2010年3月江苏淮安房地产市场分析报告_68P

1、1 淮安市场分析报告淮安市场分析报告 2010-03-2010-03-2323版本版本 定位结论篇定位结论篇 市场分析篇市场分析篇 具体项目篇具体项目篇 客户分析篇客户分析篇 城市简析篇城市简析篇 报告框架报告框架 二、市场二、市场分析分析篇篇 n市场总述市场总述 n土地市场土地市场 n住宅住宅市场市场 一、市场总述一、市场总述 淮安房地产市场总述淮安房地产市场总述 政策 从限制到救市，从提息到降息：2007年10月2008年8月，控制房价过快增长；2008年9 月16日“双率下调”；2009年各地出现“井喷”现象，而2010年前两月成交量相对于2009 年后两月一般。 市场 房地产市场有所回

2、暖，消化量增加，2009年市区成交万296.78：淮安2010年前两月新增 商品房消化率达到65.4%，同比上涨26.2 %，环比上涨12.5%。 08年的行业调整和金融危机影响逐渐减小，市场迎来“小阳春”。 08年的行业调整和金融危机对二手房市场影响大：淮安2008年二手房交易量相比2007年 骤减45.57万，2009年相比2008年激增34.21万。 土地 土地市场成交量稳定：07年、08年土地成交量分别是413万 、415万 ，基本无变化， 而09年为683万，上涨268万。 土地成交均价略有下降：07年、08年土地成交均价分别是1113元/ 、948元/ ，下浮 14.8%，而09年

3、为1351元/ ，上涨403元/ 。 09年1-12月土地成交量是683万 ，土地成交均价1351元/ 。 淮安房地产市场总述淮安房地产市场总述 产品产品 建筑风格：各类建筑风格已经在淮安市场上纷纷出现，如地中海建筑风格、古典主义建筑风格等。 户型：市场主流户型为三室两厅，以改善型居住为主。 景观：淮安房地产项目越来越注重景观规划，但精品景观仍很少，景观营造较为粗糙（如香格里拉）。 品质：在激烈市场竞争环境下，开发企业开始注重项目品质打造（如中天花园）。 供销供销 淮安未来房地产市场潜在供应量大：至09年12月商品房存量205万；待开发商品房面积约1587.5万 （未开发土地的容积率按1.5进

4、行测算），共计2381万。 商品房供应以120-140的三房为主，但80-90的两房，110-120的三房去化速度最快。 淮安二手房市场主要供应在在中心城区，淮阴区及开发区供应量小。 价格价格 09年由于行业调整及一系列政策的影响，淮安市商品房平均价格较08年略微上涨35%。 2010年2月商品房实际成交价格相对于2009年四季度上涨幅度较小。 二、土地市场二、土地市场 p从2007年到2009年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从火爆到冷清再到活跃的过程， 09年，便成功出让土地216宗，无论是出让面积还是出让金额，均远远超过08年全年水平。 p2009年，市区土地市场共发布经营性

5、用地拍卖公告170宗，出让土地面积683万平米，土地出让均价 1651元/m2，土地出让楼面地价为745元/m2； 土地市场土地市场20092009年土地出让呈现井喷式上升，年土地出让呈现井喷式上升， 未来土地供应量继续加大未来土地供应量继续加大 从土地供应结构来看，中心城区土地供应量偏大，整体市场从土地供应结构来看，中心城区土地供应量偏大，整体市场 竞争激烈竞争激烈 u清河、清浦区土地存量共占53%，中心区开发量较 大，区域内竞争环境将趋向恶劣。 u土地整体供给规模偏大，未来市场向新区发展，市 场主要供应量在开发区、清河区和楚州区。 u2009年，清河区、开发区两区土地出让面积较 多，其中开

6、发区土地成交面积最大； u从商品住宅的交易情况来看，现有土地供应量偏 大，去化周期拉长。 三、住宅市场三、住宅市场 数据来源：淮安市房管局 p中心城区（清河、清浦）是市场成交主力，开发区、淮阴区、楚州区市场份额接近； 中心城区为市场主力，各区成交量比例相对稳定，近中心城区为市场主力，各区成交量比例相对稳定，近 期主城区份额上升对整体均价的上涨具有一定影响期主城区份额上升对整体均价的上涨具有一定影响 p2009年除在10月份（14.42万）下降外，基本呈上升趋势，在12月份达到成交 量最高点（43.31万）； 数据来源：淮安市房管局 09年1月到09年12月各区商品住宅成交量比例相对稳定，09年

