房地产开发成本核算培训

1、 房地产会计科目、会计核算、成本结转房地产会计科目、会计核算、成本结转 v第一章 成本核算对象 v一：总则一：总则 v第一步：根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核 算对象。成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便 于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 (最好同时具备可比性，即本项目横向可比，公司项目前后纵向可 比，以利于成本控制和成本考核) v第二步：按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目 和帐簿，按成本核算对象归集开发成本费用。成本核算和管理要 求就是，如果公司成本核算比较健全，公司管理也比较精细化， 出于管理需要、出于成本控制要求，公司将

2、成本核算对象划分比 较细，比如按项目分期核算、项目分期内如果有片区再按片区核 算，再细一点就是本期内项目包括 v住宅、商业、体育馆、游泳池等业态，这些业态全部单独作为成本核算 对象，单独归集成本，如果公司管理更细一点甚至按单体楼栋核算， v单体楼栋内再按单元核算等等，当然，如果公司的管理就是粗放型管理， 管理上不要求核算那么细，成本考核也不做细致划分的要求，那么公司 的财务核算上，成本核算对象也没必要划分的过于细致，投入过多的人 力物力。 v第三步：按收益配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间 的分配方法、标准。这点简单讲就是，谁受益谁分摊，受益多的多分摊， 受益少得少分摊，确定成本

3、分摊基数，房地产行业，一般按占地面积法、 建筑面积法、预算造价法、直接投资法为分配基数，这点类似于制造业 企业的制造费用，几个项目共同发生的费用，先在一个成本费用科目进 行归集（比如间接开发费用），然后在几个受益的成本对象之间按一定 标准进行分配，标准就是前面提到那几项分配基数。 v第四步：将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象 之间进行分配。 v确定的方法标准就是上面第三步提到的占地面积法、建筑面积法、 预算造价法、直接投资法。 v第五步：编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发 总成本。 v第六步：正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结 转完工开发产品成本

4、，按建筑面积计算完工产品单位成本。 v第七步：正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)， 根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，按 与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。 v第八步：编制成本报表，根据成本管理和核算要求，总括反映各 成本核算对象的成本情况。 v二二 成本核算对象的确定成本核算对象的确定 v2-1 各项目可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、 周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素 和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。 v(1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列

5、的单 项开发工程为成本核算对象。 v(2) 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位 施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。 v(3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本 管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 v 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 v 同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本 核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。（也就是我们通常 说的按业态划分） v 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按 结构划分成本核算对象。 v

6、如果同一栋住宅楼内有普通标准住宅和非普通标准住宅，要分 开核算普通与非普通住宅成本。（这就要求项目开始建帐、建立 项目成本核算档案时，财务与相关部门规划设计部等沟通，区分 出普通住宅与非普通住宅的建筑面积、套数） v普通标准住宅一般标准：（1）容积率在1.0以上 （2）建筑面积在 140平以下 （3）销售价格在市场价格的1.2倍以下。 v2-3 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套 设施，除了只为一个房屋等开发项目服务、应摊入房屋等开发项 目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象， 发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本外，其余的无论 其支出是否摊入房屋等开

7、发产品成本，均应单独作为成本核算对 象。 v独立的设计概算或者施工图预算就是这个开发项目有单独的设计图纸， 独立于其他开发产品，比如计划建造的幼儿园、体育馆等，有单独的设 计图纸，层高、外观等都有独立的设计要求，或者，没有单独的图纸， 但是有单独的预算造价，比如幼儿园预算造价500万，体育馆预算造价 1000万等，这种情况下，幼儿园和体育馆都应该作为一个单独的成本核 算对象，单独归集成本，结算后，视经营与否确定是否摊入住宅等房屋 开发成本。 v如果配套设施的开发成本较低，比如小区里建了2两栋住宅楼，两栋住宅 楼作为一个成本核算对象，归集成本，两栋住宅楼之间又建了一处小凉 亭，很明显这个小凉亭的

