《法律常识》中拆迁补偿评估有法律依据吗复习课程_3224.doc

1、精品文档法律常识中拆迁补偿评估有法律依据吗？国有土地上房屋征收与补偿条例第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。第二十条规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的， 通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市

2、制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。问题一：评估机构真的能够独立完成评估工作，不受征收方的影响么？答案是肯定的！国有土地上房屋征收评估办法第 3 条规定，房地产价格评估机构、房地产估价师、精品文档精品文档房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。 房地产估价规范（ GB/T 50291-2015 ）2.0.1 规定，房地产的市场价值评估应遵循独立、客观、公正原则和合法原则。据此，无论是从住

3、建部的部门规章，还是评估行业的专业技术规范角度，独立实施评估工作不受他人干预都是房屋价值评估行业的基本职业规范要求和法律要求。对此，史源英老师斩钉截铁的指出，在征收评估中，估价师、评估机构绝不会作出违背职业道德规范和法律规定，故意压低被征收人房屋的评估价值的情形。实践中出现的被征收人认为评估结果偏低，本身是一种客观事实，但这与评估机构“主动压价”完全不是一回事。问题二：我应该主动选择评估机构么？还是干脆等着政府组织？史源英老师表示，评估机构鼓励老百姓主动行使权利，参与到选择评估机构的程序中来。办法第 4 条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征

4、收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。根据北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法 之规定，这个选定程序是这样的：房精品文档精品文档屋征收部门在征收范围内和市住房城乡建设委网站公开发布评估机构选择通知符合条件的评估机构在通知规定的时限内提出书面申请，经审核后公布名单房屋征收部门组织被征收人在规定期限内协商选定协商选定结果公示（方法同上）而如果被征收人之间协商不成或在规定时间内不协商，则由房屋征收部门组织进行公开投票或者摇号方式选定。具体方法被征收人可以自行查阅上述选定办法，兹不赘述。在明律师需要指出的

5、是，广大被征收人一定要重视这个看似仅具有程序性意义的协商、选定过程。因为事实上，正是在这样一个过程中，征收范围内的被征收人之间有了相互走动、了解认识、沟通交流的机会，这对于维护被征收人的合法权益而言是十分有益的。无论是站在征收维权的角度，还是站在征收方希望和谐、顺利完成征收工作的立场上，多了解多走动多参与都是好事情，有助于被征收人尽早关注自身权益和征收法律，了解项目情况，将未来潜在的社会稳定风险降至最低。实际上，征收中的每一个程序性步骤都具有对征收方实施监督的法律意义，被征收人的参与行为本身就会对最终的公平、合理补偿安置产生积极、正面的影响，这是大家必须要提高认识和意识的。实践中，一些被征收人

6、随意忽视自身权利，待权利“过期作废”后又心生愤懑，这是不理性、不明智的。问题三：我的“自建房”为何评估得那么低？是不是评估机构从中作祟？精品文档精品文档史源英老师指出，这么想，大家是冤枉评估机构了。道理有二：其一，在房屋评估中，评估机构的地位是受托方，委托人是房屋征收部门。评估机构依法只能在评估委托书载明的评估对象范围内开展评估工作，而不能自己想评估哪里评估哪里。这个逻辑就如同被征收人聘请律师，可以是“一般代理”，也可以是“特别授权”。如果你只给律师前面那个权限，那么律师也就只能帮你开个庭、接收个文书，却不能帮你决定是不是上诉，是不是放弃、变更诉讼请求；其二，房屋的调查、认定工作是政府的法定职

7、责，尤其是对于未经登记的无证自建房屋的认定、处理，譬如其是不是违建，给不给补偿，按什么样的标准补偿，与有证部分的差距有多大，都是由政府通过行政决定和征收补偿方案确定的。评估机构的职责是根据政府提供的上述情况进行评估，而不具备对抗这些决定、方案的权力。在明律师想强调的是，实践中一些被征收人在自己的宅院范围内随意搭建房屋，甚至最后弄得就剩下一个天井一样的空间没有盖房，而加盖出的部分都没有证。这种情况下所涉及的房屋补偿标准确定，是需要针对政府部门的调查、认定结果来采取救济的，而不是对着评估机构“使劲”，这是选错了维权着力点的表现。问题四：评估机构一定要挨家挨户进行实地查勘吗？测绘机构来了是不是评估机

8、构就可以不来了？结论是清楚的：评估机构依法必须挨家挨户上门查勘，评估报告才会合法有效！凡精品文档精品文档是没见过人上门就收到所谓“评估报告”的，一律不合法。具体怎么上门呢？我们来看房地产估价规范（ 2015 版）3.0.7 的规定：估价对象的实地查勘应符合下列规定：1应观察、询问、检查、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；2 应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影响资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料；3 应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、 客观、准确、完整、清晰。被征收人应当协助上门的注册

