休闲商业上海金山新城滨海名邸商业策略报告

1、上海上海金山新城滨海名邸金山新城滨海名邸 商业商业策略策略提报提报2 0 0 9 . 8 . 12 0 0 9 . 8 . 12本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-汇报纲要contents壹市场概况壹市场概况贰贰项目综述项目综述叁叁项目定位项目定位肆肆商业规划商业规划伍招商策略伍招商策略陆陆运营建议运营建议 内容纲要内容纲要前言一我们的目标我们的一切

2、研究都以现实条件为基础，以共同的目标为导向，包括：消费者导向形象业态布局商业租户的组合开发利润商业人气核心问题核心问题项目界定项目界定解决方案解决方案市场环境：市场环境：市场概况市场概况区域感知区域感知房产感知房产感知市场竞争市场竞争四大目标：四大目标：区域价值提升区域价值提升业态组合优化业态组合优化实践企业使命实践企业使命企业品牌提升企业品牌提升非期望结果：由特定情境导致的特定结果非期望结果：由特定情境导致的特定结果期望结果：不喜欢某一结果，想得到其它结果期望结果：不喜欢某一结果，想得到其它结果此岸此岸 ( (项目条件项目条件) )自我认知自我认知彼岸彼岸 自我实现自我实现 ( (项目目标项

3、目目标) )r1r1r2r2? ?前言二界定问题5本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-1 1、市场概况、市场概况6本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室te

4、lfax-021-n位于上海西南，杭州湾北岸，西与浙江省平湖、嘉善市相邻；东接奉贤区；南濒杭州湾；北靠青浦区和松江区 。n杭州湾跨海大桥的正式建成通车，金山成为连接中国经济最活跃地区的重要交通节点和上海南翼辐射长三角的“桥头堡”区位优势进一步凸显. n金山区占地586平方公里，现在人口约62万人，其中城镇人口27.49万人，城市化水平44.9%。n枫泾古镇为江南水乡四大古镇之一，已有1000多年历史；金山农民画极富农民特色；拥有23.3公里海岸线。n区域亮点：优越的地理位置、完善的基础设施、悠久的历史、深厚的文化底蕴。城市风貌：金山，处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域

5、中心，是长三角联动发展的重要区域,史有“控扼大海，襟带两浙”之说。 1 1、金山城市综述、金山城市综述7本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-城镇体系：按照城乡一体，协调发展的方针，规划城镇体系：按照城乡一体，协调发展的方针，规划金山区城镇体系由金山新城、新市镇和中心村三个金山区城镇体系由金山新城、新市镇和中心村三个层次组成层次组成, ,形成形成“一城

6、九镇中心村一城九镇中心村”构架构架. .规划至2020年，金山区人口总规模为10万人，区域城市化水平达到85%。n 一城一城:金山新城。是金山区的政治、经济和文化中心，规划至2020年总人口40万人。n 九镇九镇:为枫泾、朱泾、亭林、张堰、漕泾、吕巷、廊下、金山卫镇、山阳镇等，是镇域政治、经济文化中心，规划至2020年总人口为60万人。n 中心村中心村: :规划“中心村”至2010年100个左右，至2020年80个左右，村域规模5平方公里左右。1 1、金山城市综述、金山城市综述8本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报

7、告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-n 布局布局1:1: 金山市级工业区，规划面积44平方公里，主要发展化工医药、新型材料、电子信息、现代装备制造。n 布局布局2:2: 两大化工基地的配套区，包括：金山第二工业区，规划面积10平方公里，主要发展石油化工下游产品、精细化工及有机化学新材料;上海化学工业区金山分区，重点发展物流、仓储和化工检修为主的现代生产服务业。n 布局布局3:3: 包括：金山西部工业区，规划面积15.8平方公里，主要发展服装机械、纺织服装、汽车及摩

