顺义南彩项目定位报告

1、房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 以下资料均来源于网上，房地产 e 网http:/只负责收集、整理，但不 能保证资料的完整性和准确性。 如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！ 顺义南彩项目定位.doc * 顺义南彩项目顺义南彩项目顺义南彩项目 定位报告 九鼎轩置业企划九鼎轩置业企划北京九鼎轩辕房地产经纪有限公司北京九鼎轩辕房地产经纪有限公司 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 目录 1总体定位总体定位.5 1.1定位主题.5 1.2定

2、位描述.5 2市场定位市场定位.7 2.1项目档次定位.7 2.2主打特色.8 2.2.1水景.8 2.2.2温泉.9 2.2.3具有创新价值的建筑风格.9 2.2.4全部精装修，轻松入住.10 2.2.5独立于社区的大型专属田园、马场.10 2.2.6北京最大water.spa岛.11 2.2.7国际化club管理模式.11 3产品定位产品定位.12 3.1产品构成及配比.12 3.1.1温泉度假酒店.12 3.1.2度假型温泉酒店式公寓.13 3.1.3企业camp david.13 3.1.4坡地型温泉独栋.13 3.1.5组院式温泉别墅.13 4规划方案建议规划方案建议.14 4.1总

3、平面布局及分布、分期规划.14 4.2交通组织建议.15 4.3停车系统.15 4.4配套设施主题及功能.16 5园林景观建议园林景观建议.17 5.1总体定位与设计原则.17 5.2园林景观设计建议.17 5.3绿化及树种选择.18 5.4园林小品.18 5.5北部小岛的位置.18 5.6中部湖心岛承担引水功能.18 6产品形式产品形式.19 6.1温泉度假酒店.19 6.1.1用地分析.19 6.1.2空间组织结构分析.19 6.1.3标准层面积层高.19 6.1.4外立面风格.19 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 6.1

4、.5室内装修建议.20 6.2度假型温泉酒店式公寓.20 6.2.1用地分析.21 6.2.2空间组织结构分析.22 6.2.3交通组织分析.23 6.2.4标准层面积、层高配比。.23 6.2.5户型设计建议及配比.24 6.2.6外立面风格.26 6.2.7室内装修建议.26 6.2.8重要节点细部控制.26 6.2.9目标客户群定位.27 6.3企业 camp david.29 6.3.1空间结构分析.29 6.3.2交通组织分析.29 6.3.3楼型设置.30 6.3.4标准层层高.30 6.3.5户型设计建议及配比.30 6.3.6外立面风格.30 6.3.7目标客户群定位.31 6

5、.4坡地型温泉独栋.32 6.4.1用地分析.32 6.4.2目标客户群定位.32 6.4.3空间组织结构建议.34 6.4.4交通组织建议.35 6.4.5楼型设置及比例.36 6.4.6建筑层高.36 6.5组院式温泉别墅.37 6.5.1用地分析.37 6.5.2空间组织结构建议.38 6.5.3交通组织建议.39 6.5.4楼型设置及比例.40 6.5.5建筑层高.41 6.5.6户型设计建议及配比.41 6.5.7外立面风格.45 6.5.8装修建议.47 6.5.9目标客户群定位.47 6.6第三代别墅（私人度假别墅）.50 6.6.1第一居所的居住条件.50 6.6.2度假功能.

6、50 6.6.3休闲功能.50 6.6.4投资功能.51 6.6.5商务功能.51 6.7定制规划.51 6.7.1别墅 + 私有城市农业温室.51 6.7.2别墅具体定制过程如下：.51 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 7开发战略开发战略.52 7.1开发分期计划.52 7.2本项目的综合效益.52 7.2.1一期项目.52 7.2.2解决劳动力就业.53 7.2.3后期经营项目.53 7.2.4税收.53 8第一期描述第一期描述.54 8.1高档温泉度假酒店.54 8.1.1城郊酒店市场综观：.54 8.1.2酒店规划及定

7、位.54 8.1.3酒店设备.55 8.1.4人力组织.57 8.1.5经营管理.57 8.1.6营收预估及税收.58 8.2产权式酒店公寓.58 8.3企业 camp david（大卫营） .58 9借势借势.59 9.1汽车工业.59 9.2空港工业.59 9.3其它.59 9.3.1新国际展览中心选址顺义.59 9.3.2高科技、it新贵的大量流入.60 10补充说明补充说明.60 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 1 总体定位总体定位 1.1 定位主题定位主题 以超大水景和温泉为特色的，自然生态的低密度休闲度假俱乐部；充

8、分体现中国文化精髓的东方 生活文化博物馆。 为本项目目标客户提供一处逃离紧张、喧嚣的大都市生活的专属度假场所。 1.2 定位描述定位描述 本项目的固有特点是超大水景和温泉，以这两个特点出发，我们追本溯源，深入探求她们的特质 和内涵，最终归结到中国精神，也就是说本项目的这两种特质潜藏着中国文化的象征。 （禅意） 具体来讲，整个亚洲的温泉水平最高、体系最完善、最受市场欢迎的是日本温泉文化。 然而，究其根本，日本除了温泉水是本土出产以外，所有能体现文化特征的元素，如建筑、装饰、 服饰、饮食、命名、仪程等，均来自于中国的传统文化。故而，在打造本项目的温泉文化时，可 以借鉴日本的形式，但鉴于目前中国国内

