房地产开发项目成本策划书（全套）

1、成本预测编制说明交大能源创新平台主楼工程，框架剪力墙结构，地下一层，地上十七层，建筑面积28508.8m2其中：地下25874.65m2。土建按2004清单计价投标，含税不含养老保险工程造价16154364元，变更增加塑钢窗修整615359.87元，扣除预留金后核实造价13187471.8元。本工程投标利润未计取，管理费按6计取。扣除应上交管理费411601.91元，投标发生的费用18万元，招待费、伙食补贴3.5万元后，预测盈利230335.04元。具体预测详见以下分析：表1：人工费预测，预计亏损472441.88元。主要原因在于：投标土建人工费按36元/工日计取，装饰人工费按42元/工日计取

2、。实际市场价技工100元/工日以上，普工60元/工日左右。投标价与市场价相差过大，是造成人工费大幅度亏损的根本原因。分解到分项工程砌体、粉刷、涂料、楼地面工程亏损过大，预计结算价高于投标价一倍以上。表2：项目材料费预测表，预计盈余584362.56元，钢筋由于钢材采购价低于投标价，砼现场搅拌与商品砼交叉使用，节省商品砼材料费支出，模板料因用量较小，利用以前剩余材料，节余了很大一笔费用。预计外墙清洗费用超支，其余材料费均有节余。表3：机械费预测表，由于包工队结算中已含有小型施工机械的费用，在人工费中不好扣除，因此该部分机械费已计入在人工费中。按表中列入机械计算，实际与投标预算相比，赢余约3692

3、7.7元。表4：项目措施费费用预测大约盈余189904.31元。机械进出场费用投标时未计取，略有亏损，其余各项费用均有节余。表5：项目包工包料分包成本预测，涂料工程亏损较大，主要是人工费市场价高于预算价一倍以上，防火卷帘与防火窗略有亏损，其余项目均预计赢余。表6：项目管理费用、利润测算，预计盈余109203.88元。我们在在办公费、差旅费上严加控制，使此表中数据预测盈余。预计可盈利项目16个，预计盈利914181.83元，预计亏损项目608648.07元。其中：砌体工程亏损59031.27元，楼地面工程亏损93931.58，墙面工程亏损400907.16元，拆除工程亏损54778.06元，以上

4、项目亏损均为人工费亏损。交大能源创新平台项目部2009年1月8日工程概况1. 建设单位：西安交通大学基建处2. 建设地点：西安兴庆路3. 工程名称：西安交通大学能源科学与技术创新平台主楼4. 设计单位：中国新时代国际工程公司5. 监理单位：西安高新建设监理公司6. 施工单位：陕西三建西安交大能源平台项目部7. 建筑性质：高层综合楼8. 建筑类别：一类9. 建筑耐久年限：五十年10. 建筑抗震设防烈度：八度11. 建筑耐火等级：一级12. 建筑结构类型：框架剪力墙结构13. 建筑层数：地下一层，地上十七层14. 建筑总面积：28508.8m2（其中：地下25874.65m2，地上16178m2）

5、15. 建筑高度：63.9m，地下埋置深度7.5m16.工程承包范围：施工图示的土建、安装及装饰工程的所有内容，后续室外施工图纸的所有内容17.土建中标价：9854364.11元（已扣除预留金300万元，材料购置费330万元）项目经理项目经理部组织机构 项目总工 项目生产副经理专业分包队土建作业队材料采购安全环保技术质量预算统计管理后勤创卫资料管理生产管理项目部管理人员分工项目经理： 吴耀民项目副经理： 赵立峰项目总工： 刘崇善装饰总管： 邢向利装饰工长： 柏超越综合工长： 杨文化 申勤怀安全后勤： 王师友预算统计： 黄 晶 材料采购： 张维正材料库管： 陈 梁质量管理： 房 辉 资料管理：