7、5-9月主城区比例上升，对整 体均价的提升具有较大影响 p90-12090-120户型是市场供给主力，占总供给量的户型是市场供给主力，占总供给量的46.9%46.9%，该面积段的成交比重为，该面积段的成交比重为39%39%，6060 以下产品供给不足；以下产品供给不足； p市场需求以市场需求以90-12090-120、120-144120-144为主，占总需求量的为主，占总需求量的75.675.6% % 主城大盘入市，舒适性户型成为市场供求主力主城大盘入市，舒适性户型成为市场供求主力 p20092009年供应和去化最好的是年供应和去化最好的是90-12090-120平方米的，也反映目前市场上的

8、供平方米的，也反映目前市场上的供 需结构。需结构。 p市场供应和销售中对市场供应和销售中对2 22 21 1、3 32 21 1及及3 32 22 2户型比较亲睐。户型比较亲睐。 0909年市场处于消化存量的阶段，成交价格先扬后抑年市场处于消化存量的阶段，成交价格先扬后抑 p2009年以来，成交量大幅回暖，而市场供给反应滞后，出现供不应求态势，市 场处于消化存量的过程； p上半年销售均价受供求影响稳步上升，进入7月淮安市场由“量增价跌”到“量 价平稳”走势，但12月份由于政策优惠的截至，量价同时井喷。 数据来源：淮安市房管局 p与周边城市相比，淮安房价与连云港、徐州接近，高于宿迁，低于扬州，处

9、于较为稳定的价格占位 p2009年各区商品住宅均价表现均较为平稳，20092009年以来中心城区价格走高拉动整体均价年以来中心城区价格走高拉动整体均价 淮安房价处于较为稳定的区间，市场表现平稳，价格淮安房价处于较为稳定的区间，市场表现平稳，价格 波动幅度较小波动幅度较小 数据来源：淮安市房管局 三、具体项目三、具体项目篇篇 n板块划分板块划分 n板块分析板块分析 n住宅住宅市场市场 一、板块划分一、板块划分 随着淮安城市框架逐渐展开，按照发展的阶段及成随着淮安城市框架逐渐展开，按照发展的阶段及成 因不同，目前主城区房地产市场形成四大板块因不同，目前主城区房地产市场形成四大板块 楚州区：楚州区：

10、 以原淮安市老城区为基础，房地产发展 起步较晚，区域资源及配套成熟； 清河板块清河板块 开发板块开发板块 青浦板块青浦板块 淮阴板块淮阴板块 楚州板块楚州板块 清河板块：清河板块： 政、金、教、商贸中心，淮安最成熟的 居住商贸区； 青浦板块：青浦板块： 老城游购区和冶金、化工、烟草、纺织 等工业区，亮点不断，愈现成熟； 淮阴板块：淮阴板块： 以淮阴县城为依托的市域居住、仓储、 货运中心，特殊背景，平稳发展； 开发区：开发区： 以高新技术产业为主，生活居住、公共 设施相配套的综合性新区，产品差异较 大，市场有待成熟； 二、板块分析二、板块分析 定位于城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发

11、展定位于城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发展 最成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势最成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势 p区位优势：区位优势：中心城 区房地产是以市政府 为核心发展起来的， 经过多年发展已进入 成熟阶段； p配套优势：配套优势：中心城 区客户认知度最高， 商业生活配套最为齐 全的区域； p强烈的区域情节和 对主城区的城市向心 力是淮安人置业的主 要驱动因素。 榕兴榕兴水韵天成水韵天成 万达万达国际广场国际广场 香格里拉花园香格里拉花园 亿力亿力未来城未来城 奥林晴园奥林晴园 中天花园中天花园 茂华国际汇茂华国际汇 项目名称项目名称建筑形态建筑形态销售均价

12、销售均价客群情况客群情况置业驱动因素置业驱动因素 水韵天成 别墅、多层 、小高层 5600 私营业主和公务员为主，淮安高端人 群集中 区位、产品 万达国际广 场 高层5400 下属区县公务员及私营业主为主，投 资客群占有一定比例 区位、品牌、自身 配套 中天花园 高层、小高 层 4800全市改善型客户，公务员、私营业主低密度、生态景观 清河公寓项目价格最高，主流价格区间清河公寓项目价格最高，主流价格区间4000400060006000元元/ /平方米平方米 客群价格敏感度较低，在售项目体量都是较大，未来供应充足客群价格敏感度较低，在售项目体量都是较大，未来供应充足 客户层次高，主要来自政府公务

