某某车场管理方案

1、某某停车场某某物业管理有限责任公司一、方案投递函二、公司简介三、物业服务机构和运作机制四、服务理念和目标五、管理规章制度六、车场管理的内容七、车场岗位工作流程八、应急预案九、车场人员的配置十、人员的培训十一、费用的测算十五、费用的收取十六、工作计划 十七、结束语、方案投递函某某公司： 诚挚的希望你们，能给予我们一次充分展示自身服务实力的机会。 我公司即“某某物业管理有限责任公司”是严格按照 ISO9001 质量管理标准提供物业 管理服务的企业。我们深信，在贵公司各位领导的支持和关心下，经过我们共同的努力， 一定能更好的管理好停车场，是停车场的收益最大化，达到停车场增值的目的。在此，我们郑重承诺

2、： 我们将秉承“什么什么”企业宗旨，坚持“什么什么”的服务理念。倡导“管理严谨 化、服务优质化、客户亲情化、理念超前化”并最终形成项目物业管理品牌风格我们根据双方交流精神及所得资料，精心制定了此份停车场管理方案，希望能凭借先 进的管理理念，结合国内政策法规和客户实际需要，利用我们在物业管理过程中积累的丰 富经验，向你们提供物超所值的停车场管理服务。如你们能接受我们的方案，我们将在接到入场通知后，按合同要求和方案的细节完成 停车场管理服务工作。恭请各位领导在百忙之中细阅顺颂商祺！投标单位：法人代表：2009 年 月 日二、公司简介 自己编写你们公司的简介，三、停车场管理机构和运作机制我公司在“莫

3、某停车场”的管理中，充分利用自身的优势，结合本停车场特点，制定 本停车场的管理体系。（一）管理模式某某大厦停车场，由车场主管负责制的直线制领导形式，实施管辖区域内统一管理。集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时 任务的下达，均由车场主管直接安排，减少中间多余的管理环节，保证车场管理的顺利实 施。（二）服务组织机构我公司在“某某停车场”设立“ 某某物业管理有限责任公司某某车场管理处”，具体负 责组织日常工作。下设：保安、保洁、设备维护等小组。（三）管理处组织架构图管理处工程维修秩序维护部环境事务（四）、停车场员工的职责1、管理主管职责（1）负责停车场日常管

4、理制度的制定。（2负责发布工作计划和员工考核办法。（3）负责车场管理人员的培训。（4）负责车场区域内的巡查工作。（5）负责组织编制本停车场的各种程序文件。（6）按上级指示对车场工作进行监管，处理客人投诉及车场一般事务，并负责做月票 根据管理处给予的授权，可使用电脑系统中的主管级功能处理电脑收银机之有关项目，监 管收费报帐，处理日常管理事务。掌管收银机锁匙及出入口闸机锁匙。（7）完成公司交给的其他任务2、车场进口保安员职责（1）在车场主管的领导下工作。（2）负责进场车辆的登记和发放临时卡，（3）车辆进场后，负责通知场内队员，负责来车的指挥停放。（4）和车场内队员保持信息畅通，随时了解车位占用情况

5、，及时告知进入车场的车辆 到达具有空车位的场地。（5）疏通管理进场车辆，防止进口拥塞。（6）完成上级安排的其他工作。3、车场巡逻员职责（1）负责进场车辆的引导和指挥。（2）随时巡逻车场，了解车位状况，并及时将车位状况告知进口的队员（3）定时开启抽风设备，保持车场空气清新。（4）负责场内的安全，禁止无关人员在车场闲逛和逗留。（5）指挥车辆的顺序进出，防止车辆在场内拥塞。（6）协助其他岗位的工作。（7）完成上级安排的其他工作。4、车场出口职责（1）指挥车辆顺序进出。（2）按照规定读取进出车辆的充值卡，并及时提醒即将过期的车主续费；（3）按照规定收取临时停放车辆的停车费；（4）完成上级安排的其他工作

