银龄中心物业服务方案

1、银龄中心物业服务方案一、 接管物业基本情况物业名称：银龄中心地址：西城区玉桃园小区14号主管单位：西城区社区综合服务中心主管上级单位：西城区民政局建筑面积：12800平方米 地上七层 地下一层配套设施：全新风式中央空调、变频电梯、自动烟感探测、自动消防喷淋、保安监控、楼宇自控、卫视接收、通讯、网络、变配电室、锅炉、热水、采暖系统，紧急求救和盲人语音系统。服务对象结构：60岁以上老人、租户单位人员、主管单位工作人员楼内布局：地下一层：配电室、空调机房、锅炉房、水泵房、热力站、厨房、洗衣房、特浴室、员工浴室、车库、库房、公共卫生间（男1间、女1间）一层：小卖部、理发室、舒康按摩、红黄蓝儿童智力开发

2、、医疗点、消防中控室、多媒体教室、司机班、安保部、工程部、煤气表房、安慰者协会、公共卫生间（男2间、女2间）二层：德易公司、老年大学、康复中心、阅览室、棋牌室、保安监控室、楼宇控制中心、电话机房、网络机房、公共卫生间（男2间、女2间）三至五层：客房（共63间）、公共卫生间（男6间、女6间）六层：社区服务中心办公室、多功能厅、会议室、电梯机房、吸引机房、吸氧机房、公共卫生间（男1间、女1间）七层：电梯机房、音像室、水箱间二、 质量管理目标及采用的管理方式贯彻公司质量环境方针，以“安全、舒适、快捷”为管理服务目标，通过优质服务、安全、诚信为公司创造社会效益。1、安全：让入住客户有安全感。24小时不

3、间断巡视，空调新风管道、给排水管道、电气线路、楼宇自控系统、消防监控系统稳定运行，保证中心内客户人身、财产安全，营造安详宁静的居住和办公环境。2、舒适：创造优雅的环境，提供高品质的居住和办公环境。透过物业管理服务，让中心内客户享受该楼宇尊贵舒适礼遇。3、快捷：保证通信设备运营正常。管理方式：按照ISO9001质量体系规范以及公司的管理模式运作。（1） 管理人员高素质。公司将选配较高文化素养和丰富实践经验有很强的事业心和高度责任心的复合型管理人员；有较强实践经验的专业技术员工组建一支有高效率的、专业的、细心的、有礼貌的物业管理队伍，树立起项目形象，打造良好品牌。（2） 管理服务规范。公司管理方针

4、“夯实基础、规范模式。”对该项目物业管理的服务程序、设备操作程序、运行维护程序、安全消防程序、绿化清洁环境程序等设计与管理。（3） 管理制度健全。制定并建立了一整套规范、系统、科学的管理服务制度。在管理服务的控制上，严格按照ISO9001的国际质量管理体系ISO14001环境管理体系标准运行；服务标准上，完全按照“全国城市物业管理优秀大厦”标准实施管理与服务。并结合项目特点，总结出一套适合该项目管理的制度和服务程序。（4） 安全管理到位。消防安全工作是物业管理服务的保证。该项目为西城区养老服务机构的对外窗口。安全管理上，一是建立一支训练有素的军人气质的保安人员担负警卫；二是技防、消防设备、电视

5、监控系统、保安消防器具齐全；三是建立24小时固定值班站岗巡视制度；四是制定紧急情况下防止和处理突发事件的预案等。（5） 服务态度热情。组建担负该项目物业管理服务的员工以发自内心的真诚为客户提供热情、周到、快捷的服务，做到语言规范，谈吐文雅，尊时守约，衣冠整洁，举止大方，称呼得当，使客户感受宾客如家的礼遇。并透过员工的服务态度，服务素质满足客户的需求。（6） 服务效率快速。服务效率高不仅能节省时间，而且能赢得客户的认可，公司将不断地对员工进行培训，提升管理队伍的素质。 物业管理服务承诺： 房屋主体及公共设施完好率98%以上； 所辖区域内不发生重大火灾、刑事、交通等责任事故； 清洁合格率96%以上

