宝源·翰林龙府销售方案及计划

1、宝源翰林龙府销售方案住宅构想：第一步第二步第三步景观楼王第一步：核心小步快跑：8#、9#、10#、11#计划：低价入市，利用户型、优惠等优势快速去化目的：保证资金回笼，为后期住宅价格做铺垫；第二步：后续适当提价： 1#、2#、3#计划：利用户型、差价、位置等优势层层提升，步步提价，快速去化目的：提升项目定位，为整体项目定位提升第三步：热销树立标杆： 5#、6#、7#计划：提升价格，突出景观楼王的位置和户型优势，适当放慢去化速度，提升利润空间目的：树立7#景观楼王价格标杆，形成区域价格标杆项目。、项目销售方案小区主要卖点是地段、品质及景观，仍要依据规划将整个小区进行考量。本案的定价有以下几个考量

2、要素：环境、景观、楼层、房型、噪音、降尘、朝向、采光、通风、通路、单价、总价、首付等。因当前市场持续量、价的走高，可在制定策略时能控制推盘节奏，建议开盘日期选在2011年下半年11月-12月较为妥当。销售周期及去化顺序预测：导入展示期：1个月（2011.8）告知本案存在，告知预售公开时间、地点海棠售楼处开放，公司、项目品牌落地，项目出街预约期：2个月（2011.9-2011.11）推量：预约8#、9#、11# 展示项目具体优势，细化项目卖点 多渠道推广，树立区域标杆形象 一期开盘准备，品牌形象等推向市场，在业界引起轰动散布耳语，使客户聚集，形成客户网以助销售开盘期：1个月（2011.11-20

3、11.12）推量：8#、9#11月开盘，目标去化70%，11#12月加推 区域标杆形象树立完成，客户对本项目在区域内的价格标杆认知 采用低开高走策略定价，小步快跑 预约客户迅速转签工作的实行，形成项目热销场面 强力营造销售现场气氛及现场销控操作 利用11#楼小户型，完成春节期间客户变化，供应客户需求 预计去化整个项目20强销期：3个月（2012.1-2012.3）推量：1#、10#开盘销售，目标去化55%存量：8#、9#、11#已销售70%，目标销售90% 现场强化具体优势、卖点 现场进行提价销售，而对于前阶段所剩房源给予优惠 对已购业主进行维护，扩大口碑宣传，为长期去化做铺垫 组织客户年底答

4、谢会，预计去化5强推期：2个月（2012.4-2012.5）推量： 2#、7#及地下商业，目标2#楼去化50%，7#楼去化20%存量：1#、8#、9#、10#、11#已销售95%，利用工程形象、样板房等目标销售100% 项目形象在各个媒体上频繁出现，突出地下商业价格优势 清水间、样板房等销售道具投入使用， 营销动作上连续加推、去化 景观体验区开放，现场售楼处投入使用 通过体验式营销拔高项目形象，价格 提高老业主满意度，定期维护、回访， 提高老带新优惠措施，利用老客户推荐新客户成交 预计去化60形象期：4个月（2012.5-2012.9）推量：3#、5#、6#开盘销售，3#楼去化90%，5#楼去

5、化55%，6#楼去化50%存量：2#、7#及商业，目标销售80% 现场包装，对剩余房源给予优惠 有针对的进行地下商业部分包装，进行销售 预计去化10持续期（住宅扫尾）：4个月（2012.9-2013.2）推量：1#-2#大商业、涡阳路商业、车库，目标：商业去化90%，车位去化80%存量：所有住宅剩余房源，目标全部售罄加强现场销控，促销稳定房型主动出击，追踪客户对难消化的房型作专题广告预计去化5尾盘期（商业、车位扫尾）：4个月（2013.2-2013.6）存量：商业、车位，目标全部售罄 加强公司品牌、项目品牌宣传 对难去化的铺位促销 车位促销 树立区域品牌形象综上所述：整个销售周期为8个阶段，预

6、计为21个月。销售思想指导，为缓解资金压力，以快速销售为主，低开高走，迅速销售并占领市场，成为区域标杆项目，阜阳路、蒙城路价格标杆项目。、项目销售收入估算按照“3万平方米创品牌（首批住宅），2万平方米创价值（商业部分），12万平方米谋大利（住宅部分）”的品牌建设之路，项目建设安排应自西向东、自北向南，首期推出约3万平米高层经典两居室树立品牌形象，然后陆续启动商业的建设。合肥市2011年上半年庐阳区在售项目销售均价5500-6000元/m2左右，北部最低价格区域为北向版块，多层销售均价5500元/m2左右，高层销售均价4400元/m2左右；二环内庐阳区上城国际多层销售均价8000元/m2左右，高

