中国高科昆山电子艺术创意产业园项目前期市场调研及项目定位建议（中）

1、昆山电子艺术创意产业园项目昆山电子艺术创意产业园项目 前期市场调研及项目定位建议前期市场调研及项目定位建议 中 项目理念的支撑项目理念的支撑 “城市城市”健康：保障幸福的健康生活体系健康：保障幸福的健康生活体系 “城城”配套系统配套系统健康系统健康系统 健康系统健康系统1：体育运动设施配套：体育运动设施配套 在“城”内配置户外运动场所及专业运动会馆，在家门口造就专业运动场。 当运动成为一种生活，身体和心灵最高的融合便成为健康。 提倡“科学运动，健康生活”的城市生活。 “城城”配套系统配套系统健康系统健康系统 健康系统健康系统2：社区综合性健康中心：社区综合性健康中心 整合北大方正的医疗资源，在

2、“城”里设置昆山首创的以健康管理为核心内容的 大型综合性健康中心体能检测中心，提供最完善的健康保养环境，为社区业 主提供更深一层的健康管理与咨询服务。 健康会健康会组织业主进行各种竞技体育、体质检测、合理运动、营养知识讲座组织业主进行各种竞技体育、体质检测、合理运动、营养知识讲座 等活动，引导一种健康的生活方式，让每一位居民切身感受健康的生活方式所等活动，引导一种健康的生活方式，让每一位居民切身感受健康的生活方式所 带来的无限生活乐趣，进而提高居民的生活质量与相互的交流。带来的无限生活乐趣，进而提高居民的生活质量与相互的交流。 参考案例参考案例 北京奥林匹克花园北京奥林匹克花园 中体奥林匹克花

3、园东接西五环、南邻京石高速路、西北与古树公园相连，距六里桥仅10 公里，更与公主坟、金融街、中关村、丽泽等著名商圈紧密相连，实现了静谧与繁华的 快速切换。一期277户，包括2栋6层住宅楼、3栋6层花园洋房和151套联排别墅，二期C 地块171户，包括2栋6层花园洋房、87套联排别墅，三期由190套联排别墅及130套叠拼 别墅组成，社区停车位充足，配套设施规划齐全。 开发商：北京创世愿景房地产开发 建筑设计：北京维拓时代建筑设计 项目地址：北京市丰台区长辛店镇内 长兴路12号 总规划建筑面积：128016平方米 总建筑用地面积：平方米 总地上建筑面积：93598平方米 容积率： 绿化率：40%

4、参考案例参考案例 教育配套：教育配套： 同时引进北京师范大学幼儿园与小学进驻北京奥林匹克花园（是全国唯一同时引入北京师 范大学实验幼儿园与小学进驻同一个社区的范例），为北京东部区域引进了目前唯一的一 所顶级的、稀缺的、高品质的基础教育学校。 运动配套：运动配套： 拥有全北京最大的一个运动会所，14000平米专业运动城，悉尼奥运体育场馆的著名设计 大师，菲利普考克斯（COX）亲笔担纲设计。三层共涵盖游泳池、健身房、网球场、壁 球馆、乒乓球场、篮球馆等各项运动场馆与设施。 健康管家健康管家 建立全国首创的以健康管理为核心内容的大型综合性健康中心体适能检测中心，提供 最完善的健康保养环境，为社区住户

5、制定出合乎专业标准的健身、营养、抗衰老和身心疲 劳消除等方案。 健康会健康会 组织业主的各种竞技体育、体质检测、合理运动、营养知识讲座等活动，引导一种健康的 生活方式，让每一位会员切身感受到健康的生活方式所带来的无限生活乐趣，进而提高会 员的生活质量与相互的交流。 项目理念的支撑项目理念的支撑 “城市城市”商业：保障生活便利的商业圈体系商业：保障生活便利的商业圈体系 “城城”配套系统配套系统商业系统商业系统 商业系统商业系统1：商业设施及配套：商业设施及配套 建议利用建议利用5 5号地块设置：号地块设置：“城城”的核心商业系统；的核心商业系统； 5号地块占地面积为138363平方米；5号地块总

6、建筑面积约为200000平方米。 “城城”配套系统配套系统商业系统商业系统 设置建议：设置建议： 15000平方米大型超市：满足城内居民的日常购物需求； 10000平方米邻里中心（银行/邮局/菜场等便民设施）：满足城内居民的日常生 活需求。 30000平方米集特色购物、主题餐饮、娱乐休闲的开放式商业街区：满足城内居 民的日常休闲消费需求。（独立式临街商铺与整合商业相比，既可免受其他商家 的干扰，亦可共享客源。采用临街布局，最大特点就是营造出“铺铺相连、琳琅 满目的商业环境，更加贴近人们的消费心理）。 1. 剩余体量可设置“城市LOFT”艺术商务空间 / “SOHO”创意产业区 /专业运动 会馆

7、/北大附属小学等商业设施。 LOFT，20世纪40年代首次在美国纽约出现。当时，艺术家与设计师们利用废弃 的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间。他们构 造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展，淋漓酣畅，快意人生。在20 世纪后期，LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一 种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。如今，LOFT总是与艺术家、 前卫、先锋、798等词相提并论。 主要商业主要商业 地块地块5 5 15000平方米大型超市； 10000平方米邻里中心 （银行/邮局/菜场等 便民设施）； 30000平方米集特色购 物、主题餐饮、娱乐

