暖通系统维保作业指导书

1、 暖通系统维保作业指导书文件编号：YSWY-YY-GC-009版号：A/0 页数：共 4 页生效日期：2016年11月1日解释与修改部门：运营管理部编制宣军海审核钱建华批准人许珂1. 目的确保锅炉、空调系统及设备处于良好运行状态，保证设备运行正常。2. 适用范围阳光城物业体系各物业服务中心。3. 管理要求3.1. 管理要求3.1.1. 承接查验a、 配电系统：l 电机绝缘：500V兆欧表摇测值2兆欧。l 配电系统部件满足各设备运行需求。l 供电电压符合各设备运行电压。l 各机械部件控制灵活无噪音。b、 设备系统：l 各设备满足设计要求。l 水系统连接管路无渗漏，隔热保温符合要求。l 系统补水符

2、合设备要求。l 补水、一次二次循环水系统做打压实验。l 排水、冷凝水系统排水通畅，无滴漏。l 管道阀门标明开闭状态和管道水流方向标识。l 各设备机房污水井内无垃圾。l 提排泵手动自动运行正常。c、 试运行检查：l 检查各设备运行正常（参数、压力、控制）。l 检查各设备是否达到应用要求。l 检查各设备手动自动切换运行正常。3.1.2. 接管后管理项目移交后三个月内由暖通专业负责人完成部门专业档案的建立，主要内容如下：a、 建立各个系统的系统图、平面图(含电子版本)；b、 建立设备操作手册、调试资料及各设备巡检保养记录表；c、 建立设备设施管理台账：系统设备的品牌、型号规格及数量供货厂家及联系地址

3、和电话进行登记记录。3.1.3. 设备管理制度a、 集中式商场及写字楼大型中央空调冷水机组主机需委托具备专业资质的公司进行维保。b、 集中式商场及写字楼大型中央空调水系统需具备专业资质的公司进行水质处理。一年不低于两次由技术监督部门出具的有效检验报告。3.2. 巡检要求3.2.1. 大型中央空调冷水机组如有人值守的机房，需两小时进行一次记录；无人值守的机房每两小时进行一次巡检，对油压、油温、水压、水温、电压、电流等进行记录。3.2.2. 在巡查空调主机、风机、风柜、盘管机时，注意过滤网、过滤器、翅片是否清洁，以及地漏排水情况，皮带和机械转动部分是否需加油或调整。3.2.3. 巡检水塔、水泵、膨

4、胀箱时，注意水塔以及水箱的水位、水泵出入水压力表是否正常，风扇皮带及转动部分是否有异响、是否需加油或调整。3.2.4. 锅炉软水每周化验一次，热水锅炉软水标准小于0.3毫克当量（北方项目）；燃气表内燃气存储量不低于一个月的用量，每天记录燃气消耗量。3.2.5. 每天检查一次补水水箱水位，杜绝一次水系统有低水位运行及溢流现象发生。3.2.6. 每周必须清理检查各设备机房排水系统。3.3. 保养要求3.3.1. 大型中央空调冷水机组每年由专业公司进行维护保养a、 月保养项目l 擦拭机身外壳，保持干净整洁。l 检查各仪表工作状况是否正常，停机时对控制板及控制箱进行除尘。l 检查温度计、压力表是否正常

5、。l 检查保温绝热层完好度,如有损坏则及时修复。b、 年度保养项目l 视主机使用情况，更换润滑油及油过滤器。l 检查所有控制及安全装置的设置及其运行是否正常。l 检查是否出现制冷剂泄漏。l 检查启动接触器的磨损情况，需要时更换新的。l 检查电机绕组的绝缘，清洗冷凝器、蒸发器铜管内壁。l 检查管线是否漏水，各阀门运转是否正常，水流开关工作是否正常,对于本部门不能实施的大修项目委外处理。c、 冷却塔、板交、水泵管道系统保养要求：l 每周对锅炉给水系统水质进行检测。l 每三个月清洗一次水泵过滤网。 l 冷却塔内保持清洁无沉淀物，各风盘每年清理保养两次。l 板式换热器每年清洗检修一次，年在冬季前对各机

6、房板换进行除锈、除垢、防锈处理。l 水泵保养按照给排水系统作业指导书进行。3.3.2. 热水锅炉保养a、 锅炉作业人员还需取得特种作业(锅炉)操作证，持证上岗。b、 每周对锅炉给水系统水质进行检测；检查清理除污器、逆止阀、平衡阀。c、 每季度对锅炉一次水循环系统进行流量调节。每季度一次检查阀门开关应灵活，检查阀门盘根无漏水。d、 每半年校验一次压力表、温度计等仪表；每半年锅炉设备通过可视窗口观察火焰情况，必要时拆分设备进行调整清理。每半年一次阀门丝杠加油，检查传感器信号是否正常，压力表指示是否准确。e、 锅炉燃烧器每年保养一次，检查火焰燃烧器传动部分无异常噪音。3.3.3. 每年在供冷或供暖前

7、完成管理区域内供冷或供暖设备设施的保养工作，达到供冷或供暖要求。3.3.4. 物业管辖范围内小型壁挂式及立式柜机空调保养a、 各设备房、电梯轿厢及提供宿舍的项目夏季单季使用空调每年4月保养一次，清理灰尘及过滤网。b、 物业项目办公区域、会所冬夏使用空调每年4月、10月各保养一次，清理灰尘及过滤网。c、 相关保养记录填写在工程综合保养记录上。4. 关联文件4.1. 给排水系统作业指导书(YGCWY-YY-GC-006)5. 记录5.1. 工程综合保养记录（YGCWY/B-GC-023）5.2. 中央空调机房巡检表（YGCWY/B-GC-036）5.3. 风机房巡检表（YGCWY/B-GC-037）5.4. 中央空调运行记录（YGCWY/B-GC-038）5.5.