控制性详细规划的小论文

1、关于控制性详细规划摘要： 通过课程学习和课外阅读，了解控制性详细规划的理论、操作方原则和方法，结合 实例分析在控制性详细规划中几个重要的指标土地使用性质、容积率、绿化率、建筑密度、 建筑限高等， 通过对指标进行控制， 做出合理的， 具有弹性的规划， 指导城市的规划与发展。 关键字：用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑间距、建筑限高1控制性详细规划的含义控制性详细规划是指市、区、县及镇人民政府根据城市（镇）各层次总体规划和地区经 济、社会发展以及环境建设的目标， 对土地使用性质和土地使用强度、 空间环境、 市政基础 设施、公共服务以及历史文化遗产保护等做出具体控制性规定的规划。 12 控制性

2、详细规划的内容控制性详细规划的内容有以下几点： 详细规定所规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线，规定各类用地适 建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。 规定各地块建筑高度、 建筑密度、 容积率、 绿地率等控制性指标，规定交通出入口方 向、停泊位、建筑后退、建筑间距等要求。 提出各地块的建筑位置、体型、色彩等要求。 确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高； 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线； 制定相应的土地使用及建筑管理规定。1从其规划的内容可以看出， 控制性详细规划控制的内容主要有土地使用性质细分及其兼 容范围控制； 土地使用强度控制； 主要公共设施与

3、配套设施控制； 道路及其设施与内外交通 关系控制；城市特色与环境景观控制；工程管线控制。3 控制性详细规划的指标体系从规划管理的眼光来看， 任何城市建设活动， 不管是综合开发还是个体建设， 控制性详 细规划由土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动构成。它们 又分为规定性指标（用地性质、建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率、交通出入口方 位、停车泊位及其他需要配置的公共设施）和指导性指标（人口容量、建筑形式、体量、风 格要求、建筑色彩要求、其他环境要求） 。2在我们做具体的规划设计时，规定性指标尤为 重要，它是我们必须遵照执行的。3.1规定性指标土地使用控制土地使用控制

4、是对建设用地的建设内容、位置、面积和边界范围方面做出规定，其具体控制内容包括土地使用性质、土地使用兼容性，用地边界、用地面积。2（一）用地性质和用地面积 在做规划时，我们常用粗红线来圈画出用地范围（即规划用地面积），在红线范围内做出相应的规划设计，如对土地使用性质的划分，用地由可分为城 市用地和镇用地。城市用地有10大类。46中类，73小类。其中10大类分别是居住用地（R）、公共设施用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）市政 设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（D）、水域和其他用地（E）;镇用地分为9大类30小类，其中 9大类分别是居住用地（R）、

5、公共设施用地（C）、生产用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、 道路广场用地（S）、工程设施用地（U）、绿地（G）、水域和其他用地（E）2不同的用地类型我们用不同的颜色表示，且在规划过程中必须按照城市规划制图标准，如下图：粗红线围城的面积为规划用地范围，在做一个规划时我们一定要确定规划的界限。较为明显的那几条道路为城市主干道。在“用地分类”图中可以看出此规划对用地的类型进行了详细的划分，地块边线要具备可辩识性，因此多沿现状的道路边线，或不同性质用地的界线来划分。居住区旁应该布置了哪些类型的用地都规划的清清楚楚，这在一定的程度上为建设提供了方便，但同时又使其具有局限性，界限太多，不能很

6、好的适应规划中的灵活性。图1用地分类图Iit IY -JIV2城市规划制图标准控制性详细规划的规划范围，应从城市的一个完整地域结构出发，其第一步是根据建设用地的区位、土地使用性质、土地出让和房地产开发的要求，综合空间环境结构设想及开发的可行性，划分基本地块，编排地块号码。在此基础上，确定各地块的用地面积和各项控制指标。一般而言划分地块应注意以下几点： 旧城区和沿街地段分块宜小，新建居住区分块宜大； 至少与一条道路相邻； 用地性质尽量单纯； 同类用地控制要求大致相同； 保护地段单独划出。（二）用地控制指标用地控制指标在控制性详细规划中是很重要的， 我们常常做出用地平衡表来对土地使 用现状进行分析