6、吴 艳施工管理： 张裕星项目管理方针珍爱环境 塑时代精品确保安全 建满意工程项目管理目标严守承诺，加强控制，确保各项体系有效运行。质量目标：工程质量达到“aaa”环境目标：减少污染，废气、废水、噪音达标排放，废弃物分类管理，施工现场目测无扬尘。安全目标：确保无工伤事故，施工现场安全达标合格率100。文明工地：确保现场管理达到省级文明工地标准。工 期： 145天成本管理目标：认真落实成本控制岗位责任制，目标明确，奖罚分明，促进项目快速发展，保证上交公司承包管理费中标清单指标本清单指标为中标价（土建+拆除）合计造价，未含变更见下表：序号费用名称费率费用金额一分部分项工程量清单计价合计7683166

7、.85二措施项目清单计价合计538871.31三其它项目清单计价合计6858838.00四规费671180.31 1劳保统筹基金3.55%517976.11 2职工失业保险0.21%30640.84 3职工医疗保险0.48%70036.20 4工伤及意外伤害保险0.18%26263.58 5残疾人就业保险0.04%5836.35 6定额测定费0.14%20427.23 五安全文明施工定额补贴费2.60%379362.78 六不含税工程造价15641419.25 七税金3.41%533372.40 八含税工程造价16174791.65 九扣定额测定费含税工程造价16154364.42 成本节余措

8、施1材料1.1退还设施料时，项目部安排所有设施料退场必须在项目部工地进行计数，需到场外计数时必须三人以上才能退料。1.2劳务队使用的附料（扎丝、铁丝、圆钉、胶带等）已按固定价包给劳务队，施工中不再发生；三级配电箱以外的所有电缆、照明灯具均由劳务队自理，项目部不承担此项费用；对于施工场地的硬化处理应分清使用功能，能薄层硬化的决不厚层硬化，能用机砖铺地的决不用砼硬化。2钢筋2.1 节约措施:项目部必须尽快规划加工场地，提供放料的场地；对制作班组要求制作前必须熟悉料单，认准下料尺寸、规格、级别，配好的料要分构件、分级别、分规格、分部位堆放，且挂好标识牌；制作班组在下班时，必须将电源总闸关闭。防止其他

9、人员随意无计划加工钢筋及把一些能用的钢筋切断当废料处理。制作班组在制作过程中，可按料单长短组合下料，例如：9米料可配(4.5+ 4.5m )、(5 +4m)等，不能随意下料，严禁长料短用。否则罚款50元；剩余1m-50cm的钢筋料头，不能乱切成短料头，扔到废料堆。2.2从钢筋计划上严格控制进场钢筋，争取做到每种规格少剩料，甚至不剩料。 2.3合理做到现场钢筋标识，在场地狭小的情况下不多配料，以防产生料压料的情况。 2.4严格控制配料班组对没把握的小料多配(如马凳、拉钩，可先配95%以上最后差多少补多少)。 2.5对施工作业队浪费材料，或因自身原因造成工程返工，由工长开罚款单，由作业队中扣除。

10、3.模板 3.1项目部材料员应将各工种(木工)范围内的施工用设施料、规格料、加工料等价格列表给专业工长。工长依据此对工程成本概况有所了解，才能有经济意识。 3.2项目部应给予专业工长业务范围内与劳务队作业权限的指导合同。3.3专业技术人员编制施工方案(选用材料)应从材料的科学、适用、准确、经济原则上进行计划。 3.4材料员必须给予工长当天材料进场数量、规格表，工长根据现场剩余量及当天消耗情况盘点后，进行第二天的计划进场量。 3.5项目部应根据工程量方案等条件为依据，算出工程各种使用量，根据施工定额与劳务队签发用料合同。 3.6项目部的工程变更签证应即时办理，工程量上应实行奖励制度，如签量多时应

11、予以适应的奖励。 3.7鼓励多劳多得，实行奖罚制,并在现场宣传杜绝浪费的行为，标语宣传等。 3.8给予工长在合同范围内的执罚权，凡与合同违反的情节，工长可直接开出罚单处罚，特别是在杜绝材料浪费方面和不按照计划使用材料。3.9熟悉图纸要求及时编写施工方案和技术交底。 3.10要及时给分包队技术交底和安全交底，及时提供材料计划。 3.11材料必须按施工段进场，且木工只能提近几天的材料计划。 3.12提材料计划前必须考虑到现场堆放位置，要求合理安排进场。 3.13所有进场材料必须按规格长短堆放整齐。 3.14模板支完后要求及时清理现场，要工完场清。 3.15拆除模板时要求保护好模板和成品砼，模板要轻