8、服务对象就是这两栋住宅楼的居民，而且凉亭 的造价较低10万元，这样的话，凉亭就没有单独归集成本，单独作为一 个核算对象的必要了，把这个凉亭的开发成本直接记入住宅的开发成本- -配套设施费中就可以了。 v2-4 成本核算对象一般应在开工前确定。并报主管税务机关备案。一旦确 定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。如确需改变成本对象的， 应征得主管税务机关同意。 v三三 成本核算对象分类成本核算对象分类 v3.1开发成本按经济用途的分类（即房地产公司一般有4个成本核算 对象） v土地开发成本。它是指房地产开发公司为开发建设场地所发生的 各项费用。 v房屋开发成本。它是指房地产开发公司为开发各种房

9、屋所发生的 各项费用。 v配套设施开发成本。它是指房地产开发公司开发可能有偿转让的 大配套设施，以及不能有偿转让、需要分配计入开发产品成本的 公共配套设施所发生的各项费用。 v代建工程开发成本。它是指房地产开发公司接受其他单位委托， 代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的各项费用。 （目前我们公司暂时不用，不做详细讲述） v以上是成本核算对象的确定原则及成本核算对象分类，下面是第 二章-成本会计科目，很容易与成本核算对象相混肴，大家把这 两章一定要结合起来看。 v第二章 成本会计科目 v一 成本项目的分类 v确定了成本核算对象以后，为了考核设计概算、施工图预算、 施工预算和成本计划的执行

10、情况，分析成本升降的原因，挖掘 进一步降低成本的途径，就要对成本核算对象进行成本归集， 房地产的成本按经济用途划分为以下六类，就是六个大的成本 项目（会计科目）进行明细核算。 v1.1土地征用及拆迁补偿费 v1.2前期工程费 v1.3基础设施费 v1.4建筑安装工程费 v1.5配套设施费 v1.6开发间接费用 v二、成本核算对象的成本项目（会计科目）设置二、成本核算对象的成本项目（会计科目）设置 v1 1、 房屋开发成本核算对象应设置如下房屋开发成本核算对象应设置如下6 6个科目：个科目： v1、）土地征用及拆迁补偿费 v2、）前期工程费 v3、）基础设施费 v4、）建筑安装费 v5、）配套设

11、施费 v6、）开发间接费用 v2 2、土地开发成本核算对象应设置如下、土地开发成本核算对象应设置如下4 4个科目：个科目： v1、）土地征用及拆迁补偿费 v2、）前期工程费 v3、）基础设施费 v4、）开发间接费用 v注意土地开发成本这个核算对象里，使用的是4个成本归集项目，即4个 成本会计科目，没有建安成本和配套设施费两个成本项目。 v下面给大家说一下这个成本核算对象怎么用，两种情况，一种是公司只 进行土地一级开发，就是生地变熟地后转让，所谓的生地变熟地就是三 通一平，一平就是土地平整，三通就是通水、通电、通路。一种是公司 准备进行土地2级开发，就是在土地上建房子，项目分期核算，但是发生 的

12、费用，比如说打一眼水井，建一条道路，受益的对象是核算对象全体， 那么这个费用就先记入土地开发成本，通常在土地2级开发里，我们给土 地开发成本这个核算对象起个名字就叫-自用土地，那么以上发生的受 益对象为全体核算对象的费用就记入到自用土地-基础设施费里。再比 如，项目拿地后，进行2级开发，我们请规划设计公司先给我们项目做一 个大的总体的前期规划，这个费用也要记入到自用土地-前期费用中， 综合来说，就是项目分期核算，但是受益对象为全体的费用，就记入到 自用土地中。 v但是在项目上建一个公交车站，这样受益对象也为全部核算对象，这个 费用就不记入到自用土地，因为车站属于配套设施，配套设施如果有单 独的