9、房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝签字或盖章的，找第三人见证，将有关情况在评估报告中予以说明。需要指出的是，测绘机构上门对房屋面积的测量不能替代评估机构的入户实地查勘。问题五：基准地价是怎么回事儿？评估一定要按照这个标准进行么？老百姓所关心的这一问题，涉及评估机构的方法选择。不同的评估方法，评出来的结果会有较大的差别，也适用于不同的情形。国有土地上房屋征收评估办法第13 条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法

10、、成本法、假设开发法等评估方法进行适精品文档精品文档用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。根据前述规范2015 版，我们来简要看看上述几个方法的基本原理。一、市场比较法市场比较法是房地产估价最基本的方法之一，是估价师依据市场交易案例分析和判断估价对象房屋的价格的估价方法。具体讲，在评估房屋价格时，根据替代原则，将待估房屋与在较近期内已经发生交易的比较交易实例进行对照比较，并依据交易实例已知的价格，参照待估房屋与交易实例之间交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出于估价期日房价的方法。史源英老师指出，这个方法不需要专业知识就能理解其原理，老百姓都懂：我的房屋值多少钱，跟相邻的、相类

11、似的房屋一比较，出来了。这就是市场比较法。二、收益还原法收益还原法是指在估算房屋未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为评估期日收益总和即该房屋价格的估价方法。在有限年期的情况下，收益还原法也可理解为，在估价基准日，购买一定使用年期的房屋，在这个年期内获取的纯收益现值总和即为该房屋的价格。需要指出的是，在房屋租金和房价不可比的现状下，收益还原法在北京这样的一线城市是不常用的，它会导致房屋评估价格明显低于市场价，不具有合理性。三、成本法成本法是以测算房屋重置成本或重建成本，模拟房地产开发建设过程，考虑折旧等因素的情况下进行估精品文档精品文档价的方法。不难理解

12、的是，房屋的建设成本与市场价值是两码事，大城市中心城区的房屋更不适宜采用成本法进行估价，这可能导致其结果与市场价的严重偏离。而基准地价修正法也是可使用的估价方法之一。基准地价是地方政府经组织评估、考虑被地区经济状况等因素确定好的一个地价标准，通常略低于市场价格，且一般用于土地出让的情形。在征收补偿的计算中适用基准地价修正法进行评估，其结果很可能会低于房屋的市场价格。那么，究竟该用什么方法对待征收房屋进行评估才是合理、合法的呢？答案绝不能模棱两可、似是而非，而是明确的：办法第 13 条规定，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估 国务院 590号令第19 条规定，对被征收房屋价值的补

13、偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格！据此，合法、合理的房屋征收评估，应当主要适用“市场比较法”进行，可结合适用“收益还原法”（如针对营业性非住宅房屋的评估）“成本法”（如宅基地上房屋）等方法。在明律师想指出的是，实践中，一些不规范的评估报告中根本看不到“评估方法”这一项，被征收人无从得知评估机构究竟用的什么方法得出的评估结果。事实上，根据史源英老师的展示，一份合法、科学、专业的评估报告可能厚达上百页，其中会涵盖评估方法、比较对象等十分具体、详细的信息。那种“几页纸”的评估报告，被征收精品文档精品文档人是需要对其合理性多打上一个问号的。问题六：对评估结果不服，申请专家

14、委员会鉴定管用吗？这要一分为二的理解看待。办法第 31 条规定，房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。据此，若被征收人对评估结果有异议，申请复核评估是免费的，但进一步申请专家委员会鉴定是要自行付费的。实践中，这笔专家鉴定费着实不低，可能达到待鉴定房屋总价值的 6% 。 300 万元的房屋，光鉴定费就可能高达 18 万元，这的确不是一般被征收人所能承受得起的。据此，究竟要不要申请专家鉴定，就是个问题了。专业人士认为，专家鉴定是对申请鉴定的评估报告的评估程序、 依据、假设、技术路线、方法选用、参数选取

15、、结果确定方式等评估技术问题进行审核并出具书面鉴定意见的过程，故在评估行业相对规范的地方，指望通过专家鉴定来大幅提升征收补偿数额的想法是很难实现的。如果其中的个别因素考虑不周，小幅提升一些是完全可能的， 但老百姓所盼望的“翻一番”是比较困难的。但同时需要强调的是，如果涉案评估的评估方法选用等关键性环节上存在问题而导致评估结果严重偏离市场价格，那么专家鉴定是能够予以指出的。再比如评估中估价师没入户、估价人员自身资质有毛病这类严重程序方面问题，专家鉴定都是应当予以指出的。而一旦专家鉴精品文档精品文档定认为评估报告存在技术问题的，出具报告的机构就应当改正错误，重新出具评估报告。 在明律师最后想指出的是，对评估报告的结论不服， 最终要通过