名购广场定位酒店式公寓的可行性分析

1、 名购广场酒店式公寓可行性研究报告 第一部分 酒店式公寓的发展历程第二部分 锦州酒店式公寓的投资前景第三部分 锦州酒店式公寓的现状及写字楼现状的对比1锦州紫庭酒店式公寓2锦州写字楼现状第四部分 名购广场酒店公寓的可行性建议报告第五部分 酒店式公寓管理公司详细介绍第六部分 各酒店式公寓装修效果图第一部分 酒店式公寓的发展历程酒店式公寓概念最早起源于19世纪中后期的欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是提供给他们统一的上门服务，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后,此种物业在欧洲越来越多，服务也越

2、来越周到，深受广大消费者的好评。在中国，酒店式公寓是一个舶来品。经过多年的发展，中国的酒店式公寓自身也发生了变化，类型也开始细分，目前市场上一般有3种：带租约的产权式酒店(propertyhotel），只提供服务的服务式酒店公寓(servicedapartment），出售按照时间划分产权的分时度假产品(holidayownership）。根据发展商发展思路的不同和业主的投资方式不同，同一类也发生了变化，目前市场上存在较多的是产权式酒店和可自住式酒店式公寓。锦州公寓的发展在2012年前大致有了初始阶段，2006年小型服务公寓开始起步，陆续有几个服务于学生及家属的公寓推出市场，集中地多数在高校周边

3、地区。2011年3月锦州紫庭酒店式公寓开业，代表锦州商务服务式的公寓开始。然而，与北京、上海等一、二线城市相比，锦州的服务公寓市场发展却仍然处于较初期的阶段，也相对缺少专业公司来管理，有很大一段差距。随着锦州对外的经贸联系日益频繁，旅游业的发展，刺激了锦州的房地产市场尤其是“服务式公寓”市场的活跃。此外，2013年中国锦州世界园林博览会的召开，必能促进锦州公寓项目的发展，由此“产权式酒店公寓”成为可能。第二部分 锦州酒店式公寓的投资前景锦州酒店式公寓的投资前景可以通过以下几个方面来进行分析。1、酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。

4、其原因主要在于：（1）出租率较有保证酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比普通公寓差不多的价格，获得更好的、风险更小的服务。（2）租金稳定性较有保证在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价。（3）性价比比酒店更有优势酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无几，但租金

5、价格却相去甚远。因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。（4）产权问题拥有产权可以让业主居住的安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上说，它是拥有私家产权的酒店。 2、酒店式公寓的发展前景与锦州市的发展有着十分紧密的联系。随着锦州对外的经贸联系日益频繁、旅游业的发展，常驻锦州公司的高级雇员、及本地的高级管理和技术人员日益增多等，构成了酒店式公寓的主要需求群体。一些小型公司也将其作为商住两用。他们希翼在市中心

6、或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配套，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。酒店式服务公寓的独特优势早已出现。第三部分 锦州酒店式公寓的现状及写字楼现状的对比1 锦州酒店式公寓处于发展阶段，目前按酒店式公寓经营的只有一家，锦州紫庭酒店式公寓。位置：锦州市凌河区解放路五段9号/锦州市古塔区上海路二段55号。优势：均位于锦州市中心地段，封闭小区。高层电梯独门独户、面积50-70平米、主题风格各异、全套家具家电、设施精美齐备、整体厨房、diy美食、液晶电视、宽屏液晶电脑、全自动洗衣机等家用电器。价位：218元/日388元/

7、日。 2 锦州写字楼的现状锦州写字楼市场低迷是不争的事实，经市场调查后分析总结原因有以下几点：2.1 需求 据了解锦州本地小型企业一般在商住楼或公寓办公，部分外地驻锦公司选择在宾馆或商住楼办公，还有些商家基本在摊位完成“办公”。2.2有效需求 进入锦州的大公司多属生产型企业，办公场所通常在厂区自建，对写字楼需求较少。2.3消费观念消费观念的滞后也导致了写字楼消费潜力没有完全释放出来。许多公司没有意识到写字楼的价值，仍延续旧有办公模式，停留在商住楼和自建的小办公楼内。同时，写字楼的高额租金或售价挡住了许多经济实力较弱的公司，在这样的情况下使其只能选择商住楼。第四部分 名购广场酒店公寓的可行性建议

