和黄地产公司开发流程Microsoft Excel

1、土土土地地块现状图落实地块具体位置及周边情况项目部 地地信息 规划设计条 件 落实规划条件，了解限制性条 件 项目部 获获收集 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否 有地下埋藏物等影响开发的因 素详细了解项目部 研发部 取取工程部 阶阶 了解周边配 套情况 了解地块周遍的商业、教育、 交通等情况 项目部 段段 了解未来发 展规划 了解地块所属区域的规划，对 以后项目开发的影响和支撑 项目部研发部 土地 了解地块的 上市方式和 土地款 同土地所有方进行接触，了解 土地出让方式和土地款，以及 能否调整 项目部 价值 了解项目开 发成本 了解当地的建安成本、政府收 费项目和具体情况 项目部 初判 了

2、解当地的 房地产市场 状况 产品形式、开发周期的安排项目部销售部 土地 可行性研究 报告 现状图（四至电子文件）项目部 价值 市场深度调研 销销售售部部：参与市场调查 ，进行地块周边及辐射 范围内的客户分析、产 品分析、市场竞争分析 等； 项目部 销售部 深判 研研发发部部：负责协助进行 区域市场调研。 研发部 项目最终定位 根据以往及周边项目成 交客户分析和产品分析 等，对项目定位、客户 定位、产品定位等，提 出策略性建议。 研发部 销售部 项目部 工程部 成本测算：针对多个方案进行 初步成本测算、利润率分析及 比选 进行项目开发的方案设 计和成本测算。 研发部 成 本 控制部 项目部 销售

3、部 开发周期及付款计划 各各部部门门会会同同研研讨讨：根据 土地的开工条件、市场 情况，共同制定开发节 奏。 工程部 项目方案确定总经理各部门 现金流测算财务部各部门 土土寻找 项目招商报 告区域宏微观市场研究 地地合作 （前期阶段 ） 项目招商文本中盈利能力分析 获获资金 明确合作伙 伴、寻找合 作方式 项目商业策划书制定项目财务数据项目部财务部 取取 （招商阶段 ） 合作伙伴确定 制定合作方式、投资回 报方式、草拟合同 财务项目部 阶阶合作方案确定总监财务部 段段合作细节确定 项目引资 签署战略合作协议 行行政政办办：协议盖章，存 档。 财务 项目部 上报 lionf ul （商业计划 书

4、） 总监公司 合作实施 合作公司成立及相关手续办理 财财务务部部：协助办理股权 、增资等相关财务问题 ； 副总项目部 （实施阶段 ） 行行政政办办：工商局办理公 司注册。 经理财务部 行政办 投标投方案标项目方案确定 摘牌投经济标确定土地上限 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限 、价格敏感性分析、制定拍卖 战术 摘牌 竞争对手分析、确定土地上限 、价格敏感性分析、制定出价 战术 获获取取土土 地地 签订土地 出让合同 确定用地图 、桩点坐标 、用地条件交纳土地款、契税、交易费等 行行政政办办法法务务：合同条款 的草拟和完善； 总经理 项目部 财财务务部部：提供资金。财务部 用地规划 准备材料，

5、办证 提交土地出让合同和土地出让 金、交易费等交费证明 行行政政办办：提供土地出让 合同； 项目部 财务部 许可证 财财务务部部：提供资金缴纳 出让金、交易费。 行政办 土地 企业投资项 目备案 办理房地产开发资质预审表 确权委托工程咨询资格机构编制 研研发发部部：协助提供相关 项目资料项目部研发部项目申请报告 向项目备案机关提交申请报告项目部 建设用地规 划许可证 原地上物土 地证登报声 明 （原有土地证作废） 土地补偿费 （原户主需交纳的土地使用费 ） 土地出让合 同 资资料料室室：提供土地出让 合同、付款凭证及相关 图纸 核定土地边 界 核定用地图、核定用地相关图 、规划地界坐标图 交费

6、证明缴纳土地费用 1:500现状地 形图需准备3份 详规研研发发：委托设计详规 土土寻找 项目招商报 告区域宏微观市场研究 地地合作 （前期阶段 ） 项目招商文本中盈利能力分析 获获资金 明确合作伙 伴、寻找合 作方式 项目商业策划书制定项目财务数据项目部财务部 取取 （招商阶段 ） 合作伙伴确定 制定合作方式、投资回 报方式、草拟合同 财务项目部 阶阶合作方案确定总监财务部 段段合作细节确定 项目引资 签署战略合作协议 行行政政办办：协议盖章，存 档。 财务 项目部 上报 lionf ul （商业计划 书） 总监公司 合作实施 合作公司成立及相关手续办理 财财务务部部：协助办理股权 、增资等

7、相关财务问题 ； 副总项目部 （实施阶段 ） 行行政政办办：工商局办理公 司注册。 经理财务部 行政办 投标投方案标项目方案确定 摘牌投经济标确定土地上限 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限 、价格敏感性分析、制定拍卖 战术 摘牌 竞争对手分析、确定土地上限 、价格敏感性分析、制定出价 战术 获获取取土土 地地 签订土地 出让合同 确定用地图 、桩点坐标 、用地条件交纳土地款、契税、交易费等 行行政政办办法法务务：合同条款 的草拟和完善； 总经理 项目部 财财务务部部：提供资金。财务部 用地规划 准备材料， 办证 提交土地出让合同和土地出让 金、交易费等交费证明 行行政政办办：提供土地出让 合同