8、托车等先进制造业；金山北部工业区，规划面积9平方公里，主要发展轻工机械、新型合金材料加工、建筑装潢材料、服装和旅游用品；金山中部工业区，规划面积6平方公里，主要发展机械电子、汽车零部件、金属复合材料制品和家纺业。至至20202020年，金山工业将基本完成年，金山工业将基本完成“1+2+3”“1+2+3”的工业布局的工业布局和和“一线二轴一线二轴”的发展模式，形成的发展模式，形成“一业特强、多业发一业特强、多业发展展”的产业格局。的产业格局。1 1、金山城市综述、金山城市综述9本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的

9、全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-区域规划：以化工产业为主导的先进制造业基地和现代服务业基地；区域规划：以化工产业为主导的先进制造业基地和现代服务业基地；都市型现代农业基地；以城市海景为代表的、体现金山文化特色的、都市型现代农业基地；以城市海景为代表的、体现金山文化特色的、城市功能齐全、人居环境优美的现代化国际化工城。城市功能齐全、人居环境优美的现代化国际化工城。 n 一线一线: : 是杭州湾北岸的金山段海岸线，全长23.3公里，是上海城市和滨江产业发展的重要组成部

10、分，由上海石化、金山新城、公共码头化工物流、上海化学工业区等四大片区组成。n 二轴二轴: : 是沿亭枫和亭卫公路形成两条发展轴。亭枫发展轴贯穿金山北部的东西向，逐步形成城镇与区级工业区结合的亭林组团、朱泾组团和枫泾组团。亭卫发展轴贯通金山东部的南北向，逐步形成金山市级工业区组团和金山新城组团。 1 1、金山城市综述、金山城市综述10本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室tel/p>

11、 fax-021-交通体系：以轨道交通、公路、内河航运等组成的区域交通网络，旨在建立一交通体系：以轨道交通、公路、内河航运等组成的区域交通网络，旨在建立一个服务全市、面向全国的综合交通体系个服务全市、面向全国的综合交通体系 。 轨道交通轨道交通: 沪杭铁路、沪杭客运专线，使新金山成为浙江和南方各省快速进出上海的桥头堡；浦东铁路由东向西进入金山区域，并伸专用线进入上海化学工业区；铁路金山支线将改造成市郊快速铁路；规划市域快速铁r1线，由奉贤区进入金山新城；规划市域快速铁r4线从松江区经朱泾镇进入枫泾镇。公路公路: 规划建设与区域社会经济发展相协调的，功能布局完善的“六横八纵”区域主要公路网格。“

12、六横”为亭枫高速、亭枫大亭公路、朱吕公路、廊漕公路、莘奉金高速、金山大道。“八纵”是沪杭高速、朱平公路、金廊公路、金石公路、新卫高速、松卫公路、车亭亭卫公路、嘉金高速。内河航运内河航运: 根据黄浦江上游水系规划的结构布局，规划金山区骨干河道水系为“十一横，十一纵”的框架。1 1、金山城市综述、金山城市综述11本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-n20

13、08年金山区完成国内生产总值（gdp）311.8亿元，同比增长2.1%。其中第一产业增加值9.8亿元，同比增长7.0%，占国内生产总值比重为3.2%；第二产业增加值198.5亿元，同比增长0.7%，占国内生产总值比重为63.6%，其中工业增加值185.8亿元，同比增长0.7%；第三产业增加值103.5亿元，同比增长4.0%，占国内生产总值比重为33.2%。三次产业占比为3.158.938.0 。完成工农业总产值（按现行价格）1041.3亿元，比上年增长0.9%.n产业结构继续优化，三次产业比重结构为3.158.938.0，其中第一、第三产业比重分别比上年上升0.2个、0.6个百分点，第二产业比

14、重比上年降低0.8个百分点。宏观经济：金山区宏观经济：金山区20082008年经济增长率为年经济增长率为2.1%,2.1%,其总体经济水平距离上海市平均其总体经济水平距离上海市平均水平尚有较大差距水平尚有较大差距. .注：上实市场部数据2 2、区域经济一览、区域经济一览12本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-2009年第一季度，金山消费品市场呈现以下