7、、评价，检查它是否符合各类用地的标准， 作为调整用地和制定规划的依 据，检验用地分配的经济性和合理性。城市规划建设用地结构与人均单项建设指标类别名称占建设用地比例（%）用地指标（m2/人）居住用地20-3218-28工业用地15-2510-25道路广场用地8-157.0-15.0绿地8-15 9.0其中公共绿地一 7.0环境容量控制环境容量控制的内容为容积率、建筑密度、人口密度、绿地率等。在计算某用地的经济 技术指标时，需要算出该用地的容积率和绿化率、建筑密度等。下图是我做的水闸口干家巷的规划图，我们做具体分析。（一）容积率容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。2：计算公式：容积率=

8、地上总建筑面积十规划用地面积=9.9470+ 6.2956=1.58根据现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：独立别墅为0.20.5,联排别墅为0.40.7, 6层以下多层住宅为 0.81.2, 11层小高 层住宅为1.52.0, 18层高层住宅为 1.82.5, 19层以上住宅为 2.44.5,住宅小区容积率 小于1.0的，为非普通住宅。在此规划中所有建筑层数为6层，容积率应在 1.2左右，但它的容积率为1.58，由此可知该规划的容积率相对较大，但根据规定一个良好的居住小区，高层住宅容积率应 不超过5,多层住宅应不超过 2,又可以知道此规划还是合理的

9、，受土地成本的限制，并不 是所有项目都能做得到。容积率是由经济、环境等因素共同决定的。反映土地使用质量和效益的土地使用强度指标。其指标的确定受制于对经济利益的追求和美好环境的渴望的矛盾平衡，体现土地使用效率和生活质量公平的统一。容积率越高，舒适度越低，反之则舒适 度越高。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容 积率直接涉及到居民的舒适度。（二）绿地率绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地，包括宅旁绿地，配套公建所属绿地和道路绿地。3：绿化率用于评价该用地的绿化程度及环境质量的好坏。绿化率以控制下限为准，高等院校不低于40%;宾馆、体育场（馆）等

10、大型公共建筑设施及文化娱乐设施，建筑面积超 2万平米的，不低于 35%;建筑面积在2万平方米以下的，不低于 30%; 居住区、居住小区和住宅组团，不低于 30%;在旧城改造区及城中村的不低于25%。绿化用地一般不易准确，故在绿化率的计算过程中我们一般不采用公式：绿化率=绿化用地/规划用地，而是采用绿化用地 =规划总用地-建筑用地-道路广场用地-道路用地，故水闸口干家巷绿化用地=6.2956-3.3139-0.9248=1.6307 绿化率=（1.6307/6.2956） x100%=25.90%我们对水闸口干家巷进行改造规划，属于旧区改建，故绿化率不应少于 25%,经过计算绿化率率为25.90

11、%，故符合规划标准；若对空地进行规划，则要求绿化率不少于30%。（三）建筑密度建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。刀在一定程度上影响着居民住宅区的舒适度，建筑密度过大，会使得居民的区域过于拥挤，道路不够通畅等，如现在水闸口干家巷的建筑密度和容积率都相对较大，居住区较为混乱，摩托车、 自行车混行而且速度较快，存在安全隐患，故在做水闸口干家巷控制性详细规划时，我们要将存在的这些问题考虑进去，改变建筑密度大，容积率大的问题。现我对水闸口干家巷进行从先规划，算出它的建筑密度为 33.22%（

12、建筑密度=基底总面积/规划建设用地面积=3.31394、 /9.9740=0.3322=33.22% ）,根据1980年中国国家基本建设委员会颁发的城市规划定额 指标暂行规定，新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26%左右，5层楼区一般为23%左右，6层楼区不高于 20%，可以看出在此规划之中建筑密度还是过高了。建筑建造控制（一）建筑间距城市设计中建筑建造主要包括建筑高度、建筑间距、沿街建筑高度、相邻地段的建筑规定等。环境容量控制与建筑建造控制是紧密相关的，建筑之间没有合适的间距，就不会有良好的环境质量，也会使得居住区过于拥挤。建筑之间应该有合理的左右间 距和前后间距。前后的界限一般已日