12、拿轻放。 3.16要求合理利用施工现场旧材料，长料不准短用。严格控制材料计划，能少用尽量减少使用。 4.混凝土 4.1严格施工工艺，不允许超出控制标高，以免日后凿除造成浪费。日后凿除，除人工成本外还要增加建筑垃圾，应从总包队伍费用中扣除。 4.2经常督促工人，及时清理保温材料，加大周转率，并积极建议领导采用新工艺、新材料在确保质量前提下多采用，以降低成本。 4.3对商品砼厂家进场砼量要不定期抽查，发现砼罐车发料不足，要及时索赔。 4.4严格用工制度，不开多余用工，利用合同加强管理. 4.5认真执行材料管理制度，对分包商提出的材料计划，要先核实后采购，对可买可不买的不报计划，坚决不买，节约资金。

13、 4.6在施工现场发现浪费现象及时阻止，并上报有关领导处理。 4.7施工过程严格执行工艺流程，缩短砼浇筑时间节约施工用电。凡施工工人不按工艺流程进行操作造成延时施工，除追究相应责任外扣其多余用电费用。 4.8及时加工预制盖板及过梁模板，在每次砼浇筑完毕后，剩余的砼，用来打过梁和盖板。 4.9砼施工过程中，养护用水要小水多次养护，不能用大水养护砼，冲洗地泵时由砼厂家拉水冲洗。 4.10工地严禁镝灯白天开灯，晚间无加班时，尽量少用大功率照明灯具。 4.11严禁用电施工机械长时间空载运行，不用时关掉电闸。5. 砌体与墙面天棚、楼地面工程5.1砌筑与楼地面砂浆要根据工长下达的任务单明确施工部位，限额领

14、料，做到工完场清，杜绝砂浆浪费。 5.2粉刷厚度严格按工长交底控制粉刷厚度，超过图纸设计厚度对作业班组进行罚款。5.3尽量减少落地灰，并做到落地灰及时清理，合理使用。5.4地砖铺设按排砖图限额领料并严格按排砖图下料，下后的边角料加工成踢脚板，合理利用。5.5现场经常和监理单位及建设单位进行沟通，对图纸上预算外的内容要及时计算，填写工程签证单，及时办理签证手续。 6.能源节约6.1办公室严禁白天开灯，晚间无加班时，关掉灯具。办公室的电脑、打印机和热水器下班前及时关掉，杜绝浪费电源。6.2卫生间高位水箱水位设置合理，坏掉的及时维修或更换，现场随时检查水龙头，坏掉的及时更换，杜绝水源浪费。 7.文明

15、施工及其他 7.1现场文明工地建设，集思广义，制定和选择最优方案，尽可能的节约开支。 7.2尽量使用已有或剩余物品。 7.3进行多家比价，在节约的前提下美观实用。办公桌椅及电脑、打印机采购时，多方询价，选定最低价位。 7.4合理安排工序，做好各工种、工序的衔接，减少工人的重复用工及机械设备的进出场次数，节约人工费及设备进出场费。 7.5认真按照施工方案和规范要求组织施工。提高全民质量意识，实行自检、互检、交接检，加强检验和监督，及时发现并纠正施工过程中的错误。减少返工，力求一次成优。 7.6加强安全教育工作，提高施工作业人员安全生产意识，杜绝安全事故发生。项目岗位成本责任合同甲方：陕西三建交大

16、能源平台项目部 乙方：吴耀民根据工程全额承包合同和项目成本管理办法的规定，结合交大能源平台主楼工程实际情况和项目人员岗位安排情况，为明确管理岗位的成本责任，经双方协商一致，签订本岗位成本责任合同。第一条、 工程名称：西安交大能源平台主楼第二条、 管理岗位：项目经理第三条、 成本责任范围1.遵守国家财税法规和企业各项规章制度，执行工程承包合同、工程全额承包合同，及时定期回收工程款，交纳各项应交税费，控制项目资金使用。2.组织领导项目成本策划工作，按照成本策划内容，控制成本费用支出，对项目成本的盈亏全面负责。3.组织项目材料采购、机械和设施料租赁、劳务分包、专业分包的招标工作，签订并执行采购合同、