15、四个特点:n社会消费品零售总额保持平稳态势,同比略降1.4%n个体私营经济占市场主导地位,同比下降1.3%,但依旧占社会总消费额的71.3%n餐饮业零售额继续保持增长,同比增长3.2% n国有集体单位零售额下降以上特点显示金山消费品市场以分散性为住,集中性的购物场所尚有较大的潜力以待挖掘。城市消费：金山区城乡社会消费品零售总额呈平稳增长态势城市消费：金山区城乡社会消费品零售总额呈平稳增长态势 ，20082008全年实现社会消费品全年实现社会消费品零售总额零售总额171.7171.7亿元，比上年增长亿元，比上年增长10.110.1% %。注：上实市场部数据2 2、区域经济一览、区域经济一览13本

16、报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-n2008年城乡居民收入稳步提高，城镇居民家庭人均年可支配收入达到22100元，比上年增长10.5%；农村居民家庭人均年可支配收入达到10312元，比上年增长10.4%.n2008全年完成固定资产投资102.8亿元，比上年下降33.8%，n2008全年实现财政总收入76.6亿元，同比增长1.7%.居民生活：居民生活：

17、居民收入水平增长较快提高，为居民收入水平增长较快提高，为本地本地房地产发展创造了良好的市场环境房地产发展创造了良好的市场环境。注：上实市场部数据2 2、区域经济一览、区域经济一览14本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-n 商业物业租金水平：从金山区的大型商用物业（包括办公、零售）的调研情况来看，租金水平视物业定位档次和经营管理水平不同，从1.2到.5

18、rmp/平方米不等，而像上海服装城出于培育市场的考虑目前租金水平降到了0.4rmp/平方米，后期应该会大幅度提价。n 商用物业新增供应量：根据09年新增的物业商业部分累加计算（以网上公布的面积为准），金山2009年新增的商用物业面积超过了20万平方米。金山商用物业租金水平3 3、商业地产现状、商业地产现状15本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-从上海

19、、金山区的调研结果来看从上海、金山区的调研结果来看, ,金山区大型商业物业尚有很大的潜力以待挖掘金山区大型商业物业尚有很大的潜力以待挖掘。n2008年上海新增物业供应量212万平方米，比上年小幅增长5。8%，商业物业成交量167万平方米，比上年下降27.5%；n新增供应梁60%位于外环以外，主力供应区域和成交范围继续向外围扩张。n2008年整体成交均价为11120元/平方米，租金增副放缓；n金山地区2009年主要商用物业成交均价约为9000，距离上海市平均水平尚有较大差距；n2009年写字楼市场依旧低迷，但商铺已经回升到正常水平。3 3、商业地产现状、商业地产现状16本报告严格保密。仅供内部参

20、考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-注：上实市场部数据n地理位置：枫泾古镇n开业时间：一期已于2006年10月n建筑面积：450，000平方米n市场定位：高档n业态定位：奥特莱斯（outlets）是现代欧美最为流行的一种商业形态，被称为“品牌直销购物中心”或“品牌折扣中心”， 主要经营精品服饰，品牌体验，超值享受n主要零售品牌：国内外一、二线主力品牌n经营方式：只租不售租金报

21、价：1.6rmp/平方米n亮点：一流的品牌+惊喜的折扣价格+市郊舒适的购物环境 案例：金山区主要商用物业案例：金山区主要商用物业上海服装城上海服装城17本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-案例：金山区主要商用物业案例：金山区主要商用物业山鑫城市广场山鑫城市广场 n地理位置：金山区石化卫清西路（金山新城板块）开业时间：2008年6月n建筑面积：244，

22、000平方米n市场定位：甲级写字楼n业态组合：写字楼n租金报价：2.5rmp/平方米n销售价格：写字楼90009800rmp/平方米商铺15000rmp/平方米n经营方式：可租可售n亮点：定位为甲级写字楼,是金山区唯一一幢高标准写字楼,地处金山区乐购边上,面对区政府的中央景观大道.周边有成熟的高档住宅区,生活配套设施齐全,交通便利 。18本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室tel-021-58899