13、照间距为基础，各按日照间距的1/2划定，左右的界限一般以消防要求为条件（多层与多层住宅之间不宜小于6m，多层与高层之间不宜少于 9m,高层与高层之间不宜小于13m。现在光照条件对居民来说也越来越重要，在规划布置时房屋朝向宜般为南北方向，以保证良好的光照。开发商为了保证良 好的经济效益，就必须保证良好的光照。此外，还应保证必要的建筑后退距离，这样 才能保证必要的安全间距，才能有更好的公共空间和城市景观。深圳城中村握手楼就 因为没有一定的后退距离，从而产生了较强的封闭感，居民的生活私密性也很低，其 舒适性与环境质量也较差。（二）建筑高度在我们日常生活中，房屋的建筑层数，一般都为六层。六层建筑无论从

14、建筑造价 还是节约用地方面都是比较经济的，也颇受现代人的喜爱。7 层以上 （包括 7 层 ）,就需要设立电梯，开发商为了谋取利益，他们会才用 6+1 层的形式。往高处发展，开发商 的利益是增加了，但居住区环境质量下降了，居民的舒适度也降低了。为了克服经济 效益驱动下而追求建筑高度，为了保证一定的经济效益和环境质量，必须对建筑高度 进行限制。行为控制（一）交通出入口方位、数量明确交通出入口方向，使交通井然有序的进行，营造一个安全的生活环境。在设 计出入口方向、数量时，我们需要注意一些问题。快速干道车辆行驶速度较快，为了 保证出入口的安全，根据一般规定城市快速干道不宜设置出入口；城市主干道车辆数

15、较多，为了避免造成城市过于拥挤，在城市主干道出入口数量要尽量少；相邻地块用 一个出入口，可以道路节约用地。（二）停车位停车位在居住区显得越来越重要，有的居住区为了吸引更多的人去居住，他们特 别强调在小区内设有停车位。在我们生活中，有的停车属于沿路停车，有的小区内配 建有专属的停车位。发展越来越快，城市的用地越来越紧张，为了节约用地，地下停 车已被接受。保留充分的道路空间，提升公共交通服务水平和地区的广义可达性。3.2指导性指标 指导性指标包括人口容量、建筑形式、体量、风格要求、建筑色彩要求。在建筑色彩方 面，一般要考虑旧区与新区的建筑颜色要相协调，这样才能构造出一个美丽的城市 。人口一般不宜过

16、多，过多的人口会造成交通、环境等问题；建筑形式可以是多样的，如民族建筑反映当地的民族风情，现代建筑体现一个城市的繁荣。4控制性详细规划特征、特性（一）控制性详细规划具有以下特征：（1）控制引导性 对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。（2）灵活操作性 1）适应城市快速发展，简化规划管理 2）控制指标留有“弹性”，某些指标可以在一定范围内浮动，这在一定程度上就是发挥了 土地使用的兼容性的其中一个方面，即使用性质的多种选择和置换，留有余地使之适应规划建设中的问题，和为开发者提供了一定的选择机会。 控制性详细规划具有引导性和灵活性， 但为了能对城市有正确的引导， 应完善控制性详细规

17、 划的内容和深度，注重刚性与弹性的结合。（二）规划控制的特性（1）整体性 规划目标、方法、措施的连贯性和统一性，各阶段规划控制条件在定性、定量 和定位方面体现整体性。（2）确定性 规划控制条件应详尽、明确。（3）法规性 规划控制作为对土地开发和使用行为进行干预的途径，必须具有法律属性。（4）开放性 规划控制条件不仅直接关系到公众利益，也广泛涉及到各单位、集体、个体的 切身利益，因此，规划条件的制定、修改、实施过程必须透明.规划成果及时向公众开放。（5）共同性 规划控制一旦作为法规付诸实施，对城市政府，主管部门和个体一视同仁，共同 约束开发方和管理方。 45 总结控制性详细规划 控制性详细规划要有公正性。公正性给予民众一次参与的机会，大众参与可以给规划提 出一定的意见， 它是很值得规划设计参考的。 规划设计院要要对道路进行规划， 总要进行实 际调查， 而向居民询问道路存在的问题和解群众的意愿是最重要的。 民众参与了才能充分体 现规划控制的开放性，才会使得规划条件的制定、 修改、 实施过程透明，但在现实生活中要