6、； 客户回访率98%以上； 服务满意率98%以上。 零修急修及时率100%，返修率不高于1%三、 管理服务内容（一） 保洁服务1、范围：大厦内公共区域、36层客房、6层办公室、庭院、外围（红线以内）、员工宿舍。 2、标准：大堂公共区域区域工作内容工作要求标 准大堂1大堂入口玻璃门擦拭1次/日 巡视擦拭光亮、洁净、无污痕、无手印2地面墩擦2次/日 每日循环推尘无垃圾、污渍、水迹 保持光亮3立式烟筒擦拭2次/日无痰迹、手印、烟蒂、表面光洁4玻璃及窗台擦拭1次/日无灰尘、手印、水迹5服务台擦拭1次/日表面无灰尘、台面干净6地垫擦拭3次/日 巡视保洁无灰尘、污迹 经常清洗或吸尘7踢脚边巡视擦拭、除污光

7、洁、无污迹8指示灯及标牌擦拭1次/日无灰尘、污迹 表面光洁9水牌擦拭1次/日无灰尘、污迹 表面光洁10消防栓、灭火器擦拭1次/日无灰尘、污迹 设备完好正常11不锈钢门、门框、立柱擦拭1次/日 巡视擦拭内外门面光洁、无污痕、手印12门外车道每日循环无灰尘、烟蒂及其他杂物备注：遇有下雨或下雪天气要在大堂进出口内放置防滑垫、摆放“小心地滑”牌并增加拖擦次数。注：消灭蚊蝇、蟑螂巡视消灭室内无蚊蝇害虫电梯轿箱及走廊区域工作内容工作要求标 准 走 廊1地面擦拭2次/日 不断巡视无灰尘、无水迹、无污迹2扶手擦拭1次/日无灰尘、无污渍3门、门帘擦拭1次/日无灰尘、无污渍、无手印4风口、擦鞋器擦拭1次/日无灰尘

8、、无污渍5消防栓、打卡机擦拭1次/日无灰尘、无污渍 客用电梯1电梯内壁、镜面擦拭1次/日无灰尘、手印、污迹，墙面、镜子光洁2电梯地面/石材面擦拭3次/日 不断巡视无灰尘、无垃圾、无杂物3按钮表盘擦拭2次/日 巡视保洁无灰尘、无污渍、无手印4电梯门缝电梯厅1地面擦拭2次/日 巡视无灰尘、无水迹、无杂物2电梯门擦拭1次/日无灰尘、无手印3玻璃窗框擦拭1次/日无灰尘、污渍 光洁如亮卫生间区域工作内容工作要求标 准卫生间1地面每日循环无垃圾、污迹、水迹、痰迹、烟蒂2台面、面盆每日循环无水迹、污迹、表面光洁3镜面每日循环无水迹、杂物、表面光洁4恭桶及便池每日循环无水迹、无尿碱、杂物、无异味5瓷砖面擦拭1

9、次/日无灰尘、污迹、胶迹 保持墙面光洁6玻璃及窗台擦拭1次/日无灰尘、手印、水迹表面光洁7隔断门擦拭1次/日无灰尘、污迹、胶迹表面光洁8纸篓纸篓内垃圾不得超过三分之二9烘手器擦拭1次/日无灰尘 表面光洁10皂盒擦拭1次/日表面光洁 及时补充11指示牌擦拭1次/日表面光洁 指示无误楼梯1台级地面擦拭1次/日无垃圾、污迹、水迹、烟蒂、痰迹 保持地面清洁2开关面板擦拭1次/日无灰尘、污迹 保持墙面光洁3扶手擦拭1次/日无灰尘、污迹 保持表面光洁4指示灯及标牌无灰尘、污迹 保持墙面光洁表面光洁、指示无误开水间1地面墩擦2次/日每日循环2瓷砖墙面擦拭1次/日无灰尘、污迹 保持墙面光洁3玻璃及窗台擦拭1次

10、/日无灰尘、手印、水迹4照明保持明亮5热水器擦拭1次/日保持表面光洁，水量充足，性能良好备注：多检查设备性能，确保客户正常使用。楼层公共区域区域工作内容工作要求标准公共区域1地面墩擦2次/日无垃圾、污迹、水迹、烟蒂、痰迹 保持地面清洁2指示灯及标牌擦拭1次/日无灰尘、污迹 表面光洁3踢脚线擦拭1次/日无灰尘、污渍 干净整洁4烟筒擦拭2次/日无痰迹、手印、烟蒂 表面光洁5盆栽擦拭1次/日盆边无灰尘、无杂物6消防栓、灭火器擦拭1次/日无灰尘 表面光洁 设备完好可正常使用7玻璃门、扶手擦拭1次/日无灰尘、手印 表面光洁备注：保洁人员注意清理、保持楼内环境卫生。墩布间1墩布池冲刷1次/日无污物、表面干