23、556 fax-021-案例：金山区主要商用物业案例：金山区主要商用物业金山国际贸易城金山国际贸易城n地理位置：金山区金山大道3888号开业时间：2008年7月n建筑面积：619，000平方米n市场定位：经营服饰、机电五金、家居生活用品、建材、电子产品的主题专业市场n业态组合：服饰、机电五金、家居生活用品、建材、文具用品n租金报价：前期租金0.4元、平方米（出于培育市场考虑）n销售价格：4200rmp平方米n亮点：浙沪联手打造，上海第一个专业交易市场，仿效义乌小商品交易市场，得到了相关部门的大力支持19本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第

24、三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-案例：金山区主要商用物业案例：金山区主要商用物业金山化工建材市场金山化工建材市场n地理位置：上海市金山区龙胜东路297弄（金山新城板块）开业时间：2006年8月31日 n建筑面积：100，000平方米n市场定位：集仓储销售、物流配送、信息会展、宾馆酒店、休闲娱乐于一体大型综合化工产品和建筑装饰材料交易市场n场业态组合：化工产品、建材、商务休闲n租金报价：铺租金约2-2.5元/平方米/天，商务楼租金在1-1

25、.2元/平方米n销售价格：已售完n亮点：地理位置得天独厚，区位优势显著，依托金山化学工业产业基地现代化的交通网络，化工产业带的优惠政策 20本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-n金山城市沙滩位于杭州湾北岸。西与浙江省平湖、嘉善市相邻，东接奉贤区，南濒杭州湾，北靠青浦区和松江区。 n距上海市中心只有72公里，距离虹桥、浦东机场直线距离只有40公里，现建

26、成的有莘奉金（a4）高速公路，连接市区的内、外环线。围水面积达1.5平方公里。 n形成上海的半小时交通圈，在上海通往浙江杭州湾对岸的跨海大桥建成后将极大的缩短了与市区和兄弟省市的运行时间，促进了本地区经济发展。 案例：金山区主要商用物业案例：金山区主要商用物业城市沙滩城市沙滩21本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-“城市沙滩”是海岸线开发建设的重中之

27、重，是长三角最具有海派风格的城市海岸景观。 n门票：金山城市沙滩在09年6月10日到9月10日对市民实行收费。周一到周五30元，周末和假日50元（包含游泳费用）本地区市民周一到周五入场凭卡免费，游泳费用免费。n游泳区开放时间 （周一 周五） 9:00-21:00 （周六 周日） 9:00-22:00n自驾游路线: 在莘庄上a4（莘奉金高速），在“亭卫公路”出口下高速，左转弯，走亭卫公路，到金山大道，再走卫零路新城路到文化宫转向东（大转）到红绿灯向南（小转），就是城市沙滩3号入口了。案例：金山区主要商用物业案例：金山区主要商用物业城市沙滩城市沙滩22本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实

28、置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-金山区坐拥海岸景观线23.3公里，可供开发的公共岸线12.6公里。城市沙滩毗邻项目,每年吸引了大量游客枫泾古镇为江南水乡四大名镇之一，保存了完整的水乡风貌陆地东南6.2公里海面上的大金山、小金山和浮山三岛，是沪上仅存的一块净土，生长着上海地区陆上早已绝迹的原始植被和珍稀动植物。独特” 金山农民画“被誉为艺术奇珍。长三角黄金旅游圈。金山处于两省一市的枢纽地位，将

29、从长三角旅游一体化框架中直接受益。世博会带来的辐射效应将使得金山获得直接、间接的收益。 4 4、区域资源梳理、区域资源梳理23本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-目前金山配套设施不足目前金山配套设施不足, ,很难留住游客很难留住游客, ,需要深度挖掘旅需要深度挖掘旅游资源价值。游资源价值。n选择金山当日往返客户占6成多，远高于杭州和千岛湖。这与当地旅

