城市商业综合体实体调研报告

1、城市商业综合体实体调研报告朱程远；建筑1102班；调研目的：理解城市商业综合体的含义，体验并分析城市商业综合体。通过观察，亲身感受商业综合体设计要点与设计原理。调研内容：城市规划部分包括：城市特征、人文地理、区位现状、商圈辐射、周边环境、交通组织、城市肌理及尺度、景观设计、地方法规。 建筑部分包括：商业模式、布局方式（集中或分散等）、交通流线、交通核设计、采光通风设计、消防设计、空间组织、功能配置、空间尺度（层高、柱子及尺寸）、建筑形态、客户行为心理对建筑设计的影响、物理环境舒适度等。调研对象：浙江湖州东吴国际广场；浙江湖州浙北大厦购物中心。调研时间：2014年8月调研成果：城市商业综合体是指

2、将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 商业综合体具有功能协同、空间紧凑、抗风险能力强的特点，从而在城市中表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体也常被称为“城中之城”。通过对任务书的解读，并深入的分析城市商业综合体的定义和其所具有的特征，结合城市商业综合体的发展方向，就对浙江省湖州市部分大型商业综合体进行了体验调研。分别对湖州的两个综合体进行分析：浙江湖州东吴国际广场和浙江湖州浙北购物中心。浙江省湖州市概况：湖

3、州市地处浙江省北部，东邻嘉兴，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，与无锡、苏州隔湖相望，是环太湖地区唯一因湖而得名的城市，是一座具有2300多年历史的江南古城。湖州自古以来素有丝绸之府，鱼米之乡，文化之邦的美誉，且有南太湖明珠之称。2010年六普常人口289.4万人，多为江浙民系，使用吴语。湖州是一座具有2300多年历史的江南古城，面积5818平方公里，有优美的自然景观和众多历史人文景观。湖州是以上海浦东开发开放为龙头的长江三角洲地区“先行规划、先行发展”的14个重点城市之一。东吴国际广场东吴国际广场坐落于湖州市老城区青铜路与飞凤大桥交界处，该项目是由浙江大东吴集团有限公司开发的商业地产项目。东吴

4、国际广场是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游、高层住宅等功能于一体的大型项目，占地面积49976平方米（约75亩），建筑面积30余万平方米，总高度达288m（含避雷针），由星级酒店（超五星）、商业办公、文化娱乐、餐饮服务、酒店式公寓等组成，总投资约30亿人民币，项目已于2012年投入运营。规划部分区位：本项目用地位于湖州市中心城区核心位置，北临苕溪港，东接江南工贸大街，西接益民路，北面遥望仁皇山，双面临街，交通便捷，具有良好的水岸景观资源和交通优势。项目地块自然环境得天独厚，水质清澈，空气清新，为打造国际化城市商业综合体创造了条件。同时，本地块位于龙溪港东岸核心区域，拥有绝佳景观资源，区域辐

5、射力强。周边环境：在湖州城市发展中，受太湖片区的影响，城市向北发展。在城市的向北发展过程中，沿湖州老城区的南街形成一条重要的经济商务带。在东吴国际广场周围分布有加利广场、静江公寓、众鑫广场、星海名城、达多大都汇等重要的建筑群。东吴国际广场位于南街与青铜路的交界处，占有重要而优越的地理位置，两个沿街面具有很好的宣传作用，也同时对吸引大批顾客有极大的作用。商圈辐射：项目用地呈扇形，较不规则，地势平坦。地块中部南北方向有城市道路劳动路穿过，将基地分为东西两部分，且用地中部东西方向有城市规划的开放平台，连接南侧城图广场和北侧滨水开放景观带，形成面向城市水系开放的公共景观轴。设计主题：本项目以“望山金岛

6、”、“龙溪双冠”为主题，高标准开发建设，重在打造城市门户形象，整体用地49989.8平方米，总建筑面积40万平方米，其中：地下室2层，布置有2千多个停车位；地上部分共有两栋超高层塔楼，及东西两部分裙房。其中西侧五星级酒店/办公塔楼一栋，东侧公寓式酒店塔楼一栋；建筑总高度为288米。西侧裙房为酒店配套，东侧裙房为集中商业区。地上部分建筑面积共计为30万平方米。城市景观：东吴国际广场超越了建筑与商务的本身范畴，以两幢超高层地标建筑为依托，形成以五星级酒店为带动的高端商务休闲、娱乐中心与其他商业功能，内设超大型艺术旅游购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、空中国际公馆、酒店式公寓、高层主题观光旅游，是一