9、对日的抵触情绪，应避免成为日本温泉的翻版。 在操作和推广过程中，应大力宣扬其文化的根源中国文化精神。这样，既能充分发挥温泉的 最大价值，又能成为弘扬民族文化的代表。 超大水面也是本项目的最大特点，而水的特性和内涵恰恰是中国哲学最经典的象征。 中国哲学讲“人道即天道，天道无常，人道亦无常” ，又说“水无常形” ， “避高而趋下，因势而成 形” ， “物无常性，因四时而流变” 。 所以，中国文化讲易而不讲常。 中国文化与西方文化比较，具有以下特点： 非规则性非规则性 包容性包容性 自我平衡的适应性自我平衡的适应性 内敛温和的精神状态内敛温和的精神状态 而这一切都与水的特质息息相关。故有“君子如水”

10、 、 “君子处低位，如海纳百川” 、 “大道如水， 水善利万物而不争” 、 “智者乐水”等先贤古人留下的水与人生的哲言。如同中国的建筑与造园理 念，讲求步移景易、曲径通幽的变化性，和人与自然充分融合的包容性，以达到“天人和一”境 界。 我们提倡的中国精神，不是毫无二致的将传统形式移植到现代生活中，也不是让人们重新回到千 百年前的传统社会中，而是以中国古老的传统文化生态观、自然观和天人合一的人性化生命哲学 精神，指导项目操作，创造出能充分满足现代人类物质和精神双重需求的经典作品。 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 房地产房地产 e

11、 e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 2 市场定位市场定位 2.1 项目档次定位项目档次定位 6 星级温泉度假俱乐部 主要服务于政府和企业界上层人士、富裕人群以及正在向富裕人群过渡的中产阶级。 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 2.2 主打特色主打特色 2.2.1 水景水景 中国文化的精神内核。 本项目的核心之一。 近两年北京别墅项目逐年增多，从中我们会发现水景别墅正在成为别墅发展的一种趋势。 实际上，90 年代以来，欧美就开始风行亲水性住宅。据调查，在台湾同一地块水岸住宅与普通住

12、宅相比有 1015%的价差。水在北京一直是稀缺的资源，水景住宅就更显珍贵。通过对北京水景 别墅的调查显示，邻水别墅比非邻水别墅在销售价格上高出约 15%-20%，面向水景的户型比看不 到水景的相同户型每平方米要高出 400 元至 1500 元，但多数借景成功的楼盘几乎都获得了上佳业 绩。 从目前北京水景别墅存在现状来看，80%以上的水景别墅集中在温榆河、潮白河流域以及一些天然 湖泊周边如红螺湖、姜庄湖等，属于自然水景别墅一类。 除自然水景外，还有一种是人工挖湖制造水景。拥有 5 万平方米以上的碧水庄园、紫玉山庄、玫 瑰园是此类水景别墅的代表。 水对别墅来讲，有着至关重要的地位，一方面在于水具有

13、使人怡心养性的景观功能，另一方面可 以调节气温、净化空气。 几乎所有的别墅消费者都对水景别墅情有独钟，像密云的亚澜湾、昌平的碧水庄园、望京地区的 银湖别墅等 1000 万余元的湖景别墅均在短期内被抢购一空。 本项目拥有多达本项目拥有多达 12001200 亩水面面积，远远超过北京其它水景项目，是本项目未来推广中最有亩水面面积，远远超过北京其它水景项目，是本项目未来推广中最有 价值的话题之一。水景为整个社区的园林和建筑规划，提供了丰富的创意和设计空间，以天然水价值的话题之一。水景为整个社区的园林和建筑规划，提供了丰富的创意和设计空间，以天然水 域为依托，结合人工水景，可建造骑水、引水、听水、拥水

14、、临水、观水等形式的建筑等，运用域为依托，结合人工水景，可建造骑水、引水、听水、拥水、临水、观水等形式的建筑等，运用 引水入院、引水入户等手法，充分发挥水的价值。引水入院、引水入户等手法，充分发挥水的价值。 2.2.2 温泉温泉 目前北京的温泉楼盘主要集中在三个区域，即城区的东南部、北部的小汤山地区以及西南部的房 山良乡一带，统计数据显示，真正的“温泉楼盘”数量在上述三个区域中占全市总量的 90%以上。 由于地热温泉是从地下一两千米甚至更深的地层中提取上来的， 蕴含着丰富的矿物质，包含有硫、氟、铁等矿物质，而这些矿 物质对人体有着特殊的功效，而其温度已经达到或超过了人们 洗浴或供暖所需，无须再

15、通过人工加热的方式使其升温，也就 不必燃煤燃气，自然不会对环境造成污染。同时，在经过处理 后，可将用完后的地热温泉二次用于小区内的人造水景、绿化 等方面，使小区四季见绿、清水长流，也节约了物业用水，可 谓一举两得。 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 2004 年 6 月 7 日，北京市国土资源管理局下发了关于加强本市地热资源管理有效保护地热资源 的通知 ，要求地热项目要从严审批，严格限制。地热田严控区内，不再审批新增项目。目前在上 述三个区域，新的温泉开采已经停止接受审批，未来几年，北京市温泉楼盘的总量将因控制而出 现稀缺的局面