17、租赁合同、分包合同。4.组织和审核审批项目成本核算资料，定期组织分析成本盈亏状况，检查考核各责任人责任成本完成情况。根据成本分析中发现的问题制定措施。第四条、 成本责任指标1.总体保证在上交公司承包管理费用、相关规费、税金的基础上，再节约总价的5%。2. 全面负责项目成本费用支出控制总额，对项目工程分包、材料采购费用、临设费、现场经费、现场经营费用进行控制。3. 严格按成本策划书控制劳务分包、工程分包、材料采购、设施料租赁单价。第五条、考核奖惩办法 达到目标不奖不罚，超额目标完成，按节余的20进行奖励，达不到目标按所发生的损失从个人承包抵押金中扣除甲方：陕西三建交大能源平台项目部 乙方： 年

18、月 日项目岗位成本责任合同甲方：陕西三建交大能源平台项目部 乙方：赵立峰根据工程全额承包合同和项目成本管理办法的规定，结合交大能源平台主楼工程实际情况和项目人员岗位安排情况，为明确管理岗位的成本责任，经双方协商一致，签订本岗位成本责任合同。第一条、工程名称：西安交大能源平台主楼第二条、管理岗位：项目副经理第三条、 成本责任范围1.配合项目经理组织项目材料采购、机械和设施料租赁、劳务分包、专业分包的招标工作，签订采购合同、租赁合同、分包合同。2.主管施工现场施工进度控制、劳动力调配，大包队的管理工作。3.保证变更、签证有效、及时和完备性，变更签证工程量100。4.项目主要材料价差索赔达50，工程

19、量差100。4.检查考核各责任人月、周施工计划执行情况。对各生产要素周密计划，合理使用。第四条、成本责任指标1. 严格按成本策划书控制劳务分包、工程分包、材料采购、设施料租赁单价。2. 严格按成本策划书控制项目劳务分包结算单价，结算工程量。3. 按成本策划书加强机械租赁台班管理，严格控制租赁单价和租赁费支出。 第五条、考核奖惩办法1. 工程签证达到目标不奖不罚，达不到目标按实际发生差异损失从个人承包抵押金中扣除。2. 工程量差、主要材料价差索赔按实际索赔回金额1进行奖励。甲方：陕西三建交大能源平台项目部 乙方： 年 月 日项目岗位成本责任合同甲方：陕西三建交大能源平台项目部 乙方：刘崇善根据工

20、程全额承包合同和项目成本管理办法的规定，结合交大能源平台主楼工程实际情况和项目人员岗位安排情况，为明确管理岗位的成本责任，经双方协商一致，签订本岗位成本责任合同。第一条、 工程名称：西安交大能源平台主楼第二条、 管理岗位：项目总工第三条、 成本责任范围1. 根据项目实际情况，组织编制先进、合理的施工组织设计及施工方案，以达到优化成本的目的。2. 制定并负责实施降低成本技术组织措施，包括选用新技术、新材料、新工艺等。承担以技术措施降低成本的责任。3. 编制月度及周施工作业计划，审查汇总和上报材料供应计划，机械和设施料进出场计划，劳动力使用计划等，对各生产要素周密计划，合理使用。4. 配合项目副经

21、理项目变更签证工作。第四条、成本责任指标1. 新技术、新材料、新工艺在工程中不少于5项。2. 装饰材料按成本策划书目标消耗量进行控制。3. 周转设施料技术进步节余1。4. 通过“aaa”工程验收。 第五条、考核奖惩办法1.工程签证达到目标不奖不罚，达不到目标按实际发生差异损失从个人承包抵押金中扣除。2.工程质量达到“aaa”奖励1000元。甲方：陕西三建交大能源平台项目部 乙方： 年 月 日项目岗位成本责任合同甲方：陕西三建交大能源平台项目部 乙方：邢向利根据工程全额承包合同和项目成本管理办法的规定，结合交大能源平台主楼程实际情况和项目人员岗位安排情况，为明确管理岗位的成本责任，经双方协商一致