11、净 保证通畅2地面每日循环无垃圾、污迹、水迹、痰迹 保持地面清洁3瓷砖墙面擦拭1次/日无灰尘、污迹 保持墙面光洁备注；经常清理池内，下水道不要被污物堵塞。办公室1地面墩擦1次/日无垃圾、污迹、水迹、烟蒂、痰迹 保持地面清洁2窗台每天1次无灰尘、污迹 保持墙面光洁3踢脚线擦拭1次/日无灰尘、污渍 干净整洁4垃圾桶擦拭2次/日无痰迹、手印、烟蒂 表面光洁5电脑及电话擦拭1次/日无灰尘、污迹 表面光洁 可正常使用6办公桌面擦拭1次/日无灰尘、污迹 表面光洁客房、员工宿舍区域工作内容工作要求标准客房1卫生间擦拭2次/日冲刷，清洁无污迹2手纸篓清倒2次/日更换垃圾袋，纸篓清洁无污3护栏、物员台、物员柜擦

12、拭1次/日抹擦、清洁无尘4淋浴喷头、浴椅擦拭1次/日抹擦、清洁无尘5门、门把手、镜子擦拭1次/日抹擦、清洁无尘6瓷砖面擦拭1次/日抹擦、清洁、光亮、无尘7地面擦拭2次/日墩擦、清洁无尘房间1地面墩擦2次/日墩擦、清洁无尘2玻璃及窗台擦拭1次/日无灰尘、无手印阳台1地面擦2次/日无灰尘、墩擦、清洁光亮2窗台擦拭1次/日抹擦、清洁、光亮、无尘3护栏擦拭1次/日抹擦、清洁、光亮、无尘4鞋柜擦拭1次/日抹擦、清洁、光亮、无尘员工宿舍通道1地面擦拭1次/日清洁干净、无污迹2楼梯擦拭1次/日清洁干净、无污迹3扶手擦拭1次/日抹擦干净、无污迹4垃圾桶里外清洁干净卫生间1恭桶擦拭1次/日无污迹、消毒2纸篓擦拭

13、1次/日更换垃圾袋、清洁干净3水池每日一次无污迹走廊走廊擦拭1次/日无污迹、无灰尘地下一层、外围区域工作内容工作要求标准地下一层B1F1地下一层通道 墩擦2次/日无垃圾、无灰尘、污渍 保持地面干净整洁2就餐区地面、餐桌、圆凳墩擦2次/日无垃圾、无灰尘、污渍 地面干净整洁3南侧楼梯2墩擦1次/日无灰尘、无水迹、无污渍、无杂物4中部楼梯3墩擦1次/日无灰尘、无水迹、无污渍、无杂物5北部楼梯4墩擦1次/日无灰尘、无水迹、无污渍、无杂物6电梯内外、客梯门、门框擦拭1次/日无灰尘、无污迹、无手印7墙面、消防栓、灭火器擦拭1次/日无灰尘、污迹 表面光洁外围1便道地面清扫循环无垃圾、无烟头、杂物2庭院擦拭1

14、次/日无垃圾、无灰尘、无杂物3绿地草坪每日巡视1次无垃圾、无烟头、无纸屑4树木每日1次无垃圾、无烟头5正门玻璃、雨棚擦拭1次/日无灰尘、无污迹、手印备注：专人清理、遇有下雨或下雪情况需有专人及时清扫积水或积雪垃圾1垃圾桶擦拭1次/日无灰尘、无污迹，桶盖、桶身保持干净整洁2存放垃圾处地面冲刷1次/日无污迹、无污渍 地面干净无异味3垃圾集中处每日清运1次将垃圾及时清运走 保持干净无异味备注：每天将大厦所有的垃圾集中、在同一地点套好垃圾袋，不能将垃圾散落在地面上。每天所有收集下来的垃圾要日产日清及时送走，不能产生异味。及时冲刷垃圾站，并定期打药消毒，保持环境卫生。定期保洁项目及标准编号保洁项目作业周

15、期作业内容标准定01载客电梯1次/周全面擦拭、上锈钢保护剂洁净、消毒、无污迹 保持本色定02大堂玻璃1次/周全面刮擦无污迹、水迹 保持光亮定03通风口1次/周全面擦拭无灰尘、污渍 表面光洁定04高位墙面1次/周全面擦拭无灰尘、无污痕、胶迹定05各层卫生间1次/周每周大做一次无灰尘、无污渍、无异味定06踢脚线1次/周全面清扫无灰尘、无污迹 光洁定07各层垃圾桶1次/周全面清刷表面干净、整洁、无异味定08墙面（大堂、走廊、公共区域、办公室、客房员工宿舍走廊）1次/周全面擦拭无灰尘、无污渍、胶迹定09电梯轿箱及走廊灯具1次/周全面擦拭无灰尘、手印 表面光洁定10电梯厅饰物1次/周全面擦拭无灰尘、无污