7、层销售均价7600元/m2左右。北部组团的建设启动对本区域住宅市场有明显促进，而随着区域建设推进和人口集聚，2011年10月前高层住宅销售均价突破6500元/m2元左右，加之政府政策对高档住宅的倾斜导致2010年12月土地成本迅速攀升，楼面价高3000元/平方米的项目遍地开花，而合肥本地供销比一直处于相对饥渴状态！而本项目70-80平方米两房户型和100平方米三房户型将受到合肥客群的追捧！很有可能创下2011年合肥热销第一数据！从整个销售期来看，对未来销售形势我们可以作如下保守估算：1、高层住宅11.6万，销售目标均价7000元/，销售收入8.18亿元；（实际估算达到7017元/）2、商业1.

8、85万，销售目标均价15000元/，销售收入3.02亿元；（实际估算达到15619元/）3、地下车位884个：销售目标均价80000元/个，销售收入0.71亿元合计项目总销售收入：11.92亿元项目销售总表 单位：元住宅楼号面积单价销售金额销售均价1#、2#30884.6471002192809447017.89 3#9810.157200706330805#9959.447300727039126#9472.857400700990907#9576.797600727836048#14055.316400899539849#8230.7165005349961510#14737.366009

9、726618011#9853.54730071930842合计116580.73818151251商业楼号面积单价销售金额销售均价大商业11983.631800021570534015058.58地下商业4967.54800039740320涡阳路商业3161.661500047424900合计 20112.83302870560车位88437101.548000070720000总计173795.1￥1,191,741,8112011年2013年6月销售计划如下： 2011.11-2012.6翰林龙府销售计划 （单位：万元）楼号户数面积预估单价销售金额11月12月1月2月3月4月5月6月小计

10、合计1#、2#486 30884.64 7100 219280944 55%5%10%10%5%85.00%￥9,31940%10%5%55.00%￥6,0303#1049810.1572007063308045%5%50.00%￥3,5325#1049959.4473007270391225%25.00%￥1,8186#1009472.8574007009909020%20.00%￥1,4027#1009576.7976007278360415%5%5%25.00%￥1,8208#16814055.3164008995398450%10%5%5%10%5%5%5%95.00%￥8,5469#

11、968230.7165005349961545%5%5%5%10%10%5%10%95.00%￥5,08210#16814737.366009726618045%5%10%10%5%75.00%￥7,29511#1769853.5473007193084255%10%5%10%5%5%5%95.00%￥6,833大商业11983.63180002157053400.00%￥0地下商业4967.5480003974032055%15%70.00%￥2,782涡阳路商业3161.6615000474249000.00%￥0车位88437101.5480000707200000.00%￥0总计150

12、2 173795.10 ￥1,191,741,81147.50%23.33%6.67%23.00%8.00%13.57%16.67%9.55%45.70%￥54,459 2012.7-2013.6 翰林龙府销售计划 （单位：万元）楼号户数面积销售 单价12年6月 销售结果7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月13年 小计合计1#、2#486 30884.64 7100 85.00%5%10%15.00%￥1,64555.00%5%15%10%5%5%5%45.00%￥4,9343#1049810.15720050.00%15%10%5%5%5%5%5%50.00%￥3,5325

13、#1049959.44730025.00%15%10%5%20%10%5%5%5%75.00%￥5,4536#1009472.85740020.00%10%10%10%15%15%10%5%5%80.00%￥5,6087#1009576.79760025.00%5%5%5%5%15%15%5%10%10%75.00%￥5,4598#16814055.31640095.00%5%5.00%￥4509#968230.71650095.00%5%5.00%￥26710#16814737.3660075.00%5%5%5%5%5%25.00%￥2,43211#1769853.54730095.00%5

14、%5.00%￥360大商业11983.63180000.00%40%15%10%15%5%5%10%100.00%￥21,571地下商业4967.54800070.00%5%5%5%5%10%30.00%￥1,192涡阳路商业3161.66150000.00%35%30%20%10%5%100.00%￥4,742车位88437101.54800000.00%30%20%15%10%5%5%5%5%5%100.00%￥7,072总计1502 173795.10 7.27%8.75%6.43%14.44%13.50%11.88%9.29%6.67%6.25%7.50%5 %5%54.30%￥64,715、项目经营成本估算、土地成本 3.8 亿元、前期工程费 0.06 亿元、房屋开发3.2 亿元、配套设施0.02 亿元、开发期间相关费用1.1 亿元、税费 0.92 亿