13、员和私营业主客户层次高，主要来自政府公务员和私营业主 中心区位和完善的配套是客户置业核心价值驱动中心区位和完善的配套是客户置业核心价值驱动 项目名称项目名称建筑形态建筑形态销售均价销售均价客群情况客群情况置业驱动因素置业驱动因素 亿力未来城高层4700 以项目周边公务员为主，部分教育客 群 教育资源、区位 香格里拉花园 多层、高 层、联排 4600 下属区县公务员及私营业主为主，投 资客群占有一定比例 自然资源、项目品 质 茂华国际汇高层4800 以项目周边公务员为主，部分教育客 群 项目品质、区位 主城重要组成区域，人口密集配套完善，随着城南大学城主城重要组成区域，人口密集配套完善，随着城南

14、大学城 的发展，区域价值将进一步提升的发展，区域价值将进一步提升 p区位优势：区位优势：主城区域重要 组成部分，区域内集中了发 电厂、卷烟厂等大部分的淮 安大型事业单位； p配套优势：配套优势：商业、交通、 教育等各项配套齐全，尤其 是淮阴中学为区域带来了大 量的教育客群； p项目供给较大，随着市区 发展南扩，结合南部大学城 的开发，区域的价值逐步显 现。 日月星城日月星城 欧洲城欧洲城 清江华府清江华府 天龙御城天龙御城 项目名称项目名称建筑形态建筑形态销售均价销售均价客群情况客群情况置业驱动因素置业驱动因素 欧洲城多层3700 青浦区事业单位人员为 主，部分投资客户 价格、教育 日月星城小

15、高层4600 青浦区事业单位职工为 主，周边客户 区位、配套、教育 清江华府小高层3600客群以工业区职人为主价格、工作便利 运河明珠高层6200周边公务员为主区位 公寓项目为主，主流价格区间公寓项目为主，主流价格区间37005000元元/平方米平方米 清河区房地产市场的重要补充，客户价格有一定敏感度清河区房地产市场的重要补充，客户价格有一定敏感度 以周边企事业单位职工为主要客群，区域客户占主要比例以周边企事业单位职工为主要客群，区域客户占主要比例 价格以及就地置业的便捷性是客户置业的主要驱动价格以及就地置业的便捷性是客户置业的主要驱动 27 新城市东扩的延伸带，聚集了大量的工业企业，周边配套

16、相对新城市东扩的延伸带，聚集了大量的工业企业，周边配套相对 缺失，人流量不足。缺失，人流量不足。 p区位特征：区位特征：翔宇大道以东 区域，政府规划的工业园集 中带，发展速度快，内部交 通发达； p配套现状：配套现状：商业配套欠成 熟，商业配套集中在深圳路 沿街，同时辐射半径较弱， 远逊色于市中心商业圈； p车辆与人流量明显不足， 外部人口导入群集中在蓝领 工人，收入不高； 大湖城邦大湖城邦 罗马假日罗马假日 东方凯旋城东方凯旋城 香谢丽花苑香谢丽花苑 世袭雅园世袭雅园 房价逐级递减，主流价格区间房价逐级递减，主流价格区间25003300元元/平方米；平方米； 主力购房群体层次较低，主力购房群

17、体层次较低， 刚性需求是大部分楼盘主力；刚性需求是大部分楼盘主力； 客户层次跳级明显，公务员、私营业主至蓝领工人；客户层次跳级明显，公务员、私营业主至蓝领工人； 总价低、价格低，产品需求级别较低，偏向于经济型产品；总价低、价格低，产品需求级别较低，偏向于经济型产品； 项目名称项目名称建筑形态建筑形态销售均价销售均价客群情况客群情况置业驱动因素置业驱动因素 乾元畅春园普通住宅26002600周边居民，近市区居民以及富士康工人；价格、学区、产品 东湖翠景苑公寓别墅35693569富士康工人、周边拆迁户 价格、品牌、以及 社区商业配套 香榭丽花苑住宅、别墅28002800 私营业主，开发区管委会公务

18、员、周边居 民以及厂区工人 产品、价格、地段 东方凯旋城住宅28002800 开发区管委会公务员、厂区工人，以及周 边居民 地段、景观、户型 罗马假日住宅33003300 30%市区购房者、30%公务员、30%富士 康以及其他补充客源 地段，意大利风格 产品，规模 大湖城邦住宅、别墅32003200私营业主，公务员 规模，地段，产品 丰富 青春雅轩住宅31003100投资客、私营业主，厂区工人户型、地段 世袭雅园住宅34003400近郊市区居民，私营业主以及部分拆迁户地段，产品，价格 受城中心地带直接辐射，梯形差异化代表性板块，独立性与依受城中心地带直接辐射，梯形差异化代表性板块，独立性与依