30、游配套设施不足有很大关系；n金山位于上海旅游点的阴影区由于缺乏高品质的配套服务设施游客逗留时间短很难深度挖掘旅游资源价值；n知名度不高是影响消费者前往金山游玩的主要原因，其次的原因分别是无好的休闲度假项目和景点少；5 5、外向交流情况、外向交流情况24本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-n消费者评价消费者评价: :相对来说金山在来沪的游客中认知度一般

31、；n知名度分析：知名度分析：金山的区位认知度一般，有62.11%的旅游者愿意到金山；n消费者调查：消费者调查：大多数旅游者期望城市沙滩附近有综合性的餐饮、旅游纪念品、休闲会所等消费项目。结论：本项目位于滨海地区，毗邻城市沙滩，拥有结论：本项目位于滨海地区，毗邻城市沙滩，拥有优异的景观资源及交通资源，融海景于商业中，若优异的景观资源及交通资源，融海景于商业中，若项目定位准确，且建设与营销的把控有力，则项目项目定位准确，且建设与营销的把控有力，则项目发展前景值得期待。发展前景值得期待。5 5、外向交流情况、外向交流情况25本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，

32、不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-2 2、项目概况、项目概况26本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-1 1、项目基本数据指标、项目基本数据指标具体位置：隆安路、杭州湾大道具体位置

33、：隆安路、杭州湾大道占地面积：占地面积：2290822908平米平米总建筑面积：总建筑面积：111842111842平方米平方米容积率：容积率：3.913.91车位数：车位数：189189（地上）（地上）+423+423（地下）（地下）=612=612泊泊拟业态构成：办公楼拟业态构成：办公楼+ +住宅住宅+ +商业广场商业广场商业面积：商业面积：1300313003平方米平方米27本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c

34、栋222-225室telfax-021-西北西北东东西南西南西西four dynamicfactors东南紧贴运石河，是主要景观资源所在带西北面紧靠隆安路，是主要交通动线运河和其他地块地块概况地块概况杭州湾大道是主要车流干道及城市海滩272 2、项目区域资源分析、项目区域资源分析28本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-地块

35、地块swotswot分析分析机遇机遇劣势劣势威胁威胁优势优势n 濒临海岸景观线，融海景于项目中濒临海岸景观线，融海景于项目中n 城市沙滩带来的休闲度假人流城市沙滩带来的休闲度假人流n 发展商实力雄厚发展商实力雄厚n 国际化工城及区内多个工业园区带来的休国际化工城及区内多个工业园区带来的休闲度假需求闲度假需求。n 项目周边尚未完全成熟，配套相对项目周边尚未完全成熟，配套相对不是很完善不是很完善n 项目总体规模不大项目总体规模不大n世博会带来的辐射效应，金山属于世博会带来的辐射效应，金山属于100100公里公里内的重要辐射点内的重要辐射点n杭州湾和宁波跨海大桥的修建使金山成为长杭州湾和宁波跨海大桥

36、的修建使金山成为长三角桥头堡三角桥头堡n长三角区域旅游一体化，金山处于两省一市长三角区域旅游一体化，金山处于两省一市的枢纽地位的枢纽地位n 项项目周边存在一定目周边存在一定竞争威胁，枫泾上海竞争威胁，枫泾上海服装城建成后将是上海最大的品牌折扣服装城建成后将是上海最大的品牌折扣店（店（outlets),outlets),商业总量达商业总量达4848万方，且位万方，且位于千年古镇枫泾。于千年古镇枫泾。2 2、项目区域资源分析、项目区域资源分析29本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实

37、及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-l资源开发利用深度不够：资源开发利用深度不够：金山拥有丰富的度假旅游资源，但目前度假产品相对单一，但目前度假产品相对单一，资源缺少整合，没有串珠成链。资源缺少整合，没有串珠成链。游客基本上在城市浴场附近晒太阳、洗海澡，没有更多的休闲度假场所。缺乏特色主题餐饮、日常休闲的场所远远满足不了需求。l产业链延伸不够：产业链延伸不够：抓好餐饮、度假休闲等产业链的延伸和培育，构建更丰富、更多元化的产品功能结构。努力实现游客的“常留、常住、常来”。通过延伸产业链，通过延伸产业链，