16、迹定11外围照明及柱灯1次/周全面擦拭无灰尘、污渍 表面光亮定12照明系统灯罩1次/月全面擦拭光洁、无污迹、无积尘定13天花板1次/月全面擦拭无灰尘、无污迹 洁净定14云石、地砖1次/月全面清洗整洁、干净 无明显污迹定15六层天台玻璃罩1次/月全面清洗光洁、无污渍定16五层花房地面1次/月全面清洗光洁、无污渍定17地下车库墙身、柱身1次/月全面清洗光洁、无污渍、无手印定18地下一层就餐区地面1次/月全面清洗无垃圾、污迹、表面光洁定19各种标牌、指示牌1次/月全面擦拭污秽尘、污迹、表面光洁定20地下车库地面1次/月全面墩擦无灰尘、无水迹、无垃圾、杂物定21B1F通风口、管道、地沟1次/月全面擦拭

17、无灰尘、无污渍、无异味定22外围平台地面1次/月全面擦无污渍、水迹 表面干净定23办公室玻璃1次/月无灰尘、污迹定24杀虫灭鼠1次/季度进行全面喷洒、消杀、打药、投放定25外玻璃、外墙全面清洗保持外墙干净、光亮、无明显污迹定26墙壁、屋顶清洁无尘1-2次/年 清洁无尘定27不锈钢件1次/月光亮、无尘备注：每月不少于三次清洗或抛光大堂地面。每月对客用电梯门、壁进行一次打蜡上光，每半个月清洗地面。各层电梯厅地砖、每月清洗地面一次，保持地面无黑印、无污渍。每周彻底清洗卫生间地面，保持空气清新、无异味，不得造成设备设施损坏。对于楼层公共区域，专人清理，每周两次吸尘或依客户要求清洗地毯，客户桌面上的物品

18、禁止乱动，客户不在房内不得进入。（二）保安服务1、 内容：维护银龄中心公共区域的治安秩序，协助公安机关做好安全防范工作。2、 岗位设置：大堂正门岗、南门岗、巡逻岗、消防中控室、保安监控室3、 服务时间：大堂正门岗、消防中控室、保安监控室24小时值班；南门岗早7：00至晚7：00；巡逻岗白班每1小时巡逻一次，夜班每2小时巡逻一次。4、 工作标准：岗 位岗位标准及要求警卫领班1、按规定时间到岗，进行交接班，转达上级指示，布置工作任务。2、合理安排各岗人员上岗值勤。3、巡视、检查各岗值勤情况，确保各岗位正常运转。4、对各岗位出现的问题及时处理和汇报。5、对发生的紧急突发情况按程序进行先期处置，有效控

19、制事态发展并上报，严禁扣押情况。6、督促本班警卫严格执行公司、部门的各项规章制度。7、召开班后会，进行交接班。值班员1、消防监控中心设备及环境的清洁一日一次。2、消防监控中心接报警至通知巡逻人员到达现场进行确认时间不得超过3分钟，确认后1分钟内将信息反馈给消防监控中心。3、当真实的火警信息反馈到消防监控中心后，消防监控中心值机员必须在2分钟内通知各部门负责人及有关部位人员到达指定地点。4、能对初期火灾进行有效扑救，准确启动各类消防设施。5、熟知火警及各类紧急事件处理程序，并能严格执行。6、消防值机员在值机过程中要仪表整洁，专业用语使用准确，记录全面清楚。大堂警卫1、保证大堂区域的安全秩序，站在

20、明显位置，对本岗位职责内的各项任务按标准执行。2、做好礼仪服务，做好迎宾送客以及公司形象代言人的表率作用。3、对来宾的各项咨询给予满意的解答。4、有效控制外来推销、无关人员和衣官不整者进入大厦区域。5、夜间及节假日在规定时间为坐岗，并对非工作时间进出大厦的人员进行登记。6、保证范围内公共设施及岗上物品的完好有效。员工通道警卫1、对进出大厦的外来人员凭有效证件进行登记，对施工人员验证放行。2、对进入车辆进行登记，看管码放自行车，3、对可疑物及危险品进行有效控制，没有经允许进入的物品禁止进入大厦区域。4、对进出大厦的物品进行控制，查验出入门条。巡逻警卫1、按班次和巡逻路线进行巡逻。2、及时发现大厦