19、赖性的统一体赖性的统一体 p区位关系：区位关系：运河北部区域， 以王营镇为核心衍射，大淮安 中心区域的重要补充板块； p配套现状：配套现状：无核心商业配套， 依托于市区商业配套，区域零 散性配套较为完善； p价格吸引力和区域情节，以 及收入限制是该区域内购房的 策动元素，因此楼盘档次相对 一般，外部客源较少，高档客 源外流量较大； 公园壹号公园壹号 天和豪府天和豪府 银河湾银河湾 益兴益兴名人湾名人湾 爱琴海爱琴海 黄河东路以南价格较高，主流价格区间黄河东路以南价格较高，主流价格区间34004400元元/平方米平方米 客群功能性需求较强，产品以小三房为主客群功能性需求较强，产品以小三房为主 客

20、户层次良莠不齐，主要来自拆迁户、泛公务员客户层次良莠不齐，主要来自拆迁户、泛公务员 价格与区域地缘偏好是购房的主要置业驱动力价格与区域地缘偏好是购房的主要置业驱动力 项目名称项目名称建筑形态建筑形态销售均价销售均价客群情况客群情况置业驱动因素置业驱动因素 公园壹号住宅3300 拆迁户、教师、医生、以及镇中心 周边 的客源 区位、学区、公 园 天和豪庭住宅3700 周边拆迁户，以及淮阴区政府的公 务员以及乡镇居民 毗邻新区政府、 景观塑造 益兴名人湾住宅、别墅 多层均价4200， 景观小高层5000-6000 区域内部高档人群以及来自清河区 域的客源 品牌、地段、学 区、规模 爱琴海住宅3400

21、 主要清河区的首次置业的客源，以 及部分再改人群； 学区、配套、高 性价比产品 银河湾住宅 多层3500-3800， 小高层2800-3400 淮阴区的公务员以及私营业主，主 要是内部区域的中档人群； 地段、景观、自 身配套幼儿园 p区位优势：区位优势：楚州区 房地产是以原淮安市 老城区为基础发展起 来的，房地产市场起 步较晚； p配套优势：配套优势：楚州区 客户认知度一般，区 域内交通生活配套及 自然资源丰富； p强烈的区域情节和 对教育、自然资源的 依赖是楚州区人置业 的主要驱动因素。 定位于老城区行政中心，房地产市场起步较晚，其核心价值在定位于老城区行政中心，房地产市场起步较晚，其核心价

22、值在 于区位资源和配套优势于区位资源和配套优势 丰泰东方康桥丰泰东方康桥 新湖翔宇花园新湖翔宇花园 翡翠城花园小区翡翠城花园小区 世纪佳苑世纪佳苑 书香门第书香门第 楚州公寓项目价格较低，主流价格区间楚州公寓项目价格较低，主流价格区间3000300035003500元元/ /平方米平方米 客群价格敏感度较强，在售项目体量都是较大，未来供应充足客群价格敏感度较强，在售项目体量都是较大，未来供应充足 客户层次较高，主要来自政府公务员和私营业主客户层次较高，主要来自政府公务员和私营业主 教育资源和交通生活配套是客户置业核心价值驱动教育资源和交通生活配套是客户置业核心价值驱动 项目名称项目名称建筑形态

23、建筑形态销售均价销售均价客群情况客群情况置业驱动因素置业驱动因素 世纪佳苑多层、小高层3000区域首置部分区域改善，青年人婚房 交通、自身配套 书香门第多层3000区域改善，教师、私营企业主教育资源、区位 翡翠城花园小区多层、小高层3550区域改善，私营企业主，公务员交通、配套 新湖翔宇花园多层3200区域首置为主，青年白领、公务员交通、区域配套 丰泰东方康桥多层、小高层4000区域改善型，公务员、教师 教育资源、区位 、产品 三、产品分析总结三、产品分析总结 通过盘点板块我们发现通过盘点板块我们发现 主流客户基本一致主流客户基本一致 物业类型趋同，楚州区是价格谷地物业类型趋同，楚州区是价格谷