8、休闲的开放式商业街 区； 1.“城市LOFT”艺术商 务空间 / “SOHO”创 意产业区 /专业运动会 馆/北大附属小学等商 业设施。 “城城”配套系统配套系统商业系统商业系统 商业系统商业系统2 2：“城城”的次级商业系统的次级商业系统 1号/2号地块总占地面积为288518平方米；1号/2号地块总建筑面积约为3750734平方米。 设置建议：设置建议： 10000平方米开放式商业街区 （咖啡店/便利店等）； 15000平方米湖景特色酒店（可 参考苏州李公堤的御庭酒店）； 北大附属幼儿园； 城市科技艺术博物馆； 北大人文博物馆； 社区综合性健康中心； 1. 社区运动会馆。 建议利用建议利用

9、1 1号号/2/2号号/4/4号地块设置号地块设置 “城城”的次级商业系统；的次级商业系统； 次级商业系统次级商业系统 地块地块1/2/41/2/4 10000平方米开放式 商业街区（咖啡店/ 便利店等）； 15000平方米湖景特 色酒店； 北大附属幼儿园； 城市科技艺术博物 馆； 北大人文博物馆； 社区综合性健康中 心； 1.社区运动会馆。 “城城”配套系统配套系统商业系统商业系统 商业系统商业系统3：“城城”的社区中心系统的社区中心系统 建议在“城”内每个社区组团中设立一个包括会所、便利店等服务设施在内的社区 中心，为社区居民提供便捷的生活服务。 社区商业系统社区商业系统 “城”内每个社区

10、 组团中设立一个包 括会所、便利店等 服务设施在内的社 区中心，为社区居 民提供便捷的生活 服务 “城城”人文系统人文系统:“城市城市”科技艺术展示馆科技艺术展示馆 科技艺术展示馆分四大类展示主题：科技艺术展示馆分四大类展示主题： 1 1、社区科技运用展示；、社区科技运用展示； 2 2、世博科技展示；、世博科技展示； 3 3、日常生活科技展示；、日常生活科技展示； 4 4、迪斯尼主题科技产品展示。、迪斯尼主题科技产品展示。 “城城”人文系统人文系统:北大人文博物馆北大人文博物馆 人文博物馆专门用来展示北京大学的悠久历史、杰出人物和不同历史时期对 中华民族进步作出的贡献，特别是她的教育资源。 项

11、目理念的支撑项目理念的支撑 “城市城市”科技：前瞻性的智能科技体系统科技：前瞻性的智能科技体系统 “城城”配套系统配套系统科技系统科技系统 科技系统科技系统1：建筑智能总线系统：建筑智能总线系统 EIB欧洲智能总线，如同建立了人的大脑与诸多电气对话的平台，欧洲智能总线，如同建立了人的大脑与诸多电气对话的平台， 实现随心控制，节能降耗，安全智能化，全面提升生活品质，让实现随心控制，节能降耗，安全智能化，全面提升生活品质，让 居家生活随心所欲。居家生活随心所欲。 科技系统科技系统2：食物垃圾处理系统：食物垃圾处理系统 民以食为天，厨房是一家人很重要的一个场所，却常常被异味困民以食为天，厨房是一家人

12、很重要的一个场所，却常常被异味困 扰，可以引进德国高科技的食物垃圾处理系统，让厨房卫生更轻扰，可以引进德国高科技的食物垃圾处理系统，让厨房卫生更轻 松、实用、方便，倡导生活的环保健康理念。松、实用、方便，倡导生活的环保健康理念。 科技系统科技系统3：净水处理系统：净水处理系统 通过过滤、除菌技术将自来水自动净化，省去了日常烧水的麻烦，通过过滤、除菌技术将自来水自动净化，省去了日常烧水的麻烦， 也无须另购家用饮水机。打开水龙头就是可以直接饮用的纯净水。也无须另购家用饮水机。打开水龙头就是可以直接饮用的纯净水。 科技系统科技系统4：无线远程控制：无线远程控制 借助无线网络及家中的智能家居模块，可实

13、现对家中的安防、电借助无线网络及家中的智能家居模块，可实现对家中的安防、电 器开关及灯光系统进行实时控制。无论你在公司、出差、旅游等，器开关及灯光系统进行实时控制。无论你在公司、出差、旅游等， 只需要通过一部只需要通过一部3G 就可随时随地监控自己的爱家。就可随时随地监控自己的爱家。 新城市主义示范区新城市主义示范区 真正实现真正实现“离尘不离城离尘不离城” 项目理念的定位项目理念的定位 第第2个关键词个关键词 :生态生态 规划理念定位一规划理念定位一 本项目应结合现代新城市主义设计理念，着力融合城市最为稀缺的自然 生态资源，通过规划建设有湿地、水系、绿色植被等的生态居住区，成 为昆山乃至长三