16、。 在本项目推出时，温泉的市场价值将更加凸现，而得到消费者的认可。在本项目推出时，温泉的市场价值将更加凸现，而得到消费者的认可。100%100%温泉入户，可使温泉入户，可使 目标客户充分享受温泉的私属感；温泉的设置，在水景、整体园林、局部景观、院落和建筑单体目标客户充分享受温泉的私属感；温泉的设置，在水景、整体园林、局部景观、院落和建筑单体 中，能够营造出超凡脱俗的中，能够营造出超凡脱俗的“禅禅”之意境，使本项目成为真正的艺术作品，而具有不可估量的价之意境，使本项目成为真正的艺术作品，而具有不可估量的价 值。值。 2.2.3 具有创新价值的建筑风格具有创新价值的建筑风格 一项别墅消费取向调查资

17、料显示，在别墅准消费者中，40%的人喜爱北美的风格，21%的人喜爱中 式风格，19%的人喜爱法式风格。这说明，目前市场上占据垄断地位的北美风格或者欧式风格的建 筑形态并不能满足消费者的多样化需求，尤其是还有 21%的人喜爱中式风格，而市场供应不足 10%， 表明这部分的市场的空缺。 因此九鼎轩建议： 以中国精神为内涵的新中国风为主题。 在项目整体规划设计中，吸取中国文化最为优秀的精神，灌注到适合现代人审美趣味的建筑当中。 本项目具体做法是：外部形态将中国传统建筑全方本项目具体做法是：外部形态将中国传统建筑全方位分位分 解、组合、解构与形象重组，恰当地提炼其中的细部元素解、组合、解构与形象重组，

18、恰当地提炼其中的细部元素符号、符号、 艺术特征，并结合温泉的应用、组团和院落内部水景的设艺术特征，并结合温泉的应用、组团和院落内部水景的设置，置， 加以现代化运用。加以现代化运用。 内部结构去除中国建筑当中不必要的等级区分、仪内部结构去除中国建筑当中不必要的等级区分、仪程空程空 间等繁复设置，针对不同户型的居住者，结合西方的空间间等繁复设置，针对不同户型的居住者，结合西方的空间功能，功能， 强调舒适性，适应其现代生活习惯。强调舒适性，适应其现代生活习惯。 2.2.4 酒店式公寓全部精装修，轻松入住酒店式公寓全部精装修，轻松入住 客户对于精装修的需求日益增长，由于装修成本、质量、风格等多方面因素

19、，目前北京房地产市 场的精装修尚不能真正满足消费者个性化的需求。 精装修一定是个性化的。 以精心设计的样板屋装修为基础，在材料颜色、款式选择和局部处理上，为购房者提供有限以精心设计的样板屋装修为基础，在材料颜色、款式选择和局部处理上，为购房者提供有限 个性化满足；全部装修材料采用规模化集团采购，装修配套一步到位，在满足使用功能的前提下，个性化满足；全部装修材料采用规模化集团采购，装修配套一步到位，在满足使用功能的前提下， 更多地展示人对美的个性化追求，使客户轻松入住。更多地展示人对美的个性化追求，使客户轻松入住。 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 htt

20、p:/http:/ 2.2.5 独立于社区的大型专属田园、马场独立于社区的大型专属田园、马场 面积达 60 亩的大型专属田园小岛。 意境：乡间小路、牧童短笛、悠扬舒缓、 “采菊东篱下，悠然见 南山” 使会员感受慢节奏、田园 式的闲适心境；岛上种 植具有自然风貌的植被， 如竹、柳等，以及自然生态、可供食用的农作物放养牛、 羊，可为会员提供真正新鲜的牛、羊奶。 周长约 800 米的专属环岛跑马场（相当于标准体育场跑道 的 2 倍） ，在骑马中欣赏小岛风光。 2.2.6 北京最大北京最大 water.spa 岛岛 面积达 105 亩的专属 spa 岛，令会员体验帝王般的汤浴感受。 spa 可理解为是

21、一种针对人体的治疗方法，也称“水疗法”，即以水作为 媒介，利用人与水的接触，使水中含有的一些特殊的对人体的健康或 健美有益的成份通过亲和渗透作用进主人体，达到治疗或美容美体的 目的。 目前，目前，spaspa 已成为北京富裕人群重要的商务休闲、养生理疗方式，已成为北京富裕人群重要的商务休闲、养生理疗方式， 借助本项目的温泉优势，营造北京规模最大、设施最为完善、服务最借助本项目的温泉优势，营造北京规模最大、设施最为完善、服务最 为周到的为周到的 spaspa 岛，必将受到高端客户的追捧。岛，必将受到高端客户的追捧。 2.2.7 国际化国际化 club 管理模式管理模式 引进国际先进的 club

22、管理模式，将业主分为不同层级的会员，在社区内 消费可享受不同程度的优惠。club 部分项目如跑马场、spa 岛等不对外开 放，只有会员方可享用，以满足客户的尊贵感受。 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 3 产品定位产品定位 3.1 产品构成及配比产品构成及配比 3.1.1 温泉度假酒店温泉度假酒店 中国最高档，以温泉、水景为主题的休闲度假酒店，以及最 高端的商务会议中心。 没有水泥森林的包袱,也没有玻璃帷幕的冷冰僵硬 更不是随处可见平乏单调红瓦白墙 真实而美丽的环境,实现游人的梦想 并且创造一个亲密的空间提供超水平的个性化服务

23、让所有来到此的宾客们感到生活可以如此的丰富多彩，令人难以忘怀 用地类别产品类型 用地面积 （公顷） 建筑面积 (万平方米) 套数 容积率 温泉酒店式公寓6.674.05000.6 企业 camp david7.01.0200.15 坡地型温泉独栋26.68.04000.3 组院式温泉别墅53.39.01800.17 住宅用地 总指标93.572211000.24 酒店6.83.02000.45 艺术会所1.00.5 wat.spa 岛7.0 田园、马场4.0 经营性用地 总指标18.83.5200 管理用地社区服务及行政管理0.5 道路用地13.0 总指标126.0726.0