24、地 p主城客户基本以泛公务员客户为主，开发区则以产业工人、进城农民等地 缘性性客户为主； p由于主流产品和价格的趋同性，客户置业更多关注生活配套，小区绿化、 户型等产品细节。 p高容积率成为发展趋势，多层物业有逐步减少； p除清河区外，外围板块价格趋同，楚州区为价格谷地。 主城区大盘林立，中高端市场竞争激烈主城区大盘林立，中高端市场竞争激烈 p清河区总建面超过70万平米的项目超过5个，定位中高端； p主城中高端客户区域拦截明显。 目前市场在售项目主力户型面积高度趋同目前市场在售项目主力户型面积高度趋同 市场部分代表楼盘市场部分代表楼盘 香格里拉花园 万达广场 亿力未来城 罗马假日 大湖城邦 东

25、方凯旋城 东湖翠景苑 香榭丽花苑 一房一房 两房两房 三房一三房一 卫卫 三房两三房两 卫卫 房型房型 707080801201201301301401405050 面积面积 四房四房 9090100100110110 二房主要集中在二房主要集中在80-10080-100之间的两房；之间的两房； 小三房面积主要集中在小三房面积主要集中在110-120110-120， 大面积产品集中在大面积产品集中在130-144130-144以上以上； 144144以上产品中顶复占比多；以上产品中顶复占比多； 市场供应量较大，总体品质及价格趋同，市场竞争激烈，个别大盘在市场供应量较大，总体品质及价格趋同，市场

26、竞争激烈，个别大盘在 市场竞争中占有优势市场竞争中占有优势 p规划设计基本采用兵营式排布，产品单一，以多层为主体，社区社区 总体品质感趋同总体品质感趋同； p随着市场竞争的加剧，新建项目在社区配套和户型设计上有所提 升，使得这些项目在市场竞争中优势明显； p营销展示营销展示意识普遍淡薄，缺少惊艳的景观示范景观示范； p万达广场、香格里拉花园、茂华国际汇、亿力未来城等大盘在 社区品质、产品细节及营销展示上由于其他楼盘，在市场竞争中 占有优势。 市场特征总结市场特征总结 四、客户分析四、客户分析篇篇 n客户分析客户分析 n分析小结分析小结 n部分案例列举部分案例列举 一、客户分析一、客户分析 青河

27、与青浦区作为中心城区，其区域客户多依赖于区域便利青河与青浦区作为中心城区，其区域客户多依赖于区域便利 的生活配套环境的生活配套环境 区域发展成 熟，配套 齐全 公务员、企事 业单位职工、 小型私营业 主、教师 生活习惯与生活 圈子于此，依赖 市中心教育，医 疗和商业配套； 易纳新，有较强 的购买力。 公务员、教师、 周边小型私营 业主等对更高 品质物业有强 烈需求 未来大规 划学 府新区,汽 车总站 改善居住条件 的原住居民 （少量拆迁 户），公务 员，烟厂， 电厂职工， 教师 城市化水平稍低, 拆迁户较多,周边 原住民及学区教 师聚集效应较强. 务实、较贪图小 便宜 有强烈的换房 需求，希望

28、能 在熟悉的区域 拥有更好的居 住品质 定性分析定性分析 40 淮阴区客户在拥有地域性特征的同时对城市化生活存淮阴区客户在拥有地域性特征的同时对城市化生活存 在向往，开发区客户则更复合在向往，开发区客户则更复合 政府主导， 新城市规 划带来的 全新城市 形象 进驻企业中高 层职工，原住 民，公务员； 市区私营业主 及高收入人群； 受主城区价格 压迫客户 购买力有限的 价格受压者； 要求一般的刚 性需求； 强烈需求高品 质项目，以满 足置业升级； 工作在区域内 人群刚性需求； 市区客户追求 更高的居住品 质和环境； 周边乡镇居民 拆迁后换房。 产业升级 中 小型私营业主， 少量公务员及 教师 对

29、中心城区有 强烈向往，但 收入有限； 有较强的地域 性 渴望城市化的 高品质居住生 活； 换房带来的产 品升级需求。 定性分析定性分析 41 淮安市典型楼盘实际成交客户构成与特征分析淮安市典型楼盘实际成交客户构成与特征分析 淮海第一城淮海第一城 客户以自住为主，主要为周边私营业主及政府官员，本区域客户占到 60%，区县客户30%左右； 承受的总价区间：40-50万（小三房）。 康城明珠康城明珠 客户以自住为主，少量兼投资，以项目周边私营业主、公务员、教师为 主，少量区县客户； 能承受的总价区间：35-60万（三房） 中鑫中鑫. .上城上城客户多为投资兼自住,项目周边客户为主,私营业主,公务员,

