大致轮廓。 3、招商进度：时间紧迫，含开业准备时间在内6-9月份共计3个月，必须争取10月1日做二期开业的宣传。4、激励措施：团队招商奖励每商户奖励2个月房租，团队销售奖励：销售额的1.5-2%（其中内含广告0.5-1%）。五、薪资要求：管理人员皆年薪制，以下均包含在销售和招商预算开支内。 六、二次策划方案 一）、前言 社会经济的发展与信息的飞速传达是密切相关的。市场

14、经济时代，无论是新的产品的上市还是新市场的开发都有赖于信息的广泛传播，而信息传播的最佳途径就是将该信息广告宣传。xx商业项目作为高密市第一个专业的x项目，拥有巨大的市场潜力及升值度。怎样才能在商城的二次进入阶段（即招商阶段）和后续发展阶段将这些信息更好的传达给目标客户，就必需制定一套周密的市场传播方案。 二）、市场分析 1、社会购买力分析：高密市及其所辖周边17个乡镇，在各类产业发展的带动下，经济快速增长，人们的生活水平得到了进一步的提高，从而使社会购买力也得到了相应的提高。市内的服装商家是越来越多了。 2、消费者分析：繁华市中心，来自四面八方的人流不断。可以说，在这样的一个黄金商业位置，消费

15、其需求量和辐射面是相当广泛的。 3、市场容量分析：目前，在高密市尚未有一个专业的x项目，基本上购买服装不是去利群、维客，就是去家家悦，经营服装商家，都要到外地进货，不但劳累、麻烦，成本也高，在商场的经营费用大，这些商家都希望在高密有一个专业的服装商城，给他们提供多一个的销货渠道，并且降低经营成本。所以，在这方面来说，目前的xx商业项目还处于一个尚未进入良性运营的状态，更谈不上饱和了。 4、竞争对手分析：利群、维客，就是去家家悦这三个本地知名度比较高的大型商场因为是综合性经营，所以服装在中间显得不是占量很大，只是由于商场有了一定的知名度，也有了自己稳定的客源而已。所以，xx商业项目必须实行差异化

16、的市场战略，寻找一条适合自己的道路。 三）、市场定位及招商 （一）市场定位 根据以上分析，xx商业项目应满足服装消费、家电消费的专业需求，并根据处与市区中心黄金位置的所在地段优势，适时向娱乐、休闲、餐饮、美食、洗浴、客房、演艺、ktv等综合性多功能服务的方向拓展，致力于中档专业服装休闲购物商城的运营。 高密惟一全天候室内休闲商业步行街和时尚流行服装街，高密市数十万消费者拉动消费；凤城核心商贸区，人气鼎盛，消费力强劲；全敞开式规划，门口绿地停车位，设施一流，配套完善；地标式景观，商铺规模宏大，易于产生品牌聚集效应；市政府重点工程，享受优惠，统一运营，专业管理；开街月月有轰动，周周有主题，夜夜有精

17、彩，商机无限。 （二）招商策略 1、招商对象：实力派服装大厂家、连锁经营商家；在本地因竞争严峻但又有一定客源，想在其他地方开辟第二市场的商家；目前从事批发业想扩大发展到零售业的实力派商家。 2、招商渠道：从潍坊十区及县市区的服装经营商家着手，派专人到本地或外地青岛、即墨、济南、浙江绍兴等城市零售和批发地进行驻点招商。低成本、高效率，迅速引进实力派商家。 3、招商方式：（1）针对外地客源，在当地报刊和电视广播上做广告；同时由派专业招商人员进行宣传册（单）广告和发布新闻广告等等方式。（2）驻当地的招商人员召集组织当地商家来高密考察、签约。（3）高密市场，应在潍坊晚报、今日高密、潍坊广播电视报、高密

18、家家乐、高密163网上重复做广告，并派发报纸夹页，同时也可考虑做本地车身广告。 4、招商策略：（1）全面出击策略。以报纸（电视费用太高，可在招商满员后再与实力牌商家共同适度选择投放电视广告）等大众宣传媒介为主，多渠道、全方位、立体化无缝宣传。（2）重点突出策略。招聘招商促销人员，在目标市县进行驻点招商宣传。（3）现场促销。设立服装商城招商中心，进行现场促销活动。 （三）、广告宣传指导思想 在资金有限的情况下，实行多变、高效的广告宣传策略。以受众多、影响大为原则，广告和广告媒介灵活多变，交叉采用报刊、宣传单（册）、广告牌、横幅、灯箱等多种广告宣传形式。而且，在对外展示xx商业项目的形象上，有必要