24、0.20 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 3.1.2 度假型温泉酒店式公寓度假型温泉酒店式公寓 颇具投资价值，为白领阶层量身定做的产权式度假公寓，以酒店式服务、私属汤池和代租服务为 特色。 是承担一期现金回款任务的重要项目之一。 3.1.3 企业企业 camp david 采取独栋别墅的建筑形式，用于企业中、高层管理者度 假、小型聚会、非正式商务会谈、重要人物接待等，拥 有相对独立的私密空间。 3.1.4 坡地型温泉独栋坡地型温泉独栋 以独立院落、精致的户型、错落有致的空间设计和私属汤池，比 townhouse 产品更低的密度

25、，打 造小独栋建筑的极致化产品，既降低了总价，也因为独一无二的密度条件和设计上的大胆创意， 使产品在未来市场上具有不可复制性和稀缺性。 3.1.5 组院式温泉别墅组院式温泉别墅 作为现代中式建筑的顶级作品，以符合业主个性的定制化、超低密度、私属水景和码头、超大院 落、多汤池等特点，达到其它别墅产品无法望其项背的境界。沿水岸建造的十余栋上千平米、拥 有私家泳池的豪宅，如同一件完美的艺术品，具有永久保存价值。 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 4 规划方案建议规划方案建议 4.1 总平面布局及分布、分期规划总平面布局及分布、分期规划

26、 spa 岛 酒店 二期小独栋 一期用地 camp david 酒点式公寓 三期别墅 田园马场 中心岛艺 术会所 远期豪宅 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 4.2 交通组织建议交通组织建议 区内有主路、支路、小路三级道路构成，道路线性设计，结合各功能区和景观布置，以人的行为 规律为依据与地形、水体、植物、建筑融为一体，形成完整的风景构图，创造连续展示园林景观 空间的动线。 迎宾路：社区主门开于老顺平路与箭杆河交接部分，并沿箭杆河东侧防波堤向北进入社区，以该 道路作为整个社区的迎宾大道。 酒店需要有独立的开放式道路系统，该道路与

27、迎宾道路联系，在酒店附近形成集中式的开放停车 场。经由该停车场，通过专用道路进入企业大卫营。 居住区按照人车分流的方式设计，将车道尽量隐藏于景观绿化中。抬高人行通道地基，突出人本 主义的原则。车行道与人行道之间需要有绿化隔离带。 南部岛屿与陆地之间通过行船以人行桥梁连接，北部小岛主要以人行桥梁与陆地连接，桥梁的设 计应以贴近自然为原则。同时河道两侧设置行船码头，构成水上交通动线。 4.3 停车系统停车系统 在酒店部分设置大型地上停车场，供酒店顾客、产权式酒店公寓业主及社区访客停车使用。在停 车场北部设置小型环岛，以利于引导车辆出入及停放。 独栋别墅除设置地上或半地下自用停车位以外，均应另行设置

28、地上访客车位。 4.4 配套设施主题及功能配套设施主题及功能 艺术会所：艺术会所：位于坡地型温泉独栋和组院式温泉别墅之间的湖心 岛，以棋弈和茶道为主题。设置棋院、茶馆、听音阁、书舍等，聘请专 业导师，通过禅、瑜珈等的学习，在灵魂上得到安宁。在此之外，可 聘请专业传统音乐教师，教导中国传统净心乐器如埙、古琴，使心灵 得到全方位升华。 wat spa 岛：岛：位于南部岛 屿，以 wat.spa 为主题。功能为私密性的 商务交流和休闲养生，通过道路 系统、单一出入口、多变坡地型和绿化景观的严密控制，使该 岛自然产生神秘感而获得价值的提升。 具体可以温泉为核 心，所有服务项目 的设置均围绕温泉展开，如

29、维琪喷射按摩、水下灌洗、 漩水浴、灰泥浴、气泡浴、悬浮浴、海水浴及全身浸浴 等，配合各种精致的周边服务，如各式各样的按摩、指甲 修剪、脸部保养、身体保养、美发、芳香治疗、减肥瘦 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 身、符合温泉养生要求的营养美食、运动疗法、音乐疗法、光疗法、花香疗法、瑜珈、禅定、太 极等养生方式。 此外，在养生仪程之外，可设计具有东方韵味的茶文化，作为温 泉养生的补充，使客户达到精神的祥和境界。 田园马场：田园马场：位于北部小岛，以田园式运动为主题。设有大型跑 马场、马术俱乐部、动植物认养乐园（如牛、羊、果树、菜园

30、等） ， 和其他必要的辅助设施，为会员提供真正新鲜的牛、羊奶，蔬 菜、瓜果。 ： 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 5 园林景观建议园林景观建议 5.1 总体定位与设计原则总体定位与设计原则 充分利用带型环状水系，沿水系及步行绿色景观轴线与具有不同特点和使用功能的建筑组群形态 结合，通过绿化、交通系统组织空间，形成错落有致、收放有序、形态多样的整体有机结构和丰 富空间效果。水体与建筑结合寓建筑于自然环境之中，使景观最大化，水景与居住环境天然成趣。 5.2 园林景观设计建议园林景观设计建议 项目规划中的开敞空间既非小而分散的小块空