21、各种硬件设施出现的问题。3、对巡查中发现的可疑人进行盘查核实，存在重大嫌疑的送交保安部处理。4、对巡查中发现的推销人员进行劝阻，必要时进行驱逐。5、对巡查中发现的问题进行记录并及时汇报。6、非工作时间发现客户未锁门情况及时上报，并与相关负责人进行联系，经确认后将房门关闭，严禁私自进入房间。7、巡逻中发现的紧急突发事件进行先期处置，并及时汇报，对特殊事件进行现场保护。8、完成保安部临时交代的其他任务，警卫人员工作标准1、警卫值勤要姿态规范、服饰整洁、佩带警具位置得当。2、在岗勤时，文明用语要同步跟上，遇领导进出时应敬礼问好。3、固定值勤要保持高度警觉，注意周围情况变化，遇有情况反映迅速，要在第一

22、时间内将情况报告给保安部领班。4、流动巡视要明确任务，熟悉区域情况，行走要步伐规范，询问情况首先要问好示意。5、保安巡查的记录要真实、详尽、时间准确、人员身份清楚。6、重点区域值岗人员应时刻不离岗位，守卫区域的人员进出必须检查其是否符合手续。岗上要保持高度警觉性，发现疑点一定要设法查清。7、备勤值班人员应做好随时处理险情准备，不得无事离开待命区域或卸掉警备武装。当险情发生时，要在第一时间赶到现场，要用分钞计算。8、检查进出大厦办公区域岗勤执行任务时，要认真辨别证件的真伪，确认其身份，检查完毕后应礼貌退回证件。9、对火灾报警处理要认真负责，迅速赶到现场后，应当尽快把火灾情况反馈给消防监控中心，反

23、馈速度在3分钟内完成。10、警卫交接班时，要了解上一班情况，把上一班未处理完毕的事情延续完成，完成后要做好记录。（三）工程服务内容： 1、服务范围：（1）公共区域设备设施日常运行、维修及保养； （2）客房内设备的日常维修； （3）客户自用单元的有偿服务。 2、工作标准：日常保养：工 作 程 序工 作 标 准1、查阅保养记录 （1）掌握设备保养周期；按一、二级保养标准实施。 （2）掌握设备技术状况。2、制定保养计划 （1）根据保养记录制定年度保养计划，要求内容详尽、合理。 3、组织实施 (1)根据人员情况，指派各专业人员按计划进行设备保养工作； (2)如在保养过程中出现技术问题，使工作量加大，主

24、管领导及时协调解决，根据实际情况增派人手或修改保养计划； (3)工作完成后，主管领导按质量检查标准检查工作完成情况。 4、保养记录(1)详细记录保养时间、维保内容和设备配件更换状况。 报修工 作 程 序工 作 标 准1、报修(1)正常情况下使用报修单报修； (2)如在紧急情况下可使用电话报修，事后补填报修单；(3)报修部门应说明维修项目和准确地点。 2、派工(1)各专业接到报修后，专业领班应根据报修项目的轻重缓急安排分派工作任务； (2)如报修项目影响范围较大，须及时通知相关部门，向客人做好解释，并做好准备工作；待维修任务完成后，将维修结果报相关部门。3、组织实施（1）管理人员根据维修项目工种

25、分派任务，重要项目需亲自到达现场；（2）随时了解维修员工作完成情况和所处位置；（3）对于紧急报修，要求在接到报修后15分钟内到达维修现场。4、维修(1)维修人员接到维修任务后，带维修单及时赶到维修地点排除故障；如更换配件应在维修单上注明数量、价格。 (2)维修人员进入房间维修，维修人员不得动客人的或与维修无关的任何物品；须致问候语，并对因维修而引起的客人不便致以歉意； (3)在其他营业场所进行维修时，需报修部门人员在场配合不得随意动用现场与维修无关的物品，保持维修现场整洁，维修结束后清理现场，做到无施工痕迹； 4)如现场维修有困难，可带回操作间维修。5、完成(1)维修任务完成后，请报修单位签名

26、验收，维修人员须在维修单上注明完成时间及维修人姓名； (2）对维修单进行审核之后，将已完成的维修单整理归档，未完成的分情况进行如下处理： 对因缺配件无法完成的维修任务，工程部写反馈单给报修单位，待所需配件到货时，马上分派维修员完成该项任务； 对不合格或客人不满意的维修项目，项目主管需将此维修单交给原承担维修项目的维修员，同时指出不合格之处，说明正确处理方法，立即派该员工重新到现场处理； 统计维修费用，建立工程维修费用台账。 设备检修工 作 程 序工 作 标 准1、制定计划(1)工程总监/经理根据设备检修记录组织制定检修计划； (2)检修计划报总经理审批； (3)如检修设备影响客户正常工作，需在

