业主在物业服务纠纷中的抗辩权

1、业主在物业服务纠纷中的抗辩权一. 咨询题的提出业主甲于2007年10月份购买位于XX市XX住宅小区的三室两厅楼房一 处，次年3月份屮因其私有轿车在小区停放时遭损害，要求该小区物业服务公司 乙承担轿车损害赔偿，乙以其无责任而拒绝赔付，双方发生争吵后，协商无果。 屮从此拒绝向乙缴纳物业服务费用。2018年2月乙向人民法院提起诉讼，要求 判令屮支付物业服务费用及滞纳金。庭审中，中以乙未能如约履行小区物业服务 义务（如小区所存在的保洁、保安等咨询题）为山，来支持自己的拒缴行为。那么， 中针对乙的诉讼要求而提出的抗辩理由能否得到法院的支持？二、意见分歧第二种意见：中的抗辩理由不予支持。其理由是，物业治理

2、的对象是小 区的共有部分，乙所提供的物业服务，其受益人是小区的全体业主，而不仅仅是 中一人。相反，屮作为小区业主成员之一，因此享有对共有部分的使用、收益等 权益，因此其应缴纳以修理养护共有部分为用途的物业服务费。三、分析在论证业主甲的抗辩权是否成立之前，我们先来明晰一下物业治理的特 点，这将有助于探讨该咨询题。（一）物业治理作为服务行为所具有的特点物业治理是物业服务企业同意业主的托付，对业主所有的共有部分实施 修理、养护的行为，事实上质属于有偿委任行为。山于该行为所涉及业主的多人 数以及共有部分的非独占性，其具有以下特点。1. 业主行为在物业治理中属于群体行为物业治理产生的现实基础是建筑区分所

3、有权这一复杂的产权关系。在这 一法律关系中，业主在享有具有独占性的专有部分所有权的同时，彼此之间也对 与其专有部分不可分离的共有部分形成共有关系。在选择如何有效地修理养护与 每一位业主具有利害关系的共有部分时，出于效率及成本的考虑，物业治理制度 逐步成为享有建筑物区分所有权的业主的最佳选择。在物业治理中，作为物业服 务法律关系的一方民事主体，业主选择物业治理的共同U标是共有部分能够得到 及时、有效的爱护，并以此形成一个利益团体，在这其中，明确业主成员的行为 规范是业主公约，维系彼此关系的行为模式是业主议事规则。因此，多人数的业 主在物业治理中，其行为具有群体行为的特点，属于群体行为，因此这也包

4、括业 主对共有部分的使用、收益以及对共有部分爱护费用的承担。但是，在那个群体 中，业主的行为并不是保持一致的，如业主何时缴纳物业服务费、每次缴纳费用 的多少以及是否缴纳等差不多上山业主自己做岀判定的。然而这些个体行为乂因 共有部分共有关系结合起来，反作用于物业治理的实施程度，即对业主共有部分 的修理养护是否是山每一位业主所承担的，这涉及到业主之间的公平咨询题。因 为，山于共有部分本身具有的非独占性，不缴纳（或少缴纳）物业服务费的业主与 已缴纳物业服务费的业主一样享有使用、收益的权益。2. 物业服务企业提供的服务具有连续性、不易计量的特点在物业治理中，物业服务企业提供的服务是以劳务为载体的，这种

5、付出 过程专门难以一定的标准尺度衡量，因为具体实施服务行为的企业职员其技术能 力、敬业程度等自身因素是参差不一的、不易被人（专门关于业主而言）觉察的。 列外，物业服务企业是针对共有部分为业主提供服务的，山于共有部分的非独占 性以及业主的多人数，物业服务企业服务行为对每一名业主的阻碍程度也是难以 做出客观评估的。唯独能够看到的只是服务结果（即共有部分的修理养护现状）, 这种结果尽管能够作为衡量物业服务企业服务质量的客观表象，但其乂会因每一 名业主的主观需求不同而产生不同的结论。但这不能否定物业服务企业的付岀过 程中所含有的劳务支岀，而这一支出乂基于物业服务行为本身的特点具有连续 性。因此，当业主