8、； 项目部 财务部 许可证 财财务务部部：提供资金缴纳 出让金、交易费。 行政办 土地 企业投资项 目备案 办理房地产开发资质预审表 确权委托工程咨询资格机构编制 研研发发部部：协助提供相关 项目资料项目部研发部项目申请报告 向项目备案机关提交申请报告项目部 建设用地规 划许可证 原地上物土 地证登报声 明 （原有土地证作废） 土地补偿费 （原户主需交纳的土地使用费 ） 土地出让合 同 资资料料室室：提供土地出让 合同、付款凭证及相关 图纸 核定土地边 界 核定用地图、核定用地相关图 、规划地界坐标图 交费证明缴纳土地费用 1:500现状地 形图需准备3份 详规研研发发：委托设计详规 土土办

9、理 土地出让合 同 地地土地证交费证明缴纳土地费用 获获 建设用地规 划许可证 取取地籍图4份（薄膜图） 阶阶 土地登记申 请书 段段 土地确权来 源证明文件 土地权人证 明材料 申请人主体资格证明、法人代 表证明或个人身份证明 行政部：提供企业相关 证明资料。 规规区域 房地产市场 调查 项目所在地房地产市场的总体 供求现状、价格水平等 对项目区域内及周边进 行市场分析、客户需求 分析、产品分析、已成 交客户分析、竞争楼盘 分析等研发部 销售部 划划市场 竞争性楼盘 调查 项目周边竞争性楼盘详细调查项目部 设设调研 项目所在商 圈或临近商 圈现状调研项目周边商圈主要商业业态分 布状况、经营状

10、况、经营特点 、预期发展方向等 针对重点商家，进行专 向访谈，同时组织相关 专业人士进行专业论证 。 商 业研发部 计计 （商业部分 ） 运营部销售部 阶阶 同期操作商 业地产项目 调查 竞争项目开发规模、定位种类 、操作方式、开发周期等；提 取数据库相关数据进行重点分 析、竞争项目实地调研了解相 关信息 重点访谈了解重点商家 对竞争项目的相关看法 、同时了解投资客户对 竞争项目的投资意向。 项目部 段段 （商业部分 ） 项目 公建部分拟 选业态种类 确定、所选 业态数量确 定 通过行业发展分析、消费需求 分析，确定可开发公建部分业 态种类。结合市场相关类型物 业供求状况，确定所选业态开 发数

11、量 商商业业运运营营部部：配合完成 公建部分业态选择与数 量确定研发部 商 业 定位运营部 销售部 市场定位 依据控规指标，提出产品类型 建议，完成项目定位工作 商商业业运运营营部部：配合完成 公建类配套定位总经理各部门 客户定位 产品定位 价格定位 经济测算 逐步细化成本测算及利润率分 析，进行现金流测算 财务 各部门总监 项目发展报 告 开发计划： 研发、销售：根据宗地状况、市场条件和公司回款 要求，初步制定土地开发计划和销售计划； 研发、商业：结合市场现状完成项目公建部分开发 不同业态产品开发顺序建议； 工程：按营销计划和工程情况排定工期。 项目考核指标初定： 组织讨论，初步拟定的项目开

12、发排期和总体经济指 标要求及各阶段经济指标要求 资金流： 工程：根据工期制定工程款支付计划； 项目：制订配套费及土地款支付计划。 规规设计 明确产品设 计思路 根据区域市场内客户需求状况 和在销楼盘热销产品分析，对 户型设计、户型配比、面积区 间、景观规划、建筑风格、配 套标准等规划设计提出改善性 意见。 研发部成 本 划划前期销售部控制部 设设工作工程部 计计商 业 阶阶运营部 段段 设计院初步 选择 明确设计单位选择标准，了解 相关设计院的价格行情。 必要时，对设计单位进 行实地考察 制定设计组 织计划 方案 方案、规划 设计院选择 与合同签订 法法务务：合同文本审核 设计成成本本：设计费

13、用审核 组织 设计任务书 与相关技术 指标初订 制订规划、景观及建筑单体的 设计任务书、交工标准，及规 划指标、环境指标的初订 研研发发：依据建筑规划、 景观规划及交工标准初 步确定建安、环境等成 本指标； 工工程程：参与制定交工标 准，对主要部位做法、 结构方案、设备方案等 提出建设性意见。 规划方案结 合成本测算 的研讨及确 定 对于初步测算的成本指标逐步 细化、结合市场调整售价，确 保预期利润率。 营营销销：结合项目地块的 基本素质、成本测算情 况和预期销售情况，对 项目规划设计提出建议 ； 工工程程：从施工角度，对 主要部位做法提出建设 性意见； 项项目目：提供各项配套费 用标准。 彩

14、色总平面 图方案送规 划预审 彩色总平面图（含经济指标） 研研发发：负责提供图纸 修建性详规 成果 各各部部：提供参考意见 详细性规划 方案的报建 及确定 （含配套场站点）报市政府研研发发：负责提供图纸 建筑平、立 面功能效果 及成本测算 的研讨及确 定 各部门共同商讨成本指标，逐 步深化、细化。 各部门结合项目实际， 从不同角度提出合理化 建议。 彩色立面效 果图送规划 预审及审批 （上报市政府）研研发发：负责提供图纸 建筑方案报 建图 研研发发：提供报建图纸 景观概念方 案设计及确 定 各部门结合项目实际，从不同 角度对客户景观需求、景观规 划设计方案提出合理化建议。 规规项目 项目成本指

15、 标确定 营销、企划：对销售费用指标，进行讨论确定； 划划指标 商业运营部：结合不同业态经营客户需求，提供有 关配套设备设施种类、数量建议； 设设确认 项目、研发、工程、财务、成本等部：项目前期、 工程、配套、费用等指标落实。 计计 项目考核指 标确定 营销：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其 他各部门制定项目的考核指标体系； 阶阶 工程：制定工期。 段段 年度考核指 标调整 营销：根据集团发展战略的要求和公司库存、新增 、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系； 工程：制定工期考核标准。 施工图 施工图、建 筑设计院选 择与合同签 定 成本控制部：配合研发进行设计招投标； 设计 工程部：