27、检修前通知有关客户，协调解决。2、组织实施(1)按照检修计划，调整设备工作台班； (2)备品备件及设备技术资料准备齐全；(3)根据专业安排施工。 3、现场督导(1)大型设备检修或设备大修，专业主管需在现场督导； （2）进行技术指导，纠正维修人员的技术错误和违章操作； （3）控制劳动成本，避免浪费。 4、设备检修(1)检修前认真阅读设备技术资料，按照设备操作规范施工； (2)严格按照各工种技术操作规范施工； (3)施工现场设立醒目的警示标志，以免发生意外； (4)注意消防安全。 5、检修记录(1)记录检修时间、零件更换情况； (2)准确描述设备技术状态； (3)检修记录整理归档。 设备故障事故处

28、理 工 作 程 序工 作 标 准1、统筹协调(1)工程总监经理组织采取应急措施，控制影响范围； (2)如发生人员伤亡，积极组织救助； (3)分析故障事故原因，找出预防措施； (4)重大事故，及时呈报总经理。 2、组织抢修(1)工程总监/经理根据设备故障/事故情况，安排相应专业技术人员进行抢修； (2)在确保安全的前提下，尽快完成修复任务，恢复正常运行状态，并采取预防措施。 3、现场督导(1)专业主管需在现场，分析故障原因，提出解决方案； (2)进行技术指导，纠正维修人员的技术错误和违章行为； (3)控制劳动成本，避免浪费。 4、抢修(1)按照设备操作规范维修； (2)严格按照各工种技术操作规范

29、施工； (3)施工现场设立醒目的警示标志，以免发生意外； (4)注意消防安全。5、故障记录(1)记录修理时间、设备故障情况、零件更换情况； (2)准确描述设备技术状态； (3)故障记录整理归档。 一、配电巡检 工 作 程 序工 作 标 准1、设备清洁 (1)保持设备干净、机房干净、通风，工作场地干净； (2)防止因异物造成接触不良或短路。 2、检查变压器 (1)变压器表面除尘，以免影响冷却效果； (2)对线圈、引线、动力联线和温度监视器进行外观检测； (3)测量绝缘电阻。 3、检查配电柜、动力设备(1)检查所有仪表工作状态； (2)检查动力联线，避免因接触不良产生过热； (3)检查安全保护装置

30、，使其工作可靠； (4)测量接地电阻。 4、三相平衡 测量三相电容电流，保证三相负载平衡，必要时调整负载。 5、巡检记录 详细记录巡检情况，整理归档。 二、给排水巡检 工 作 程 序工 作 标 准1、检查消防供水压力(1)检查压力表有无损坏； (2)检查系统压力表读数是否正常。 2、检查水泵工作状态(1)轴承温度、声响是否正常； (2)机体有无振动及异常响声； (3)联轴节填料松紧情况，排除不正常的漏水现象； (4)润滑油是否足够，油封是否完好。 3、检查主要阀门情况(1)阀门表面有无锈蚀，阀门启闭是否灵活正常； (2)系统阀门及报警阀开关位置是否正常； (3)阀门法兰连接、阀体有无漏水现象。

31、4、检查水箱卫生状况(1)定期打开排污阀，排除底部沉淀物； (2)检查有无漂浮物、寄生物； 5、卫生洁具(1) 定期检查、发现问题及时处理，消除跑、冒、滴、漏。(2) 定期检查供水系统管线、阀门及管线保温情况。6、填写巡检记录 填写巡检记录，整理存档。 三、锅炉运行检查 工 作 程 序工 作 标 准1、水位表 (1)检查水位表有无损坏； (2)检查炉内水位是否正常。 2、压力表 (1)检查压力表有无损坏； (2)检查压力表读数是否正常。 3、安全阀(1) 检查安全阀是否灵敏可靠；(2) 按规定进行年度检测 确保运行安全。 4、燃气的供应(1)蒸气锅炉检查水泵工作状态；(2)保持过滤器畅通； (