22、，签订本岗位成本责任合同。第二条、 工程名称：西安交大能源平台主楼第二条、 管理岗位：项目施工员第三条、 成本责任范围1.承担给分包商签发“施工任务单”、“限额领料单”，验收分包完成工程量。2. 办理分包范围的索赔及签证工作。3. 在施工过程中，应对工程量差异，材料消耗差异，因变更引起的工程量变化，分管范围内的索赔与签证工作有清醒的意识。4. 准确签发限额领料单，如实验收分包已完工程量，及时做好索赔与签证工作。5.按期向总工申报分管范围的生产要素计划，协助做好材料验收工作并建立相应的记录。第四条、成本责任指标1. 保证分管范围变更签证有效、及时、完备性,变更签证工程量100。2. 控制限额领料

23、，材料节余1。3. 给分包结算工程量节余1以上。第五条、考核奖惩办法1.工程签证达到目标不奖不罚，达不到目标按实际发生差异损失从个人承包抵押金中扣除。2.超目标完成按节余量的10进行奖励。甲方：陕西三建交大能源平台项目部 乙方： 年 月 日项目岗位成本责任合同甲方：陕西三建交大能源平台项目部 乙方：黄 晶 根据工程全额承包合同和项目成本管理办法的规定，结合交大能源平台主楼工程实际情况和项目人员岗位安排情况，为明确管理岗位的成本责任，经双方协商一致，签订本岗位成本责任合同。第一条、 工程名称：西安交大能源平台主楼第二条、 管理岗位：项目结算员第三条、 成本责任范围项目结算员承担传统岗位分工中的预

24、算、统计、劳资结算三项工作职能。1. 作为预算员应对项目施工全过程的变更和索赔工作负责。通过对工程中标价的认真研究，明确索赔和签证目标，经常深入现场和各工长密切联系，了解索赔及签证动态，督促或亲自办理索赔和签证事宜。收集整理索赔及签证资料，确保索赔及签证的及时性、完整性。2. 作为统计员，应按照统计规定准确计算项目已完工作量，及时向指挥部办理月度工程结算，及时给项目管理部和项目会计提供已完工程月报表，并附预算成本分析。3. 作为劳资结算员，应按月对各工长提供的分包完成工作量，履行复核程序，在复核无误的基础上，依据合同单价办理预结算手续。第四条、成本责任指标1. 变更、签证有效、及时和完备，变更

25、签证工程量达到100。2. 对外劳务分包、工程分包结算工程量小于实际完成工程量1以上。3. 竣工结算价要高于实际成本价5以上 第五条、考核奖惩办法1.工程签证，对外劳务分包结算、工程分包结算达到目标不奖不罚，超目标完成按节余的5进行奖励，达不到目标所发生的损失从个人承包抵押金中扣除。2.竣工结算价超过部分按1进行奖励。甲方：陕西三建交大能源平台项目部 乙方： 年 月 日项目岗位成本责任合同甲方：陕西三建交大能源平台项目部 乙方：杨文化根据工程全额承包合同和项目成本管理办法的规定，结合交大能源平台主楼项目实际情况和项目人员岗位安排情况，为明确管理岗位的成本责任，经双方协商一致，签订本岗位成本责任

26、合同。第一条、 工程名称：西安交大能源平台主楼第二条、 管理岗位：综合工长第三条、 成本责任范围1.承担给分包商签发“施工任务单”、“限额领料单”，验收分包完成工程量。2. 办理分包范围的索赔及签证工作。3. 在施工过程中，应对工程量差异，材料消耗差异，因变更引起的工程量变化，分管范围内的索赔与签证工作有清醒的意识。4. 准确签发限额领料单，如实验收分包已完工程量，及时做好索赔与签证工作。5.按期向总工申报分管范围的生产要素计划，协助做好材料验收工作并建立相应的记录。第四条、成本责任指标1. 保证分管范围变更签证有效、及时、完备性,变更签证工程量100。2. 控制限额领料，材料节余1。3. 给