14、角的先例，作为可持续发展生态社区在昆山的率先实践 区。 构建昆山首例生态居住区构建昆山首例生态居住区 规划理念定位二规划理念定位二 本项目地块是一块难得的自然生 态地块，在开发上应遵循生态社 区的开发原则，最大限度地保持 原有自然形态。 可借鉴“万科东丽湖”项目形成 “居住区+自然生态湿地”的开 发模式，在居住区内兴建水面、 水体景观，与自然湿地连成湿地 水系统，让湿地水体景观成为居 住区与湿地的联络点和受益点。 开发中将围绕“自然、生态环保、 健康运动、涉外”的主题展开。 保护改善现有生态环境，创建生态城保护改善现有生态环境，创建生态城 规划理念定位三规划理念定位三 低碳是指低水平的温室气体

15、排放， 其核心是低能耗、低污染，低排 放，这不仅是经济效益层面的优 选考量，而且还代表全球时代的 正确的生产、生活方式方向。 所谓低碳住宅是指室内二氧化碳 的排放量非常低的住宅。降低碳 排放，就是要打造绿色、节能型 社区。 降低碳排放，打造昆山首席生态低碳示范区降低碳排放，打造昆山首席生态低碳示范区 2020年中国低碳战略目标：把“低碳化”作为国家社会经济发展的战略目标， 到2020年，我国低碳经济的发展目标是：单位GDP能耗比2005年降低40%60%， 单位GDP的CO2排放降低50%左右。 规划理念定位三规划理念定位三 住宅低碳化的技术建议住宅低碳化的技术建议1 建筑物本体低碳技术 围护

16、结构 围护结构节能技术 体型系数控制技术、窗墙比控制 技术、墙体保温隔热技术、相变 （内）墙体材料 围护结构节能材料 门窗节能材料（断桥式、复合材 料、Low-E中空玻璃） 节能墙体材料 节能屋面材料 遮阳系统 窗户外遮阳、窗户内遮阳、中空 玻璃夹百叶遮阳 楼地面系统 浮筑式楼面、架空楼面、相变蓄 热地面 低碳设计 规划设计体系 用地控制、朝向控制、日向控制、 风向利用、地形、地下、住宅选 择等。体型系数控制技术、窗墙 比控制技术 建筑设计体系 面宽进深控制、型体控制、层高 层数控制等 低碳建筑、施工及装 修 建筑结构系统 高强度结构体系、混凝土大空间 结构体系、工业化预制装配式结 构体系、彻

17、筑结构体系 低碳装修 设计施工一体化技术、工业化集 成装修技术 低碳施工 新型节材钢筋应用技术、可循环 利用施工材料、高性能施工技术 规划理念定位三规划理念定位三 建筑系统低碳技术 能源供给系统 常规能源热电冷联供系统、热电煤气三联供系统、 新能源 太阳能、风力发电、生物质能应用技术、地热 发电、浅层低能、污水和废水热泵技术 余热利用/回收系统 烟气换热器、余热换热器、余热型吸收式热泵、 热量回收技术（集中空调热回收技术、旋转式 热回收换气技术） 蓄能技术 提水蓄能技术、蓄能空调技术（冷蓄冷技术、 蓄热技术） 排放系统 排水系统 同层排水、设备管井及夹层、排水系统卫生安 全、节水设备系统 再生

18、利用系统中水、雨水收集处理与回用、透水材料的应用 绿化景观系统 同层排水、地下水涵养技术、绿化景观用水控 制技术、智能程控微喷灌技术、湿地环境水工 程技术 室内环境保护系统污染物控制技术、 垃圾收集处理系统 有机垃圾生化处理技术、垃圾压缩集中转运技 术、垃圾焚烧技术、垃圾管道输送技术、垃圾 粉碎管道排放技术 建筑设备系统 供热制冷系统 管道保温隔热、集中供热/制冷、分散供热/制 冷 冷暖供给末端系统 高效散热器、低温辐射技术、空调变风量水量 技术 配电照明系统 箱式变压器供配电技术、节能光源灯具应用技 术、节能调节设备应用 设备变频系统变频空调技术、变频泵技术 通风系统 自然风模拟技术、独立除

19、湿技术、通风控制技 术 住宅低碳化的技术建议住宅低碳化的技术建议2 规划理念定位三规划理念定位三 住宅低碳化的技术建议住宅低碳化的技术建议3 建筑环境低碳技术 建筑环境控制技术 智能化建筑控制技术 建筑物能耗的检测技术 分户计量、分室控温技术 绿化系统 绿化种植系统 树木移植技术、人工绿化栽培技术、反 季节种植技术 屋顶绿化系统 轻型屋顶绿化节能技术、薄层基质屋顶 绿化和垂直栽培技术、植生混凝土种植 屋面技术 垂直绿化及坡地绿化系统 植被混凝土绿化技术、TBS护坡绿化技 术 运行设备控制 供热管网压力流量控制技术、智能化照 明控制技术、智能化设备监控技术 废弃材料循环利用系统 工业废渣利用技术