16、对结构方案、设备选型进行评估； 组织 法务：合同的审核。 制定建筑、 综合管网、 景观施工图 设计任务书 （交工标准 确定、建筑 、景观限额 指标确定） 按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额 设计指标： 营销 ：结合项目定位和客户需求及经验判断，参 与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定； 工程：提供工程技术专业建议。 结构方案及 设备选型研 讨及确定 成本：针对不同结构方案进行经济测算，选优； 工程：参与结构方案及设备选型研讨。 地质勘察报 告 组织现场勘察，并提供地质勘察报告 研发：负责提供规划总平面图 施工图成果 总平面图 放线图 桩位图 施工图报建图 消防、人防报建图 施工图审

17、查全图及计算书 编制典型楼座建安预算 施工图会审 成本控制：参与施工图会审，审核对成本影响较大 的项目，提出优化意见； 工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理 性、经济性及施工的可行性进行审核。 施工图全图 编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、 反馈并进行图纸优化： 销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据 不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化； 研发：负责图纸优化变更； 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工 的可行性进行审核。 规规施工图 综合管网方 案设计 项目：提供各专业局设计条件 划划设计 设设组织 计计 阶阶 景观扩初及 施工图设计 成本控制：成本核算及

18、费用控制 段段 景观施工图 成本测算、 分析、反馈 并进行图纸 优化 销售：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况， 参与景观施工的讨论制定 研发：负责图纸优化变更 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见。 施施建设 规划方案及 市政方案送 审 设计方案(含总平面图)申报表 研研发发：配合提供设计院 的盖章确认 工工工程土地出让合同 项项目目：提供土地出让合 同、付款凭证及相关图 纸 准准规划 修建性详细规划2份，电子文 件1份（注：审定前，提交10 本规划设计方案，电子文件1 份） 研研发发：提供所需图纸 备备许可证 申报单位（人）委托代理的， 需提交授权委托书 阶阶 建筑方案送 审 建筑设计方

19、案申报表 研研发发：配合提供设计院 的盖章确认 段段1/500现势地形图1份 土地出让合同 项项目目：提供土地出让合 同、付款凭证及相关图 纸 投资计划 建筑设计方案2份（含建筑效 果、总平面、各层平面、立面 、剖面图等）重要项目需提交 模型 申报单位（人）委托代理的， 需提交授权委托书 地质勘察报 告 取得许可证 投资计划 大配套财财务务：提供资金保障 小配套财财务务：提供资金保障 消防证明 研研发发：负责提供消防报 建图 人防证明 研研发发：负责提供人防报 建图 地名证明 施施现场 准备相关文 件 建设工程规划许可证 工工工程 规划局批复的项目总平图及电 子文件 准准放线 首层平面图 研研

20、发发：出图及图纸问题 解决； 备备工程：现场配合。 阶阶出放线报告 按照施工总平图进行楼座点放 置，出放线报告 工工程程：配合勘测、清除 现场障碍 段段 现场保护与 移交 施工单位配合做记录、现场保 护 工工程程：组织现场保护 移交施工单位 研研发发：现场发现问题， 及时解决； 工工程程：组织交接。 施工 准备相关文 件 建设用地规划许可证 许可证建设工程规划许可证 施工图纸及技术资料报告书 工程施工中标通知书及经过签 证的施工合同 建设资金证明（银行存款证明 ）注：资金情况需满足施工中 标价的1/3以上 项目年度投资计划（当年计划 ） 施工图审查 研研发发：负责提供施工图 及计算书 质量监督

21、手 续 质量监督登记表工工程程：配合办理 安全措施 工工程程：组织施工单位做 好现场围墙及现场相关 安全措施。 安全施工措施登记表工工程程：配合现场安全 企业投资 项目备案 规划成果 大配套 开工 “三通一平 ” 临水、临电 前期 工程：确定临水、临电位置及数量； 工作 项目：协助临时电送电、接入水接入； 财务：提供资金； 成本控制：审核相关费用和成本。 场地平整 施工组织方 案 研发：配合工程部，负责提供所需的全部资料； 成本：确定分包项目及各种特殊材料的档次价格 招投标、签 订合同 勘察单位 研研发发：提供总规划图等 所需的全部资料； 桩基施工单位 成成本本：配合招投标、测 算成本； 监理

22、单位 法法务务：招投标文件的法 务审核、合同审核 土建施工单位 甲供材、分包商 沉降观测 施施开工 招标合同备 案 指土建施工单位的公开招标及合同备案 工工前期 工程：确定备选单位、提供招标资料及备案合同； 准准工作 成本：共同确定合同约定的各项条款。 备备 施工图会审 组织监理、施工单位一起对图 纸进行会审 研研发发：配合会审，并负 责提供所需的全部图纸 。阶阶 会同设计院进行会审，签定图 纸会审记录 段段设计交底 会同设计院进行技术交底，签 定交底记录 研研发发：负责组织设计单 位交底和变更。 质量监督手 续 办理质检委托 项项目目：配合办理相关手 续。办理安全检查委托 环卫、环保 等相关

23、报建 手续 项目临时、永久路口的报建手 续 项项目目：配合办理相关手 续。 申办项目临时施工用水、临时 用电、排污手续 办理施工人员暂住手续 开开工工工工项目施工放线 建立平面和高程控制系统。建 立控制主轴线（基线）标桩， 并在现场清楚标明墙、柱轴线 位置 研研发发：负责提供所需的 图纸和技术支持。 程程开工规划验线 监理单位组织工程部、设计、 规划局验线 研研发发、项项目目：配合 建建 桩基施工 试桩施工，确定桩基施工标准 研研发发：配合确定桩基施 工标准。 设设桩基全面施工 研研发发：负责提供所需的 图纸和技术支持。 阶阶 桩基检测 委托桩基检测单位 段段 进行桩基施工质量检测，并提 供桩