31、间组合，也不是大而一览无余的中心广场或绿地。 而是每一组建筑群体之间形成或收或放，相互流通和渗透融合的系统。各组团由中心向外展开， 既引入自然气息也可尽展水景的恬静风情。 为打破地形平坦造成的沉闷，仿造天然风景堆砌坡地，以高低起伏增添空间变化的趣味性，营造 出自然和谐，错落有致的建筑群体。巧妙的设计出高度落差，使人虽满眼美景，却不能一眼尽望， 仿佛经典水墨，于俯仰之间，变换无穷。 水景与建筑形成有机的联系，可将水系 延伸至社区及院落内部，在各类型建筑 的周边形成形式多样的局部水景，建筑 单体局部采取架空形式，以利于水流通 过，形成骑水型建筑效果，最终形成大 水景与小水景交相辉映的效果。 不同类

32、型建筑群之间以水景，绿化以及 坡地的错动，产生虚空间，达到似隔非 隔的视觉景观效果。 关于河岸，尽量采取各种自然山石的编排组合，形成水系边缘丰富有机的的形式感，杜绝过分整 齐的机械形式，才符合本项目园林造景的主题和精神内涵。同时，大量大型自然山石的运用，也 使本项目区别于周边农田的不利效果，形成一个独立的，别具一格的度假岛屿。 5.3 绿化及树种选择绿化及树种选择 花卉品种选择建议：芙蓉、莆、菰、牡丹、菊、兰、草等（牡丹为中国国花、应作为景观设计的 重点之一） 。适当配置现代喜闻乐见的品种，如玫瑰等。 树种选择建议：柳、桃、梅、杏、枫、竹等，以及部分可采摘果树。 达到及优花景可赏，又有鲜果可尝

33、的效果。 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 牡丹和桃花可作为种植的重点，在栽种量上应具有压倒性优势。 布局：布局：以牡丹和桃花突出主题，注重大效果，成片、成带、成群栽植，在主要建筑及景点内 外，绿化配置要格外体现不同的诗情画意。 5.4 园林小品园林小品 每个建筑组团在风格统一的前提下，形成变化多样的园林小品。 在带状水面两岸设计错落于水景别墅之间的亲水踏台。 沿河道设置一定量的木制游船码头，构成水上交通动线。 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 5.5 北部小岛的

34、位置北部小岛的位置 位于东北部水面，与南部的位于东北部水面，与南部的 water spa 岛、中部的湖心岛呈犄角之势，以期达到岛、中部的湖心岛呈犄角之势，以期达到 项目的均好性。项目的均好性。 5.6 中部湖心岛承担引水功能中部湖心岛承担引水功能 内部水系以湖心岛为中心，向四周延伸出内部水系以湖心岛为中心，向四周延伸出 68 个支系，再分出若干小支流，深入个支系，再分出若干小支流，深入 到北部组院别墅中或南部的坡地型小独栋之间，以满足客户的亲水需求，对于构筑项到北部组院别墅中或南部的坡地型小独栋之间，以满足客户的亲水需求，对于构筑项 目整体的均好性起着极其重要的作用。目整体的均好性起着极其重要

35、的作用。 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 6 产品形式产品形式 6.1 温泉度假酒店温泉度假酒店 6.1.1 用地分析用地分析 地块现状： 温泉度假酒店用地规划占地面积为 100 亩，由于温泉度假酒店紧邻大面积的湖 水、岛屿，给予本产品在地形方面有了特殊的灵性。地势平坦，植被主要是杂草、庄 稼、树木等普通植被，对产品的开发建设没有直接的阻碍。空间组织结构分析空间组织结构分析 组团形式：组团形式： 温泉度假酒店在开发形式上以旅游度假为主，商务会议为辅。以相互连接的多个 单体建筑，形成有关联的建筑组团。其中包括商务会议中、配套商业

36、经营空间，以及 相对集中的温泉度假酒店的房间和汤屋。 空间构成：空间构成： 从空间结构上分布为汤屋建议设计200间左右，每个房间 5060 平方米，容积率 为 0.45，最终达到很强的空间感和舒适的通透感。 6.1.3 标准层面积层高标准层面积层高 从总体来看，温泉酒店的层高要求，具体如下： 酒店总共为 2.53.5 层。每层高度为 4.5 米。 6.1.4 外立面风格外立面风格 经过考察、分析，作为具有中式风格的温泉酒店产品，应当利用项目所在地现有的自然风貌，摒 弃现有开发模式的弊端，提取中国文化之精髓。 主楼采用中国传统的古典建筑风格，同时加入现代居住的流行元素，吸纳欧美等西方国家较为现

37、房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 代、惬意的生活理念。 它的总体立面效果应该与周围的景观、产品大体一致并融为一体，充分体现“天人合一”的和谐 境界。以具有中国传统特色的红、灰、白为主色调，使建筑充分体现现代感的新中国风味，与自 然完美的溶为一体。 立面材质：立面材质： 与总体建筑统一。采用原生的材料，尽量使用天然的石材和木材。在砖瓦的运用 上，尽量使用质感较为粗糙的陶砖和陶瓦，使其体现一种天然和非人工的质朴。 立面色彩：立面色彩： 与整体建筑立面色彩和谐，但在统一的前提下，需要突出酒店的商务性。因此， 色彩应相对规则，与周边景观