38、延伸消费链，提升价值链延伸消费链，提升价值链。l淡旺季反差巨大：淡旺季反差巨大：针对目前主要存在的城市沙滩游玩游淡季问题，提升项目的开发档次；大力营造滨海主题餐饮、养身业态。打造全年、全天候的良性稳定经营。大力营造滨海主题餐饮、养身业态。打造全年、全天候的良性稳定经营。2 2、项目区域资源分析、项目区域资源分析30本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-

39、n 本项目商业总量较小,但是基于地块限制和竞争态势，未来的物业基础不具备做购物中心或大型百货商厦形态的条件；n 与区域缺失功能高拟合度的优点, 确立金山新生物业的精致典范；n 物业基础的可控性，舒展了定位的空间。我们做出的定位结论和建议，都是在这一弹性空间的允许范围内，符合客观条件的要求，并满足可操作性的要求。3 3、项目综合研判、项目综合研判结论：结论：本项目商业定位思路应针对本区域缺失旅游商业中心地产，深度利用这些旅游资源，紧紧围绕如何让”客人“留下来和再次光临，合理布置各种业态，真正做到深度利用优势资源。31本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得

40、泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-3 3、项目定位、项目定位32本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-项目是否具有差异化，直接决定了竞争的优劣势项目是否具有差异化，直接决定了竞争的优劣

41、势如果不能做到差异化，我们将处于竞争的劣势：如果不能做到差异化，我们将处于竞争的劣势：1）规模不占优势，体量有限、分散，缺乏规模效应；2）位置不占优势（运河的景观优势也形成了天然阻隔）；3）高速公路（沪杭公路）破坏了沿街面的完整性，商业可见性一般、消费直达性差，大大削弱商业吸引力。如果不能做到差异化，项目就必须面临残酷的市场竞争环境：如果不能做到差异化，项目就必须面临残酷的市场竞争环境： 即业态重复、市场饱和、顾客争夺、恶性竞争和利润瓜分。即业态重复、市场饱和、顾客争夺、恶性竞争和利润瓜分。1 1、项目定位思路解析、项目定位思路解析33本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询

42、有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-定位差异化内容差异化形式差异化定位差异化内容差异化形式差异化从三个方面创建差异化，打造核心竞争优势从三个方面创建差异化，打造核心竞争优势n 定位差异化：规避传统底商千篇一律、零售、餐饮规划散乱的做法，做到主题鲜明的定位；n 内容差异化：引进有特色的商家，吸引错位消费客群，做到人无我有、人有我特；n 形式差异化：结合项目独特的地形地貌和规划布局，结合不同的空间特色，设计不同

43、档次、不同功能、满足不同消费需求的业态。做到“大小皆相宜、前后有特色”。两者相得益彰、前后珠联璧合，能够将整体的商业价值最大化。1 1、项目定位思路解析、项目定位思路解析34本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-机遇机遇 -本项目优越的海滩、景观资源对长期工作、生活在城市的本项目优越的海滩、景观资源对长期工作、生活在城市的“财智一族财智一族”具有一定具

44、有一定吸引力，且此类人群具有消费能力强、逗留时间长的特点，也是本项目支撑客群。吸引力，且此类人群具有消费能力强、逗留时间长的特点，也是本项目支撑客群。使用方使用方/ /需求需求上海市区财智阶层、具有国际化眼光人士上海市区财智阶层、具有国际化眼光人士逛街购物逛街购物餐饮餐饮配套服务配套服务休闲休闲2 2、项目发展机遇及客源、项目发展机遇及客源依存指数：依存指数： 35本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225