32、3)检查锅炉供气压力和供气阀门、分气缸等。 5、燃烧器 (1)检查燃烧器有无堵塞、损坏； (2)根据负荷调节燃烧工况，保证最佳燃烧状态。6、阀门、管路(1)阀门开关位置是否正常，启闭是否灵活； (2)各疏水器工作是否正常； (3)阀门、管路有无跑、冒、滴、漏现象。 7、水质化验 按时进行软化水水质化验，确保水质达到规定标准。8、填写检查记录填写运行检查记录，整理存档。四、空调运行检查 工 作 程 序工 作 标 准1、空调制冷主机(1)检查机组外观有无损坏，保持机组清洁； (2)按机组操作规程，检查机组运行情况。2、冷凝器(1)检查冷却水进出口温度是否正常； (2)有无漏冷媒、漏水现象； (3)

33、各种仪表工作是否正常。 3、蒸发器(1)冷冻水出人口温度是否正常； (2)电磁阀、膨胀阀工作状态； (3)有无漏油、漏冷媒、漏水现象。4、空调水泵 (1)水泵电机轴承温度、运转是否有异响和振动； (2)压力表读数是否正常； (3)联轴器是否有异响、跳动及是否漏油； (4)阀门开关位置是否正常；(5)有无漏水现象；清理过滤器及泵体卫生。 5、检查冷却塔(1)冷却塔电机、风扇工作是否正常，电机皮带松紧状态。(2)冷却塔填料及各阀门、水漂情况。 6、新风机组(1)风机运转时是否有异响和振动；(2)是否有漏气、漏水现象，凝结水排泄情况；(3)加湿器工作是否正常；(4)表冷器是否有堵塞现象，分风阀是否正

34、常位置，(5)各种控制仪表、阀门工作情况。7、风机盘管(1)盘管、冷凝水管有无堵塞现象；(2)离心风机工作情况，有无异声；(3)三速开关、温控阀是否有效；(4)电磁阀、过滤器有无堵塞。8、运行检修记录填写运行及检修记录，整理存档。 五、热力系统运行检查 工 作 程 序工 作 标 准1、热水交换罐(1)检查罐体保温外观有无损坏； (2)定期检查罐内交换器情况；(3)各种仪表、疏水器、阀门工作是否正常。2、快速换热器(1)检查进出口温度是否正常； (2)换热器组片有无漏水现象； (3)压力仪表、阀门工作是否正常。 3、循环水泵(1)水泵电机轴承温度、运转是否有异响和振动； (2)压力表读数是否正常

35、； (3)联轴器是否有异响、跳动及是否漏油； (4)阀门开关位置是否正常；(5)有无漏水现象；清理过滤器及泵体卫生。4、热力管线 (1) 各种仪表、阀门工作是否正常；(2) 分水器、集水器及管线保温情况。六、程控交换机检修工 作 程 序工 作 标 准1、主机检修(1)外观检查，有无积尘和异物；(2)检查主机运行有无过热、异常噪音的现象；(3)检查中继线信号是否正常； 2、操作系统检测 (1)检查操作系统功能是否正常； (2) 计费系统准确；其它运行功能设置是否正确；3、备用电源检测(1)备用电源断电自动切换功能是否正常； (2)蓄电池状态是否正常，有无漏电； 4、检修记录详细记录检修情况，整理

36、存档。七、安全监控系统保养工 作 程 序工 作 标 准1、主机检测 (1)外观检查，有无积尘和异物； (2)检查主机运行有无过热、异常噪音的现象；(3)保安监控主机系统自检，查看系统运行状态。 2、操作系统检测(1)检查操作系统功能是否正常； (2)检查运行功能设置是否正确； (3)保安监控主机操作，调整摄像机动作是否正常。3、备用电源检测(1)备用电源断电自动切换功能是否正常； (2)蓄电池状态是否正常，有无漏电；(3)输出电压、输出功率是否正常； 4、输出设备检测(1)监视器工作状态、图像清晰度 (2)监控系统长延时录像机。 ；(3)声光报警是否正常；(4)末端摄像机工作状态。 6、保养记

37、录详细记录保养情况，整理存档。八、消防监控系统运行保养工 作 程 序工 作 标 准1、主机检测 (1)外观检查，有无积尘和异物； (2)检查主机运行有无过热、异常噪音的现象；(3)消防报警主机系统自检，打印运行报告，查看系统运行状态。 2、操作系统检测(1)检查操作系统功能各种开关是否正常； (2)检查运行功能设置、CRT图形描述是否正确； 3、备用电源检测(1)备用电源断电自动切换功能是否正常； (2)蓄电池状态是否正常，有无漏电；(3)输出电压、输出功率是否正常； 4、应急广播测试(1)检查应急广播强行切换功能是否有效； (2)应急广播线路及末端喇叭有无问题。5、输出设备检测(1)远程控制