38、形成较为明显的对比。 6.1.5 室内装修建议室内装修建议 因项目定位为高档度假式酒店，因此在室内的装修标准上要高于同类产品。在具有一般基础设施 之外，应尽量以人性化的标准来装修。考虑到目标消费群体大多数来此旅游、度假，舒适、周到 的服务会提高酒店的美誉度、知名度，增强消费人群的忠诚度。 6.2 度假型温泉酒店式公寓度假型温泉酒店式公寓 总体项目思想：总体项目思想： 以 2.5-3.5 层建筑为主，建筑与建筑形成围合关系，共同组成不同格局的院落， 并在院落中设置可供业主互动的景观小品，立面元素以原生材质的自然、质朴为主题， 尽量做到具有传统风格，但又不是完全复古。 6.2.1 用地分析用地分析

39、 本项目度假型温泉酒店式公寓用地范围包括景观大道的东部、河道的北岸部分、 此产品用地是呈带状沿河岸东西走向。 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 地块现状：地块现状： 该用地范围内目前有成型的沿河林带，是未来进行产品建设时需要保留的部分。 此外，该用地范围的河道还未进行改造，也是未来产品建设时必须进行整改的部分。 度假型温泉酒店式公寓用地范围总占地面积约为 66700 平方米，此地块的整体离 水岸较近，且里主干道相对较远，景观较好。 地块的优势：地块的优势： 离社区主干道不远，并且有宽阔的水面。同时距整个项目的度假酒店也较近，为酒

40、店式公寓这个 项目提供了很大的功能补充。 技术规模：技术规模： 用地面积为 66，700，容积率为 0.6，总建筑面积为 40，020，共约 500 套。 产品差异化开发的可能产品差异化开发的可能: : 建筑风格在充分保留原有的绿化生态的基础上，充分展示中国文化最精髓的哲学 理念，使建筑与环境相依相容,交互辉映,能达到天人合一的和谐与统一.并充分利用温 泉文化，全面提升人们心目中“公寓”的革命性概念。 6.2.2 空间组织结构分析空间组织结构分析 楼前庭院空间：楼前庭院空间： 庭院的围墙借鉴中式四合院的围墙，同时运用一定数量的现代感元素。庭院的色彩也要尽量避免 使用灰色调，而应当加入一些原生材

41、质的色彩。 入户玄关空间：入户玄关空间： 做到中式院落中“影壁墙”的效果。 汤池空间：汤池空间： 考虑到温泉的腐蚀性，汤池的材质主要是以石质、木质为主。汤池的位置原则上是要达到 180景 观，临窗主要以落地窗、50cm/80cm 飘窗，以此可以到达景观与排气的要求。 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 卧室空间：卧室空间： 整个度假型温泉酒店式公寓，主要目标客户群的特性是以休闲度假为主，卧室的主要特色之一就 是淡化床的概念，地面加龙骨，起地 10cm 做实木地板，另加榻榻米。 舒适 自然. 客厅空间：客厅空间： 区别于居家的客厅的

42、功能，大开间落地窗，低矮的家具，自然的饰品营造与喧嚣都市的隔离，精 神回归自然的享受 。 阳台露台空间：阳台露台空间： 首层的院落空间：.同庭院空间 上层的露台空间：.空中阳光汤池、空中园林的设置有效的提高此类产品“见天”的卖点 6.2.3 交通组织分析交通组织分析 出入口的设置：出入口的设置： 相对是整个组团的景观大道，同时又和其他产品类型的组团形成明显的区别。 进入社区的车行道路：进入社区的车行道路： 即是社区景覌大道的延伸，又是组团人流道路的支持。道路对整个组团的影响是要降到最低点， 以及车行对人的安全也要重点安排。 楼体之间的人流道路：楼体之间的人流道路： 主要是实现人流的便捷、舒畅，

43、同时对整体园林环境起到画龙点睛的作用。有些段落是曲径通幽， 有些段落是心旷神怡。 停车位：停车位： 在社区的集中部位设立相对集中的停车场，每个楼体的前后设立一定数量的临时停车位（绿化） 。 6.2.4 标准层面积、层高配比。标准层面积、层高配比。 根据对南彩周围项目的调查分析，九鼎轩认为： 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 标准层面积应设为 50120 平方米。 标准层高为：3000cm， 汤池起地为：80cm， 卧室地台为：10cm。 卧室部分的实际使用层高为：290cm。 见图 1：标准层刨面图 2200cm 2900cm

44、卧室卧室100mm汤池汤池 800mm 6.2.5 户型设计建议及配比户型设计建议及配比 基本数据： 设定总用地面积 66700 平方米，容积 0.6，总建面，40020 平方米 ，设定单套平均面积 80 平方米 总套数约为 500 套。 户型面积配比： 精致 55 平方米， 标准 65 平方米， 中产 85 平方米， 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 顶层 150 平方米， 户型面积 户型功能 50m265 m285 m2120 m2 户型朝向（坐北朝南） 客厅/起居室（层高）3 米 入口门厅 entry hall 门厅 fo

45、yer 客厅 gathering room 餐厅 dinning room 酒吧 wet bar 壁炉 fireplace 主卧室 master bedroom 主卫生间 master washroom 主浴室 master bath 桑拿间 sauna 日光浴室 solarium 书房 library 阁楼 loft 汤池 pool 项目服务内容设立： 提供代租服务： 由指定的酒店管理公司代为提供相关的服务。详细约定由酒店管理公司和业主签订合同。 专供客户自用： 客户自己长期使用，每月有物业管理公司或酒店管理公司，收取管理费用。 现在国际上通用的产权式度假酒店公寓的管理运营模式： 房地产房地