20、、生物质能应用技术、 一般废弃物再生利用技术、建筑废弃物 再用技术 既有建筑改造技术 既有建筑外围护系统、供热采暖制冷系 统节能改造技术、既有建筑设备更新改 造、既有建筑不同生命周期适应性改造 生态公园规划理念定位：生态公园规划理念定位： 生态湿地休闲主题公园生态湿地休闲主题公园 主题主题： 1、科技主题公园； 2、运动主题公园： 3、休闲主题公园。 杭州西溪湿地公园杭州西溪湿地公园 西溪国家湿地公园位于杭州市区西部，距西湖不到5公里，是罕见的城中次生湿地。这里生态资源 丰富、自然景观质朴、文化积淀深厚，曾与西湖、西泠并称杭州“三西”，是目前国内第一个也是 唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地

21、于一体的国家湿地公园。 1、园区约70的面积为河港、池塘、湖漾、沼泽等水域，整个园区六条河流纵横交汇，其间分布 着众多的港汊和鱼鳞状鱼塘，形成了西溪独特的湿地景致。 2、为加强生态保护，在湿地内设置了费家搪、虾龙滩、朝天暮漾三大生态保护区和生态恢复区。 入口处设湿地科普展示馆，园区内有三个生物修复池和一块湿地生态观赏区。西溪还是鸟的天堂， 园区设有多处观鸟亭，给游客呈现出群鸟欢飞的壮丽景观。 3、西溪自古就是隐逸之地，被文人视为人间净土、世外桃源。秋雪庵、泊庵、梅竹山庄、西溪草 堂在历史上都曾是众多文人雅士开创的别业，深谭口百年老樟树下的古戏台，据说还是越剧北派艺 人的首演地。 4、每年端午节

22、在深谭口举行的龙舟胜会，历史悠久，形式独特，被誉为“花样龙舟”。烟水渔庄 附近的“西溪人家”、“桑蚕丝绸故事”重现西溪原居民的农家生活劳动场景，让更多的人 认识和了解水乡典型的民俗。 休闲主题参考案例休闲主题参考案例 上海新江湾城上海新江湾城SMP极限运动公园极限运动公园 全球最大的极限运动主题公园新江湾城SMP滑板公园于2009年10月向公众开放。新 江湾城SMP滑板公园建成后不但将是全球最大的，也将成为全球最好的一个。因为其中 许多超前的设计都只有在上海可以看到，公园占地12000平方米，其中包括，9600平方 米的练习区域和2400平方米的竞技区域。 该公园分初学培训场地、中级场地、竞技

23、场地等不同区域，能够满足从初学者到世界 顶级选手各层次的要求。其中竞技区域2400平方米，主要用于世界各地高手的比赛； 而练习区域为9600平方米，包括了U型台、碗槽等建筑，每个来公园游玩的人都能在这 里找到自己的天地。除此以外，在公园的一旁还建有一个占地7500平方米的运动休闲 中心，为游园者提供配套的娱乐休闲设施。 运动主题参考案例运动主题参考案例 生态技术的运用生态技术的运用 利用水循环保护水体生态系统； 应用节能技术，享受自然资源； 空气环境技术的运用，其他生态技术的利用； 使生活更加舒适安宁； 营造具有自然风貌的生态湿地园区。 部分生态技术一览部分生态技术一览 人工湿地系统人工湿地系

24、统 人工湿地系统水质净化技术是一种生物处理方法，属国家专利技术，其基本原理是 在一定的填料上种植特定的湿地植物，从而建立起一个小型人工湿地生态系统。当 污水通过系统时，其中的污染物质和营养物质被系统吸收或分解，使水质得到净化。 人工湿地水质净化的过程包括物理沉降，根系阻截、化学沉淀、土壤及植物根系表 面的吸附与吸收、微生物代谢，其主要作用的是微生物。 本项目地块中的湿地公园是昆山乃至整个上海、苏州地区都十分稀缺的生态资 源，它的合理利用和商业开发对本项目至关重要。未来可将其打造成一个集生 态人文、环境保护、休闲度假为一体的民俗公园，将它和项目有机结合以创造 更为广博的社会效应。 部分生态技术一

25、览部分生态技术一览 雨水收集系统雨水收集系统 雨水人工贮存随着人类对自然环境的利用和破坏，越来越多的自然资源急剧减少，水 资源作为人类赖以生存的自然资源之一，正受到严重威胁。尽管本项目拥有得天独厚 的水资源，为了更好地节约水资源，本项目在设计之初就应考虑到自然雨水的应用。 项目内应设计利用具有绿化景观效果的雨水明沟让雨水流进社区内的水系，用于补充 水景用水和湿地景观用水。除非遇到特大暴雨需通过溢流管排进区外的雨水管道，正 常年份社区内的雨水也争取做到零排放，节约景观用水和绿化灌溉用水。 部分生态技术一览部分生态技术一览 渗水路面系统渗水路面系统 渗水路面系统指路面强度等性能在满足要求的同时，使

26、路面保持良好的透水性，雨 水能及时透过路面渗入地下土壤。路面设计达到快速排水的目的。渗水路面有利于 生态和环保，在日本、欧美等发达国家已应用多年，取得了良好的社会效益，对比 普通硬地做法，其优点主要表现在如下方面： a. 防止雨水路面积水和夜间反光，改善行走的舒适性与行车的安全性； b. 提高土壤的透气、透水性，改善土壤湿度、盐度，改善城市地表和土壤微生物的 生存环境； c. 可降低地表温度，调节居住区气候，缓解居住区“热岛”现象，使地表水分散， 就地排放，可减轻城市排水设施的负担。 部分生态技术一览部分生态技术一览 应用节能技术，享受自然资源应用节能技术，享受自然资源 （1）日照与采光利用