8、报告名购广场项目位于锦州市松山新区中央南街与市府路交叉口东南角，占地面积1.5万余平方米，规划建筑面积近13万平方米，系一个地下二层地上三十一层的城市综合体项目。是锦州市十二五规划重点工程、锦州市十里商街建设龙头项目之一，是锦州市新城区规划建设的又一靓点，建成后将成为锦州市一座全新的标志性建筑和新城区的一大商圈，中央南街通过桥洞与渤海大道相连，到海边25分钟车程，上述各项因素均决定着本项目投资高档酒店式公寓将具有十分利好的发展前景。目前市场上大多数的酒店式公寓为产权式酒店，而投资者也较倾向。根据深圳市场过去的案例来看，发展商选择给予投资者的回报方式主要有4种： 1）每年5%固定回报30%客房利

9、润60天/年免费住宿权。 2）送一成首期20年免月供20天/年免费居住权vip消费卡。 3）送5%首期款15年免月供四天/月免费居住权。这就是开发商所倡导的一种“永不供楼”概念。 4）永久委托，阶段性回报方式。未来竞争靠物管，酒店式公寓是作为一种纯投资的工具，其目的更为明确，而且更适合长线的投资者取得稳定的投资效益，避免了大起大落的风险。而一座高档的酒店式公寓要想拥有长久的生命力和稳定的收益，在各项硬件指标达标的情况下，服务这一软件就显得犹为重要了。在高档租务市场中，客户的去留多数受服务水平的影响。与国际接轨的优质服务将极大提升物业的附加值，并对物业今后的投资潜力产生直接影响。因此，在整体市场

10、环境、硬件水平相当的情况下，酒店式公寓除了专业的规划、设计和装修，还要有充足的租客来源，在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理将是未来酒店式公寓竞争的焦点。下面将市场上最具代表性的酒店式公寓专业管理公司介绍如下，并将部分酒店式公寓楼盘的室内装修效果图附后，仅供领导参考。第五部分 酒店式公寓管理公司详细介绍一、国际知名品牌香港君豪国际酒店管理有限公司公司介绍：svg香港君豪国际酒店管理有限公司是一家在中国香港特别行政区注册,由香港、深圳资深酒店顶级管理专家及专业人士组建的专业酒店管理公司。她将中国酒店管理与国际酒店管理先进理念相融合，并以全新的管理模式进入中国酒店行业，演绎着国际管理新概

11、念,取得了卓越的管理成效。香港君豪国际酒店管理公司立足香港，先后进入新加坡、泰国等东南亚国家，近年着力开发中国大陆市场，在深圳、重庆、昆明、湖南、广东、广西、河北等地，曾先后委托管理及参与管理的酒店有：上海君豪酒店、重庆君豪酒店、惠州君豪酒店、顺德君豪酒店、湛江君豪酒店、阳朔君豪酒店、重庆君临酒店、重庆扬子江饭店、湖南岳阳南湖宾馆、昆明佳华酒店、广西赛格白海豚酒店、河北唐山皇冠酒店等15家五星级酒店，并创办了专家论坛、酒店培训中心。公司同时还设立了清洁公司、酒店用品公司等辅助企业，为各连锁酒店提供全面、高效的支援与服务，以确保国际经营水准和良好的赢利能力。国内市场的顺利拓展使“svg”在业界彰

12、显品牌效应。2. 北京达尔文国际酒店物业管理公司公司介绍：北京达尔文国际酒店物业管理有限公司(以下简称达尔文国际酒店物业)，是一家具有国家一级物业管理企业资质的大型国际物业管理公司，较早获得了英国皇家uks国际机构颁发的 iso 9000国际质量管理体系认证，iso14000国际环境管理体系认证，iso18000国际职业健康安全管理体系认证等认证标准。达尔文国际酒店物业目前是高端物业管理企业中发展势头最为强劲的合资企业。我们通过对客户综合的物业管理需求，提供全面的解决方案，从而倡导在行业中的专业化、美学化的服务理念。我们专注于长期的客户合作关系，更注重每一个项目独有的个性，从而使我们提供的服务

13、与之协调。在拥有物业管理领域中良好的信誉、丰富的经验以及先进的管理思想诸多基础之上，我们有能力为客户提供高品质的物业服务。多年来，公司秉承“创造完美，永争第一”的企业精神，坚持国际化、专业化、美学化的服务理念，业务区域已覆盖全国多省市地区。在国内承接了多处重大标志性的服务项目30余处，管理面积逾600万平方米，管理服务资产总值达千亿人民币。由于达尔文国际酒店物业能够不断吸取国外同行业的先进管理思想和经验，并及时通过本土的管理队伍在日常工作中加以实践，使中外先进的管理经验在工作中不断的融合，逐渐形成和树立了自己的企业文化和服务宗旨，使公司的企业形象在同行业中不断突显，业绩也随之稳步增长，已成为了