24、基检测报告 开 槽 土方工程 支护工程 降水工程 基础地基备案研研发发：配合参与验收 施工 基础施工 地基处理 研研发发：负责提供所需的 全部图纸，配合解决图 纸设计问题。 混凝土垫层 地下防水 混凝土基础 基础验收备 案 承建单位自评 监理对验评资料审查、现场观 感质量量测和检查 监理组织相关部门验收研研发发：配合参与验收 签定建筑工程分部工程（基础 ）验收表 基础处理竣 工结算 核对全部设计变更、现场签证 及各项扣款的增减项造价。 工工程程：提供全面的现场 签证、水电扣款等基础 性资料。 工工主体 审核施工方 案、施工组 织设计 程程施工 钢筋混凝土 工程 施工单位填报材料进场报验单 建建

25、 三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、 建委产品质量认证） 设设模板分项工程 招投标、签 订合同 阶阶钢筋分项工程 段段预应力分项工程 混凝土分项工程 现浇结构分项工程 装配式结构分项工程 混凝土结构子分部工程 配套管线预 埋 重要分项工 程及隐蔽工 程质量验收 核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层， 天面层钢筋 地下室、裙楼、塔楼第一层的水暖电管线预埋； 超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。 图纸问题解 决 图纸问题的发现及分析 研研发发：配合分析问题 设计变更 研研发发：配合完成设计变更； 成成本本：核定成本影响 施工质量问 题、 施工质量问题、事故的调查分析 事故处

26、理 研研发发：配合分析问题 处理方案的制定、审核、审批 研研发发：配合制定方案； 成成本本：核定成本影响 处理方案的实施 变更 设计变更 研研发发：配合完成设计变更； 签证 成成本本控控制制：核定变更成本影响。 工程变更 工程变更技术经济分析 研研发发：配合技术分析； 成成本本：进行经济分析。 工程变更申请 研研发发：协助现场进行变更签证； 成成本本：测算变更对成本的影响，对可行性判断。 设计变更 研研发发：配合完成变更； 成成本本：核定成本影响 工程款 工程进度的 确认 支付 工程款申请 表审批 成成本本控控制制：按合同约定审核付款比例。 工程款支付 财财务务：审核工程价款单及发票，付款。

27、主体 主体验收备 案 施工单位自评 验收监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查 监理组织相关部门验收 工程、研发、成本、设计、监理、施工单位参与 签定建筑工程分部工程（主体）验收表 项项销售 准备相关文 件 公司营业执照 目目许可证房地产开发资质证书 销销国有土地使用证 售售或建设用地规划许可证 阶阶年度投资计划(计委批文) 段段建设工程规划许可证 研研发发：负责提供所需的 全部图纸。 建设工程施工许可证 公用基础设施配套证明 获取前期物业备案证明物物业业：签订物业合同 钢筋混凝土 工程 工程施工达 到办证要求 的形象进度 基础工程形象部位达到正负零 及图象文件 工工程程：符合形象要求提

28、供基础验收证明。 按规定达到相应的形象部位 工工程程：达到形象进度要 求，提供证明。 （不同建筑形式，要求不一样 ） 面积计算及 图纸 获取面积计算成果表 项项目目：提供地名批复及 附图、图审证等；研研发发 ：提供全套的施工图和 总平面图。 项目总平面图 获取商品房网上销售数据录入合格证明销管：配合网上录入 项目 推盘策略确 定 产品策略： 亮相 策策划划：根据项目定位、市场状况和项目推广策略， 对产品推广排期、阶段性重点聚焦提合理化建议； 前准备 研研发发：根据产品推广排期，提供具体产品的房型图 、户型卖点、专业设计人员支持、讲解产品等。 价格策略： 销销售售：协助现场根据具体组团、楼座、楼

29、层、朝向 等因素，制定价格体系及制作销控； 成成本本控控制制部部：提供产品成本，提出售价建议。 推广策略： 销销售售：参与项目推广策略的讨论，提出合理化建议 ，实现推广效果的最大化； 研研发发：提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点 及专业设计人员的支持。 招商策略： 商商业业运运营营：整合外部资源，根据项目销售需要，制 定项目全程招商策略。 确定外部资 源 广告公司寻找及确定 销销售售：参与研究讨论广告公司的选择，参与沟通。 制作公司寻找及确定 策略公司寻找及确定 销销售售：策略公司的沟通，并进行相关的培训 媒介公司寻找及确定 销销售售：根据目标客户群的日常生活、行为习惯，选 择和确定有效的

30、媒体形式，监控、反馈媒体实施的效 果。 活动公司寻找及确定 销销售售：活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合 协调，活动过程的实时关注，反馈调整后期活动营销 的内容。 项项项目 项目推广定 位确定 项目名称、组团名称 研研发发：根据对产品的理 解提出合理建议。 目目亮相项目核心推广理念确定 销销售售：根据对市场客户 的理解提出合理建议。 销销前准备slogon确定 售售 项目核心识 别系统确定 logo确定 阶阶vi系统及延展方案确定 段段 亮相前项目 知识 建筑知识，楼盘背景，项目卖 点综述，竞争对手比较，付款 方式，法律手续，销售技巧等 方面的综合培训 销销管管：提供相关政策培 训 系统培

31、训 法务：提供相关政策培 训及统一口径的法律审 查； 研研发发：提供建筑设计单 位、景观设计公司、建 筑风格、各项控规指标 、交工标准、户型卖点 资料、全部图纸资料等 ； 工工程程：提供施工材料、 施工工艺、重点节点、 工程进度、入住时间、 交工标准等资料。 销售分卖场 设立 为实现项目宣传的最大化，在 合理地段设立商品房销售展示 中心 企企划划：提供外卖场设计 、包装方案并协助完成 ，卖场相关销售道具制 作。 销售道具准 备 现场房型手册（亮相版） 研研发发：提供各单体户型 图和楼层平面图、小区 摆位图等。 售楼处装修装饰及售楼处内外 部指引包装（精神堡垒、工地 围档、吊旗、道旗、形象墙、

