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文档简介
1、房地产行业各环节涉税难点疑点问题全方位解剖与鉴证课程背景:随着近年来房地产行业的迅猛发展,房地产开发经营也越来越趋向多极化发展的倾向,从征地到融资,从开发到销售,从开发模式到经营理念都呈现出前所未有的纷繁、复杂的局面。随着行业的不断兴盛,展现在人们面前的问题就越来越多,这些问题的存在,在不同程度上给房地产行业的经营带来了不可避免的负面影响。本次培训重点在于帮助大家解决在税收方面长期困扰大家的难点、疑点问题,让大家对房地产行业税收政策有一个比较全面的暂新的了解与认识,以更好的去适应税务机关的日常征管和税务稽查工作的需要。本次培训将引用大量“法律条款、经典案例”进行分析讲解,适应于所有从事房地产开
2、发经营的企业高管和一线工作人员,特别是企业的财务、税收主管人员。参训后,有关人员对房地产行业税收的认识一定会有一个质的飞跃。培训教师:本次培训主讲教师,杨汝明老师,是我国资深税务官员,从事税务稽查工作二十余年,多次参与全国税收大要案稽查工作,有着丰富的稽查工作经验。同时,多年来,杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作,授课时间长达几千课时,教学地点遍及全国二十几个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科,有着十分丰富的教学经验。授课特点:准确、透彻、简捷、实用;授课风格:生动、诙谐、风趣、幽默。教学提纲:第一章 征地环节存在的问题一、土地使用权
3、出让与转让的区别(一)出让和转让的概念(二)出让与转让的年限:(三)出让与转让的方式:二、取得土地的入账成本(一)以出让方式取得土地1、土地成本的组成2、以产权调换方式取得土地的入账成本3、拆迁补偿费入帐凭证问题(二)以接受投资方式取得土地1、土地成本的组成2、接受土地、房屋投资入账票据问题(三)以转让方式取得土地(不是通过招拍挂取得)1、以购买的方式取得2、以接受土地投资方式,分出固定数量的资金(按销售的百分比)3、以接受土地投资方式,分出固定数量的房屋(分得固定数量房屋);4、以接受土地投资方式,既支付部分现金投资,又分出固定数量的房屋(四)以股权转让方式取得土地(实际为转让)1、接受土地
4、投资,再进行股权收购。2、以股权转让形式取得土地的涉税问题:3、向对方投资,拥有被投资单位股权。三、国有土地使用权收储问题(一)收储是否属于土地使用权转让。(二)土地收储支出是否属于营业性支出。(三)相关税收规定。四、政府返还税款、补贴收入问题。1、返还税款、补贴收入属于什么性质的收入2、相关税收规定第二章 融资环节存在的问题一、统借统还借款费用的处理:(一)统借统还的概念(二)相关税收规定:1、企业所得税问题:2、营业税问题:二、关联方借款费用的处理(一)关联方的概念(二)关联方借款费用税收规定1、关联方利息扣除规定:2、关联企业利息计算方法:3、关联方间无偿借款的涉税风险三、向个人借款费用
5、的处理:(一)民间借贷的相关法律规定(二)非金融企业借贷的税收规定1、营业税规定2、土地增值税规定3、企业所得税规定4、个人所得税规定5、税收征管法、发票管理办法规定四、委托借款费用的处理(一)委托借款业务的性质 (二)委托借款应适用的税收法律五、不同会计主体借款费用的处理(一)“转贷”业务的处理 (二)“直贷”业务的处理 第三章 开发环节存在的问题一、开发用料的会计核算(一)甲供材问题(甲供材是否允许直接计入开发成本):1、甲供材到底应该以何种方式计入开发成本2、关于加工材问题,税务机关可能承担的违法嫌疑(二)甲方提供的设备问题(如何区分甲供材和甲供设备):1、区分甲供材与甲供设备的必要性2
6、、建设部建设工程计价设备材料划分标准(三)混合销售问题(如何区分外购材料与自产货物):1、增值税、营业税法规关于混合销售的征税规定2、销售自产货物同时提供建筑业劳务的应如何计算缴纳税款3、涉及混合销售业务,应如何取得营业票据二、滚动开发共同成本的分配(一)占地面积法(二)建筑面积法(三)直接成本法(四)预算造价法三、开发公司收取的拆迁公司“拆迁承包费”的开票、入账问题 (一)收入的性质(二)应开具的发票(三)入账问题四、广告费、业务宣传费的计算与处理(一)广告费、业务宣传费的计算依据(二)广告费、业务宣传费的计算方法1、方法一:以实现收入为计算依据2、方法二:以预售收入为计算依据3、方法三:以
7、预售收入与实现收入之和为计算依据(三)广告费、业务宣传费的填表方法(四)广告费、业务宣传费的入账票据的合法性问题第四章 销售环节存在的问题一、买一赠一销售的税务处理问题(依据:国税函2008875号)(一)买一赠一(组合销售)的概念(二)按公允价值比例分配法确认买一赠一收入(三)买一赠一与无偿赠与的区别二、销售地下附属设施征税问题(一)产权归开发商所有的地下附属设施(相当于开发产品)(二)产权归全体业主所有的地下附属设施(相当于公共配套设施)(三)产权归国家所有的地下附属设施(相当于人防工程设施)三、销售小产权房征税问题(一)小产权房的法律定性问题(二)小产权房用地的法律定性问题(三)小产权房的征税问题四、售后回购、售后回租征税问题(一)售后回购、售后回租的概念(二)售后回购、售后回租的征税问题 第五章 征税环节存在的问题一、预售收入如何计算缴纳企业所得税(一)预售收入计算缴纳企业所得税的税收规定(二)预售收入企业所得税计算方法二、清算后销售或有偿转让房地产如何计算缴纳土地增值税(一)清算后销售房屋成本的确认(二)清算后销售房屋土地增值税税款的计算(三)通过控制竣工时间推迟清算时间的到来三、房地产企业应如何计算缴纳城镇土地使用税(一)开发用地缴纳土地使用税的起止时间(二)开发用地土地使用税的计算方法:1、分月计算、按季
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