38、功能是否正常 (2)报警系统打印机是否正常；(3)速断强切功能是否正常6、末端设备维护(1) 末端设备工作状态指示是否正确；(2) 手报功能是否正常，定期进行联动检测(3)清洁末端设备。 7、保养记录详细记录保养情况，整理存档。九、音像系统运行保养工 作 程 序工 作 标 准1、卫视接收系统 (1)卫星大锅天线外观检查，有无积尘和异物； (2)方向调节灵活。 2、卫视数字接收机(1)检查接收机运行有无过热，接收信号清晰；3、调制器、混合器(1)工作正常、稳定；4、影碟机、录像机(1)工作正常、稳定，图像清晰；5、放大器(1)工作稳定、信号频率符合国家标准6、备用电源检测(1)备用电源断电自动切

39、换功能是否正常； (2)稳压器工作状态是否正常，有无漏电；设备报废 工 作 程 序工 作 标 准1、申请报废(1)对已达到报废条件的设备提出报废，报发展商或业主批准； (2)注明设备详细资料；(3)提出报废理由。 2、撤销台账经批准报废的设备，工程部撤销设备台账o 3、报废处理（1）需用新设备替换的在用设备，待新设备投入使用再行报废；（2）批准报废的在用设备，在保证安全的情况下，不进行大修；（3）可转让的设备，作价转让；（4）不可转让的设备，可利用部件拆下留用，其余部分作废处理。（四）绿地养护、化粪池清掏、外墙清洗聘用专业公司，与其签订服务合同，合同内容包括：服务范围、双方的责权利、服务标准、

40、费用及支付方式、违约条款、合同期限等。四、 物质装备计划1、管理用房：物业经理室、工程部办公室、保洁部办公室、安保部办公室、库房（保洁、工程）2、办公设备：电脑及打印机各一台、复印机一台、传真机一部、打卡机一台、机碎纸机一台、五节文件柜二个。3、工程、保洁、保安所用工具及材料在正式接管后，根据需要再添置。（因社区服务中心已购置部分工具及材料。五、 人员配备1、物管中心经理1人 物管中心副经理1人2、工程部共16人 主管1人强弱电组7人（领班1人、强电4人、弱电2人） 锅炉空调组6人（领班1人、锅炉工4人，其中2人兼空调工、空调工1人） 综合维修组2人（领班1人、维修工1人）3、安保部共16人主

41、管1人、领班1人、消防监控室4人、保安监控室4人、保安员6人4、保洁部共11人主管1人、保洁员10人共计：45人其中：从各物管中心调入及招聘13人（物管中心经理2人、空调专业4人兼锅炉工2人、弱电专业2人、强电专业1人、消防中控值班员4人）；外聘保安公司4人（保安监控室）；接收原银龄中心人员32人。六、 管理规章制度1、适用的公司规章制度员工手册、质量审核手册、年度优秀员工评选方案、员工年假规定、办公用品管理办法、档案管理办法、通讯器材配置及管理规定、书籍管理规定、节能制度、财产盘点制度、固定资产报废管理规定。2、需拟定的规章制度：（1）中心：钥匙管理制度、工程报修制度、物料出入制度、劳务供方

42、监管制度、冬季扫雪方案、对讲机使用管理规定、捡拾物品处理规定、各种应急处理预案（火灾、跑水、煤气泄漏、盗窃、抢劫.绑架.精神病.酗酒闹事.炸弹恐吓事件、电梯困人、地震.雷击.风暴.）（2）办公室：工作职责、正副经理岗位职责及任职要求（3）安保部：工作职责、各岗岗位职责及任职要求、交接班规定、消防监控室安全管理规定、消防监控室管理制度、保安监控室安全管理规定、保安监控室管理制度、保安监控室录像带管理规定、地下空间安全管理制度、施工人员管理规定、保安集体宿舍管理制度、保安巡逻制度、动火作业管理规定、迎宾保安预案。（4）保洁部：工作职责、岗位职责及任职要求、安全生产规章制度（5）工程部：工作职责、岗位职责及任职要求、安全运行管理制度、电气安全工作规程、配电室门禁制度、配电室值班制度、配电室交接班制度、配电室设备保养制度、配电室倒闸操作制度、音像室管理制度、电话机房管理制度、弱电维保制度、弱电日常工作规程、电梯机房管理制度、制冷机安全操作规程、制冷机安全管理制度、制冷机房管理制