30、少量教师。 欧洲城欧洲城 一期客户以自住为主，客户为周边原住民、企事业单位、烟厂职工、少 量私营业主； 易接受的总价区间：30-40万（三房） 盛世名门盛世名门 一期客户主要以教师、企事业单位职工居多，少量电厂、烟厂职工及私营 业主。购房主要考虑小孩教育问题 。 日月星城日月星城 多为烟厂、电厂、淮钢厂职工为主，少量公务员及教师。 烟厂普通职工一年收入：7-8万元； 淮钢厂职工收入相对较低，偏好小两房户型； 承受总价区间，两房30-32万，三房(130平米) 40-50万 香格里拉香格里拉 投资、自住兼顾，以周边生意人，烟厂、电厂职员为主，少量区县客户 客户承受的总价区间：35万左右（三房）

31、河畔花城河畔花城主要以烟厂、电厂、公务员为主，少量私营业主 淮安威尼斯淮安威尼斯以项目周边原住民为主,客户类型包含教师、生意人、公务员 定量分析小结定量分析小结 42 市场专业人士对淮安客户置业特征访谈市场专业人士对淮安客户置业特征访谈 p消费者置业观念比较保守，但接受外界新鲜事物的能力较强； p淮安人比较追捧时尚、城市化意向的东西，害怕落伍，喜欢跟风； p淮安整体都市感不强，消费者向往都市生活； p不愿离开市区；生活圈子观念很重。 主观描述小结主观描述小结 p产品品质与生活方式产品品质与生活方式是客户最关注的两大因素；其次是环境和交通环境和交通； p重视物业管理、社区规划环境和安全性重视物业

32、管理、社区规划环境和安全性，追求尊贵感； p对距离较为敏感； p对价格及赠品敏感； p有经济实力，但未找到自己需求的高端物业；有经济实力，但未找到自己需求的高端物业； p承受的总价区间多在：承受的总价区间多在：3030-3-35 5万（万（9090平米左右）平米左右）、40-6040-60万（大三房）万（大三房）。 p目前对清浦区域有兴趣的客户主要集中于城市富裕阶层以、公务员及当地 企业中高管（烟厂、电厂等）； p看好城南片区未来发展前景，目前区域陌生、吸引力不足，认为看好城南片区未来发展前景，目前区域陌生、吸引力不足，认为2323年后年后 有大发展。有大发展。 二、分析小结二、分析小结 44

33、 来源：开发区，周边区县；来源：开发区，周边区县； 职业：生意人、公务员、医生、职业：生意人、公务员、医生、 教师、企业员工等；教师、企业员工等； 目的：以改善居住环境为主，目的：以改善居住环境为主， 兼有投资等目的；兼有投资等目的； 收入：收入：8万元以下；万元以下； 特征：向往城市化生活，专注特征：向往城市化生活，专注 家庭生活品质的改善。家庭生活品质的改善。 来源：中心城区来源：中心城区(清河区清河区)； 职业：公务员，生意人，企业职业：公务员，生意人，企业 中高层，教师；中高层，教师； 目的：改善居住，产品升级；目的：改善居住，产品升级； 收入：家庭年收入收入：家庭年收入1020万；万

34、； 特征：讲究格调、品位，注重特征：讲究格调、品位，注重 生活品质的持续改善，向上层生活品质的持续改善，向上层 发展的意愿强烈。发展的意愿强烈。 项目客户圈层确立及特征项描述项目客户圈层确立及特征项描述 来源：青浦区、城南区域；来源：青浦区、城南区域； 职业：生意人，企业中高管，教师；职业：生意人，企业中高管，教师； 目的：改善居住环境为主要目的；目的：改善居住环境为主要目的； 收入：家庭年收入收入：家庭年收入10万元左右；万元左右； 特征：向往城市化，期待改善生活品特征：向往城市化，期待改善生活品 质，青睐性价比高的产品。质，青睐性价比高的产品。 客户圈层确立客户圈层确立 三、具体案例三、具

35、体案例 46 以区域内公务员、私营业主为主，少量区县客以区域内公务员、私营业主为主，少量区县客 户，地段、配套及身份感为主要购买因素户，地段、配套及身份感为主要购买因素 客客户户来来源源区区域域 60% 30% 10% 本本区区域域区区县县其其它它 置业驱动因素 30% 25% 20% 12% 5%5% 3% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 地段身份感产品力小区环境有投资前景上班出行方便其它 定量分析定量分析 47 以区域内公务员、企事业单位职员为主，兼有城南区县以区域内公务员、企事业单位职员为主，兼有城南区县 客户，地段及子女教育视为主要购买因素客户，地段及子女教