6、。 。5、保洁员职责（1）在车场主管的带领下，做好车场的保洁工作。（2）及时清扫车场卫生，保持车场洁净。（3）及时清理出场垃圾，定期对车场进行消毒。（4）完成上级交给的其他工作。6、工程维修职责（1）在车场主管的带领下工作；（2）建立设备档案，制定设备的维护保养计划，督促维护公司进行设备维保（3）及时巡查车场设备，发现异常情况及时处理。（4）及时更换照明设备，保持车场的照明；（5）完成上级交给的其他工作。四、服务理念和目标（一）服务理念：你们公司的服务理念是什么？进行简单阐述二）服务总目标1、与车主共同营造一个舒适整洁、秩序井然的停车环境。2、业主综合满意率达 85%以上3、管理服务范围内不发

7、生重大火灾责任事故，4、管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故 ；5、管理服务范围内不发生重大治安事故（即车辆丢失）（三）目标实施的措施1、结合自身优势，提高服务质量 我们将充分运用先进的物业管理模式以及车场管理的现进理念，结合本停车场的的特 点，有针对性地开展工作。2、建立素质优良的员工队伍 要实现我们在管理方案中的各项承诺，最关键的在于员工的整体素质，人的因素决定 一切。管理工作日常运作中的一项工作重点就是保证用人机制的有效推行，我们将通过竞 争上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制来给予员工一定的工作和竞争压力，通过持续不断的 培训和考核来保证队伍的素质。在本车场的过程中，我们力求挑选一批“品

8、德好、素质好、身体好”的有志之士充实 到队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时对他们实施科学培训，规范管理，使其不断 得到充电和提升，我们将为表现出色的员工不断提供培训、加薪、升职的机会，甚至介入 高层管理。3、建立适应市场经济的管理体制， 促进车场管理工作的有序进行。 我们将充分发挥管 理优势，根据市场的情况，通过市场调研，及时调整管理策略，在激烈的竞争市场中赢得 发展的空间。五、车场管理制度科学完善、合理量化、健全实操的管理规章制度是管理取得成功的重要条件。我公司 在制定管理规章制度时做到使车场管理有法可依又管而不死，保持制度时时适应管理工作 的需要，努力营造和谐的停车氛围。1、某某车场管

9、理制度制定的原则。外部公开制度的订立符合停车场管理的法律法规。所有外部制度的建立，均基于管理 服务合同，保障业主、本公司等法律主体在权利行使上的均衡，使管理处各制度的制定符 合国家有关法律和法规、条例，保证管理合同文本的顺利实施。2、外部公开制度（ 1） 停车场进出管理规定（2）火警的应急疏散预案（3）消防管理规定4）清洁管理制度5）清洁卫生公约2、内部管理制度1）车场主管职责2）车场保安员职责3）收费员职责4）保洁员职责你可以将你公司的制度目录按照需求写在上面。六、车场管理的内容在某某停车场的管理中，我们将按照合同的约定，提供以下服务工作： （一）公共秩序维护1、安全管理的原则（1）安全管理

10、始终坚持“人防、技防、物防”的高度结合；（2）重点部位重点防范，安全管理因时因地因人制宜。2、管理的内容 保安队将根据车场的环境要求及周边的治安状况，合理的安排岗位，对车辆秩序、安 全，消防、治安环境、人员、物资出入进行控制管理，对车场进口岗实行封闭式管理。3、管理模式（1）在做好人员编制控制，提高人防能力，充分调动每一个队员员的工作潜力下，合 理布置好岗位和操作流程，搞好车场的安全管理工作。每日（2）安全管理方面将实行全方位程序化控制管理， 即：从每月班次安排开始 - 岗位安排每岗位工作流程每流程内容说明每个工作细节的工作标准、考核标 准，完成岗位工作考核质量情况表。使每项工作、岗位均能按服

11、务要求细化到人、每时间 段。4、各岗位设置明细情况（1）车场进口实行 24 小时门岗服务。（2）车场出口实行 24 小时门岗服务(3) 监控室实行24小时服务。(4) 停车场实行24小时值守服务。5、治安管理的目标(1)进口a、车场进口实行24小时值勤。负责车场人员、车辆、物资等的出入检查和指挥。b、无关人员的控制率100%以上,无正当理由未经许可者，谢绝其进入。c、无关车辆控制率100%所有车辆凭出入证进出。d、文明服务，礼貌待人，队员询问来人和车辆时必须先敬礼，对待来访客人不卑不(2)巡逻a、负责车场的巡逻工作，车位巡逻率 100%以上b、检查大楼可疑人员和物品有效率 100%c、处理车场