32、指示牌、资料架、展示架） 销销售售：提出装饰及指引 系统的合理化建议； 工工程程：组织招标确定施 工单位，协助企划部进 行售楼处内部装修和项 目指引系统的施工； 成成本本控控制制：核算售楼处 装修成本，进行合同审 批和付款工作； 财财务务：提供装修及包装 所需资金支持。 样板间及样板环境指示说明系 统 销销售售：协商决定样板间 建造的具体户型； 研研发发：提供样板间户型 的详细房型图和尺寸； 工工程程：组织招标确定施 工单位并施工，组织样 板间施工和节点支持； 成成本本控控制制：样板间装修 成本核算及合同审批工 作； 财财务务：提供装修及包装 所需资金支持 沙盘（概念）模型、 研研发发：提供规

33、划方案图 和户型图，支持企划部 制作概念沙盘和单体户 型； 主力户型单体模型 销销售售：与企划部协商， 选定沙盘方案及主力户 型。 项项项目 销售道具准 备 入市前印刷品的设计、制作（ 概念楼书、房型图、dm单、 宣传海报等） 销销售售：各种印刷类销售 道具制作的确定； 目目亮相 研研发发：项目研发设计方 面资料的提供，如平面 规划图、景观规划图、 房型图、人行系统、车 行系统等； 销销前准备 工工程程：提供工程进度及 交工标准，施工材料、 施工工艺等相关方面的 资料； 建筑知识，楼盘背景，项目卖 点综述，竞争对手比较，付款 方式，法律手续，销售技巧等 方面的综合培训 售售 法法务务：相关印刷

34、文件的 法律审核以及合同的审 核。 阶阶 项目周边的主要道路设置醒目 指示系统 段段(意向)派筹卡及纪念礼品 联动工作的 准备 配备看房车及看房车包装 行行政政：提供看房车及司 机 组织进行联动单位人员的培训 和包装 企企划划：提供重点联动单 位的包装，相关销售道 具的制作。 意向商家签 约 进驻意向书 法法务务：合同谈判以及审 核 确定项目亮 相方案 项目形象表情、主题、创意表 现确定 项项目目部部、销销售售部部：参与 讨论，提出建设性意见 。 项目亮相细化方案确定 项目亮相媒体确定 项目 项目亮相 项目形象出街，媒介组合应用 （户外、报纸、电视、电台、 车体、电梯） 法法务务：相关印刷文件

35、的 法律审核以及合同的审 核。 亮相新闻媒体新闻信息亮相 新新闻闻中中心心：通过媒体扩 大宣传信息。 亮相庆典活动及产品推介会的 宣传和安排 研研发发：项目研发设计资 料、研发设计专业人士 支持； 销销售售：项目亮相各项工 作的配合开展，电话接 听解答，现场客户接待 ，活动的协同组织等。 项目 销售内部资 料 房型、房号及面积对照表 研研发发：提供房型本册、 技术支持； 开盘 销销管管：提供房号及面积 表 前准备销控方案及销控表 答客户问 客户接待、客户问题汇总 研研发发、工工程程：配合解释 、解决客户提出的研发 及工程问题。 及反馈（统一说词） 客户积累 意向卡销售，客户梳理，意向 销控制定

36、，客户关系维护 销销管管：意向卡销售的组 织工作； 外外卖卖场场：意向客户推荐 ，客户关系维护。 项项项目 交工标准确 定 各各部部门门联联动动：讨论并确 定项目交工标准； 目目开盘法法务务：法律风险提示。 销销前准备 价格体系确 定 成成本本控控制制：牵头制定项 目考核指标体系，提供 项目经济指标要求； 售售 销销售售：对不同组团、不 同楼座、不同楼层和户 型制定合理的价格体系 。 阶阶 合同准备 房型附图 研研发发：提供所有房型附 图 段段 交工标准 研研发发：提供确定交工标 准 法法务务：交工标准中法律 风险的提示和规避； 销售道具准 备 入市前印刷品的设计、制作（ 概念楼书、房型图、d

37、m单、 宣传海报等） 工工程程：审核合同中的交 楼时间及交工标准。 小区摆位 研研发发：负责提供最终版 的总平面图。 合同、附加协议等文本审查确 定 法法务务：商品房合同、附 加协议、补充协议等文 本的审查确定。 开盘前销售 道具现场房型手册深化版及最终版 研研发发：提供深化版房型 图手册及逐步落实形成 最终房型图手册。 的准备 楼书，宣传海报、折页，物业 管理公约 研研发发：协助制作楼书、 折页等，提供技术支持 ； 物物业业：提供物业管理公 约 购房须知，房型图，详细价格 表 研研发发：提供项目详细的 房型图，提供技术支持 ； 销销售售：协助销管制定项 目楼房的价格体系； 工工程程：提供工程

38、进度及 交工标准。 售楼处内外展示道具统一更换 (道旗、吊旗、背板等) 沙盘（细化景观及外檐） 研研发发：提供项目总规划 平面图，协助企划制作 沙盘，提供图纸和技术 支持 样板间、样板环境的指示系统 的数据更新 研研发发：负责提供样板环 境图纸和技术支持 销控表及销控贴，认购书，合 同袋 销销管管：协助企划制作销 控表、认购书、合同袋 等相关销售用具。 项目形象的 提升 户外媒体发布（项目形象及核 心理念锻造与深化） 及深化 报纸媒体发布（项目形象及核 心理念锻造与深化） 小众媒体及创新媒体发布（项 目形象及核心理念锻造与深化 ） 开盘信息告 知 媒介组合应用（户外、报纸、 电视、电台、车体、

