云南省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价技术路线及估价方法考试题

1、云南省2016年上半年房地产估价师案例与分析：房地产抵押估价技术路线及估价方法考试题 云南省2016年上半年房地产估价师案例与分析：房地产抵押估价 技术路线及估价方法考试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列关于拍卖标的的交割，表述错误的是。 a：一般物品交割，标的由拍卖人保管的，则由拍卖人直接将标的交给买受人，并开具相关票据 b：一般物品交割，如果标的在委托人手中，委托人在收到拍卖人的付货通知单后直接交给买受人 c：特殊物品交割，如果标的在委托人手中，委托人在收到拍卖

2、人的付货通知单后直接交给拍卖人 d：特殊物品交割，标的只有办理了有关的证照变更、产权过户手续，买受人才能取得拍卖标的的完全所有权、使用权 e：执行层的组织协调 2、概算定额是在_的基础上综合扩大而成的，每一概算定额中综合分项都包含数个该定额细目。 a预算定额 b施工定额 c企业定额 d投资估算 3、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。 a投资机会选择与决策分析阶段 b前期工作阶段 c建设阶段 d租售阶段 4、2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为_元。 a80 b160 c200 d240 5、工业建筑设计的评价指标不

3、包括。 a：土地利用系数 b：厂房展开面积 c：厂房有效面积与建筑面积比 d：单位面积造价 e：执行层的组织协调 6、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为年，建设期为年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投 入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。 a： b： c： d： e：借款合同 7、国务院建设主管部门应当自受理房地产估价师变更注册、延续注册之日起日内作出决定。 a：5 b：10 c：20 d：30 e：执行层的组织协调 8、房地产开发企业取得方能预售商品房。 a：商品房预售许可证 b：商品房

4、开发许可证 c：商品房经营许可证 d：商品房销售许可证 e：执行层的组织协调 9、下列不需交纳契税的是。 a：以土地、房屋权属作价投资 b：房屋买卖 c：继承土地、房屋权属 d：房屋赠与 e：执行层的组织协调 10、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是【2006年考题】 a：待开发房地产开发建设开始时的具体日期 b：待开发房地产建设发包日期 c：取得待开发房地产的日期 d：房地产开发完成并投入使用的日期 e：工业用地的监测点评估价格 11、在城市_范围内，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守城市房地产管理法。

5、a规划区 b行政区 c规划区国有土地 d辖区土地 12、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在倍以上。 a：4 b：5 c：6 d：7 e：房地产估价机构必须加盖公章 13、根据工程量清单计价法，假设某建筑工程直接工程费为1500万元，措施费为120万元，该建筑工程的直接费为万元。 a：120 b：1380 c：1500 d：1620 e：执行层的组织协调 14、实施加成征税，加二成等于加正税的_。 a10% b20% c30% d40% 15、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供住宅质量保证书和。 a：住宅使用说明书 b：住宅验收说明书 c：住宅

6、保修说明书 d：住宅保修保证书 e：执行层的组织协调 16、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。 a：省房地产管理部门 b：市(县)城市管理部门 c：市(县)规划管理部门 d：市(县)房地产管理部门 e：执行层的组织协调 17、a市2007、2008年度商品住宅平均价格分别为2600 元、2800元。该市20072008年度普通商品住宅价格的环比发展速度是。 a：10769 b：769 c：1103 d：103 e：执行层的组织协调 18、_也就是经济学上所讲的外部性，又称外部效应、外部影响。 a用途多样性 b相互影响性 c保值增值性 d易受限

7、制性 19、_reits是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。 a权益型 b抵押型 c混合型 d多重合伙型 20、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是_。 a沉降缝 b伸缩缝 c温度缝 d防震缝 21、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。 a挑战定价法 b领导定价法 c目标定价法 d随行就市定价法 22、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。(2009年试题) a：发现地下文物 b：银行贷款未按期到账 c：相关建材供应缺货 d：更改建