12、内的异常情况有效率 95%d、检查消防设施设备。(3) 出口a、车场出口实行24小时值勤。负责车场人员、车辆、物资等的出入检查和指挥。b、车辆出行的控制率100%以上 ,没有正当手续，不允许车辆外出。c、无关车辆控制率100%所有车辆凭出入证进出。d、外出物品的控制率100%任何公用物品外出必须凭出门条方可外出。e、车场收银员需熟习车场收费系统的操作，费用收取100%。(二) 、车场的清洁管理1、工作内容停车场内的场地、走道、设备进行保洁2、管理模式米取定人定岗、分区负责的制度区域项目及内容清洁日期日周月地面1、车场入口循环2、车位循环3、各种标志牌、的保洁24、垃圾桶循环5、清洁天花板、照明

13、26墙身、墙壁及附属设施的擦拭1公共设施1、设备表面12、有门、扶手及玻璃的清洁13、照明灯具1卫生间1、擦拭卫生洁具（洗手盆、马桶、尿斗）循环2、擦拭洗手镜、水龙头、洗手液瓶循环3、拖擦地面循环4、擦洗隔断15、倾倒手纸篓46清洗和消毒1其他1、灭鼠、苍蝇、蚂蚁及其他虫类12、环境消毒13、垃圾房消毒13、清洁卫生的标准清洁作业质量标准（1）地面：洁净，我纸屑、烟头、尘土等（2）墙面：面砖、胶乳涂料、镜面、玻璃面、金属面等组成的墙面保持无明显污迹、 水迹、积尘；（3）金属、垃圾桶、木质器材：a风口、喇叭、灯具、外露管道等顶部设施保持无明显污迹、积尘；b、消防管道、灭火器箱、墙面指示牌等无明显

14、污迹、积尘；c、玻璃在清洗后时刻保持其光亮，无明显水印、手印和别的污迹；d、不锈钢镜面、钢质装饰物保持光亮，现本色；e、铜制品保持光亮，现本色；（4）公用卫生间a卫生间门干净无明显灰尘；b、镜面无水迹、无明显指纹等。c、水龙头保持光亮无水迹e、地面无积水及可见垃圾；f、各处垃圾桶不能太满（不可超出容量的 1/2）；g、保持卫生间内无明显异味；h、各处无蜘蛛网；（5）灭虫、灭鼠a、尽力做到各处少蚊蝇、老鼠等；b、使用灭虫剂、鼠药等时一定要按规定使用，注意安全；（三）工程维修管理依据该车场的使用年限和维修养护周期，制定出保养计划和实施方案。、车场本体维修养护计划序号项 目时间间隔次数维修养护内容1

15、地基基础半年11、检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。2、检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。每季1适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访用户，了解 其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。每年1检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量 情况。2承重结构梁每季1检查有无变形、裂缝、腐蚀。每年1检查整体结构性能是否完好。板每季1检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。每年1检查整体结构性能是否完好。柱每季1检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。每年1检查整体结构性能是否完好。承每季1检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。重墙每年1检查整体结构性能是否完好。备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的

16、严重损 坏，我们委托专豕进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司头施处理。3非承重墙每月1检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。每年1检查墙体结构性能是否完好。4车场地面每季11、检查地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现 问题及时处理。3、更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。6车场过道每周11、检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异 常及时修复。2、公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异 常随时处理。每半年11、检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。2、补换损坏的地板。3、修复空鼓的地板。9门窗每月11、检查木门门扇有无松动、下垂

17、、翘曲变形、霉变 和腐朽，发现总问题及时处理。2、门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。3、（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。每半年1更换门窗的易磨损部件。、公用设施维修养护计划：公用设施维修养护计划表序号项目时间次数维修养护内容1进出口电动设施每周11 检查机头运行是否正常。2 检查门连接有无松动等3.检查运行时有无异响4发现异常及时处理或修复。每月11、打润滑油2、对锈蚀部分进行处理每季1彻底保养一次。3抽风设施每周11、配电室清洁2、仪表检查每月11、发电机启动2、配电柜面的清洁每季度11、高低压柜的清洁2、母线排的连接3、电动机的清洁每年1年检，做绝缘测试2照明及线路每日11.检查灯具完

