方案机会研究实例

1、“我的梦中家园”乌桥岛项目机会研究小组成员:目录一、工程概况二、评估市场分析与营销分析三、评估项目的资金来源和融资方法四、评估项目的用款计划五、评估项目的财务效益六、评估项目的国民经济和社会效益七、评估项目的投资必要性八、项目的风险分析九、结论一、工程概况（一）项目所在地的概况乌桥岛位于汕头市西南部，汕头中心城区与乌桥岛的来往，靠的是四座桥：解放大桥、迥澜 桥、光华桥和乌桥。(二) 小区的概况：小区总占地面积：9270 m2总建筑面积：13875.68 m建筑总占地面积：2572.16 m容积率：1.50公共用地面积：200.96 m绿化面积：2500 m道路面积：4000 m总户数：121(

2、三) 乌桥岛适应性住宅小区的规划设计概况：总共由四种基本户型组合，即A、B、C、D号楼。在北面面向韩江的是A号楼，由九栋三层半的楼房组成。在小区的中间是D号楼房，为一梯二户，三室二厅二卫，八层高，总共有48户。在小区的南面是 B、C号楼，也为一梯二户，三室二厅二卫，八层高，总共64户。户型数据户型建筑面积(m2)使用面积(m)户数A963369B123.3596.7632C136.89109.5332D111.2088.5548详见附图一乌桥岛总平面图。二、粤东地区房地产市场初步分析和营销分析：（一）市场分析1、开发投资调查（1 ）、完成开发投资粤东地区（汕头、揭阳、潮州、汕尾）完成开发投资1

3、8.61亿元，同比增长15.7%,增速低于全省平均水平低 9.2个百分点。表1粤东地区房地产开发投资数据表单位：亿元粤东地区数据占全省比重2009年1季度16.093.4%2010年1季度18.613.1%同比增长15.7%-0.3个百分点从结构来看，今年1季度各地区房地产开发投资以住宅为主，粤东地区高达 81.1%。表22010年1季度广东粤东地区各类物业开发投资数据表单位：亿元地区总投资住宅办公楼商业营业用房其他经济适用房占比占比占比占比粤东18.6115.1081.1%0.673.6%0.854.6%1.9810.6%（2 ）、开发投资到位资金粤东地区房地产开发投资到位资金与去年同期相比

4、均有较大幅度增长，粤东同比分别增长54.8%从到位资金占开发投资比重情况看，粤东地区超过200%，资金比较充裕；粤东为149.1%。与去年同期相比，粤东地区到位资金占开发投资比重均有所提高（见表3）。表3粤东地区房地产开发投资到位资金数据表单位：亿元时间粤东占开发投资比2009年1季度17.92111.4%2010年1季度27.74149.1%同比增长54.8%37.7个百分点2、土地购置与去年同期相比，今年1季度粤东的房地产企业购置土地面积则同比下降33.6%，但成交价款同比增长 7.3% （见表4）。表4粤东地区房地产企业购置土地数据表单位：亿元、万 m2时间粤东面积成交价款2009年1季

5、度205.8032.932010年1季度136.6735.35同比增长-33.6%7.3%3、商品房建设季度粤东地区的商品房施工面积及新开工面积同比增幅都比较大，尤其是新开工面积方面，粤东地区同比增幅达到67.3%。商品房竣工面积方面，有一定的增长。（见表5）。表5粤东地区各类商品房建设数据表单位：万m2时间面积粤东2009年1季度施工面积678.49新开工面积126.27竣工面积56.112010年1季度施工面积937.81新开工面积211.29竣工面积85.14同比增长施工面积38.2%新开工面积67.3%竣工面积51.7%4、商品房交易数据说明，粤东的房地产市场交易普遍畅旺，量价齐升，商

6、品房、商品住宅销售均价也 均突破3000元/平方米（见表 6 ）。表6粤东地区商品房交易数据表地 区时间商品房销售 面积（万 m2）商品房销 售额（亿 元）均价（元/m2）住宅销售面 积（万m2）住宅销售 额（亿元）均价（元/m2）粤 东2009年第1季度49.4113.01263345.1110.8924142010年第1季度68.9921.59312966.4720.263048同比增长39.6%65.9%18.9%47.4%86.0%26.3%与1-2月相比，1季度粤东地区商品房 销售均价均有所回落（见表7）。表7粤东地区1季度商品房均价与1-2月数据对比表项目粤东1-2月均价31311