36、育视为主要购买因素定量分析定量分析 置置 业业 驱驱 动动 因因 素素 3 35 5% % 1 15 5% %1 15 5% % 2 25 5% % 7 7% % 3 3% % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 地地 段段有有 投投 资资 前前 景景上上 班班 出出 行行 方方 便便孩孩 子子 读读 书书 近近身身 份份 感感其其 它它 48 原住民、企事业单位、烟厂职工和教师为主，少量中心原住民、企事业单位、烟厂职工和教师为主，少量中心 区客户，教育配套、小区品质、自然环境为主要购买因区客户，教育配套、小区品质、自然环境为主要购买因定量分析定量分析 客户来源

37、区域客户来源区域 80%80% 10%10% 10%10% 本区域本区域中心区域中心区域其它其它 49 以公务员、企事业单位职员及教师为主本区域为主，少以公务员、企事业单位职员及教师为主本区域为主，少 量中心区客户量中心区客户, ,教育配套及自然环境好为主要购买因素教育配套及自然环境好为主要购买因素 定量分析定量分析 客客户户来来源源区区域域 87% 8% 5% 本本区区域域中中心心城城区区其其它它 置置 业业 驱驱 动动 因因 素素 2 20 0% % 1 15 5% % 4 43 3% % 1 12 2% % 6 6% % 4 4% % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%

38、35% 40% 45% 50% 自自 然然 环环 境境 好好小小 区区 规规 模模教教 育育 资资 源源价价 格格 低低有有 投投 资资 前前 景景其其 它它 z z 50 以本区域电厂、烟厂、周边原住民为主，少量中心区以本区域电厂、烟厂、周边原住民为主，少量中心区 及区县客户及区县客户, ,教育配套和低总价为主要购买因素教育配套和低总价为主要购买因素 定量分析定量分析 客客户户来来源源区区域域 80% 10% 3% 7% 本本区区域域中中心心城城区区区区县县其其它它 五、城市简析篇五、城市简析篇 n城市背景城市背景 n城市概况城市概况 n城市经济城市经济 n发展规划发展规划 n 城市区位城市

39、区位 一、一、城城 市市 区区 位位 淮安市地处江苏省北部中心地域。位于 北纬324300“340600”,东经 1181200“1193630”之间。北接 连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽 省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离 132 公里，南北最大直线距离150 公里，面 积10072 平方公里。2004年，市区建成区面 积80平方公里。下辖清河、清浦、淮阴、楚 州4 区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4 县。 淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要 的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植 被、生物资源等具有明显的过渡特征。 处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，地理区位条件优处在长三角经济圈

40、和淮海经济圈的交汇处，地理区位条件优 越。越。 二、二、城市背景城市背景 文化名城：文化名城：2200多年的悠远历史，有着 丰厚的文化底蕴与浓郁的人文气息。 名人故里：名人故里：大军事家韩信、大文学家 吴承恩和新中国开国总理周恩来，都 诞生在这片神奇的土地上。 美食之乡：美食之乡：我国四大传统菜系之一 淮扬菜的重要发祥地，连续5届淮扬 菜美食文化节，展示和弘扬了博大 精深的中国淮扬菜美食文化。 人文厚实、风采宜人的淮上明珠。人文厚实、风采宜人的淮上明珠。 运河之都：运河之都：明清时期与苏州、杭州、 扬州并称运河沿线“四大都市”， 作为河道治理中心、漕运指挥中心、 漕船制造中心、漕粮储备中心、淮

41、 北盐运集散中心，奠定了“运河之 都”的历史地位。 三、三、城市概况城市概况 上海上海 南京南京 淮安淮安 高速公路网高速公路网铁路交通网铁路交通网 飞机航线网飞机航线网 高速公路：高速公路：京沪、京宿徐、宿淮、 淮盐、宁淮等五条高速公路在境 内交汇，距上海、北京分别只有3 个多小时和8个小时车程，确立了 淮安在苏北乃至江苏省的交通枢 纽地位。 铁路交通：铁路交通：新长铁路纵贯全境， 直达青岛、哈尔滨、成都等超大 型城市，连接腹地和沿海。 水运航空交通：水运航空交通：京杭大运河等多 条流域性航道汇聚淮安，水路通 达上海港、南京港、镇江港和连 云港等重要货物集散港口。随着 淮安民航机场的建设，更

