准涨了我的房价-论房价与地价、拍卖的关系及其居高原因和改革建议

1、 准涨了我的房价论房价与地价、拍卖的关系及其居高原因和改革建议 崔馨予 西安交通大学经济与金融学院摘要近年来房价成为关系到国计民生的首要热点话题，与其紧密相连的地价及其主要出售方式拍卖也一次次被人们提上风口浪尖。本文主要分析了房价与地价、拍卖之间的关系，并根据其发展趋势给出相应建议。关键词房价地价拍卖2010年3月15日，两会刚刚结束，各地代表委员们还没有完全离京，北京这块神奇的土地上演出三段“地王”传奇，正似隔空叫板两会热门议题，又一次引发了人们对房价的幕后推手及改革方案的讨论。今年两会中，全国政协委员、大连万达集团董事长王建民直接将频繁出现的地王现象归结为现行的土地招拍挂制度。他说：现在实

2、行的招拍挂土地出让方式是房价高的根本原因，要遏制房价，需要改变目前的土地出让方式。对于这一观点，需要说明的是：在西方微观经济学的供需理论中，价格由需求曲线与供给曲线双向决定，在进行改革开放的三十年来，我国已由初期的计划经济国家转为社会主义市场经济国家，市场也随之由卖方市场变为买方市场，即商品需求成为决定其市场价格的主导因素，房价当然也毫不例外。因此，造成我国房价居高的原因主要有以下几点：首先，在我国，由于近年来城市资本的集中及发展的迅速，人们为了追求更好的生活，农村人口向城市转移、二、三线城市人口向一线城市转移的趋势已越来越明显，造成了我国城市人口对住房需求过热的现状；其次，人们的住房需求在引

3、起房价上升的同时，也引起了开发商以及投机套利的炒楼者对房地产市场的极度乐观预期，无疑是加剧了楼市供给的紧张，为需求火热的楼市带来更加火爆的局面。正是由于这来自www.lw5u.com些在需求上的原因，使得人们对房价的亟度迫切需求，纷纷愿意出高价买房，房价一直居高不下。因此，站在楼市供应链上的地价若与国人对住房的需求相比，绝对不是构成房价的主要原因。然而，我们不可否认，近年来不断飙升的高地价确实是造就高房价的一个原因。但是，若是将高地价的原因归于招拍挂的土地出让方式，尤其是现在被人们较多采用的拍卖出售方式，也似乎有失公允。政府常常选择拍卖作为土地的出让方式，主要基于两大原因：一是为了保证整个出售

4、过程的公开、透明程度，使得对于土地有意向的开发商们可以自由竞争，营造良好的市场交易环境，拍卖无疑是最合适的选择；二是因为地方政府为了实现自身的职能最大化，效益最大化，获取更多的土地收益资金用于国民建设，那么具有“价高者得”特点的拍卖方式恰恰符合政府的这一初衷。因此，两相权衡下，掐卖成为最佳的土地出让方式。如此，拍卖被一次次地采用， “地王”在一次次的拍卖中被见证产生，也因此拍卖一次次地被质疑成为房价居高不下的幕后黑手。对这一问题，我们有必要做出分析：毫无疑问， “价高者得”的竞买机制本身会制造出较高的地价，但有一点必须明确在拍卖会上，为什么作为买家的开发商们会一个个中气十足地喊出接二连三的高价

5、？我们知道，开发商开出的价格是其心目中的未来收益减去建筑成本和目标利润后的差额，那么由他们喊出的高价我们也就可想而知他们对于日后在房价产市场中的期望收益到达了怎样的一个高度。因此，我们可以看出，拍卖这种土地出让方式对地价是有影响的，但影响确是微乎其微，造成这一切的根本原因还是人们对住房的狂热需求。综上所述，无论是促使房价飙升的主要动力，还是促使地价攀高的根本原因，都是房地产市场的供需不平衡，而非像某些观点认识的那样，拍卖抬高了地价，高地价促升了高房价。虽然，我们得出了房价居高不下的理由是我国现行的客观国情，但并不代表，对于飙升的房价，我们无可奈何。对于我国目前的房地产现状，我们还可以通过以下途

6、径使现状改观：首先，是政府的宏观调控政策。在社会主义市场经济的我国，宏观政策始终是发展经济维护社会稳定的有力手段，很多土地归政府所有。为了解决人们最基本的住房问题，可以由政府出资修建廉租房、经济适用房等等，以解决部分人的住房问题，缓解我国人口对住房的高需求；另一个途径则是大力发展农村，进行新农村建设，减缓农村人民进入城市的浪潮，平衡各地区发展，降低城市住房需求。其次，可以从土地出售方式上作出某些改变。虽然由前面的分析我们知道出让方式绝对不是影响地价、房价的关键性因素，但我们可以得出在招拍挂这三种方式中，拍卖的确是容易提升地价的一种方式。因此，有人提出，未来土地出让可以转向以招标为主，减少拍卖和

7、挂牌的比重。毫无疑问，招标会使土地交易行为变得温和一些，有效避免现场竞价的激烈场面。土地在进行招标出让时，投标者不仅要报出价格，还要对地块建设进行详细规划。评标小组再综合评估投标者的资质、开发经验等，谁的方案好就评选谁中标，并非只看价格。也许这一措施可以在一定程度上降低部分房价。再次，人们认为，提高地价的另一原因是因为常规的土地出让为来自w买方市场的形式，物品稀缺，买家竞争激烈，因此，如果可以同时提供多块土地信息，将买方市场尽量一定程度地向卖方市场转变，提供替代商品，减缓竞争压力部分降低地价。所以，未来应该明确土地出让信息，其中包括新增的供应，还有分布区域等应及时公开，供应的数量也应尽可能符合市场预期，与人们的实际住房需求相匹配。另外，在招标出让土地的同时，应进一步细化土地建设规划，可以考虑将建成后的房屋户型以及房价提前设定在某一水平，同时，也可以对每一块出让土地进行保障性住房和商品房的捆绑，并设定比例。综上所述，可以看出，房价高的根本原因并非地价而是需求，地价高的原因也并非拍卖而是需求，拍卖是沿着需求曲线定价，并且定在需求线的最高点，但是随着我国经济的发展过程中市场的