北京科技园项目综合体市场研究47p

1、北京科技园项目综合体市场研究二一年十二月目 录一 北京科技园整体市场研究二 北京科技园上地区域市场研究三 北京科技园市场研究小结四 北京科技园重点项目分析五 北京科技园重点案例对标分析北京科技园整体市场研究北京科技园整体市场研究n定义：建设用地为教科研用地或工业用地，以规模化的商务楼群为主的一种复合物业，商务配套为主( 酒店、会议、商务中心等) ，生活配套为辅（商业、公寓等）。n主要特征如下：地理位置地理位置n城市边缘地带，周边配套设施相对完善n用地紧张度低产品形态产品形态n低容积率，高绿化率，低建筑密度n低层，小体量，独栋式办公楼n作为公司个体形象的载体，通过冠名权，突出个性化建筑外观建筑外

2、观n 现代化的建筑风格n 高质量的建筑材料例如进口的大理石或花岗岩客户群客户群n需要良好的办公环境以提高工作质量和效率的智力型公司或部门：如软件、研发、设计等n需要独立办公环境，彰显企业实力，树立企业形象：如国有企业或大型私人企业配套设施配套设施n商务配套：酒店、会议、商务中心n生活配套：住宅、公寓、商业p地点分布地点分布n主要科技园区均位于五环路沿线以及五环之外；n大致可分为：西北区域、东北区域、南部区域三大部分；n其中北京西北部的海淀区分布相对集中。中关村环保园中关村环保园永丰高新技术产业基地永丰高新技术产业基地中关村生命科学园中关村生命科学园中关村软件园中关村软件园上地信息产业基地上地信

3、息产业基地望京（电子城科技园西望京（电子城科技园西区）区）北京经济技术开发区北京经济技术开发区中关村丰台园中关村丰台园北京科技园整体市场研究北京科技园整体市场研究酒仙桥（电子城科技园东区）酒仙桥（电子城科技园东区）园区名称园区名称产业定位产业定位启动时间启动时间规划占地面积规划占地面积 (平方公里平方公里)商务建筑面积商务建筑面积（万平米）（万平米）目前租金报价目前租金报价（元（元/天天/平米）平米）目前空置率目前空置率上地信息产业基地it、医药、新建筑材料、研发中心19912.3773.15%经济技术开发区电子信息、生物科技、通信、汽车制造199246.8452.329%中关村丰台园电子信息

4、、生物医药、先进制造、新材料、新能源19918.2372.515%电子城东区（酒仙桥）通讯产业、软件、总部、研发中心199910.5423.617%电子城西区（望京）通讯产业、软件、总部、研发中心19973.1303.821%中关村软件园软件产品及研发中心20001.4223.35%中关村生命科学园生命科学、生物技术、医药、研发中心20002.533.210%中关村环保园环保产业、研发、通信产业20033.632.515%永丰高新技术产业基地新材料、新能源、电子信息20014.5132.221%p园区概况园区概况* 2009年租赁的商务办公面积 * 租金按照建筑面积报价，不含物业管理费北京科技

5、园北京科技园整体整体市场研究市场研究n2007年以来科技园区租金复合增长率为每季度0.8%；n受经济危机影响，2009年租金有所下降，2010年开始企稳上扬；p租金走势租金走势未来随着经济逐渐转好，园区的成熟度提高，对企业的吸引力增强，租金持续看涨。未来随着经济逐渐转好，园区的成熟度提高，对企业的吸引力增强，租金持续看涨。北京科技园北京科技园整体整体市场研究市场研究元/天/平米n20008年第4季度起，受经济危机影响，科技园的空置率呈上升趋势，达到18%；n未来随着市场好转，空置率已经于2009年出现下降趋势，经济稳定增长，入园企业增多，预计空置率持续下行。p空置率走势空置率走势第三产业和服务

6、是北京的产业主导方向，促进相关企业对科技园和科技园的需求增长，空置率不第三产业和服务是北京的产业主导方向，促进相关企业对科技园和科技园的需求增长，空置率不会出现明显提升。会出现明显提升。北京科技园北京科技园整体整体市场研究市场研究空置率园区名称园区名称优势特征优势特征物业档次物业档次代表租户代表租户上地信息产业基地与校园相邻、交通成熟中高档联想、百度、华为、甲骨文、方正、同方等经济技术开发区制造业产业综合集群效应极强中低档schneider electrics、 abb low voltage、corning、ge中关村丰台园产业聚集效应较强中档中国建龙钢铁、中国诚通集团 、北京金自天正智能