6、向物业服务企业支付物业服务费时，并不是处于一次服务行为 对应一次收费的计费模式。（二）业主在物业服务纠纷中的抗辩权物业服务合同作为双务合同，在其履行中，同样存在一方当事人行使抗 辩权，即针对对方的要求权提出一定的事实理山以阻却其要求权实现的情形。依 照我国合同法第66、67、68条规定，抗辩权可分为同期履行抗辩权、后履 行抗辩权、不安抗辩权。山于物业服务合同具有履约期限长、履约行为连续的特 点，物业服务企业提供服务、业主支付物业服务费的行为通常是没有先后顺序的。 在物业服务纠纷中，业主最直截了当的自济手段确实是拒缴物业服务费，并以一 定的抗辩事山来支持自己的这种行为。最常见的是当物业服务企业要

7、求业主履行 缴纳物业服务费义务时，业主以其提供的服务不符合物业服务合同约定为山而拒 绝其履约要求。这属于业主行使同期履行抗辩权的行为，如本文案例中的业主屮 主张的拒缴事由。然而该抗辩权是否成立呢？四、结论及理由本文认为，甲的该抗辩权不成立，理由如下：（一）从法理分析，该抗辩权的成立将成为业主规避法定义务的合法理由业主的建筑物区分所有权属于权益束，是由业主对专有部分的专有权、 共有部分的共有权、以及其成员权构成。其中关于共有部分，业主不仅享有对共 有部分使用、收益等权益，而且还须承担修理、养护的义务。之因此明确业主对 共有部分的修理、养护义务，是因为共有部分具有非排他性，每一名业主尽管对 之享有

8、所有权，但不能行使独占，从而业主对共有部分缺乏实施修理、养护的鼓 舞或约束。但是，山于共有部分与专有部分在物理形状上构成不可或缺且不可分 离（割）的整体，共有部分关于专有部分的使用具有辅助作用，则共有部分的修理、 养护直截了当关系到专有部分的利用程度，这关于业主而言是有利害关系的。同 时，也为了防止个不业主在这群体性活动中采取“搭便车”行为。这一义务于业 主享有建筑物区分所有权时产生，并相伴于权益持有期间，是业主对自己财产应 尽的义务，属于业主的法定义务，不应以其他事山（如抛弃对共有部分的权益） 规避。然而山于共有部分的非排他性以及业主的多人数等客观情形对业主自身实 施共有部分修理、养护行为的

9、限制，物业治理逐步成为业主实施共有部分修理、 养护的最经济选择，即业主通过建立一定的组织以形成具有约束力的共同意志来 托付物业服务企业实施共有部分的修理、养护事务。在物业治理中，物业服务企 业向业主提供的不是一件被物化的新产品，而是劳务，通过代替业主宋爱护业已 存在的共有部分以猎取一定的酬劳，事实上质为有偿委任行为。这不能讲对共有 部分的修理、养护义务就此转为物业服务企业承担，因为业主就物业服务企业修 理、养护行为发生的费用（物业服务费）予以承担恰恰讲明业主在履行其修理、养 护义务，只只是是具体实施行为人发生变化而已。假如业主以物业服务企业的修 理养护行为未符合物业服务合同约定而拒绝承担物业服

10、务费的抗辩权成立，其结 果是为业主规避其法定义务提供了合法性支持。即无物业服务企业时，业主对共 有部分的修理、养护义务是明确并必须履行的，当存在物业服务企业时，业主对 自己的财产却能够不履行此义务。此外，在业主这一群体中，业主的行为是非一 致的，当有些业主已缴纳了物业服务费，而个不业主却以上述抗辩事山拒缴物业 服务费时，山于共有部分的非排他性，二者仍会毫无差不的利用共有部分，这时 该抗辩权就成为了个不业主实施“搭便车”行为的合法理由，这对缴纳物业服务 费的业主是不公平的。从那个角度而言，物业治理将成为一种脱法行为，这与物 业治理制度的设计初衷明显是相违抗的。（二）从经济学角度分析，该抗辩权的成