46、产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 开发商 投资者（业主） 酒店管理公司 业主分红/ 6.2.6 外立面风格外立面风格 1、整体的建筑风格主要体现中国文化中“天地结合”人与自然相互融合的精神层 面，充分体现人与建筑、人与自然、人与人、建筑与建筑之间的和谐与互衬。 2、考虑到与周围自然环境的对比性、融合性。在整个组团的外立面颜色的运用上 可充分运用，原生木质色彩（暖黄色 ） 、原生石质色彩（冷灰色 ） 6.2.7 室内装修建议室内装修建议 生态型风格：着重体现与自然的溶合接洽，装修风格主要以纯色为主。 自然绿 深秋黄 雪冬白 温泉蓝 皇朝型风

47、格：大气奢靡不失品位，轻柔的手笔折射出主人的身份与地位。 现代型风格：简约的风格中不失整体的生态，简单的布局不失现代的凑。 原生型风格：现代的材质抹不去人性里最原始的萌动， 6.2.8 重要节点细部控制重要节点细部控制 组团立面的风格设置vs整体项目风格 .细部项目中国风处理，并结合原生生态环境。 庭院的处理vs空中露台处理 .院落，中国山水、景观、小品。空中露台的空间穿透。 坡地的处理效果vs平地的处理效果 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 6.2.9 目标客户群定位目标客户群定位 获取条件：获取条件： 产品平均总价 50 万

48、元 交通用时 40 分钟车程 产品属性产品属性： 第二居所 具备投资功能 体验温泉文化与中国文化 目标客户的表象：目标客户的表象： 经济能力：经济能力： 度假型温泉酒店式公寓中，客群是各行各业的中高层人士，他们有一到两套第一居所，享受生活 的意识较为强烈。他们处在金字塔置业消费体中的中、上层，能够承受 3000-8000 元的房款月供， 50-100 万元左右的总房款。 南彩项目中的，度假型温泉酒店式公寓，也是为这个人群量身打造，使产品和需求达到了最大限 度的符合。 行为特征：行为特征： 这个人群具有较高的教育水平，年龄层次上也较为年轻，对自己的未来充满信心，喜欢都市生活， 注重健康，社交活动

49、多，有较高的文化素养和审美情趣，思想先进，不确定性、多变性、多元化 较为明显，在置业消费上追求方便多于舒适，喜欢追求、体验崭新的生活方式。 购买动机：购买动机： 购买此类方房产的客户一般而言可分为 2 种类型：自用型、投资型。 自用型：即购房动机是以满足自身对居住的需求为主，不论是首次置业还是二次 （含多次）置业，均是自己居住。包括作为第二居所。 投资型：购买房产是作为一种投资方式，购买后房产用于出租或出售。因此投资 回报率将是其购买物业最看重的问题。此类客户将是我们的重要的目标客户群体。 针对本案客群的特征我们认为投资性型客户将会是本案的重要组成部分，本案投 房地产房地产 e e 网网- -

50、房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 资客也可分为两种： 自用型投资客：由于本案的客户是以全球 500 强企业驻华机构、国内私营企业主、 外企白领、外省市驻京负责人为主，他们有稳定的收入、对生活品味有较高的要求。 纯投资型客户：对产品本身非常的热爱，并对产品的投资价值有自己独到的见解。 我们的产品投资计划也是其关心的重点。 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 6.3 企业企业 camp david 企业 camp david 位于该用地范围的河岸东侧，占地约 110 亩。在独栋别墅的基础上，企业 ca

51、mp david 以商务会议、企业非正式谈判及休闲娱乐为主。功能设施有客房、会议厅、围合式大型汤 池等，去掉厨房等生活设施，每栋可考虑设计相对独立的四至八个套房。面积 400500 平方米一 栋。 6.3.1 空间结构分析空间结构分析 组团形式：组团形式： 企业 camp david 项目容积率可相对降低，套数较少，因此，可按照组团围合的方式来设计。但 具体到每栋，又可通过不同方位的布置，获得较大的独立性。在结合每套会所中都具有的大水景 和温泉的特点，以及新中国风的形式加以定位，空间的组合应具有院落围合的状态，而在围合中， 又有与外界交流的过度空间。 6.3.2 交通组织分析交通组织分析 在交

52、通组织上应尽量考虑道路宽阔和安全性。同时，必须照顾到停车入户和人车分流的问题，也 必须考虑到车道与人行道分隔，以及车道、人行道与建筑分隔的问题。 出入口出入口: : 要考虑到客流量的问题，在西北角和正南方向分别设置出入口，并进行封闭式管理。 车行道：车行道： 在组团外围，设计单行线的环形车行通道。通过降低车道土地标高或抬高建筑和人行通道标高， 在通过绿化带将车行道与人行道以及建筑物进行有效隔离，提高小区交通安全。在入户方向上， 与人行通道分开，处于不同的方向。 人行道：人行道： 其出入户门与车行道分离，基本处于内环。通过组团内部，沿中心水系设计环形步行道，设立景 观凉亭。其用地标高要高于车行通

53、道，并用较高大的植物形成林荫步道。 停车位：停车位： 设置地下停车场和地上临时停车场，并设立地下车库出口和地上车位出口，同时在组团入口处设 立访客车位。 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 6.3.3 楼型设置楼型设置 企业 camp david 外型采用中式建筑风格。墙面以开敞的采光窗和砖墙交错的表面，将相邻水岸 景观尽收眼底。外型以简洁、开阔的设计风格为主。产品的楼型在竖向设计上，可设计二层半 的楼体。在采取中式建筑围合的方式中，根据产品的不同功能、区域，设计不同的院落组合模式。 6.3.4 标准层层高标准层层高 标准层 33