13、预算图纸，或者有单独的施工预算造价，那么，这个配套设施就所 谓单独的成本核算对象，所以，这个车站就作为单独的成本核算对象， 而不是记入到自用土地的成本核算项目中。 v9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。21.8.1321.8.13Friday, August 13, 2021 v10、低头要有勇气，抬头要有低气。23:13:3223:13:3223:138/13/2021 11:13:32 PM v11、人总是珍惜为得到。21.8.1323:13:3223:13Aug-2113-Aug-21 v12、人乱于心，不宽余请。23:13:3223:13:3223:13Friday, Augus

14、t 13, 2021 v13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。21.8.1321.8.1323:13:3223:13:32August 13, 2021 v14、抱最大的希望，作最大的努力。2021年8月13日星期五下午11时13分32秒23:13:3221.8.13 v15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。2021年8月下午11时13分21.8.1323:13August 13, 2021 v16、业余生活要有意义，不要越轨。2021年8月13日星期五23时13分32秒23:13:3213 August 2021 v17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午11时13分32秒下午1

15、1时13分23:13:3221.8.13 v9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。21.8.1321.8.13Friday, August 13, 2021 v10、低头要有勇气，抬头要有低气。23:13:3323:13:3323:138/13/2021 11:13:33 PM v11、人总是珍惜为得到。21.8.1323:13:3323:13Aug-2113-Aug-21 v12、人乱于心，不宽余请。23:13:3323:13:3323:13Friday, August 13, 2021 v13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。21.8.1321.8.1323:13:3323:13:33

16、August 13, 2021 v14、抱最大的希望，作最大的努力。2021年8月13日星期五下午11时13分33秒23:13:3321.8.13 v15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。2021年8月下午11时13分21.8.1323:13August 13, 2021 v16、业余生活要有意义，不要越轨。2021年8月13日星期五23时13分33秒23:13:3313 August 2021 v17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。下午11时13分33秒下午11时13分23:13:3321.8.13 v3 3、配套设施开发成本核算对象应设置如下、配套设施开发成本核算对象应设置如下

17、4 4个科目：个科目： v1、）土地征用及拆迁补偿费 v2、）前期工程费 v3、）基础设施费 v4、）建筑安装工程费 v注意配套设施开发成本这个核算对象里，使用的也是4个成本归集 项目，即4个成本会计科目，没有配套设施费和间接开发费。 v下面的图能更清晰的表述上面的关系： v三三 各成本项目的开支范围各成本项目的开支范围 v土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 v指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： v(1) 土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开 发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、 补偿合作方地价、合作项目建房转入分

18、给合作方的房屋成本和相应税金 等。 v(2) 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置 及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值 应估价入帐，分别冲减有关成本。 v(3) 市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市 政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺 设费等。 v(4) 其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。 v拆迁补偿费入账的依据是：尤其是支付给个人的拆迁补偿款，拆迁（回 迁）合同、签收花名册、签收凭证、银行转账单。 v前期工程费前期工程费 v指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设

19、计、可行性 研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。主要包括以下 内容： v(1) 项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批 费。 v如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教 师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 v 这里说明一点，有的基金在楼层封顶的时候是可以退还的，这种情况下， 就不要记入前期工程费，记到其他应收款了，按收费部门辅助核算，到 期了催收，如果记到费用里，退还的情况可能没人管了。 v(2) 规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、 改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介

20、服务机构的市场调研费)， 制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。 v(3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测 试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 v(4) “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟 开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设 施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运 费)等。 v(5) 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地 租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装 饰等费用。临时设施内的资产，如空调、

21、电视机，家具等不属于临时设 施费。 v(6) 预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算 而发生的费用。 v(7) 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询等。 v基础设施费基础设施费 v指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的 道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基 础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、 热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容： v(1) 道路工程费：小区内道路铺设费。 v(2) 供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供 （配）电贴费、电源建