11、立将会产生不经济假如业主屮的抗辩权裁判成立，其所爱护的是个人权益依旧共同权益呢?1. 作为业主甲而言，将其拒缴物业服务费界定为是对自身权益的爱护， 则该裁判对其他业主无约束力。但共有部分关于业主而言，是不可分割的共同权 益，同时对该权益的享有并不以业主须承担修理、养护义务为前提条件的，那么， 当业主屮以此合法事山不须支付共有部分的爱护成本（物业服务费），却与其他已 缴纳该费用的业主一样享有共有部分权益时，这实际就从共有部分中“分解”出 业主屮的利益，是最大化其个人利益，对其他业主产生负“外部性”，是不经济 的。2. 由于业主甲作为业主群体中的一员，其拒缴物业服务费的行为应属于 对业主共同权益的

12、爱护。物业治理中，业主的群体行为是以共有部分权益为核心 而结合起来的，每个业主的行为不只是单纯的个人行为，而应是受制于有利于以 共有部分权益为实现U标的行为，因此，业主的行为口标应是一致的。当业主屮 的抗辩权成立，其爱护的应是含有其权益（但不止其一人）的共有部分而产生的共 同权益，其效力应及于其他业主。也确实是讲，其他业主也有权以此拒绝履行缴 纳物业服务费义务。但由于业主缴费行为的非一致性，则存在以下咨询题：已缴 纳的是否应予退还?业主缴费的期限不一致，是否界定一个拒缴费用的时刻起点? 那个时刻点乂如何来确定？能否以此认定在那个时刻点之前，物业服务企业的服 务是符合约定的，应予缴费：而在此之后

13、，该服务则不符合约定，故业主有权拒 缴，这种认定关于分割具有连续性的劳务行为，其客观性、合理性何在？另外， 当全体业主以该抗辩权拒绝缴纳物业服务费，尽管该抗辩权属于一时性抗辩权， 即在物业服务企业提供的服务达到合同约定时，业主方可缴纳物业服务费。但物 业服务企业是否能够主张业主未缴纳物业服务费，其无能力提供服务，假如如此 的话，将会进入因果循环的怪圈，双方慢慢形成僵持，那么，随着时刻的连续， 业主的生活、生产秩序就会受到消极阻碍，成为最大的受害者。上述这些复杂、 不确定的因素使诉讼及执行过程中关于保证业主的共同权益产生极大的不可推 测性，随之而来的不确定则需要司法机关及合同双方投入大量的精力来

14、做定性、 定量分析，以最大程度的爱护裁判的讲服力和公信力，这一实施过程将产生专门 大的成本。五、其他情形通过以上分析，业主甲的抗辩权在物业治理这一专门民事活动中是不应 成立的。在物业服务纠纷中，业主还可能于以下儿种情形行使抗辩权。（一）未签订物业服务合同当物业服务企业要求业主缴纳物业服务费时，业主乙以其与物业服务企 业未签订物业服务合同，故其无义务缴纳该费用。那么，业主乙的抗辩权是否成 立呢?那个地点区分三种情形：1. 尽管业主乙与物业服务企业未签订物业服务合同，但其所在物业治理 区域的业主已按物业治理条例第11、12条规定选聘物业服务企业。现在， 业主乙的个人行为应服从业主的共同决定，即履行

15、缴纳物业服务费。其以未与物 业服务企业签订物业服务合同为山拒绝物业服务企业的履约要求是不成立的。2. 业主乙所在物业治理区域的业主未与物业服务企业签订物业服务合 同，但物业服务企业是依据前期物业服务合同对该物业治理区域的业主提供服务 的，业主乙的抗辩权则不成立。依照物业治理条例第21条规定，在业主、 业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，并签订前期物 业服务合同。当建设单位将物业逐步转移至众多的业主时，同意服务的主体也随 之变为业主。依照该条例第26条规定，在业主委员会未与其他物业服务企业签 订正式物业服务合同的前提下，物业服务企业应连续提供服务，这是基于合法权 源的履约行