27、万物生长靠太阳，舒适的居住也离不开对日照与采光的科学安排。在本项目的开发过 程中，可通过日照的分析模拟，调整住宅的开窗位置及开窗面积，尽可能地利用自然 能源，而在北侧则尽量减少开窗面积，以减少能源流失及视线干扰。 （2）保温技术利用 注重外墙和屋顶的保温，通过新技术、新材料的使用有效降低传热系数。 （3）太阳能利用 太阳能是清洁能源之一，将太阳能转换为电能并用于夜间照明，是有效利用自然能源 的一大手段。本项目未来的开发中可大量采用太阳能庭院灯和太阳能草坪灯，不仅减 少了电线电缆的铺设，也保证了夜间照明系统的持续安全性：无需传统供电，有效地 节约了住区内用电成本。自动灵活的开启方式，跟随着天气的

28、变化自动开启照明装置， 为业主的生活增添了一份便利。 屋顶绿化系统屋顶绿化系统佛甲草种植佛甲草种植 人工屋顶隔热：佛甲草，也叫万年草，是景天科佛甲草属多年生草本植物。其覆盖 率高，供氧量大：佛甲草在环境恶劣的屋顶上生长，株距密四季常青，枝繁叶茂， 实用绿化覆盖高达90%以上。特别是佛甲草的呼吸作用，经科学验证，与其它植物 相反，晚上吸入二氧化碳，白天放氧气，且能量比一般植物大30倍。大面积屋顶种 植，对平衡大气中的氢和二氧化碳能起到积极作用，它是适合屋顶种植的最优秀的 草种。 三大优点：改善天台眩光三大优点：改善天台眩光/ /美化城市环境美化城市环境 / /隔热防水并举隔热防水并举 生态技术的

29、运用生态技术的运用 生态住宅这个词语已不新鲜，但是目前中国住宅产业中真正做到诚实景观与生态平 衡，保存和保护生态与城市社区功能构建平衡的项目非常少。本项目作为生态城市 实践区具有重要的示范意义。 生态技术的运用生态技术的运用 在昆山房地产市场的发展史上，本项目无疑将成为昆山乃至在昆山房地产市场的发展史上，本项目无疑将成为昆山乃至“大上海大上海”生态生态 城市一个光辉范例。城市一个光辉范例。 项目理念定位的第三个关键词项目理念定位的第三个关键词 :“江南江南” 项目理念的定位项目理念的定位 昆山的城市性格：昆山的城市性格： 昆山，充满灵气的江南水乡城市。发源于这里并被联合国教科文组织确认为“人类

30、口述与 非物质遗产代表作”的昆曲，以及以“中国第一水乡”周庄为代表的水乡古镇，构成了昆 山文化永恒的背景。 昆山，经济高度国际化的开放型城市。全球55个国家和地区的投资者在这里创办了3500多 个项目，投资总额超过200亿美元，昆山已经成为国际资本投入的高密度地区、外商投资 产出的高回报地区和经济发展的高增长地区之一。 城市精神：开放、融合、创新、卓越城市精神：开放、融合、创新、卓越 项目理念的定位项目理念的定位 江南水乡文明与现代海派文化的融合江南水乡文明与现代海派文化的融合 项目理念的定位项目理念的定位 昆山的居住文化：昆山的居住文化： 中西居住文明的融合 江南居住文化 水桥文化 江南庭院

31、文化 项目理念的定位项目理念的定位 在规划设计过程中应遵循发展江南的传统水居文化，设置多层次的水系空间，形成湖/河/ 溪流/硬水等多重次的景观围合；使“城”内居民户户面湖，家家临水，依水而居，枕河 而眠，社区规划形成岛状组团，全水景岛屿布局。 江南的水居文化：千年传承的居住文明江南的水居文化：千年传承的居住文明 项目理念的定位项目理念的定位 江南的水（桥）文化：江南的水（桥）文化： 上善若水，江南人以其独有的灵性， 早在数千年前就领悟到水的深层含义， 天赋江南广阔河流湖泊水系，网状履 于民居之中。廊桥望月，明湖守静， 江南水居之真、善、美尽揽入怀。引 水活园，以园藏水；无水不园林，无 园林不水

32、；独有的园林水居文化，水、 林、人、建筑相映成趣，形成了江南 民居的独特神韵。 江南的庭院文化江南的庭院文化千年传承的人居经典千年传承的人居经典 项目理念的定位项目理念的定位 现代庭院在受限的住宅资源和舒适的现代庭院在受限的住宅资源和舒适的 居住理想之间寻找平衡居住理想之间寻找平衡 庭院提高生活的舒适性，这一点毋庸 置疑，这是从人与自然间的关系去考 量的。多少年以来，无论中外，人们 理想的居所都密切联系着自然。“居 住和自然的融合是最高境界”这种 自然观从未改变。在中国传统住宅中 ，庭院是必不可少的。所谓“家庭” ，在中国人看来，有庭院才是家。庭 院也必须在满足邻里交流和追求高度 隐私之间寻找