22、设费，交纳的电增容费等。此处注意：变电站、 变电所的建造费用是要放到公共配套费里核算的。 v(3) 给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、 管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。 v(4) 煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤 气发展基金、煤气挂表费等。 v(5) 供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。 v(6) 通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳 的电话增容费等。 v(7) 电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交 纳的有关费用。 v(8) 照明工程费：小区内路灯照明设施支出。 v(9)

23、绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建 设费。 v(10) 环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公 厕等支出。 v(11) 其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区 监控工程费、自然下沉整改费等。 v此处解释一下：三通一平（水通、电通、路通和场地平整）是施工临 时设施建设，其用材、施工、维护上具有临时性。七通一平（通给水、 通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整）是小区 永久配套设施建设，其用材、施工、维护上必须符合国家相关验收标 准，具有永久性。 v所有的在主体工程内的七通都是建安成本，记入相应的成本明细科目， 所有的在主体

24、工程之外的七通都是在基础设施费里，基础设施费与配 套设施费很容易混淆，通俗理解基础设施就是：没有小区的功能就不 完善，就影响小区的使用，配套就是有没有都可以，没有也可以居住， 不影响最基本的使用，但是有了小区功能更加完善。这就是区分基础 设施和配套设施最通俗的理解。 v建筑安装工程费建筑安装工程费 v指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项 费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)， 有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程 应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要 包括以下内容： v(1) 土建工程费 v 基

25、础工程费：土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基 咨询费。 v 主体工程费：即土建结构工程费（含地下室部分）。 v 有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 v(2) 安装工程费 v 电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有 甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。 v 电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视 系统等电讯设施安装费。 v 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安 装费。 v 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。 v 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、 楼宇自控系统

26、等空调设施安装费。 v 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系 统等消防设施安装费。 v 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。 v 采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。 v 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、 设备费。 v(3) 装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶) 蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 v(4) 项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。 v(5) 其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商 承担的维修费（零星工程费和乙

27、方保修期后应由开发商承担的维修费 能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃 圾清运费、工程保险费等。 v从以上可以看出，建筑安装工程费核算的都是发生在主体工程内的支 出，比如桩基工程款、材料费，以及为建造主体工程发生的支出。比 如工程监理费。 v配套设施费（房屋开发成本下的配套设施费）配套设施费（房屋开发成本下的配套设施费） v指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发 商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设 施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算 内容可区别以下情况： v大家先看下面的结构图，再来看下面的文字表述 v(1)

28、 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套 设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电 所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景 观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。 v(2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经 营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮 局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。 v(3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和 取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。 v(4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应 根据当地

29、政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入 本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到 政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目 独立核算。 v对于开发项目内直接为房屋等建设场地服务的非营业性配套设施，如 锅炉房、水塔、自行车棚、消防设施等，如果与房屋同步建设，且仅 为一个房屋开发项目服务，则可将其发生的各项费用直接计入房屋开 发成本的“配套设施费”成本项目，不必作为独立的成本核算对象； 这里注意，作为房屋开发成本的配套设施费需要满足两个条件 一是 仅仅为这个核算对象服务，与房屋同步建设，二开发成本比较低，说 白了就是没有多少钱，不值得单独核算，也没有分摊的

30、必要。如上面 提到的自行车棚、锅炉房等。 v如果非同步建设，或者虽然同步建设，但是其配套设施费需由两个以 上的房屋或土地开发项目成本负担，则需要将各项配套设施作为独立 的成本核算对象，在“配套设施开发”二级账户下设置明细成本科目 进行核算。 v作为独立成本核算对象的“公共配套设施成本”又可以分为分摊到房 屋开发成本与不分摊到房屋开发成本的公共配套设施支出。 v1 1、分摊到房屋开发成本的公共配套设施支出、分摊到房屋开发成本的公共配套设施支出 v属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事 业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费 的有关规定进行处理，这些成本