7、电子城东区（酒仙桥）最接近城市核心区，电子制造行业聚集效应明显中高档abb、雀巢、强生、爱立信、诺西、松下电子城西区（望京）通信、电子研发氛围浓厚高档motorola、 ericsson、 agilent、nortel、alcaltel、lucent中关村软件园与校园相邻、交通成熟、高绿化率高档ibm、华为、南瑞、汉王科技、曙光、方舟科技、信威通信、文思创新等中关村生命科学园生物医药行业的专业园区中高档novo nordisk、正旦国际中关村环保园极高绿化率，极低建筑密度及容积率中高档华为、雀巢基础研发、光大环保永丰高新技术产业基地距离大学区域最近的生产型测试基地中档安泰科技、中科纳米、大唐微

8、电子、施奈通电气p产品产品&租户租户n交通便利、配套完善，产业聚集度高，是吸引企业入住的主要原因；n高科技企业主要集中在北部，自建总部以及研发中心，其他企业在商务氛围相对成熟的园区购置或租赁物业作为企业总部。上地信息产业基地和中关村软件园靠近高校资源，区域发展成熟，为我项目发展提供良好的商务环境。上地信息产业基地和中关村软件园靠近高校资源，区域发展成熟，为我项目发展提供良好的商务环境。北京科技园北京科技园整体整体市场研究市场研究n租户的需求面积通常较大，千平米以上，甚至达到1万多平米；n目前较成熟的商务区租金水平也相对较高，基本在3元/天/平米以上。p成交案例成交案例租户租户建筑面积建筑面积(

9、平方米）平方米）物业名称物业名称租金（元租金（元/平米平米/天）天）阿尔卡特朗讯12,000望京科技创业园2.2北京世纪互联技术有限责任公司14,400中国福玛大厦3.0君正集成电路1,171中关村软件园3.2路通世纪1,900中关村软件园3.2星河亮点3,600望京科技创业园2.8北京信威2,800中关村软件园3.98olympus 4,230 恒通科技园 3.6nissan 1,000 恒通科技园 3.7auto block 1,000 恒通科技园 3.72010年第一季度科技园主要交易例举：北京科技园北京科技园整体整体市场研究市场研究上地信息产业基地和中关村软件园区域发展成熟，周围知名企

10、业的牵动效应强，成交租金相对较高。上地信息产业基地和中关村软件园区域发展成熟，周围知名企业的牵动效应强，成交租金相对较高。项目项目编号编号项目名称项目名称入驻时间入驻时间1中关村创业大厦2001年2上地国际创业园2001年3盈创动力2003年4科实大厦2006年5嘉华大厦2006年6中关村软件园一期2007年7硅谷亮城2007年8辉煌国际广场2007年9强佑清河新城2010年12月未来项目中关村软件园二期未开工5公公里里中关村西区865174392本项本项目目四环五环八达岭高速13号线n我项目所在的上地信息产业园于1991年启动，其南区在2000年基本建成；2006年，百度购买了上地信息产业园

11、的最后一块地，标志着上地信息产业园的完全成型；n上地信息产业园具有明确的产业定位：以电子信息产业为主导的综合性高科技工业园。北京科技园上地区域市场研究北京科技园上地区域市场研究p项目基本情况项目基本情况项目项目编号编号项目名称项目名称办公规模办公规模（平米）（平米）处置方式处置方式目前租金目前租金（元（元/天天/平米）平米）目前售价目前售价（元（元/平米）平米）入驻率入驻率1中关村创业大厦*22,000散租2(第一年)， 3(第二年)， 3.5(第三年)，4(第四年)-90%2上地国际创业园160,000散售1.916,000* 90%3盈创动力118,494整栋销售、散售、整层/半层出租、散

12、租2.5-3.515,000*95%4科实大厦68,000散售3.017,000*95%5嘉华大厦124,300散售3.5-421,000*几乎满租6中关村软件园（一期）220,000自建、散租3.28-3.98*-几乎满租7硅谷亮城142,811整栋销售、散售、散租3.520,000*几乎满租8辉煌国际广场95,300散售2.5-318,000*95%9强佑清河新城47,000散售、整层/半层销售-23,000未入驻总规模997,905平均3.118,03795%* 进驻条件：公司法人代表为留学人员，公司创办时间不得超过1年，注册资金50万，高新技术企业* 二手价格* 信息中心、国软大厦：3