33、平衡 传统庭院多指传统庭院多指“独有的独有的”私宅庭院，私宅庭院， 现代庭院则是现代庭院则是“群居的群居的”更讲究庭院空间层次与变化。更讲究庭院空间层次与变化。 庭院文化庭院文化 从生活的精神层面上看，人既有隐私的需要，亦有交流的需要，庭院长久以来的存 在就是明证。“左邻右舍，隔着前园后院的底矮围栏讲话很是亲热”这种情景 在现代住宅中大多早已失缺。现代社会把“隐私”二字提升到前所未有的高度、而 讲求隐私的现代住宅则造成邻里关系的濒灭，这其实是违反常理的。 庭院文化实施庭院文化实施内庭院内庭院 居住空间的安全因素和私密性是中国人传统居住观念里不可或缺的东西，所以在中 国人的骨子里面，都希望拥有一

34、方完全属于自己的“小天地”，建议本项目在房型 设计中设置部分“内庭院空间”。 庭院文化实施庭院文化实施外庭院外庭院 庭院与生活的关系，简单说来不外乎：庭院让生活更舒适；庭院里邻里交流的存在 使人在生活中互相交流的愿望得到满足。 建议本项目在组团及单元景观设计过程中，通过街坊-街巷-大院-小院-内院的空间 层次上的过渡、多层次庭院空间的营造，在强调私密性和领域感的同时，也为邻里 之间提供充分交流的场所。 庭院文化实施庭院文化实施立体庭院立体庭院 宅、院、巷、街的四级空间宅、院、巷、街的四级空间 宅宅人，因韵而聚：宅，因地而生：是人们的休憩之所，是每户人家独有的 私密空间； 院院作为居所的延展空间

35、，一方面，成为了居室的“绿色客厅”，在自然和 谐中待客交往，另一方面，庭院的围合成就了一种友居的态度； 巷巷两个组团之间的邻里绿地，贯穿南北的绿色走廊是小区的“巷”，是富 有趣味性的含蓄空间，连接着街和院。 街街商业步行街和小区内的步行街道、中央绿轴，将小区的各种功能串联起 来，有参与的趣味，形成小区的街。人们在这里交流、娱乐，或者坐下来休憩 片刻，欣赏周围的美景，看着不远处玩耍的孩童 庭院文化实施庭院文化实施 现代庭院设计现代庭院设计6 6原则原则 半封闭（围合但不完 全封闭的内部空间） 灰地带 （既是隐私的，又是开放的） 立体（带来不同的 心理变化与感受） 尺度 （“外聚内合”） 领域感

36、(“我属于那个院”) 阴影（居住和自然 融合的最高境界） 庭院文化实施庭院文化实施 从现代庭院与自然的关系、与传统庭院的区别及联系、与人之间发生的关系等方面作 一定的归纳，未敢说十分确切。毕竟，传统庭院与现代住宅究竟以怎样的方式结合才 最好，依旧处在探索中。人的生活方式在改变，所谓住宅格局或居住形式就不可能一 成不变，想来也是理所当然。庭院与现代住宅，有可能走向更精彩的一条路。 项目理念的定位项目理念的定位 项目定位的第四个关键词：创意产业项目定位的第四个关键词：创意产业 创意产业的特点创意产业的特点 创意产业依靠人才的创造力和集聚效应，无需占用太多的土地和资源，是知识密集 型产业，具有无污染

37、、消耗物质能源少，不受土地和资源限制、低投入高回报等特 点。 创意产业具有高增值、强辐射、广融合的特点。创意产业的高增值特性主要表现为 创意赋予商业观念价值，随着经济的发展，观念价值在商品的市场价值中所占比重 越来越大，创意产业向制造业渗透，有利于推动传统制造业向高增值产业升级。创 意产业的强辐射性是由创意产业文化底蕴的传播和影响力决定的。这种辐射力不仅 有利于扩大城市产品与服务的市场，还有助于推动消费方式的转变和消费结构的升 级，更有助于城市品牌、城市精神的塑造。创意产业的广融合性表现在它对传统文 化产业、对传统制造业和其本身各个部门之间的互相渗透方面。它能将技术、文化、 制造、服务融为一体

38、，有利于产业的延伸，大大拓展了城市产业的发展空间。 特点一特点一 特点二特点二 创意产业对于本项目的意义创意产业对于本项目的意义 有利于提升本项目的整体形象和价值。创意产业的引入可以提升本项目的外在影响 和竞争力，塑造项目在昆山乃至长三角地区的形象。通过将文化类、电子类创意产 业融入项目规划和建设中，可创造新的文化氛围，提升本项目的文化内涵，创造本 项目特有的价值点，另辟蹊径，在与潜在竞争项目的竞争中脱颖而出。 完善项目整体规划，减少后期经营风险。通过引入创意作坊、展览展示馆、电子软件 设计、广告设计等公司丰富本项目的商业部分，一来充分有效的利用商铺部分，不形 成空置浪费；二来可以通过前店后厂