7、季度均价3129增幅（%）-0.1从商品房供求关系来看， 今年1季度各地区商品房批准预售面积均大于实际销售面积。 粤东供过于求（见表8）。表82010年1季度粤东地区商品房供需数据表单位：万m2地区批准预售实际销售批准预售/实际销售粤东193.5968.992.815、商品房空置与2009年末相比，今年1季度期末粤东地区的商品房空置面积总量及待销面积部分，有所增加；滞销（空置13年）和积压（空置3年以上）面积方面，粤东地区减少13.2万、平方米（见表9 ）。表9 粤东地区房地产空置数据表单位：万m2项目粤东2009年末空置面积236.37其中待销93.95滞销69.57积压72.85滞销和积压

8、142.422010年1季度末空置面积248.75其中待销119.53滞销57.87积压71.35滞销和积压129.221季度新增空置面积12.38其中待销25.58滞销和积压-13.26、结论（1） 、房地产开发投资粤东地区在全省中相对缓慢，增长15.7%，其中房地产开发投资 以住宅为主，约占总投资的 70%-80%。（2） 、土地购置情况粤东地区土地购置面积有所减少而成交价款均有所增长，呈现量跌 价升。（3） 、粤东地区的商品房施工面积尤其是新开工面积同比增幅都比较大，达67.3% ;竣 工面积方面有增长。（4） 、粤东的商品房销售面积及销售额同比增幅均大于珠三角地区，销售均价突破3000

9、 元/平方米，但与珠三角地区的 8275元/平方米的均价相比仍有较大差距。与 1-2月相比，1 季度粤东地区商品房销售均价均有小幅回落。（二）营销分析：（三）项目的定位：根据了解调查到的粤东地区房地产资料，同时结合乌桥岛地区的经济状况，把小区的住宅定位为中档房，价格大概定为：3100元/平方米。三、评估项目的资金来源和融资方法（一）资金来源：主要有自有资金，项目预售资金（销售收入转用于建设投资）为保证销售 收入能顺利足额到位，需申请银行能为顾客提供按揭服务。其中40%自有资金，30%为预售收入，30%外部资金（主要通过向银行贷款）。（二）融资方法：商业银行抵押贷款。四、评估项目的用款计划（一）

10、用款计划：V 土地费用：平均楼面地价：800元/m2土地总费用：11100544元2、行政费用：行政费用元/m2基础设施配套费80人防费24抗震费0.4红线费2办理施工许可证0.25城市综合开发0.5白蚁防治费1.2垃圾费18印花税0.2交易费0.54建设档案费0.84墙改费1.56环境评估费3建设工程质量监督1.8土地交易税费35合计：169.29总费用：（元）2349013.873、建安成本:建安成本（多层）元/M2建筑成本900室外水电配套（含消防）100市政工程、绿化费100规划设计、勘测费20合计：1120总费用：（元）15540761.64、公司运营成本:公司运营费用元/M2管理费

11、30策划、广告及销售代理180不可预测费用95合计：305总费用：（元）4232082.4合计（单位成本/税前）多层 2394.29 元/m2小区总占地面积：9270 m2总建筑面积：13875.68 m建筑总占地面积：2572.16 m容积率：1.5公共用地面积：200.96 m绿化面积：2500 m道路面积：4000 m2总户数：121总投资额（不计利息）：2394.29*13875.68=33222401.87 元5、利息：外部利息年利率 8%款项总额（元）40%自有资金13288960.7530%外部资金9966720.56预计销售收入总额9966720.56第年利息271094.80

12、第二年利息677737.0总利息948831.8总投资额（计算利息）：34171233.676、总的费用表格:序号项目单价：元/m2数量M2总额：元1土地费用80013875.6811100544.002行政费用169.313875.682349013.873建安成本112013875.6815540761.64公司运营费用30513875.684232082.405资本成本68.413875.68948831.86总投资2462.713875.6834171233.67（二）项目的投入总额及分年投入计划：经测算，本项目建设投资总额为：3417.2万元。项目建设期定为2年，以半年为一个计算期，

13、建设投资第一期投入15%，第二期35%，第三期投入35%,第四期投入15%。五、评估项目的财务效益（一）项目经济评价的盈利能力分析：1、营业税及附加第一年下半年的营业税及附加（价格：3000元/ m2）序号类另S销售收入 （万元）税率金额（万元）(1)营业税416.35%20.8城市维护建设税7%29.1(3)教育费附加3%12.5(4)交易印花税0.03%P 0.13防洪工程维护费1%4.2(6)房地产交易管理费21388 m10元/平米1.4 t合计（万元）68.1第二年上半年的营业税及附加（价格：3100元/ m2）序号类另S销售收入（万元）税率金额（万元）(1)营业税1721.15%8