16、为，那么对应的，业主也须缴纳物业服务费。这要紧是为了保证前期 物业服务合同与正式物业服务合同的衔接。3. 物业服务企业在不存在任何合约的情形下，对业主乙所在物业治理区 域的业主提供服务，从而以业主为实际受益人为山，要求业主缴纳物业服务费的, 业主乙的抗辩权则成立。物业治理作为一种民事活动，它是以合同双方所达成的 合约为基础的。当物业服务企业再无任何依据的情形下，来实施物业治理，已构 成对业主自山支配其自有财产权益的干涉，从形式上看物业服务企业在爱护业主 的共同权益，但实质物业服务企业是在追求企业的自身利益一一猎取酬劳。因此 关于物业服务企业的这种单方面行为，业主因此有权拒绝。（二）建筑质量咨询

17、题关于业主以物业存在建筑质量咨询题来拒缴物业服务费，该抗辩事山是 不应支持的。建筑质量咨询题属于物的瑕疵，应山该物业的原所有权人（建设单 位或其他岀卖人）承担保证义务，这是物业买卖法律关系予以调整的内容，与物 业服务法律关系没有任何关系。因此，这一责任转移至物业服务企业是没有依据 的。（三）抛弃共有部分权益业主承担物业服务费，是以业主享有建筑物区分所有权为前提的。然而, 业主能否以抛弃共有部分权益来规避其履行该义务吗?业主对共有部分的共有 权，是其建筑物区分所有权不可或缺的组成部分，这是与物业的现实物理状态及 使用关联性相对应的，即业主的专有部分与共有部分是统一的整体，业主须借助 于共有部分的

18、辅助，方能达到有效使用专有部分的口的。业主即使能够舍弃共有 部分权益，但无法舍弃其对共有部分的利用。假如任山业主舍弃共有部分权益而 不承担修理、养护义务，势必产生其与其他业主一样利用共有部分的“搭便车” 现象。那么，为了防止这种现象的发主，业主以其抛弃共有部分权益来拒绝承担 修理、养护义务是不应成立的。因此，对共有部分承担修理、养护义务作为业主 应尽的法定义务，业主是不应有任何理由予以规避的。（四）物业服务企业擅自收费行为业主与物业服务企业建立物业服务法律关系，双方应按照合同的约定履 行。关于物业服务企业，其应严格按照合同约定的服务范畴、及相应的收费标准 向业主收取物业服务费。假如物业服务企业

19、擅自扩大服务范畴、提高收费标准， 这已构成违约。那么，业主以该违约行为为山拒绝物业服务企业的履约要求是成 立的。六、业主维权方式的完善业主将对共有部分的修理、养护托付物业服务企业实施，其目的是通过 物业服务企业的专业化服务使共有部分得到更及时、有效的爱护，为此，在双方 签订的物业服务合同中，是明确物业服务范畴及标准、收费标准等差不多内容的。 在履行中，尽管当物业服务企业提供的服务未达到合同约定的标准时，法院能够 应业主的要求判令物业服务企业承担连续履行、釆取补救措施等责任，但这些补 救行为同物业服务企业的履约行为一样，它是作用于共有部分的，山于共有部分 是多人数业主的共同权益，物业服务企业往往比业主在共有部分是否修理、修理 范畴、开支多少、施工质量等信息的猎取、甄不等方面更具有优势。再者，业主 出于对共有部分维权成本、收益的考虑，也缺乏监督物业服务企业的鼓舞。这同 样不可幸免物业服务企业在补救行为中“偷懒” O因此这些责任并不能成为物业 服务企业实施符合合同约定的服务行为的有效鼓舞措施。当物业服务企业的服务行为物化于共有部分，形成服务