13、.98；孵化器：3.28n该区域办公物业平均租金为3.1元/天/平米，有些楼宇租金可以达到4元/天/平米，如嘉华大厦和中关村软件园；n该区域办公物业的经营状况非常好，平均入驻率达到95%，其中嘉华大厦、硅谷亮城和中关村软件园几乎没有可租面积；区域写字楼市场表现十分乐观。区域写字楼市场表现十分乐观。北京科技园北京科技园上地区域上地区域市场研究市场研究p主力客户特征主力客户特征n独栋客户比例较大，在房地产运作的项目中，独栋主力客户占比接近30%，已经成为该区域的主要客户；n性价比和区域的商务氛围是吸引主力企业客群选择在该区域购买办公物业的主要两个因素，独栋客户通常购买整栋物业后自用，多余部分用于再

14、出租，获得长期收益；n上地区域被称为“中国硅谷”，聚集国际、国内知名高科技企业的研发中心和总部，在知名企业的带动下，形成了完整的高科技产业聚集效应，入驻的高科技产业的大中小型企业众多；n除大量的研发中心、信息中心，整栋购买写字楼的企业还有国有大型企业、中型民营企业总部等，从事高科技、金融/投资以及建筑/房地产行业，需求面积几千至几万平米；受性价比等因素影响，主力客户呈现多元化发受性价比等因素影响，主力客户呈现多元化发展趋势。展趋势。注：统计不包括企业购地自建项目北京科技园北京科技园上地区域上地区域市场研究市场研究p中小客户特征中小客户特征硅谷亮城嘉华大厦盈创动力科实大厦行业从事it（软件/网络

15、/信息）行业的中小企业占最大比例，其次为电气/自动化、生物/医药/化工、机械工程等行业，文化/创意和教育/培训等企业也占有少量比例企业性质私营为主，部分民营，少量外企私营为主，部分民营，少量外企私营为主私营为主企业规模100-300平米居多100-300平米，500-600平米100-500平米，少数可达4000平米60-250平米居多代表企业北京中科永信数字技术有限公司、明动安创（北京）科技有限公司、五舟服务器（北京）北京世纪超星数字图书馆、鸿合科技、北京中兴通科技股份有限公司金和软件、北京世纪汇杰科技有限公司、北京方物软件有限公司北京newmine纽曼、北京网际电讯有限公司、北京泰宇科技发

16、展公司中小客户多为上下游中小企业，企业规模多在中小客户多为上下游中小企业，企业规模多在100-300平米居多。平米居多。北京科技园北京科技园上地区域上地区域市场研究市场研究p产品特征产品特征n低密度花园式办公：办公物业楼层较低，室外提供大面积绿化和休闲广场；n时尚感强、具有创意感的现代建筑群落；n为吸引企业，很多新的商务办公楼的硬件设施标准提升，体现在公共区域的用材和品牌方面，使物业性价比更高；n建筑设计亮点突出，如嘉华大厦的挑高28米的大堂、硅谷亮城的阳光大堂；办公产品具备高品质、生态性特点，办公产品具备高品质、生态性特点，对目标企业非常具有吸引力。对目标企业非常具有吸引力。绿地、花园绿地、

17、花园水系水系丝网印刷外立面丝网印刷外立面28米挑高共享大堂米挑高共享大堂北京科技园北京科技园上地区域上地区域市场研究市场研究北京科技园市场研究小结北京科技园市场研究小结北京整体市场环境：北京整体市场环境：高新科技产业和相关第三产业、服务业是城市产业发展的主导方向，未来北京科技园的需求持续增加；北京科技园租金水平在08年经济危机后启稳回升，表现趋好；上地信息产业基地和中关村软件园起步早，发展成熟，租金水平和空置率表现好于其他园区。上地区域市场环境：上地区域市场环境：区域有效土地供应十分有限，未来本项目发展具有稀缺性价值；区域市场表现十分活跃，体现在较高的入驻率、稳定上涨的租金水平等方面；主力客户