19、做到几点统一，目前主要有：统一xx商业项目的标识；统一宣传册（单）；统一中心广告词。 （1）广告宣传目的树立xx商业项目的商业和文化形象，扩大招商的范围，增加商家对xx商业项目的经营信心，进而使众商家产生进驻的意向，圆满完成招商工作，在开业初期即能够提高xx商业项目的成交额。 （2）广告宣传目标定位 1、招商阶段：应主要针对潍坊及县市区等地的服装厂家、服装批发商、大中型自有品牌的加工企业及商户进行宣传。 2、二次开业阶段：应主要就xx商业项目的概况、主营项目、经营方式，针对高密市及其周边乡镇进行终端客户的宣传。 （3）广告宣传方式选择 招商阶段 1、报纸广告：选择高密市本地及潍坊、青岛等主要招

20、商地发行量较大的晚报类报纸分类广告为主进行招商宣传。宣传主题应突出高密商业价值和吸引投资机会为主。分类广告成本最低：5元-30元/条打广告多了也不头疼开支。 2、宣传册、宣传单：统一印制宣传单和宣传册到进行短期驻点招商。 3、网站的建立及发布：设计及制作一个xx商业项目的网站，在网络上发布招商信息。网站的主要 内容有首页、市场概况、市场风貌（有最新报价、商贸频道、有问必答、地理位置等）、知名品牌（推荐品牌、男装品牌、女装品牌）；流行时尚、商城快讯、商城招商、网上交易、访客留言、友情连接、网站导航、联系我们、版权声明等等。 4、发e-mail至全国各服装厂及服装经营企业，进行招商宣传。利用全国各

21、大服装厂及加工企业在各自的网站上提供的e-mail地址，由专人负责向这些企业发送xx商业项目的优势及招商的主要内容和范围。 5、为进驻的商家提供设计精美的广告灯箱，是人们以欣赏轻松心情，自然地接受广告信息。 6、在楼顶的广告位进行招标出售，不再提供免费大型广告宣传牌。该位置正对着高密市的主要交通枢纽人民大街，是高密市区重要交通路段之一。在车站选择合适广告位置树立广告牌将使xx商业项目更直观的深入高密市民及周边乡镇到xx商业项目进货的商户心中，同时给予在服装商城经营的商户更多的经营信心，更保证xx商业项目的商铺深入出租车司机心中。 7、由xx商业项目投资建造上方门楼广告牌不变。 二次开业阶段的广

22、告：必须在招商期满时做广告，招商不满，不建议投入大量广告，因为广告的投资必须与招商和经营效果成正比。 8、当地媒体于前两天刊登两则半版的开业广告，开业当天刊登一则整版的开业广告。开业期间的几家媒体上刊登的广告都是采用同一版式、统一内容，以统一xx商业项目的形象。 9、开业前五天将5万份宣传单散发至高密17个乡镇。 10、开业前一周，即邀请电视台特约记者对xx商业项目进行一系列的宣传报道，以新闻宣传则所需的广告投资费用无须太多-请客和送礼即可满足记者和主编的需求。与开业硬广告软硬结合，渲染开业的喜庆气氛。 11、在市内及xx商业项目辐射半径内的各乡镇主要街道、车站、路桥悬挂横幅。 12、开业前开

23、始在xx商业项目的外围共悬挂刀旗。 13、现场广告：xx商业项目街内悬挂各种pop，主要用于经营场地的布置：门口主要悬挂主力经营商家的刀旗，形成引导体系。 14、引导系统：（1）在车站上的广告牌更换成开业宣传广告。（2）门楼上悬挂主力店进驻的宣传广告。（3）街内两侧灯杆灯箱全部装上xx商业项目统一的广告灯箱。15、二次开业活动庆典：（1）舞狮表演。（2）邀请政府领导出席开业仪式并致辞。（3）每周/每月举办大型服装展示会，邀请消费者观看。展示会的服装由xx商业项目的主力商户赞助提供，在每一系列服饰出场时可由主持人报出赞助该系列服饰的商户名称与铺面号。（4）趣味答题活动，由主持人将有关xx商业项目

24、的一些问题提出来，凡答中者，将获得由本公司和各主力商户赠送的精美礼品一份（5）当天在xx商业项目购物的商家可得到相应的优惠，并根据购买量可得到本公司赠送的不同档次的精美礼品。（6）组织优秀服装经营户参加开业仪式，并赠送礼品。对于这些优秀服装经营户当天即给予相应的房租赠送优惠。 延续阶段主要是xx商业项目的形象宣传，采用赞助公益活动，制作与播放广告形象宣传片等形式为主，树立xx商业项目的形象，提高xx商业项目的美誉度，成为全市规模大、经营类全、营业额多、知名度较高的休闲购物消费场所之一。周末休闲消费哪里行? 还是xx商业项目!xx商业项目位于高密市人民大街西首，市政府南邻，距离汽车站不到500米