18、好情况，即坏即修。每周11. 检查玻璃灯罩有无破损。2. 有无金属灯架松脱现象。3. 灯口、灯栅有无损坏。每季11. 检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。2. 金属灯架有无锈蚀。3. 发现异常即时处理或修复每半年11. 油漆灯具支架。2. 检查路灯线路有无老化现象。3. 油漆灯具线管一次。七、岗位工作流程（一）保安工作流程1、进口岗（1）提前五分钟进行交接岗。（2）当车辆需进入停车场时，请车主出示停车卡读卡进入。（3）对于没有月租卡的车辆，领取临时卡进入。（4）车辆进入时，用对讲机及时通知车场内的巡逻员，做好指挥车辆停放的准备。（5）严禁外来推销人员、无特殊情况的车辆进入。（6）凡进入的嫌疑物

19、品一律要检查，防止易燃、易爆炸、有毒危险品进入。（7）异常情况及时处理和上报。（8）认真填写交接班记录，注意事项必须予以记录并明确告知接班的人员，双方签字 后，交班人员方可下班。2、巡逻岗（1）负责对车场内重点部位进行巡逻检查，及时发现解决并报告检查中发现的不安全 因素，消除安全隐患，保障安全。（2）对无故滞留车场人员劝其离开，对巡逻检查中发现的可疑人员要及时加以控制， 并视情况报告上级，根据指示做好查控工作，预防各种案件发生。（3）熟悉巡逻区域内的消防设施的具体位置。注意发现异常情况和火灾隐患，预防各 类案件发生。（4）遇到车主需亚帮助时，应积极主动为车主排忧解难。4、出口岗位（1）提前五分

20、钟进行交接岗。（2）当车辆需出车场时，请车主出示停车卡，并在刷卡器上刷取数据。（3）办理月租的车辆，刷卡出行，临时停车用户，按照计费系统的显示收费数据收取 费用并给对方票据后放行。（4）下班时清点收款金额和票据，收完一本票据后，及时上交票面存根和款项并领取 新的票据。（5）异常情况及时处理和上报。（6）认真填写交接班记录，注意事项必须予以记录并明确告知接班的人员，双方签字 后，交班人员方可下班5、各岗位交接规定（1）严格执行员工行为规范的规定（2）所有人员应于接班前 10 分钟上岗交接班。（3）注意自身形象，不得相互追逐、打闹。（4）交班人员相互敬礼。（6）接班人员清点岗位上的所有公物：如收款

21、金额和票据、对讲机、钥匙、工具等， 如发现损坏、空缺，立即向班长提出，并要求上一班当值人员说明物品去向及做好记录。（7）接班人员要仔细阅读上一班的值班记录，询问上一班工作完成情况，如有需要继 续跟进工作，应做好记录。（8）接班时在确认无误后在上一班值班记录上签字，并开始接岗值勤。（二）保洁工作流程1、拖地（1）湿拖前要摆放“小心地滑”标示牌，拖布尽量拧干。（2）拖地时，先拖擦边角，后拖擦中间，尽量避免使拖布碰到墙壁、墙身或玻璃等地 方。（3）水桶摆放在适当的位置，不能放在路中间、门口等以免影响车辆的通行。（4）拖地不可太湿，地上不能有明显水印。（5）清洁完毕后，必须将拖布洗净，拧干。2、扫地（

22、1）清洁车场内用胶扫把。车场外一般用竹扫把。（2）车场内清扫：从内到外、从左到右、从边角到中间的顺序开始清扫，有口香糖或 其他固体的污渍可用铲刀清除。（3）清扫楼梯时，站在下二台阶，从左右两端往中间集中，然后再往下扫垃圾进铲， 避免灰尘，垃圾从楼梯旁掉下去。（4）工作完毕后，将扫把清洁干净，并摆放在规定位置。3、清除污渍（1）通常情况下应按“发现污渍，尽快清除”的原则进行清除。（2）起渍时，从污渍的外边不规则的边沿往内擦拭，避免污渍扩大。（3）对深度渗透的污渍，需要耐心的重复擦拭。4）对表面是玻璃、不锈钢物品，有污渍处可选用专门的擦玻璃器材进行工作5）对于水泥地面、地砖等污渍，可选用钢丝球擦拭