39、电梯） 银行大协议 的签订财务中心：提供银行 开开盘盘 项项项目 开盘庆典活 动 活动形式（演出说明会发 布会） 销销售售：开盘庆典活动的 组织配合，最大化接待 、积累客户； 目目开盘 与会人员（演艺名人专家学 者） 物物业业：积为开盘庆典活 动提供人力物力支持 销销 告知途径（报广海报门票 dm） 售售 客户转化 明确合理流程，接待、回访、 邀约客户，完成客户转协议、 转合同工作。 财财务务：收定金、购房款 ； 阶阶 销销售售：签订购房协议， 进行客户关系维护，协 助合同、文件的签署 段段回款落实 销销售售：按每月考核指标 定时定额完成销售量， 为回款落实提供支撑。 日常 月度指标分 解 根

40、据公司资金情况与项目进程 ，进行月度指标分解与调整 合同准备 交工标准 销售 产品分析、 聚焦销售重 点 来电客户分析、来访客户分析 、成交客户分析、未成交客户 分析、滞销产品分析、竞争项 目动态关注，对项目所处销售 阶段进行准确判断和适时调整 企企划划：阶段性项目推广 总结，根据库存产品现 状，合理安排推广节奏 和推广方向； 销销售售：根据库存产品现 状和考核指标要求，讨 论协商调整价格体系， 聚焦重点产品的销售； 外外卖卖场场：协助销售进行 产品、客户分析，根据 聚焦销售重点，推荐可 成交客户。 月度操作手 册的制定 根据财务指标，产品情况，客 户情况，制定月度的推广策略 、销售策略和重大

41、节点 价格监控及 调整 定期进行价格测算，与销售沟 通，根据库存产品和聚焦销售 的重点及市场形势变化，调整 项目价格，实现项目利润最大 化 成成本本控控制制：阶段性考核 指标调整；动态调整售 价，实现利润最大化； 销销售售：根据阶段性产品 销售情况和库存产品现 状，沟通协调销管调整 价格体系。 月度推广计 划的执行 报报纸纸媒媒体体：树立项目形象，宣 泄产品卖点 销销售售：协同企划对于项 目形象和阶段性产品宣 泄点进行沟通，确定报 广内容 户户外外媒媒体体：强化项目形象，聚 焦重大节点 销销售售：结合阶段性考核 指标和项目销售情况， 确定阶段性节点的设置 和媒体宣传 营营销销活活动动：维系老客

42、户促进老 带新，制造新闻热点烘托项目 人气 销销售售：协助企划进行主 题营销活动的组织和配 合工作 客客户户中中心心：通过公益性活动强 化客户品牌忠诚度，加强项目 口碑传播效应 销销售售：通过与企划部的 沟通交流，创新性的组 织公益性活动，强化客 户忠诚和树立公司品牌 美誉度，逐渐形成项目 的独特卖点。 销销售售道道具具支支持持：楼书、客户通 讯、生活手册折页、道旗、吊 旗 销销售售：协同企划制作各 种销售道具。 项项日常 客户到访及 接待成交工 作 客户资源利用大客户，社区活 动，置业推荐，物业推荐等工 作带来大批意向客户 企企划划：提供dm单，海报 、楼书、单体沙盘等销 售道具支持。 目目

43、销售外卖场客户到访 企企划划：外卖场销售道具 的及时制作和补充，路 演活动的组织开展。 销销 项目销售现场利用电话，回访 老客户，并进行客户接待成交 工作 售售 通过日常培训，提高销售人员 的接待水平，现场通过电话回 访，邀约客户到访，促成签约 成交 阶阶销售费用月 度付款计划 及支付 成成本本控控制制：根据销售费 用发生及以往支付情况 ，制定月度合同支付额 度，审核付款计划并上 报集团； 段段 财财务务：审核价款单及发 票，按资金情况付款 合作方合同 签订 相相关关部部门门：合同签订及 审批工作； 法法务务：商品房合同、附 加协议等检查，风险提 示； 销销售售：确认物业及置业 联动，送各部门

44、存档。 销售回款 制定回款节点，协调银行及房 管局保证按期回款 财财务务：为客户创造便捷 交款条件，快速收款。 月度指标考 核 公司考核指标完成及调整 销销管管：按当月完成情况 逐步调整全年销售回款 指标 财财务务：编制月度资金预 算，填列各项目实际发 生数。 项目考核指标完成及调整 销销管管：按当月完成情况 ，调整次月及全年销售 任务指标； 财财务务：编制月度资金预 算，填列各项目实际发 生数； 项项目目：提供下月指标落 实的政府相关证件支持 ； 工工程程：提供下月指标落 实的工程节点支持，统 计汇报工程指标完成情 况及指标调整，提供月 度工程款计划。 清清盘盘 销售 清盘后项目 各种资料移

45、 交 行行政政：接收商品房合同 、协议、优惠单并存档 。 清盘 项目销售、 招商工作问 题总结、汇 报并存档 项目营销推广效果的监控、评 估、修正，通过销售体系例会 、项目协调会、部门例会、各 种主题总结会等形式做工作总 结，指导后期工作 工工外檐装修 设计、研发 定板 研研发发、成成本本控控制制：分别 从技术、经济方面配合 。 程程材料确定 施工样板制 作 建建材料确定 研研发发、成成本本控控制制：分别 从技术、经济方面配合 选用材料。 设设甲供、甲 制定招标计 划 阶阶分包材料 编制招标文 件 拟定投标单位 成成本本控控制制：审核招标方 案 段段的招标确定材料招标技术要求 成成本本控控制制