39、的作坊方式吸引游客观光、逗留；三来导入人口， 从而加速区域发展、成熟。 创意产业对于本项目的意义创意产业对于本项目的意义 昆山是一个海纳百川，众多人才和先进电子制造企业汇集的地方，政策灵活，生活舒 适，因此最适合创意产业的生长，而中国高科、北大方正的背景和资源又最适合孕育 创意产业的发展，因此在本项目中导入创意产业，不但可以最大程度的利用中国高科、 北大方正的软硬件、医疗和教育资源，而且也有利于昆山当地的产业结构升级，丰富 其社会资源和人力资源，并将它们转化为先进生产力和资本。 创意产业对于本项目的意义创意产业对于本项目的意义 打造昆山的苏荷区打造昆山的苏荷区! ! 打造以创意产业，特别是电子

40、艺术 品展览、经营为主，辅以餐饮、旅 游、购物的时尚休闲文化景区。 项目理念定位项目理念定位 “苏荷”(SOHO)即“休斯顿街区以南”(South of Houston Street)的缩写,是位于美国纽约曼哈 顿岛西南端包括以格林街为中心的三条石径街。在十九世纪后半期,这里是纽约工业区之一,有五 十多幢独特的铸铁工艺建筑(Iron Cast Architecture), 二战后,纽约制造业衰落,工厂关闭或外 迁,许多房屋空置并逐渐破败。这些空置的房屋由于空间高大,房租低廉,吸引了大批艺术家。到 二十世纪八十年代,苏荷成为纽约最具文化气息的艺术中心和著名的旅游街区。 以生态为主线以生态为主线

41、环境环境 以新城市主义思想为核心以新城市主义思想为核心 创新创新 以江南人居文明为要素以江南人居文明为要素 传统传统 定位思路总结定位思路总结 以导入创意产业为根本以导入创意产业为根本 远景远景 在810年内将本项目建设成为一个集自然生态、居住文化、商业办 公、教育人文、运动休闲、健康医疗、电子艺术创意、科技智能等为一体， 宜居、宜业、宜游的完整综合性“新城市”。 项目总体定位：项目总体定位： 定位关键词定位关键词 城市城市 生态生态 江南江南 创意产业创意产业 目标目标 宜居宜居 宜业宜业 宜游宜游 昆山电子艺术创意产业城昆山电子艺术创意产业城 项目产品定位项目产品定位 产品理念的定位产品理

42、念的定位 项目理念定位的第五个关键词项目理念定位的第五个关键词 :“三低三低” 产品定位产品定位 本项目容积率是，开发规模达到985亩,地处于昆山2009年新的城 市整体规划的市区范围。“三高”的城市相对应的是，本项目诠 释的是“三低”生活。 三低三低 低密度低密度低容积率低容积率低楼层低楼层 在产品规划方面，独栋别墅、联院别墅、联庭别墅、独栋别墅、联院别墅、联庭别墅、 合院洋房、高层公寓合院洋房、高层公寓五种类型产品，通过前庭后院、 阶梯露台、阳光车库、入户花园、创意地下空间等成 就“亲地空间”的社区生活。 产品定位产品定位 核心策略：提供高性价比的主流产品，通过物业规核心策略：提供高性价比

43、的主流产品，通过物业规 划的丰富多样性来满足客户的个性需求划的丰富多样性来满足客户的个性需求 一、根据昆山楼市成交结构分析一、根据昆山楼市成交结构分析: : 产品产品户型户型面积范围面积范围主力面积主力面积比例比例 普通 住宅 1室1厅1卫40-70456% 2室1厅1卫65-9280-905% 2 2室室2 2厅厅1 1卫卫75-9875-9886-9886-9826%26% 2室2厅2卫90-12098-1125% 3 3室室2 2厅厅1 1卫卫96-13096-130108-124108-12419%19% 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫106-160106-160120-140120-

44、14021%21% 4室2厅2卫140-190150-17013% 复式150-200180-1905% 别墅 3室2厅3卫220-416220-32015% 4 4室室2 2厅厅3 3卫卫257-460257-460280-300280-30022%22% 4 4室室3 3厅厅3 3卫卫238-390238-390260-330260-33030%30% 5室2厅4卫270-473320-45018% 5室3厅5卫340-508460-50815% 产品定位的依据产品定位的依据 产品定位的依据产品定位的依据 目前市场上热销的住宅和别墅的主力套型为：目前市场上热销的住宅和别墅的主力套型为： 1

45、 1、普通住宅、普通住宅 两房房型：面积两房房型：面积86988698平方米，占总成交平方米，占总成交26%26%； 小三房：面积小三房：面积108124108124平方米，占总成交平方米，占总成交19%19%； 大三房：面积大三房：面积120140120140平方米，占总成交平方米，占总成交21%21%， 以上三种主力户型约占总成交的以上三种主力户型约占总成交的70%70%以上。以上。 2 2、别墅、别墅 四室房型，面积260330平方米，占总成交52%； 小五室房型，面积330450平方米，占总成交18%； 大五室房型，面积460平方米以上，占总成交15%。 以上三种主力户型约占总成交的以