27、分包结算工程量节余1以上。第五条、考核奖惩办法1.工程签证达到目标不奖不罚，达不到目标按实际发生差异损失从个人承包抵押金中扣除。2.超目标完成按节余量的10进行奖励。甲方：陕西三建交大能源平台项目部 乙方： 年 月 日项目岗位成本责任合同甲方：陕西三建交大能源平台项目部 乙方：申勤怀根据工程全额承包合同和项目成本管理办法的规定，结合交大能源平台主楼项目实际情况和项目人员岗位安排情况，为明确管理岗位的成本责任，经双方协商一致，签订本岗位成本责任合同。第三条、 工程名称：西安交大能源平台主楼第四条、 管理岗位：综合工长第三条、 成本责任范围1.承担给分包商签发“施工任务单”、“限额领料单”，验收分

28、包完成工程量。2. 办理分包范围的索赔及签证工作。3. 在施工过程中，应对工程量差异，材料消耗差异，因变更引起的工程量变化，分管范围内的索赔与签证工作有清醒的意识。4. 准确签发限额领料单，如实验收分包已完工程量，及时做好索赔与签证工作。5.按期向总工申报分管范围的生产要素计划，协助做好材料验收工作并建立相应的记录。第四条、成本责任指标1. 保证分管范围变更签证有效、及时、完备性,变更签证工程量100。2. 控制限额领料，材料节余1。3. 给分包结算工程量节余1以上。第五条、考核奖惩办法1.工程签证达到目标不奖不罚，达不到目标按实际发生差异损失从个人承包抵押金中扣除。2.超目标完成按节余量的1

29、0进行奖励。甲方：陕西三建交大能源平台项目部 乙方： 年 月 日项目岗位成本责任合同甲方：陕西三建交大能源平台项目部 乙方：柏超越根据工程全额承包合同和项目成本管理办法的规定，结合交大能源平台主楼项目实际情况和项目人员岗位安排情况，为明确管理岗位的成本责任，经双方协商一致，签订本岗位成本责任合同。第五条、 工程名称：西安交大能源平台主楼第六条、 管理岗位：综合工长第三条、 成本责任范围1.承担给分包商签发“施工任务单”、“限额领料单”，验收分包完成工程量。2. 办理分包范围的索赔及签证工作。3. 在施工过程中，应对工程量差异，材料消耗差异，因变更引起的工程量变化，分管范围内的索赔与签证工作有清

30、醒的意识。4. 准确签发限额领料单，如实验收分包已完工程量，及时做好索赔与签证工作。5.按期向总工申报分管范围的生产要素计划，协助做好材料验收工作并建立相应的记录。第四条、成本责任指标1. 保证分管范围变更签证有效、及时、完备性,变更签证工程量100。2. 控制限额领料，材料节余1。3. 给分包结算工程量节余1以上。第五条、考核奖惩办法1.工程签证达到目标不奖不罚，达不到目标按实际发生差异损失从个人承包抵押金中扣除。2.超目标完成按节余量的10进行奖励。甲方：陕西三建交大能源平台项目部 乙方： 年 月 日项目岗位成本责任合同甲方：陕西三建交大能源平台项目部 乙方：张维正根据工程全额承包合同和项

31、目成本管理办法的规定，结合交大能源平台主楼项目实际情况和项目人员岗位安排情况，为明确管理岗位的成本责任，经双方协商一致，签订本岗位成本责任合同。第一条、 工程名称：西安交大能源平台-主楼第二条、 管理岗位：项目材料员 第三条、 成本责任范围项目材料员按计划、按合同做好材料采购、验收和保管工作。按各工长签发的“限额领料单”发放材料，及时登记材料帐，编制材料消耗表，材料收、发、存表，做好周转材料的进场验收和退还点数工作。提供周转材料租赁费结算单或预估支出表，对各种材料的验收数量、发放数量、结存数量承担责任。第四条、成本责任指标1. 材料员负责按责任人建立材料消耗台帐。2. 以成本策划书数量控制实际消耗量。3. 周转材料完好率95以上。4. 做好废料回收工作，废料分期处理，回收废料款设立台帐。5. 负责对进场材料进行质量验收，凡因材料不合格造成的返工，责任和质量员各50。第五条、考核奖罚办法1.主要材料消耗量控制在目标消耗量以内不奖不罚，超目标完成按节余量的10进行奖励，超目标消耗