54、00 mm 6.3.5 户型设计建议及配比户型设计建议及配比 将客房、会议厅、围合式大型汤池等设施以动静区域形式分开设计。在客房户型设计时尽量考虑 房间的开阔、简洁；会议厅及多功能厅在设计中要考虑到功能性、实用性和舒适性；围合式大型 汤池的设置应尽量考虑房间所占据的空间是否开阔、豁亮、通透等。 6.3.6 外立面风格外立面风格 在与组院式温泉别墅相统一的基础上，增加部分公建的元素，如直线的增加和规 则块面的运用。 6.3.7 目标客户群定位目标客户群定位 目标消费群：目标消费群： 从目前项目客源统计来看，消费主体基本为北京本地的企业。因此，企业 camp david 主要市场 的目标消费群应以

55、北京企业的客户为主。 目标消费群对产品的使用形式： 目标消费群为大中型知名企业，这些企业以买断产品的使用权为主要使用方式。企业拥有的资产 量足以让他们在这里达到预期的目标和追求更高的生活品位，对其产品的接受力是极强的。 需求分析：需求分析： 本产品的功能定位于企业平时和重要时期在此举行的非正式会议或活动。在以往同类市场中,项目 一般不具备较优越的自然风光,在规模上也不能满足高端消费群体。在企业举行重大活动或会议时， 其效果不为理想。这就意味着他们需要更大的弹性空间更优越的地理环境和完善的配套设施，需 要具有特色的环境来满足他们更高的需求。因此，一个静谧舒适的环境便是企业休闲、度假、公 关和举行

56、高峰会议的最佳选择。 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 时间：平时、重要活动时期 方式：会议、非正式洽谈、渡假 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 6.4 坡地型温泉独栋坡地型温泉独栋 6.4.1 用地分析用地分析 用地范围： 本项目小独栋用地范围包括整个用地部分的中、西部分以及酒店、产权式公寓的 北部，中心水系的西南侧。 地块现状： 该用地范围内目前基本为平坦的农用地，是未来进行产品建设时需要进行地形的 改造，通过土方的自我平衡，造就高低起伏的坡地状态。 项目地块

57、基本上是南北走向的平坦地势,在此地块中有一条宽约 2 米的水渠，并 且在水渠的西侧有大量的成年的白杨树。小独栋的用地总占地面积约为 20 万平方米。 小独栋总经济规模： 总用地面积约为 200,100 容积率约为 0.3 建筑面积约为 60,030 总套数约为 300 套 用地性质： 从该用地范围的性质来看，是属于一期 311 亩以外的土地，目前仍然属于租用地， 在未来开发建造时，需要将该用地改变为 70 年商品房用地。 6.4.2 目标客户群定位目标客户群定位 客户群区位分析：客户群区位分析： 本类型产品所针对的目标消费群体应该是东北四、五环周围所遍布的 townhouse 产品的潜 在客户

58、，这些客户多为、北部辐射区和北三环及亚北地区的高端白领阶层（多层类住宅吸 纳对象） ；高级白领或私企业主（townhouse 物业主力吸纳对象） ；以及东三环附近的使馆区内的 外籍人士；随着 2008 年奥运会的临近、空港产业圈的逐步形成以及顺义新城的建设等利好因素， 将会对区内的房地产开发形成强劲的产业支持。 房地产房地产 e e 网网- -房地产物业管理资料库房地产物业管理资料库 http:/http:/ 目标客户人群的特性：目标客户人群的特性： 本产品的目标客户群大致具有：理性、低调、有较高的文化修养和品位，首先要把时间和精力更 多地花在工作和事业上，虽说他们对那种顶级别墅生活也可能有一

59、种殷切的向往，但这部分群体 对现实生活抱着一种务实的态度，他们非常明确自己阶段性生活目标，但事业和工作的压力又促 使他们追求别墅生活的闲适来放松和缓解这种压力，小独栋产品正好搭建起了这样一种平台：它 有着和别墅一样的生活品质，独门独户。 别墅一般作为第二居所来使用，需要时间来支撑，而时间却正是他们最宝贵的东西，低密度、小 面积、低总价的小独栋非常适合他们的这种心理需求。 目标客户人群的心理需求：目标客户人群的心理需求： 第一，实用性与炫耀性紧密联系，中等收入人群，对各种需求的实用性要求是必不可少的。所谓 炫耀就是品位，炫耀是非常正常的一种社会心理，大家将居所作为定位自己身份、品位的标志。 第二

60、，住房强调私密性与交流空间的融合。这就要求在住宅的设计里面既要强调它的私密性，同 时也要强调有非常合适的交流的空间。这种交流的空间不仅仅局限于家庭，还包括邻里、同事或 者是同好的交流。 第三，我们要注意这个人群有一个显示自己成功的标志，就是孩子的教育，我们的中产阶级当中 有非常多变的、非常前沿的观念，还有最不可动摇的家居生活当中很传统的东西。 第四，就是个性化。个性话的让目标客户产生与众不同得 目标客户人群二次置业分析目标客户人群二次置业分析 二次置业一般细分为自住型自住型、度假型度假型和投资型投资型三类，其中比较普遍的是自住型 和投资型。不同的二次置业者之间呈现出相当强烈的个性化差异。 自住