8、筑设计 e：房地产估价机构必须加盖公章 23、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。 a：户型 b：楼层 c：层高 d：装修 e：工业用地的监测点评估价格 24、教育附加费的税率在城市一般为营业税的_。 a1% b3% c5% d7% 25、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。 a：获利能力分析 b：盈亏平衡分析 c：市场状况分析 d：定性风险分析 e：借款合同 二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、经营费用的人工费包

9、括。 a：工资 b：医疗、养老、失业保险 c：统筹费 d：聘请法律顾问的费用 e：保安费用 2、下列关于测量学，表述正确的是。 a：点到大地水准面的铅垂距离，也称“海拔” b：我国采用东海平均海水面作为高程基准 c：海洋或湖泊的水面在自由静止时的表面，称为水准面 d：与水准面相切的平面称为水平面 e：测量工作的根本任务是确定地面点的空间位置 3、下列关于价格弹性的表述中，正确的有_。 a供给价格弹性一般为正值 b当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性 c需求价格弹性永远为负值 d当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性 e一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性 4、房地产用益物权不包括。

10、a：抵押权 b：建设用地使用权 c：地役权 d：土地承包经营权 e：执行层的组织协调 5、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的（）。 a人工费 b办公费 c法定税费 d保险费 6、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。其中期间费用包括。 a：管理费用 b：营业费用 c：财务费用 d：统筹费用 e：额外费用 7、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有。 a：权益投资比率 b：利息备付率 c：偿债备付率 d：内部收益率 e：资产负债率 8、评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由选定。 a：被征收人协商 b：房屋征收部门 c：市、县级人民政府 d：房屋征收实施单位 e

11、：执行层的组织协调 9、依代理委托方的不同，物业代理可以分为_。 a联合代理 b买方代理 c独家代理 d卖方代理 e双重代理 10、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有【2007年考题】 a：潜在毛租金收入 b：有效毛收入 c：净运营收益 d：税前现金流量 e：税后现金流量 11、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的_风险。 a市场 b财务 c政策 d经营 12、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。 a市场需求容量调查 b市场营销因素调查 c竞争情况调查 d消费者调查 13、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价

12、、成交价的关系是_。 a成交价最高价最低价 b成交价最低价最高价 c最高价成交价最低价 d最高价最低价成交价 14、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起_日内向人民法院起诉。 a15 b20 c30 d60 15、开发商的定价方法有。 a：成本导向定价法 b：目标导向定价法 c：竞争导向定价法 d：购买者导向定价法 e：市场导向定价法 16、影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素、个人因素和。 a：经济因素 b：心理因素 c：环境因素 d：政治因素 e：借款合同 17、研究消费者均衡的假设条件是。 a：消费者的嗜好与偏好是既定的 b：消费者的嗜好与偏好不是既定的 c：消费者的收入是

13、既定的，且假定消费者的收入全部用来购买消费品 d：消费者的收入是既定的，且假定消费者的收入不全部用来购买消费品 e：消费者拟购买的商品价格是既定的 18、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为_。 a4 b6 c12 d24 19、下列情形中，诉讼时效为2年的是。(2008年试题) a：身体受到伤害要求赔偿的 b：寄存财物被丢失的 c：环境遭污染或损害的 d：借出的资金未能收回的 e：执行层的组织协调 20、根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，可分为。 a：信用债券 b：抵押债券 c：担保债券 d：公募债券 e：私募债券 21、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常

14、是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。 a拖欠建设工程价款 b已抵押担保的债券数额 c房地产变卖处置费用 d诉讼费用 e其他法定优先受偿款 22、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是。(2009年试题) a：10.38% b：11.07% c：12.45% d：13.62% e：借款合同 23、若某房地产投资项目的表面收益为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益为（）。 a9.26% b10% c11.32% d12% 24、关于计征房产税的下列说法中，正确的是_。