14、北京物业管理市场中的知名品牌。现管项目包括2008奥运会的国家重点工程-国家游泳中心水立方、国际顶尖建筑“北京财富中心”、北京科技展览中心、使馆专属服务机构“国际外交官公寓”、顶级别墅“东山墅”、 新加坡星狮集团开发的时尚购物中心-“星街坊” 、中国唯一一家解放军高等艺术类院校-“解放军艺术学院”、北京西山创业产业园等。特别是水立方项目，在经过奥组委自2001年奥运申办成功以后，从全国几千家优秀物业管理企业中进行甄选活动，达尔文国际酒店物业脱颖而出、一举签约“水立方”的物业管理，这标志着达尔文国际酒店物业在国际服务标准、国家级贵宾的接待服务、国家级安全保障方面都达到了国际一流标准。最近，通过在

15、同行业的竞争中所取得的宝贵经验，得到了国家外交部的认可，成功的签约服务于“北京外交官俱乐部”，在这里汇集了各国外交使节，使国际人文理念不断地与公司发展壮大相融合，同时也为世界高端客群打开了认识中国首都乃至整个中国之门。如今我们的项目触及商业、写字楼、场馆、住宅、高新园等多个领域，实现了公司“一业为主，多元经营”服务模式。达尔文国际酒店物业拥有同行业最具竞争力的管理团队，公司管理层领导多半具有mba的教育背景，90%的工作人员有过高档酒店和5a级写字楼服务工作经验。经过多年的成功管理经验与服务工作有机结合，公司形成了目前具有行业代表性、前瞻性的服务体系：“3642国际质量控制体系”、“物业管理美

16、学化标准”、“物业服务五个一工程”和经过质量考核通过的ukas的安全、环境、健康的国际认证。科学服务体系的形成最大限度地杜绝了服务的随意性，并为高品质的服务提供了坚实而科学的保障。全新理念与服务方式的应用，更是开创了物业管理业内的新高，高品质的服务，不仅得到了业界的普遍认同更得到了业主的一致好评，同时也获取了政府、媒体的多次褒奖，所管理的物业项目也多次获得“优秀管理大厦”、“优秀物业”、“全国用户满意服务企业”及中国贸促会、中国搜房网颁发的“2008年最受业主信赖十大物业品牌”等诸多行业殊荣。案例：us联邦公寓，总建筑面积约76000平方米的精装高级涉外公寓，位于朝阳区东三环北路外的霄云路，距

17、离三元桥东仅500米。西侧是京信大厦，北向为现代汽车大厦，南接国家歌舞团及希尔顿饭店，东临建设中的美国及韩国大使馆，隶属燕莎商圈并在第三使馆区内，所在位置及辐射范围为甲级写字楼聚集区，亦是中国富裕阶层和商务人士密集区。 us联邦公寓拥有约面积3200平方米的大体量会所，内部功能齐全，设施完备，能为业主带来几近完美的娱乐休闲享受。二、适合锦州地区的酒店物业管理公司北京瑞赢酒店物业管理有限公司北京瑞赢酒店物业管理有限公司是欧洲著名的瑞士瑞赢服务管理公司（swisswin services management ltd.）与国内资深酒店物业管理人员合作在北京注册的一家专门从事于对物业及酒店等提供全方

18、位经营管理服务的公司。公司成立时间为1999年3月，注册资本300万元，二级物业管理企业资质。 瑞士瑞赢服务管理公司将具有100多年传统的瑞士酒店服务艺术与现代管理科学相结合，经过近30年的不懈努力和创新发展，创立了一套swiss物业服务系统，在为欧亚的许多政府物业、银行、商厦、医院、chalet高尚住宅社区、体育馆、博物馆、酒店等服务中树立了瑞赢的品牌和商誉。瑞赢物业管理总部设在北京，目前已在国内成立了呼和浩特、太原、武汉、南京、烟台、河北六家分支机构，并在业界树立了良好的口碑，奠定了专业的领导基础。北京瑞赢酒店物业管理有限公司自1999年成立以来，一直重视与政府主管部门、行业协会及行业精英间的建立良好沟通关系，保证行业信息的交流畅通。凭借着专业的服务、先进的理念，瑞赢物业先后成为中国物业管理协会会员、北京物业管理商会理事。并且公司下属分公司-北京瑞赢酒店物业管理有限公司嘉豪分公司于2006年8月通过了iso9001:2000质量管理体系认证。案例：江南会馆是集餐饮、茶艺、棋牌、足疗休闲、酒店式服务公寓为一体的具有浓郁江南文化特色的高档私人会所。会馆坐落于西二环广安门桥西手帕口桥南 300 米，占地1