45、室telfax-021-机遇机遇 位于上海市区的各类企事业单位，对于商务活动、企业内部培训、位于上海市区的各类企事业单位，对于商务活动、企业内部培训、teambuildingteambuilding等等活动往往需要环境优美但距离市区有所联系的场所，这也构成了本项目特色消费群。活动往往需要环境优美但距离市区有所联系的场所，这也构成了本项目特色消费群。使用方使用方/ /需求需求市区企事业公司市区企事业公司逛街购物逛街购物餐饮餐饮配套服务配套服务休闲休闲依存指数：依存指数： 2 2、项目发展机遇及客源、项目发展机遇及客源36本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置

46、业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-机遇机遇 项目区域内的旅游资源丰富，尤其是夏日的城市海滩资源吸引着上海市区内游项目区域内的旅游资源丰富，尤其是夏日的城市海滩资源吸引着上海市区内游客，主要特点为消费频次多、消费能力一般，是构成本项目消费的主要客群之一。客，主要特点为消费频次多、消费能力一般，是构成本项目消费的主要客群之一。使用方使用方/ /需求需求旅游散客旅游散客/ /团队团队逛街购物逛街购物餐

47、饮餐饮配套服务配套服务休闲休闲2 2、项目发展机遇及客源、项目发展机遇及客源依存指数：依存指数： 37本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-机遇机遇 -本案所在区域周边有大量待开发和在建住宅项目，从而将引入许多新的居住人口，本案所在区域周边有大量待开发和在建住宅项目，从而将引入许多新的居住人口，他们将成为本项目辅助消费群体他们将成为本项目辅助消费群体。

48、使用方使用方/ /需求需求周边区域居民周边区域居民逛街购物逛街购物餐饮餐饮配套服务配套服务休闲休闲2 2、项目发展机遇及客源、项目发展机遇及客源依存指数：依存指数： 38本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-3 3、潜在的商业机遇和结论、潜在的商业机遇和结论何种消费者可能被吸引至本案？（从权重高到低排列）何种消费者可能被吸引至本案？（从权重高到低排列）

49、周边区域居民上海市内企事业公司市中心区域财智一族旅游散客/团队消费者有机会采用何种措施？（从权重高到低排列）消费者有机会采用何种措施？（从权重高到低排列）休闲、体验式消费丰富的餐饮服务商务配套服务文化休闲、娱乐设施零售服饰购物39本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-4 4、潜在的商业机遇和各部分功能需求、潜在的商业机遇和各部分功能需求使用方使用方/

50、/需求需求零售零售餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲配套服务配套服务市区企事业单位市区企事业单位中一高中一高高高中一高中一高高高高高城市财智阶层城市财智阶层中一高中一高高高高高高高中一高中一高城市旅游团队散城市旅游团队散客客高高中一高中一高高高中一高中一高高高周边区域居民周边区域居民高高中一高中一高中一高中一高中中高高40本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-金

51、山滨海名邸金山滨海名邸总体形象定位总体形象定位5 5、项目定位、项目定位本项目作为以本项目作为以汇集金山高端消费人群汇集金山高端消费人群、旅居者为主要客群的特、旅居者为主要客群的特色主题性建筑，是以公寓、办公楼、商场构成了特有的综合型色主题性建筑，是以公寓、办公楼、商场构成了特有的综合型商务休憩中心商务休憩中心的形象。的形象。41本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室tel

52、fax-021-专业化专业化配套配套时尚性时尚性人群人群主题性主题性人群人群游憩游憩生活生活中心中心q主题性中心：主题性中心：作为一个主题独特的地标，吸引半径1-2公里内的目的性消费（旅居人士、居民）。q人性化配套：人性化配套：为游客和居民提供游憩生活的补充配套，作为主题鲜明的商业中心辐射于周边。q时尚型人群：时尚型人群：针对于独有的商务、旅居等金山高端消费群体，根据其需求塑造时尚、高档次的消费模式。综合各项条件，建议将本项目商业定位为：一站式游憩生活中心一站式游憩生活中心，其内涵包括：综合条件综合条件5 5、项目定位、项目定位42本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限