46、：参与招标、 测算成本。 确定定标原则 成成本本控控制制：参与确定定 标原则 考察投标单 位 成成本本控控制制：参与考察并 提出考察意见 招标、定标 成成本本控控制制：参与招标定 标 内外檐 地 面 基层处理 装 修找平层 销售费用月 度付款计划 及支付 面层 防 水 基层处理 防水层施工 面层砂浆 抹 灰 基层处理 抹灰 饰面板（砖 ） 排砖 面砖安装 研研发发：参与施工样板验 收 勾缝 门 窗 型材加工 安装窗框 安装窗扇 封胶 轻质隔墙 放线定位 隔墙砌筑及安装 幕 墙 幕墙专业设计研研发发：审核幕墙设计图 预埋件安装 龙骨加工及安装 幕墙面材安装 封胶 涂 饰 基层处理 底料施工 面料

47、施工 研研发发：参与施工样板验 收 工工水、暖、 室内给水系 统 给水管道及配件安装 程程电安装室内消火栓系统安装 建建给水设备安装 设设管道防腐，绝热 阶阶 室内排水系 统 排水管道及配件安装 段段雨水管道及配件安装 室内热水供 应系统 管道及配件安装 辅助设备安装 防腐，绝热 卫生器具安 装 卫生器具安装 研研发发：参与施工样板验 收 卫生器具给水配件安装 卫生器具排水管道安装 室内采暖系 统 管道及配件安装 辅助设备及散热器安装 系统水压试验及调试 防腐，绝热 变配电室 变压器、箱式变电所安装 成套配电柜、控制柜和动力、 照明配电箱（盘）及控制柜安 装 裸母线、封闭母线、插接式母 线安装

48、 电缆沟内和电缆竖井内电缆敷 设 地 面 电缆头制作、导线连接和线路 电气试验 接地装置安装 避雷引下线和变配电室接地干 线敷设 供电干线 裸母线、封闭母线、插接式母 线安装 桥架安装和桥架内电缆敷设 电缆沟内和电缆竖井电缆敷设 电线、电缆导管和线槽敷设 电线、电缆穿管和线槽敷线 电缆头制作、导线连接和线路 电气试验 工工水、暖、 电气动力 成套配电柜、控制柜和动力、 照明配电箱（盘）及控制柜安 装 程程电安装 低压电动机、电加热器及电动 执行机构检查、接线 建建 低压气动力设备检测、试验和 空载试运行 设设桥架安装和桥架内电缆敷设 阶阶电线、电缆导管和线槽敷设 段段电线、电缆穿管和线槽敷线

49、电缆头制作、导线连接和线路 电气试验 插座、开关、风扇安装 电气照明安 装 成套配电柜、控制柜和动力、 照明配电箱（盘）安装 电线、电缆导管和线槽敷设 电线、电缆导管和线槽敷设 电线、电缆导管和线槽敷线， 槽板配线 钢索配线，电缆头制作 导线连接和线路气试验 灯具、插座、开关、风扇安装 建筑照明通电试运行 备用和不间 断电源安装 成套配电柜、控制柜和动力、 照明配电箱（盘）安装 柴油发电机安装 不间断电源的其他功能单元安 装 裸母线、封闭母线、插接式母 线安装 电线、电缆导管和线槽敷设 电线、电缆导管和线槽敷线 电缆头制作 导线连接和线路气试验 接地装置安装 防雷及接地 安装 接地装置安装 避

50、雷引下线和变配电室接地干 线敷设 建筑物等电位连接，接闪器安 装研研发发：配合验收 工工 智能化 通信网络系 统 通信系统，卫星及有线电视系 统，公共广播系统 变配电室 程程 办公自动化 系统 计算机网络系统，信息平台及 办公自化应用软件，网络安全 系统 建建 建筑设备监 控系统 空调与通风系统，变配电系统 ，照明系统，给排水系统，热 源和热交换系统，冷冻和冷却 系统，电梯和自动扶梯系统， 中央管理工作站与操作分站， 子系统通信接口 设设 火灾报警及 消防联动系 统 火灾和可燃气体探测系统， 阶阶火灾报警控制系统。 段段消防联动系统 安全防范系 统 电视监控系，入侵报警系统， 巡更系统，出入口

51、控制（门禁 ）系统，停车管理系统 综合布线系 统 缆线敷设和终接，机柜、机架 、配线架的安装，信息插座和 光缆芯线终端的安装 智能化集成 系统 集成系统网络，实时数据库， 信息安全，功能接口 电源与接地智能建筑电源，防雷及接地 环境 空间环境，室内空调环境，视 觉照明环境，电磁环境 住宅（小区 ）智能化系 统 火灾自动报警及消防动系统， 安全防范系统（含电视临近 系统，入侵报警系统，巡更系 统、门禁系统、楼宇对讲系统 、停车管理系统），物业管理 系统（多表现场计量及与远程 传输系统、建筑设备监控系统 、公共广播系统、小区建筑设 备监控系统、物业办公自动化 系统），智能家庭信息平台 通风 送排风

52、系统 风管与配件制作，部件制作， 风管系统安装，空气处理设备 安装，消声设备制作与安装， 风管与设备防腐，风机安装， 系统调试 与 空调防排烟系统 风管与配件制作，部件制作， 风管系统安装，防排烟风口、 常闭正压风口与设备安装，风 管与设备防腐同，风机安装， 系统调试 工工通风除尘系统 风管与配件制作，部件制作， 风管系统安装，除尘器与排污 设备安装，风管与设备防腐， 风机安装，系统调试 程程与空调风系统 风管与配件制作，部件制作， 风管系统安装，空气处理设备 安装，消声设备制作与安装， 风管与设备防腐，风机安装， 风管与设备绝热，系统调试 建建空调 净化空调系 统 风管与配件制作，部件制作，