14、6.1(2)城市维护建设税7%120.5(3):教育费附加3%51.6(4)交易印花税0.03%P 0.52(5)防洪工程维护费1%17.2(6)房地产交易管理费25552 m210元/平米5.6合计（万元）281.6第二年下半年的营业税及附加（价格：3200元/ m2）序号类另S销售收入（万元）税率金额（万元）营业税26645%133.2(2)城市维护建设税7%186.5(3)教育费附加3%79.9交易印花税P 0.03%0.8防洪工程维护费1%26.6(6)房地产交易管理费28325 m210元/平米8.3合计（万元）435.32、现金流量及净现值，内部收益率现金流量表单位：万元年份费用2

15、011 年2012总额上半年下半年上半年下半年1现金流入416.31721.12664.04801.41.1销售收入416.31721.12664.04801.42现金流出512.61264.11477.6947.94202.22.1建设投资512.61196.01196.0512.63417.22.2营业税及 附加68.1281.6435.37852664.01721.1416.3512.6+1264.1*947.91477.6现金流量图净现值和内部收益率的计算(取基准收益率为10%)当 ic=10% 时，NPV1=-512.6+ (-1264.1+416.3)( P/F,10%,1) +(

16、-1477.6+1721.1) ( P/F,10%,2)+( -947.9+2664.0)( P/F,10%,3)=207.2 (万元) 当 ic=15% 时，(P/F,15%,2)NPV 2=-512.6+ (-1264.1+416.3)( P/F,15%,1)+(-1477.6+1721.1) +( -947.9+2664.0)( P/F,15%,3)=-183 (万元)用内插法求得内部收益率：i=12.7%结论：项目的内部收益率12.7%10%，故项目在财务评估上可行。3、税前、税后利润利润表费用金额（万兀）现金流入4801.4现金流出4202.2税前利润599.2所得税（33%）197

17、.7税后利润401.54、投资收益率: 总投资收益率 ROI= ( 599.2/2) /3417.2=8.8%(二)不确定性分析：1、盈亏平衡分析：当售楼收入等于总投资额时，售出的楼房占总楼房面积的百分比=(34172000/3100)/13875.68=79.5%2、敏感性分析：设投资额为K，年销售收入为 B，选择净现值指标评价方案的经济效果。(1) 确定性分析：NPV=-K+B 1(P/F,10%,1)+ B2(P/F,10%,2)+ B 3(P/F,10%,3)=385.0 (万元)(2) 设定投资额变动的百分比为x，分析投资额变动对方案净现值影响的计算公式如下：NPV=-K ( 1+x

18、)+B1(P/F,10%,1)+ B2(P/F,10%,2)+ B 3(P/F,10%,3)(3 )设定销售收入变动的百分比为y，分析投资额变动对方案净现值影响的计算公式如下：NPV=-K+B 1( 1+y) (P/F,10%,1)+ B2( 1+y) (P/F,10%,2)+ B3( 1+y) (P/F,10%,3)(4)相对效果分析：用表格，分别对x，y取不同的值，计算出各不确定因素在不同变动幅度下的NPV，结果见下表。不确定因素在不同变动幅度下的NPV值变动率参数-15%-10%-5%0%5%10%15%投资额897.6726.7555.9385214.143.3-127.6销售收 入-

19、185.34.8194.9385575.1765.2955.3(5)绘制敏感性分析图，见下图:敏感性分析示意图投资额销售收入因为直线与横轴所夹锐角最大的为最敏感性因素，所以销售收入为最敏感因素。六、评估项目的国民经济和社会效益国民经济和社会效益：乌桥岛现在的建筑物安全情况令人担忧，危房随处可见，而且规划设计不合理，卫生环境差。此项目可间接增加居民的收入；增强综合性和配套性，改善 乌桥岛人民的生活居住环境，改善居民的生活质量和生活水平。合理补偿，加强对当地人员 的就业吸纳， 解决拆迁户的就业问题。 对弱势群体的影响： 在物业管理上适当给出部分岗位 吸纳低素质劳动力。增加当地人流，提高公共防疫，注

20、意垃圾分类，及时处理，污水处理问 题。改善该区服务功能，促进商业中心的形成，有利于实现城市总体规划，加快改变城市的 面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，提高经济效益和社会效益。七、项目的风险分析（一）房地产投资风险 房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对 房地产投资影响较大， 同时又是可以预测、 可以规避的主要风险是经济风险。 经济风险主要 包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。1、利率风险 房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损 失。当利率上升时， 房地产开发商和经营者的资金成本会增加， 消费者的购买欲望随之降低。 因 此， 整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。 这无疑会给投资者经营者带来损失。2、资金变现风险 资金变现风险， 就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。 不同性质的资产或证券其变成 货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货 和债券投资等的变现性能次之， 房地产投资的变现性能较差。 房地产资金变现风险主要是指 在交易