房地产开发项目可行性分析课程设计

1、房地产经济学课程设计武汉硚口地区房地产开发项目可行性分析单 位： 工程管理 姓 名： xxxxxx 学 号： xxxxxxxxx 指导教师： xxxxxx 成 绩： 日 期：xxxx年xx月xx日一、项目概况项目地点：硚口区宝丰路（蓝天宾馆正对面）项目占地：3.47 公顷二、武汉房地产市场概况近年来，在宏观经济波动较大情况下，武汉经济基本面依旧比较健康，始终保持较高增速，为房地产的发展奠定了稳固的基础；武汉的对内及对外交通格局将会在未来几年内出现较大的飞跃，对于房地产投资有明显的促进作用。虽然目前政策面已经“趋紧”可能，但和一线城市相比，武汉楼市价格涨幅较为平稳；另外，根据政府部门的表态，未来

2、武汉房地产行业的支柱产业特征不会改变，因此，对于调控政策实施细则的制定，地方政府可能会有一定的弹性；故从宏观层面看，2010年武汉房地产市场仍将持续发展。受房地产市场持续旺销影响，武汉土地市场复苏，供应量、成交量在全国十大城市都居前列；与此同时，武汉土地溢价水平却远远低于其它城市；2009年，top10企业看好武汉发展前景，纷纷加大在汉土地储备，武汉土地市场在2010年的后续升值潜力备受关注。 2009年以来，武汉楼市新增供应量一直偏低，住宅新开工面积同比始终保持负增长，但随着市场的持续旺销，土地市场再度火爆，许多新项目纷纷上马，住宅新开工面积同比增长率在11月转负为正，因此，预计在2010年

3、楼市供应量会出现明显增加，新增供应量和需求量严重不均衡的格局会得到扭转。不过，随着“国四条”、“国十一条”的陆续出台，政策有“趋紧”可能，如果政策再度从紧，势必首先在市场成交量上体现，进而抑制房价的上行趋势。2009年土地市场的供应已经呈现多元化特征，综合体项目将成为今后几年的主流开发方向；万达广场、福星惠誉国际城、泛海城市广场、葛洲坝广场等大型综合体项目也相继上市。2010年，武汉楼市各种类型物业供应层次丰富，投资和自住买家的可选余地增加，投资型物业将再度受到市场追捧。三、硚口区房地产概况1、 硚口区区情分析 硚口区地处武汉市商贸中心地区汉口，东部是繁华的商贸旅游区，西部是广阔的武汉市新经济

4、增长带，北接武汉市中央商务区，南滨长江最大的支流汉江，拥有 14.5 公里长的滨江景观资源，是武汉市最具活力和发展潜力的城区之一。硚口区总面积为 41.92 平方公里，常住人口 68.63 万人，区内 6 座桥梁横跨汉江，分别连通京广铁路、武汉内环线和中环线，辖区内沿河大道、中山大道、京汉大道、解放大道、建设大道 5 条城市主干道和即将建成的轻轨 1 号线贯通全区。硚口区紧邻汉口火车站，离武汉天河国际机场只有二十多公里的路程，区内 107 国道连通京珠、沪蓉高速公路，交通极为便利。 2、硚口区楼市分析从房地产市场角度来看，硚口区可分为两个个主要片区：宝丰片区、古田片区 宝丰片区：该片区为汉口最

5、核心地段，与武广商圈一街之隔。由于片区经济发达， 交通便利，各类基础与配套设施极为成熟，因此，区内多数楼盘被定位为城市中心的高尚楼盘，现售价多在 7000 元/平方米至 9000 元/平方米之间。代表楼盘有同馨花园、时代天骄等。 古田片区：该片区位于硚口区西部，属汉口老工业区。早期区域楼市以经济适用房为主，房价水平长期居于硚口的谷底。随着区域内交通条件、周边环境与配套设施的逐步改善，新型活力的产业新区开始逐步形成，片区区域价值不断提升，房地产市场迅速发展。该片区内大部分楼盘现售价多在 5000 元/平方米至 7000 元/平方米之间，成为武汉市楼盘均价仅次于汉口中心区、武昌中心区、汉阳中心区的

6、房地产片区。代表楼盘有融侨锦城、天泽一方等。四、拟建项目分析项目一、拟建多层商品住宅楼1、区域潜在市场分析硚口区商贸历史悠久，明末清初，汉口镇位居天下四大名镇之首，名满天下。硚口区内的汉正街即为昔日汉口镇之正街和商业中心。改革开放以来，汉正街率先在全国发展个体私营经济，被誉为全国改革开放的风向标。全区已形成以汉正街市场、西汉正街市场、顺道街市场为主的市场群，市场总面积达到 200 万平方米，市场商户 2.4 万户，云集国内外知名商品总经销、总代理商千余家。其已规划的古田产业新区达 16.81 平方公里，基础设施完成六通一平，全区基本形成了东贸西工的经济格局。理想的人居环境：硚口区地理坐标为北纬

7、 3033、东经 11419，属亚热带湿润季风气候，年降水量1150 毫米1450 毫米，年日照总时数 1810 小时2100 小时，年平均气温 16.3，环境舒适、气候温和、四季分明。硚口区公共服务设施完善，是理想的安家置业乐园。全区有商业网点 2 万余个，有同济医院、武汉第四医院等众多知名医疗机构与金融机构，各级各类学校 115 所，现代化教学园区 2 个，其中武汉市第 11 中学与武汉市第 4 中学等省级示范高中，能够为市民提供良好的医疗、金融、教育服务。2、目标客户群分析这样的城市核心区域，受多种因素影响，只能做纯高尚住宅； 该区域，85-100 平方米之间的两房与 115-140 平

8、方米之间的三房最受目标客户亲睐； 该区域，40-70 平方米之间的精致小户型对年轻白领与投资者也极具吸引力； 该区域，将价格定于 7000-9000 元/平方米是能被目标客户接受的； 该区域，具有高尚品质、舒适情调、并且能标签身份的楼盘是目标客户最为重视的；3、项目 swot 分析 1、项目优劣势分析项目优势（strength） 地段优势：项目位居汉口最核心，拥有其它地段无法比拟的区位优势，是武汉市住 宅综合价值最高的区域； 配套优势：项目地处武广黄金商圈之内，商业、文化、休闲等各类生活配套极为纯熟； 景观优势：项目紧邻武汉人民广场，与中山公园近在咫尺，具有良好景观资源； 人文优势：项目周边中

9、山公园、武汉人民广场、武汉国际会展中心、武汉体育馆等文化单位分布，人文氛围极为浓厚； 交通优势：项目紧邻城市主干道解放大道，50 多辆公交线路经项目而过，交通非常便捷；规模优势：项目总建筑面积 17.3 万方，相对于本区域其它楼盘的规模而言，已占有较大优势； 项目劣势（weakness） 项目紧邻城市主干道解放大道，受噪音与灰尘干扰较大； 项目地块的东面与南面被同馨花园项目的高层所环围，对其整体规划及采光通风造成较大影响； 项目机会（qpportunity） 项目周边楼盘较为成功的运作已将区域售价提升到一个较高水平，其城市金领住宅圈的高端形象已经形成； 武汉市房价上涨趋势极为强劲，为开发商获取更大利润奠定了基础； 房价的持续上涨非但没有降低市民的购房