53、公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-q餐饮功能：餐饮功能：满足城市海滩旅居客群和商务人士休憩、养身和社交需求；q休闲娱乐：休闲娱乐：满足时尚人群度假休闲享受的需求；q配套功能：配套功能：满足周边居民日常邻里生活及城市海滩工作人员内部配套需求。q零售功能：零售功能：区域内居民和游客时尚购物、主题性旅游纪念品购买的需求；建议本项目在功能上定义为 餐饮、休闲、配套、零售餐饮、休闲、配套、零售，注重弥补周边商业不足，形

54、成业态上的错位优势。餐饮一站式旅居休憩中心配套休闲零售功能定位功能定位5 5、项目定位、项目定位43本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-项目案名项目案名“滨海新天地滨海新天地”金山区域内，具有中高层次餐饮中高层次餐饮和休闲娱乐休闲娱乐的旅居休憩中心根据本项目综合形象，客群构成，考虑商业业态的互补性以及商业产品的差异性，本项目将做如下定位：“时尚时尚r

55、bd”rbd”5 5、项目定位、项目定位44本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-定位理由n 区域内乃至整个金山区目前都缺乏真正的针对中高档旅居客群休憩、消费逗留的高品质场所；n 主打“餐饮、休闲”有利于直接点中主题，直接呼唤出消费者需求，有利于项目在短期内树立区域内地标地位；n 人气不足是目前项目的致命伤，而餐饮和休闲等主题鲜明定位能有效地吸引区域外

56、人流，同时大大延长人流停驻时间（如高档餐饮、会所等）；n 选择高层次旅居和商务团体作为切入点，提供契合的餐饮、休闲服务类业态，真正成为区域中占主导地位的标志性主题地标。5 5、项目定位、项目定位45本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-本项目作为区域的门户，联接旅游景区和本项目作为区域的门户，联接旅游景区和cbdcbd，对区，对区位价值的提升有举足轻重

57、的作用。位价值的提升有举足轻重的作用。nrbd一般位于遇有区域的出入口或旅游基地，“门户”作用显而易见，引人入胜的景观，一般是不可忽视的细节。n其次，rbd本身是个“休息区”，作为旅游景点与外部空间的过渡，为游人提供休闲、餐饮、交通、购物、娱乐、住宿等服务。nrbd的城市形象作用超过cbd，其对区域板块整体素质的提升效果显而易见，“只有萧条的cbd，没有沉默的rbd.5 5、项目定位、项目定位46本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号

58、鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-4 4、商业规划、商业规划47本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-n业态互动：业态互动：统一主题的前提下，将新天地划分为不同的商业组团，并根据建筑物围合组团和内外街区的关系，将各组团的业态规划有机结合，既可以灵活调整从新组合，又尽量避免了业态之间的断层，并通过步行街人

59、流动线的组织形成步行街的人行环流。n建筑互动：建筑互动：考虑到日后租售的便利，希望将建筑物未来经营要求分割的灵活性充分计算，所有的功能建议都是可以在不破坏建筑结构前提下灵活拆分、组合，并通过建筑物的细节处理及适当的透视玻璃增加了购物环境的趣味性；1 1、整体规划原则、整体规划原则48本报告严格保密。仅供内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路613号鑫灵创意产业园c栋222-225室telfax-021-业态比例：业态比例：建议项目整体

60、根据餐饮、休闲、商务配套、零售四大主力元素暂按照如下的组合比例来执行；n餐饮：餐饮：将约35-45%35-45%的面积时规划用作餐饮，以满足周边行政、商务楼宇林立，而缺乏特色、中高层次餐饮的现状。作为主要主题以吸引人流聚集；n休闲：休闲：将约35-45%35-45%的面积时规划用作休闲，对周边行政商务区域起到了商务社交、休憩的有效补强作用；n商务配套：商务配套：将约10-15%10-15%规划作商务、行政配套服务业态，满足cbd区域内工作人员的日常工作、行政配套需求；n零售：零售：将约10-15%10-15%用作零售商业规划，并主要将该部分的营业面积尽量控制在适当大小，力求主要满足行政办公区的