31、是可以按受益对象分摊到房屋的。 v2 2、不分摊到房屋开发成本的公共配套设施支出、不分摊到房屋开发成本的公共配套设施支出 v属于营利性的 产权归企业所有的 未明确产权归属的 无偿赠 与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，除企业自用应按建造固 定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理，建成后结转 固定资产或投资性房地产，不能在房屋间分摊其成本。 v重点说一下停车场也就是车库的成本核算处理： v企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。建成后用于出 租经营的，不允许在住宅间分摊成本。 v利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，单 独核算成本，建成后用于出租经营的，

32、不允许在住宅间分摊成本。 v企业利用地下基础设施形成的停车场所，取得产权，建成后出售的， 允许在住宅间分摊成本，同时销售收入也和住宅销售收入合并，作为 土地增值税的收入基数。 v开发间接费开发间接费 v指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建 设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括： v(1) 现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资 及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电 费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护 费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。 v此处加一句：如果最终需拆除的售楼处是与主体工程是在一起的，那

33、么费用可以记到间接开发费，如果售楼处是单独独立于主体工程之外 的，那么费用记到销售费用。 v(2) 利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇 兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。 v(3) 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给 业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基 金或其他专项基金。 v(4) 质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的 材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴 定性费用。 v(5) 其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、 补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价

34、差，以及其他应计入 开发间接费的费用。 v以上是进入房地产开发成本的支出项目。 四四 开发企业期间费用开发企业期间费用 v销售费用销售费用 v指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括： v(1) 已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协 议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单 位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。 v(2) 小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样 板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售 费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房 屋开发成本中列支。 v(3) 开

35、发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费 (含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手 续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管 理启动金、商品房注册登记费 、产权交易费(或商品房交易手续费）、房 屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费 等。 v(4) 专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、 差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。 v管理费用管理费用 v指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发 经营活动而发生的各项费用。包括： v(1) 行政管理部门人员的工资

36、、福利费，办公费、差旅费、运输费 （包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用 水电费等。 v在此处加一句：企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超 过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 v(2) 工会经费和职工教育经费。 v(3) 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险 费。 v(4) 税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、 费)、印花税等。 v(5) 审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、 公司活动费等。 v(6) 无形资产及长期待摊费用摊销。 v(7) 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。 v(8) 环

37、境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等 v(9) 租金：包括房屋租金、车库租金等。 v(10) 分摊上级管理部门和总部的管理费及其他管理费等。 v财务费用财务费用 v指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出 （减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本 费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。 五五 开发产品开发产品 v核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。 v开发产品明细核算科目： v住宅 底商 商业 车库 会所 酒店 游泳馆 等等 六六 成本费用的归集与分配成本费用的归集与分配 v土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 v如右图，一般能分

38、清成本核算对 象的，可直接计入房屋等成本核 算对象（业态）的成本项目中； 如果分不清成本核算对象，或由 两个或两个以上的成本核算对象 负担时，可先在“开发成本土 地征用及拆迁补偿费自用土地” 科目进行归集，再将其分配计入 有关成本核算对象的开发成本； 也可以直接分配计入“开发成本- -有关成本核算对象-土地拆迁 及补偿费”。一般分配方法为占 地面积法，如果存在交叉占地情 况，可按建筑面积法进行分配， 但一般用建筑面积法分配土地成 本，需税务局同意。 v按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时： v方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将 分配到各小区内的地价和拆迁补

39、偿费，按小区内房屋等成本核算对象和 道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内 道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核 算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成 本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成 本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。简单说就是先按小区分配占地 面积，然后小区内再按住宅、道路、广场等占地面积进行分配，最后再 将道路、广场分配的土地成本按房屋的占地面积分配计入房屋成本。这 种方法比较繁琐，不推荐使用。 v方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积 上，房屋等成本核算对