23、（6）油漆、香口胶等残渍，可用天那水等擦拭。（7）酸碱性清洁剂常用于地面顽固性的污渍处理，用后必须彻底冲洗干净，以免腐蚀 路面表面。4、楼道、楼梯的清洁（1）楼层通道的清洁a备垃圾铲、扫把、水桶、毛巾、中性药水、刀片等。b、从上往下清洁整栋楼层一遍，对装修楼层需要增加清洁次数，发现通道有生活垃圾 须及时清理。c、每天将地面打扫一次，如遇地面较脏时，应先用湿拖布拖干净后再用干拖拖干，工 作时发现有口香糖等顽固污渍，可用刀片清理。d、每周将消防栓内、外面、防火门高位除尘一次。e、每月对墙壁和灯饰清洁一次。（2）楼梯的清洁a备垃圾铲、扫把b、从上往下清洁楼梯一遍，对楼梯各角落的沙土可用小扫把扫干净。

24、c、每日将楼梯扶手一次。d、每三天将楼梯台阶拖一遍，保持地面无明显灰尘。e、每周用长柄鸡毛掸对楼道高位角落除蜘蛛网一次，灯饰、标牌除尘一次。5、清洁灯具（1）高杆灯具的清洁a、准备梯子、抹布、胶桶、鸡毛掸b、关闭电源，架好梯子，人站在梯子上，一手扶住顶盖，一手拿毛巾擦拭，先擦盖 后擦内部灯泡。c、抹完顶部，然后从上到下抹灯杆。d、抹灯泡时，必须使用干毛巾，严禁使用湿毛巾，以免漏电。柔。（2）日光灯的清洁a、关闭电源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拧开灯罩的固定螺丝, 取下灯罩（必要时安排电工配合）0b、先用湿布擦拭灯罩内外污渍和虫子，再用干布抹干水分。c、置少许不锈钢保养剂于毛巾上

25、，擦抹金属灯罩，然后用抹布分别擦抹灯管和灯具及底板。d、将抹干净的灯罩装上，并拧紧固定螺丝。（5）应急灯的清洁a、关闭电源，用拧干水的湿毛巾抹擦，用干毛巾擦去表面留下的水痕。b、清洁墙壁高位应急灯时，需架好梯子，站在梯子上清洁。6、卫生间的清洁（1）准备：工作前准备好清洁洗手间的基本工具和物品，放置“正在清洁”的牌子。（2）冲洗：在确认卫生间无人时，进入洗手间，放清水冲洗干净。（3）清倒：扫除地面垃圾，清倒纸篓或垃圾桶。（4）清洁：按照先云台、面盆、小便池、大便池的顺序，逐项逐个刷洗卫生洁具，卫生洁具要用专用的刷子、抹布、百洁布、海绵块等工具配合专用工具进行作业。（5）拖干：用玻璃刮刮尽地面残

26、水，使地面保持干净，不留水迹。八、应 急 预 案为保证及时处置车场内发生的任何突发事件，减少车主的损失，特制定某某停车场的的 各项应急预案：（一）停电的应急措施1、在没有接到任何通知、突然发生停电的情况下，维修或办公室人员、车场保安员， 应立即确认是内部故障停电还是外部停电。若系内部故障停电，应立即派人查找原因采取 措施，防止故障扩大；若系外部停电，马上致电电力局查询停电情况，了解何时恢复供电。2、抽出部分车场巡逻员立即会同维修人员分头前往各点检查， 防止突然来电出现事故3、启动发电机供电，保证车场设备的正常运行。4、排除故障或市电来电后，及时转换电源。（二）消防应急措施1、无论何时，一旦发现