53、 风管系统安装，空气处理设备 安装，消声设备制作与安装， 风管与设备防腐，风机安装， 风管与设备绝热，高效过滤器 安装，系统调试 智能化 设设 制冷设备系 统 制冷组安装，制冷剂管道及配 件安装，制冷附属设备安装， 管道及设备的防腐与绝热，系 统调试 阶阶空调水系统 管道冷热（媒）水系统安装， 冷却水系统安装，准凝水系统 安装，阀门及部件安装，冷却 塔安装，水泵及附属设备安装 ，管道与设备的防腐与绝热， 系统调试 段段电梯 招标选定安 装单位 选型及招标 安装 提供电梯井 道土建节点 图 预埋件设置、预留洞口的设置 指导电梯井 道土建施工 土建交接检验 电梯安装及 调试 驱动主机 导轨，门系统

54、，轿厢，对重（ 平衡重） 安全部件，悬挂装置，随行电 缆 补偿装置，电气装置 整机安装调试、验收 毛坯房 会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整 改。 竣工验整理竣工资料及竣工图 收备案施工单位提供建筑工程质量保修书 组织销售、研发、运营、物业共同验收。 报建委质监部门审定备案 项项目目：办理建设工程档 案预验收证明 与物业进行交接。物物业业：办理交接手续 工工毛坯房 土建、给排 水、采暖、 电气、空调 、甲供材、 各项分包工 程结算 核对各栋建筑面积，核对全部 设计变更、现场签证及各项扣 款的增减项造价。 工工程程： 程程竣工 （1）申请甲供材结算 ，提供四方（甲方、总 包方、甲供方、监理）

55、 签字确认的领料汇总表 ，及全面的现场签证（ 监理、工程部经理签字 确认）、水电扣款等基 础性资料 建建验收 （2）申请分包工程结 算，提供四方（甲方、 总包方、分包方、监理 ）签字确认的分包工程 量汇总表，及全面的现 场签证（监理、工程部 经理签字确认）、水电 扣款等基础性资料； 设设 （3）申请土建工程结 算，提供全面的现场签 证（监理、工程部经理 签字确认）、水电扣款 等基础性资料。 阶阶成品房 土建工作面 移交 土建整改 段段装 修垃圾清运 吊 顶 龙骨加工及安装 封板 洁 具 洁具选型及招标 洁具安装 护栏和扶手 制作与安装 饰面板（砖 ） 排砖 面砖安装 勾缝 涂 饰 基层处理 底

56、料施工 面料施工 橱柜制作与 安装 橱柜招标 橱柜设计 橱柜安装 门窗套制作 与安装 花饰制作与 安装 窗帘盒、窗 台板 暖气片安装 选型及招标 成成本本控控制制、研研发发：参与 选型、招标，成本核算 暖气片安装 研研发发：参与施工样板进 行验收 裱糊与软包 细 部 工工成品房 会同监理、施工单位初步验收，施工队伍整 改 程程验收整理竣工资料及竣工图 建建备案施工单位提供建筑工程质量保修书 设设 组织工程、销售、研发、成本控制、物业等 部门共同验收 阶阶报建委质监部门审定备案 项项目目：办理建设工程档 案预验收证明。 段段与物业进行交接。物物业业：办理交接手续。 成品房 精装修的甲供材、精装修

57、分包、成品房施工 结算 工工程程：核定工程量，组 织办理结算。竣工结算 配套 排 水 成成本本控控制制：审查预算、 确定工程费用。 手续 研研发发：提供设计所需要 的图纸，调整管网，配 合二次网设计，保证出 图。 及 工工程程：提供工作面，监 督施工、协助验收。 施工 财财务务：提供资金，保证 交费。 热力（协调分级、寻找热源） 成成本本控控制制：负责工程招 标。 工工程程：提供工作面，监 督施工、协助验收。 财财务务：提供资金，保证 交纳工程费。 销销管管：提供入住明细； 运运营营：协助空房面积核 算； 财财务务：提供资金保证采 暖费缴纳。 物物业业：供热移交物业。 自来水 成成本本控控制制

58、：负责招标、 审核预算。 研研发发：提供设计所需要 的各种图纸；提供进件 所需要的图纸，保证进 件。 工工程程：提供工作面，监 督施工，协助并保证挂 表、通水、配合验收。 财财务务：提供资金、保证 交纳工程费。 园林用水、换热站用水 研研发发：提供进件所需要 的图纸，保证进件。 工工程程：监督施工、提供 施工所需工作面，通水 、挂表。 财财务务：提供资金，交纳 工程费。 中 水 研研发发：提供进件所需要 的图纸，保证进件；提 供设计所需要的图纸， 调整管网、提工场站点 ，配合出图。 工工程程：提供工作面，监 督施工；协助现场，工 程验收、通水 财财务务：提供资金，保证 交费 物物业业：工程移交

59、物业 工工配套 燃气（专业局招标） 研研发发：提供进件所需的 各种进件图纸；提供设 计所需要的图纸，场站 点，协调管网调整，提 供技术支持保证设计。 程程手续 工工程程：提供工作面，保 证施工、监督施工；协 调现场整改、验收，保 证点火。 建建及 财财务务：提供资金，保证 交费。 设设施工场站点位置 研研发发：配合确定场站点 位置和技术支持 阶阶 视 讯 研研发发：提供设计所需要 的图纸。 段段 工工程程：签订协议、信号 开通；提供工作面，监 督施工、验收。 电 力 研研发发：提供进件所需要 的图纸、提供设计所需 要的图纸。 销销管管：提供面积测量报 告； 工工程程：提供进件所需的 用电量、用电点；提供 工作面，保证施工监督 施工；提供现场协助保 证验收、挂表。 热力（协调分级、寻找热源） 财财务务：提供资金支持， 保证交费。 排水、热力招标手续 成成本本控控制制：测算配套工 程标底，施工单位考察 ，招标方案及招标文件 审核，配合并监督开标 、评标、定标。 工工程程：配合办理、提供 招标资料。 配