7、个功能齐全、设施完善的南太湖RBD中心城。主要形成以滨水绿地、主题公园、节庆广场、特色步道为滨水开放空间的娱乐中心；以综合办公、高档购物、百货、超市为商务中心；以品牌商店、特色餐饮、办公机构、酒店式公寓为多样化的商业中心；以咖啡餐饮、博物展览、餐饮娱乐等中小型特色化商业服务及文化娱乐功能的时尚文化中心。将由国际品牌酒店、百货、超市进行运营管理，带动其他商业、服务业，形成一个湖州市唯一的高档购物、文化、娱乐、休闲的商业中心。交通组织：东区国际广场位于南街与青铜路的交汇处，路段交通相对繁忙，因为面临十字路口的原因，地下车库入口放在建筑地下。行人过街都采用的地下通道的形式，对城市干道起到了缓冲的作用

8、。建筑部分商业模式：东吴国际广场定位为以五星级酒店为带动的高端商务休闲、娱乐中心与其他商业功能，内设超大型艺术旅游购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、空中国际公馆、酒店式公寓、高层主题观光旅游，是一个功能齐全、设施完善的南太湖RBD中心城。交通流线：建筑采用大中庭回廊式交通组织方式。而中庭同时又通向两个出入口，中庭在这时又产生了一个独立的步行街的效果，使得建筑的内外变得模糊而联系得更加紧密。通透的中庭为建筑顾客提供了宽阔明朗的购物环境。回廊采用曲线的方式布置，方便了人们购物。回廊宽在三到四米，并布置有座椅和装饰景观等。主要交通围绕中庭布置，有自动扶梯，观光电梯。交通核设计：以中庭作为购物中心的交

9、通核，以自动扶梯和观光电梯作为主要竖向交通带，并分布在中庭周边。空间组织与空间尺度：东吴国际广场主要采用中庭的空间组织形式，每层以回廊联系各个店铺，从而给人以宽敞而舒适的购物空间。而同时多个出入口的设计，弱化了主入口的概念。中庭的两个出口遥相呼应，产生了步行街的感觉。而南面的出入口则位于地下，与干道的几个地下通道相连接，使得人们在进入购物中心时，交通不至于太复杂。而内部除主中心筒外，还分别有两个小中庭，这使得建筑内部体量不至于过大而使人产生单调乏味的感觉。纵横的交错也使得空间的趣味十足。行为心理和物理环境：在选择交通方面人们通常会更多的选址接近而直接的交通方式，如门厅的观光电梯、中庭中接近的自

10、动扶梯。在商场中人们更愿意对着中庭，边观赏边休息。故各店铺的座位朝向都是向着中庭方向的。而底层多为餐饮的设计，也使得部分并不是专为购物而来的顾客可以免去做电梯的麻烦，同时也使得核心筒出给有步行街延伸的感觉。内部的灯光多为暖色调，使人心情得以放松。防火设计：东吴国际广场的防火主要有中庭防火、防火疏散楼梯两点最重要。中庭中布置了大量的自动扶梯，而自动扶梯在着火时不能使用。因此建筑内部将中庭作为一个防火分区，用防火卷帘隔开。消防疏散楼梯设计在靠近建筑外围周边分散布置。而多出口的设计，使得东吴国际广场能够有体育场般迅速的人流集散能力。浙北大厦购物中心由于浙北大厦购物中心与东吴国际广场同样位于湖州南街上

11、，且由于主要调研对象是东吴国际广场，故对此处的规划及建筑部分就不一一逐条例举。规划及建筑：浙北大厦购物中心位于湖州市最繁华的商业中心南街，毗邻至今1500余年铁佛寺旁。商场整体布局引入国内外最新设计理念，强调空间感、舒适感，将自然阳光与宽敞通透空间融汇为一，并创造一种国际化生活休闲概念。共设地下2层，地上7层，营业面积8万平方米，是湖州市单店规模最大，购物环境最优、商品种类最齐全、服务质量最佳的大型现代化购物中心。 购物中心主营时尚名品、化妆品、珠宝饰品、流行服饰、精品皮具、运动品、家居用品、新潮数码、精品超市等，同时在相关楼层还设有苕上人家、星巴克、必胜客、迪欧咖啡、犇腾牛排、甜品工坊、冰雪皇后等辅营特色名品店，同时在-2层设有700余个停车位。为您真正提供生活、休闲、购物、美食一站式服务。浙北大厦购物中心其特点是西侧紧邻着的便是湖州著名的文物建筑，距今1500年的铁佛寺。其与铁佛寺之间相对和谐的关系正好是本次设计中所需要的。结论：通过对北美新天地时尚购物中心和天美名店的调研我注意到以下几点：1）fash