42、将使淮 安拥有飞速发展的广阔空间。 交通便利，能迅速到达各大城市交通便利，能迅速到达各大城市 淮安自建县起，至今已有2200年 的历史，是一个古老而文明的城市， 并于1986年，被列入全国历史文化名 城。古城主要名胜古迹有：周恩来故 居、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列 馆、刘鹗故居、吴承恩故居及墓地、 关忠节公祠、梁红玉祠堂、周阮二烈 士祠、古枚里 、韩信纪念丛林、韩信 钓鱼台遗址、东岳庙、左忠壮公祠、 徐节孝祠、汪达之墓、新安旅行团历 史陈列馆、新安小学旧址、中共中央 华中分局旧址、淮安烈士陵园、车轿 战役烈士陵园、大胡庄战斗烈士纪念 碑、青莲岗遗址、漕运总督署、淮安 府衙、小沧州与远香草堂等

43、。 风景怡人，历史悠久的文化名城。风景怡人，历史悠久的文化名城。 四、四、城市经济城市经济 1、淮安经济虽进入飞速发展阶段，但经济发展相对落后， 未来发展空间较大。 2、人均GDP稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段。 3、二、三产业比重逐年增加，产业结构日益优化。 4、经济的迅速发展为政府带来大量的财政收入。 5、淮安“三驾马车”并驾齐驱，经济运行稳步发展。 1、淮安近年来人均可支配收入稳步增长，缩小了与周边城 市的差距。 2、08年居民储蓄额激增，未来消费潜力较大。 3、淮安城市化进入高速发展期，但同其他城市相比城市化 水平还较低。 数据来源：各市政府工作报告和统计局 淮安自淮安自0303

44、年以来虽然年以来虽然GDPGDP总量保持增长，但其经济总量在江总量保持增长，但其经济总量在江 苏城市中处于落后地位苏城市中处于落后地位 p 与江苏其他城市比较来看，淮安整体经济实力差距明显，在全省经济中处于下游位置，与苏中 城市还有一定距离。 p 2009年城镇居民人均可支配收入看，淮安位于全省倒数第二全省倒数第二，居民收入较低，消费能力较差 排名排名城市城市20092009年年GDPGDP（亿元）（亿元） 1 1苏州苏州7400 2 2无锡无锡5000 3 3南京南京4170 4 4南通南通2873 5 5常州常州2519 6 6徐州徐州2220 7 7盐城盐城1923 8 8扬州扬州180

45、5 9 9泰州泰州1650 1010镇江镇江1580 1111淮安淮安1030 1212连云港连云港935 1313宿迁宿迁810 排名排名城市城市20092009年城镇年城镇居民人均可支配收入居民人均可支配收入( (元元) ) 1 1苏州苏州26320 2 2南京南京25504 3 3无锡无锡25027 4 4常州常州23760 5 5镇江镇江21240 6 6扬州扬州19500 7 7南通南通19468 8 8泰州泰州19143 9 9徐州徐州18769 1010盐城盐城17664 1111连云港连云港16958 1212淮安淮安15646 1313宿迁宿迁12230 0606年后年后GD

46、PGDP突破突破10001000亿元，相应人均亿元，相应人均GDPGDP逐年增长，根据国际惯逐年增长，根据国际惯 例，淮安房地产步入住房需求、房价调整快速发展阶段例，淮安房地产步入住房需求、房价调整快速发展阶段 房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系 4%-5%5%-8%大于8%小于4% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 800-4,000US4000-8,000US0-800US 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系 8,000-20,000US p淮安经济总量保持持 续上涨态势，在2

47、008年 经济危机影响下依然保 持了涨幅，抗风险能力 较强； p2009年淮安人均GDP 达到2743美元，应该处 于4000-8000US。 根据国际通用衡量标准，宏观经济增长和人均根据国际通用衡量标准，宏观经济增长和人均GDPGDP水平决定了淮安市房地产市场处于快水平决定了淮安市房地产市场处于快 速发展阶段速发展阶段 固定资产投资逐年增长，成为拉动淮安经济的重要因固定资产投资逐年增长，成为拉动淮安经济的重要因 素，房地产开发投资增长迅速，潜在供应量大素，房地产开发投资增长迅速，潜在供应量大 p淮安固定资产投资增速达淮安固定资产投资增速达 到到30%30%左右，投资增幅较大左右，投资增幅较大 ，固定资产投资占，固定资产投资占GDPGDP比比 重逐年上升；重逐年上升； p淮安房地产投资在经历了淮安房地产投资在经历了 近五年的快速增长，房地产近五年的快速增长，房地产 投资额也较投资额也较5 5年前增长了近年前增长了近 4 4倍，房地产市场正处于一倍，房地产市场正处于一 个快速发展的阶段。个快速发展的阶段。 淮安正在从过去