40、象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘 以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。 v按建筑面积计征（或补偿）时： v不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及 拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面 积来分摊。 v前期工程费前期工程费 v能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的 “前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担 的前期工程费，可通过“开发成本 自用土地前期工程费”科 目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算 对象的成本项目。 v基础设施费基础设施费 v一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋

41、等成本核算对象 的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个 开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开 发成本自用土地基础设施费”科目进行归集，待基础设施建 设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计 入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。 v建筑安装工程费建筑安装工程费 v一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月 实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报 表”、“工程量清单”所确定的工程价款，成本部核实签字，直 接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。 v对几个工程一并招标出包且按标价结算的，

42、应在工程完工结算工程价 款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价 之和的比例，或每个工程建筑面积占各工程建筑面积总和，计算各自 的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费， 计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。计算 公式为： v某项工程的实际建筑安装工程费 = 工程标价*该项工程预算造价/各 项工程预算造价合计 v或 v某项工程的实际建筑安装工程费=工程标价*该项工程建筑面积/各项 工程建筑面积合计 v公共配套设施费公共配套设施费 v配套设施与商品房同步建设，发生的配套设施费，能够分清并可直接 计入有关成本核算对象的，直接计入有关房屋成

43、本核算对象的“配套 设施费”，如果发生的配套设施费用应由两个或两个以上成本核算对 象负担的，则应先通过“开发成本配套设施费”科目核算，待配 套设施工程竣工时，再按一定标准，（通常按建筑面积标准）分摊计 入有关成本核算对象。 v凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房 屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目： v(1) 配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下： v 能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设 施费”成本项目。 v 不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本配套设施开发”科目 的相应成本项目进行归集，再按建筑面积分配计入房屋等成本核算对象 的

44、“配套设施费”成本项目。 v(2) 配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况 下： v 应先通过“开发成本配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完 工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算 对象的成本项目。 v(3) 先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完 工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下： v 可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成 本配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的 建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。 预提数与实际数的差额，应在配套设施

45、完工时调整房屋等成本核算对象 的“配套设施费”成本项目。 v 如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设 施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费” 成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。 v6-8 凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出， 不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配 的其他配套设施费，应计入其开发成本的“开发成本配套设施费” 项目中，按业态进行辅助核算。 v开发间接费开发间接费 v6-9 应先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数分 配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本

46、。 如根据开发特点，确需采取预提开发间接费办法时，预提数与实际支 出数之间的差额应于年度终了时一次进行调整。 v一般间接开发费的分配方法有建筑面积法、占地面积法、预算分配法、 直接投资法。如果项目是分期滚动开发，我建议分配间接开发费用的 时候，按各期的直接投资额进行分配，就是每个月或每个季度的各核 算对象实际投资额进行分配，这样就是有先期开发的多分配间接费用， 到后面各期，已经完成的项目，不再有投资额就不再分配间接开发费 用。 v注意一点：成本需计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、 留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。 v6-11 如果有周转房，临时性周转房一般是按使用次数进行摊销

47、，对非临 时性的简易周转房一般是按使用期限采用平均年限法进行摊销，每月摊 销费用记入间接开发费用，设置2级明细科目-周转房摊销进行核算。 v再补充一个预提费用科目：再补充一个预提费用科目： v该科目核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益 对象承担的尚未支付的成本、费用。本科目一般应按费用的内容设置二 级科目进行核算。 v除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 v（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分 前提下，其发票不足金额可预提，但最高不得超过合同总金额的10。 （二）公

48、共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建 造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型 中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 v开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套 设施将发生的费用不得预提。 v（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以 按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、 公建维修基金或其他专项基金。 v以上几项预提在企业所得税汇算清缴的时候是允许税前扣除的，这点 规定又与土地增值税清算不同，土地增值税清算必须是实际发生的， 合理合法的费用且取得合法的凭证后才能扣除，预提的费用不允许税 前扣除。 v公共配套设施预提计算方法： v某成本核算对象应预提的配套设施费=该项开发产品预算配