27、有火灾苗头，有烟、油、味、色等异常状态，每一位员工都必 须立即向消防监控室报警，并派人查明真相，做好应急准备。2、任何区域一旦着火，发现火情的人员应保持镇静，切勿惊慌。3、如初期火势较小，目击者应立即就近用灭火器将其扑灭，先灭火后报告4、如火势较大，自己难以扑灭，应采取最快方式用对讲机、电话或打碎附近的手动报 警器向消防监控室报警。5、关闭火灾现场附近的门窗以阻止火势蔓延。6、引导火警现场附近的人员用湿毛巾捂住口鼻，迅速从安全通道撤离。7、切勿在火警现场附近高喊： “着火了”，以免造成不必要的混乱。8、在扑救人员未到达火警现场前，报警者应采取相应的措施，使用火警现场附近的消 防设施进行扑救。9

28、、带电物品着火时，应立即设法切断电源，在电源切断以前，严禁用水扑救，以防引 发触电事故。10、消防队员到来后，所有的额人员听从消防队的指挥。11、扑灭火灾后，协助调查起火原因。（三）发生盗窃的应急处理预案1、车场管理人员立即通知当值队员保护被盗现场，禁止无关人员出入并马上报警。2、安排队员加强出入警戒，安排对整个区域进行全面安全检查，必要时暂停车辆出入， 以防匪徒逃逸。3、警察到场后，由管理人员带领警察至案发现场，尽力提供线索。4、记录整个事件，了调查有关案发原由，采取补救措施。（四）、拾获财务处理预案1、当发现停车场车辆未锁门、窗时，当值人员应协助锁闭，如不能锁闭，应及时通知 主管前来处理，

29、如车内有贵重物品，应及时定岗看护，交班时要正确说明情况，严禁私自 进入车内或动用车内物品。2、在物业辖区内内拾获物品，应立即报告车场主管，由车场主管联系失主。3、失主领取失物时应说出失物日期、地点、失物详情，如有可疑之处，由警方处理。4、失主领回失物时，应做好签收并登记身份证号码。5、如无法寻找失主，应将财物交到所属区域的派出所报案，由警方处理，并记录一切 详细情形。九、服务人员的配置某某公司管理人员技术雄厚，制度健全，在某某车场管理人员的配置上，将精心选拔、组织一支精干的队伍（一）主要管理服务人员任职条件1车场主管任职条件：年龄 45岁以下，大专以上学历、具有“中国物业管理企业经 理”上岗资

30、格，有较强的组织领导和丰富的物业管理专业知识和停车场管理知识，亲和力、责任心强，从事停车场管理工作五年以上。2车场保安员任职条件：年龄 35岁以下，高中以上学历，有较强的语言表达能力， 思想品质好，形象端庄，行为举止稳重，身高在 1.72米以上，军事素质好的退伍军人或保 安专业学校毕业人员，能洁身自好，不图私利。3、清洁工任职条件：年龄45岁以下，初中以上文化程度，有一定的语言表达能力，身 体健康，身高1.50米以上，形象端庄，举止大方，稳重、思想品质好离、下岗或企业分流 人员。（二）人员配置岗位人数单位备注车场主管1名车场保安员28名保洁2名合计31名十、人员的培训只有高素质的员工，才能有高

31、质量的服务，才能赢得广大车主的满意和赞誉。在“某某 停车场”的管理服务工作中，我们将随时对员工进行培训，不断提高员工素质，为广大车 主提供更好的服务。（一）员工应具备的素质1、政治素质在本车场从事管理的员工不仅要有良好的政治素质、较强的法制观念，还应具有强烈的 事业心、责任感、亲和力和吃苦耐劳的精神，能够维护车主的和公司的利益，全心全意的 为车主服务。2、职业道德在本车场从事管理的员工的职业道德应表现为，高度的事业心和责任感，业主至上，服 务第一，实事求是，严谨认真，艰苦创业，任劳任怨、礼貌待客，遵纪守法，不谋私利。3、业务素质 本车场的员工不仅要有一定安全知识，还要能熟练操作停车场的设备。4