25、，距火车站仅1000米。城内步行街街宽20米，东西长132米，城内背景音乐、霓虹闪烁，城外喷泉叠水、环廊石椅、儿童娱乐、现代雕塑、盆景花木、五彩缤纷、一步一景“以名品、名店、名街”为经营定位，是高密市集服装购物、美发、美容、美体、娱乐、饮食、休闲、商务、客房、大型洗浴、演艺于一体的综合商业中心,xx商业项目已成为高密市一张靓丽的城市名片。七、需要公司提供的资料内容： 五证；建筑标准：内外墙体、管道、进出口、线路安装、层高、净高、车位情况、门、窗、玻璃、纱窗；上下水设计是否有，瓷砖是否铺设；通风系统、消防系统、安保系统；商城功能分区；经营管理：经营管理制度；招商政策；优惠政策；客户定位；物业管理

26、；管理内容；业主大会：客户服务；广告内容；按揭、开工、完工日期的确定，房产证办下来的时间；户口问题：买房落户；建筑柱距、分摊率；总规划图；商铺位置及价位；银行按揭：手续费、合作行、年限、利率；公司背景介绍、办证等。亲爱的朋友，上文已完，为感谢你的阅读，特赠送另一篇住建局清理吃空饷工作总结范文，如果下文你不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！某乡镇先进集体申报材料 乡位于县城西南3公里处，下辖12个行政村，总人口23682人，由于历史的原因和受水资源的制约，长期以来主要以种植为主，结构单一，导致农民增收步伐缓慢。近年来，我乡在州、县两级党委、政府的正确领导下，认真贯彻党的路线方针政策，努力实践“三个

27、代表”重要思想，全面落实科学发展观，牢牢把握改革、发展、稳定大局，紧紧围绕经济建设这个中心，深入开展创建先进集体活动，大力实施“项目立乡、特色农业兴乡”战略，自加压力、振奋精神、与时俱进、扎实工作，团结和带领广大干部群众顽强拼搏，战胜了各种困难和自然灾害，取得了创建先进集体与经济设同步发展的好成绩。截止到2005年底，全乡完成国民生产总值4930.52万元，同比2004年增长了0.17%；农民人均纯收入达到1254.1元，同比2004年增长了6%。2003年和2005年度，两次荣获自治州先进集体先进单位，2004年被评为自治州“六个好优秀乡镇”并通过克孜勒苏柯尔克孜自治州委员会验收。 一、抓教

28、育，严管理，强化队伍素质 农村干部的素质高低，直接决定着农村经济社会的发展。该乡充分认识到拥有一支高素质的干部队伍，才能促进农村改革的深入，才能带领广大人民群众共同致富达小康，所以该乡始终把加强干部队伍素质作为加快发展的基础，想办法提高干部队伍的综合素质。 一是抓好理论学习。坚持党员干部学习日制度，每周的星期五下午为规定的学习日，全体党员干部都要进行集中学习，通过学习十六大精神、党章和农村政策法规等，加强党员干部和政治理论水平和法制意识，通过观看电教片及学习先进人物事迹，教育党员干部树立正确的人生观、世界观和价值观。 二是抓实用技术培训。该乡经常聘请自治区、自治州、县三级农业、科技部门专家到乡

29、里为党员干部和农民群众进行实用技术培训，鼓励和引导党员干部参加农函大、农广校、电大的学历教育培训，积极组织党员带头利用电教设备，学习外地增收致富经验。近年来通过现场指导、外出参观等形式举办各类培训班20场次，多次组织技术人员赴山东、北疆等地的种养殖示范基地观摩学习。多渠道，多形式的培训，使党员干部扎实地掌握了至少一门农牧业生产实用技术，对全乡农牧业产业化发展起到了积极作用。 三是狠抓干部作风。在抓干部作风中，乡党委把党员领导干部包农促富实施“富民工程”作为全面推进小康社会进程的着力点，结合“三个代表”教育和党员先进性教育，组织开展领导干部联系帮扶活动，先后制定了领导、党员干部联系户制度，明确帮

30、带任务，实现不见成效不脱钩，通过这些活动的开展，帮助解决了一批群众生活中存在的急事难事和愁事，用实实在在的行动凝聚了民心，树立了党和政府的良好形象。近三年来帮扶200多户农民摆脱贫困，走上了致富之路。同时乡大力推行首问责任制，限时办结制，要求每位干部从一句问候，一张笑脸做起，从群众不满意做起，做到群众满意为止，进一步完善了各项工作制度。广大干部身体力行的工作实践，使群众切实感到转变作风给全乡带来的一派新气象。 二、定思路，调结构，开辟致富新路 为了帮助群众寻找增收致富的路子，我乡围绕市场开展调查研究，外出考察学习，深入田间地头与农民直接座谈，结合乡情确定了以发展特色林果业、反季节蔬菜和大力发展农区畜牧业两大结构调整主攻方向。教育群众以市场为导向，以科为支撑，解放思想，更新观念，改进经营方式，拓宽发展思路，在全乡12个村中树立了近百名致富典型，并组织了“看典型、学先进”等参观活动，极大地调动了农民产业结构调整的积极性。与此同时不断加大了科