46、上三种主力户型约占总成交的85%85%。 1 1、 高层公寓高层公寓 特征：面积75145，基本上为市场上最常见的产品，以90平方米两房和110平方米 小三房最为热销。 2 2、 花园洋房花园洋房 特征：面积控制在95140平方米，多为五层的多层房，层层退台，一楼赠送花园， 二楼开始赠送露台，四层/五层为复式房，目前为市场上最为追捧的产品。 3 3、 联排别墅联排别墅 特征：经济型别墅，一般为四联或者六联产品，主流面积在230260平方米，三层， 底层赠送花园和半地下室，性价比较高，为目前别墅中销售最好的产品。 产品定位的依据产品定位的依据 目前市场上热销的产品类型为：目前市场上热销的产品类型

47、为： 4 4、 双拼别墅双拼别墅 特征：两联型别墅产品，为目前市场上最类似于独栋别墅的产品，价格较高，面积一般 在250300之间，以阳澄湖周边最多，各个项目均销售良好。 5 5、 独栋别墅独栋别墅 特征：真正意义上的别墅，占地面积一般在1亩以上，少数可以达到5亩，价格较高，受 国家政策影响，该类产品审批较严。目前多集中在阳澄湖周边，所剩套数极少。 产品定位的依据产品定位的依据 目前市场上热销的产品类型为：目前市场上热销的产品类型为： 作为目前各个楼盘的主流销售产品，以上五种产品目前存在着同质化严重的情况，只 要面积控制的合理，价格适中，均不存在去化的问题。低楼层、低容积率的产品尤为 畅销。但

48、各项目由于地块属性所限，不得不推出大量的高层公寓产品。 产品定位的依据产品定位的依据 1.客户是谁基本特征 p个人特征 性别、年龄、职业 p家庭特征 结构特征 生活形态 业余爱好 楼市的判断 2.为何购买 置业用途 p购房目的 p需求考虑 p关注因素 p选择影响 p购买行为 3.购买什么 需求偏好 p产品特征 单价 面积 总价 房型 装修 p产品的人群关系 4.信息渠道 p报纸 p电视 p杂志 p网络 二、根据前期市场调研的调研结果二、根据前期市场调研的调研结果 产品定位的依据产品定位的依据统计结果来源于专项市场调研资料统计统计结果来源于专项市场调研资料统计客群描客群描 述述 产品定位的依据产

49、品定位的依据 目标客户特征近期客户中期客户远景客户 客户来源以周边区域客群为基础，主要以 城西、阳澄湖区域以及城北板块 客群为主，并在一定程度上辐射 昆山其他区域。 辐射昆山市区所有板块客群， 并在一定程度上辐射昆山周边 乡镇，以及少部分长三角客群。 在昆山全市展示竞争，并 对上海、苏州客群形成较 强的吸引力。 置业需求主要以刚性自住需求为主，自住型的刚性需求比例大幅度 上升. 高端需求以及投资型需求 比例呈上升趋势。 置业价值点排序项目配套、性价比、自然资源、产品、品牌、区域价值 客群范畴以区域周边客群，包括城北、 城西板块的昆山人以及新昆山人； 少部分上海客等地投资性客， 辐射昆山全市所有

50、板块的昆 山人以及新昆山人，并切且新 昆山人的比例大幅上升； 上海投资需求以及自住需求； 市区周边乡镇客群。 在近期客户和中期客户的 基础之上，项目辐射到长 三角其他区域，主要以部 分上海、苏州等周边城市 客群为主。 统计结果来源于专项市场调研资料统计统计结果来源于专项市场调研资料统计 客户来源及置业需求分析客户来源及置业需求分析 年龄年龄集中在3045岁意味着孩子不大，父母尚在，有一定积累。 成长经历昆山本地人以及新昆山人对家庭和社会身份而言，其房屋都很重要。 当前生活区域目前生活在昆山公寓或租赁或自有，地段在老城区附近。 经济实力 拥有相对较为稳定的工作，企业中层企业 管理者 稳定的收入状

51、况，使之具有更自信的还款能力和 借贷意识 。 置业经历 尚未拥有住房，但想拥有一套属于自己的 住所 不断地改善自己的住房，也是不断改善自己社会 身份的过程。 教育经历教育经历较高 拥有专业技术知识的同时，懂得生活方式也应保 持情趣和身份标签。 家庭结构家庭结构为两代三口或四口多为婚房、换房等自住刚性购房需求。 出行方式主要以公交车出行为主考虑出行的便利性，有买车的潜在需求。 购买行为特征 崇尚自由、休闲、健康的生活，渴望得到 尊敬，他们有较强的经济实力，目前正在 寻找合适的产品。 用考察的方式来购买，更加注重自身的体验，而 细节尤其关注，不仅关注产品细节，还关注服务 细节。 购买公寓客户表征购买公寓客户表征 客户深入客户深入 产品定位的依据产品定位的依据 购买公寓购买公寓/ /洋房类客群描述：洋房类客群描述： 统计结果来源于专项市场调研资料统计统计结果来源于专项市场调研资料统计 年龄年龄集中在3555岁； 事业和家庭处于丰收的阶段，有较强的经济积 累； 成长经历 60年代生人或70年代生人，进入社会就赶上 了中国经济起飞阶段； 意识到自己在经济腾飞阶段积累的财富可以通 过不动产来保值； 当前生活区域 本市、外省市，多拥有较高端物业，大都为 企业主或高级管理人员