32、、文化素质 本车场管理的员工都接受过良好的教育，知识面较宽，具有较强的接受信息的能力，以 便与车主更好的沟通、交流。5、身心素质 本车场的员工身心素质应表现为：身体健康好、精神面貌好，仪表端庄，热情大方、知 难而进、心理承受能力强。6、管理能力 本车场的员工管理能力一般体现为五勤：脑勤、眼勤、口勤、手勤、脚勤。（二）培训计划1、第一阶段（接管前人员培训）（1）组织本车场的管理人员在入驻前一个月完成停车场管理的培训，并取得上岗证， 并安排到我公司现在管理的点进行实习。（2）在入驻前半个月完成一般员工的培训，通过考核后，成绩合格的人员安排到我公 司管理的点进行岗位实习。（3）所有人员在进驻前 10

33、0%培训完毕。2、第二阶段（前期管理人员培训）在进驻前 10 天，对所有员工进行为期三天的针对培训，包括了解：本车场的位置、功 能，本车场的管理制度，管理的要求和方法等。3、第三阶段（正常管理期人员培训）（1）每周进行一次业务学习，每季度一次书面考试。（2）每半年安排一次岗位技能培训班，内容包括金融专业、房屋管理、设施设备的维 修、绿化、消防、交通、机电、治安等，并聘请专业人员任教讲解。（3）每年安排不少于 10 个工作日的时间，让员工参加成人教育的学习和考试。（4）每年组织一次岗位技能的比武，选拔培训一些技术业务尖子。（5）每年组织一次换岗学习培训，使员工一专多能。（六）培训方式1、组织办班

34、培训，聘请专业人员进行讲解。2、外派培训，选派合格的人员到相关专业技能中心进行培训。3、以考代训，通过设置考试题目，督促员工进行学习，考试完后逐级进行讲评，督促 员工边学习，边考试。加深所学的专业。4、参观学习，组织员工的公司管理的规范物业和其他先进物业管理公司的物业点进行 参观学习，取长补短，不断提高。十一、车场管理费用测算（你根据这个表格套你 的数据，同时你要考虑购买停车票的税收问题）1、管理服务人员的工资、社保、福利费及附加费等序号项目工资标准（元/月。人）人数（个）月合计额（元）车场主管260012600文员140011400教学物资管理员140011400工程维修主管16001160

35、0工程维修员120033600环境事务主管120011200保洁员70016112001绿化员90021800秩序维护主管（兼助理）180011800秩序维护班长120033600秩序维护员10001515000接待100022000学生宿舍管理员100066000护卫80032400工资小计556002按规定提取福利及附加费 等工资总额X 14%/77843工会费工资总额X 2 %/11124劳动保险费（社保）按成都市最低标准1050元的30%的30.7%计社保56个人180522、办公费用序号费用项目测算依据月合计额（元）1通讯费座机话费5部座机每部每月 100元500手机费按经理150元

36、/月，工程维修部主管、环境 事务部主管、秩序维护部主管、文员、教学 物资管理员各100元/月6502服装费管理人员按每人600元标准，两年摊销 6人X 600元 /人十24个月150秩序维护员夏装：按每人400兀（两套）标准，两年摊销18人X 400元/人十24个月300冬装：按每人500兀（两套）标准，两年摊销18人X 500元/人十24个月375大衣：每个保安300元（一件）标准，三年 摊销18人X 300元/人十36个月150其他人员按每人550元标准，两年摊销32人X 550元/人十24个月7343办公用品56人X 10元/月人5604办公用水电费估算500元合计/39193、清洁卫生

37、费序号费用项目测算依据月合计额（元）1化粪池、污水井清掏每年清掏一次，每次 4000元333垃圾清运费每年6000 （每季1500）估算500清洁材料（明细见附件）清洁剂、工具等每月3386元33862外墙清洗不计入测算，单独协商清洁卫生费用小计42194、绿化养护费序号费用项目测算依据月合计额（元）1绿化养护费用肥料估算每月300元300病虫害防治用药估算每月300元300植物补种估算每月300300节日摆花不计，节日庆典租摆费用另计2不可预见200绿化养护费用小计1100备注：此费用不换办公区、节日庆典租摆植物和绿化改造、草坪换种等费用5、治安保卫费序号费用项目测算依据月合计额（元）1治安费用警卫器械（明细见附 表）对讲机、警棍、强光手电等（明