18、（如整栋客户）逐渐多元化发展，上地区域能够吸引更多行业和性质的企业进驻；区域高新科技的产业链完整，办公物业产品性价比高，众多中小企业十分看好该区域。p重点项目选择重点项目选择北京科技园重点项目分析北京科技园重点项目分析中关村软件园中关村软件园 为企业提供土地购置的科技园为企业提供土地购置的科技园 园区基础设施完善，办公环境良好园区基础设施完善，办公环境良好 生态、时尚的低密度办公建筑群生态、时尚的低密度办公建筑群 商务办公物业产品吸引力很强商务办公物业产品吸引力很强硅谷亮城硅谷亮城嘉华大厦嘉华大厦 成功运作多年成功运作多年 大堂的抢眼设计大堂的抢眼设计辉煌国际广场辉煌国际广场清河新城写字楼清河

19、新城写字楼 区域典型的公寓式办公产品区域典型的公寓式办公产品 小开间办公产品小开间办公产品p项目特征项目特征中关村软件园中关村软件园n规划：目前一期占地139万平米，建筑面积60多万平米，平均楼层3层，容积率0.44；未来一、二期总占地面积达到280万平米，总建筑面积170万平米；庭院、绿地、水景环绕的低密度生态科技园区；为入住企业提供完善的配套和服务；n定位：国家级软件产业基地，国家级软件出口基地；北京科技园重点项目分析北京科技园重点项目分析p开发模式开发模式中关村软件园中关村软件园购买土地自建购买土地自建1租赁园区物业租赁园区物业2n土地价格：3,500元/平米（二期估计价格）n租金：3.

20、28- 3.98元/天/平米北京科技园重点项目分析北京科技园重点项目分析中关村软件园土地价格走势中关村软件园土地价格走势元/平米p进驻企业特征进驻企业特征中关村软件园中关村软件园n软件研发中心、信息中心是独栋科技园的主要入驻企业，如ibm中国研究中心、汉王科技、中国银联等。通常此类独栋写字楼的面积为2-5万平米；n在孵化器、信息中心、国软大厦等散租的写字楼内办公的企业一般为中小型企业，面积在100-500平米不等；办公需求面积较为多样，大、中、小型企业都有较大的需求量。办公需求面积较为多样，大、中、小型企业都有较大的需求量。北京科技园重点项目分析北京科技园重点项目分析独栋企业举例独栋企业举例面

21、积（平米）面积（平米）启明星辰23,990曙光信息12,840软通动力28,000广联达25,000文思创新50,000 东软集团29,000 p配套设施和软性服务配套设施和软性服务中关村软件园中关村软件园n康体中心（未开业）：三个羽毛球场、两个篮球场和一个网球场，50mx21m的游泳池，共1,476.4平米 n餐饮设施：茶餐厅、食街n住宿：四星级酒店（未开业）、易豪酒店，同时提供会议设施n会展中心n通信服务 ：基础通信平台、电信级idc机房、数据灾备中心等 n增值服务 ：中小企业服务平台、电子商务平台、协同开发平台、协同工作平台、呼叫中心等 n公共服务 ：软件出口综合服务平台等服务资源 为企

22、业提供配套设施以及一系列的软性服务，是科技园区获得良好经营效果的重要条件。为企业提供配套设施以及一系列的软性服务，是科技园区获得良好经营效果的重要条件。北京科技园重点项目分析北京科技园重点项目分析n规划：规模庞大：总建筑面积近20万平米（办公14万平米）；容积率低（1.9）；绿化丰富：步道、水景、庭院、多广场；建筑外观吸引人：时尚、现代、品质；匹配运动场地：高尔夫球场、网球场；n生态、时尚的低密度办公建筑群；p项目特征项目特征硅谷亮城硅谷亮城北京科技园重点项目分析北京科技园重点项目分析n硬件设施标准：玻璃幕墙：丝网印刷、体现简洁、现代大堂：阳光天井、石材装饰、宽敞明亮公共区域：石膏板吊顶、地砖

23、、墙面刷白、电梯间石材装饰、toto品牌的卫浴中央空调+新风系统，暖气电梯：东芝客梯6部、货梯2部车位：地上245个、地下1,350个，共1,595个硅谷亮城写字楼的硬件设施标准相对较高且物业较新，其时尚硅谷亮城写字楼的硬件设施标准相对较高且物业较新，其时尚动感的外立面、公共区域的高品质等，使得该写字楼产品在上动感的外立面、公共区域的高品质等，使得该写字楼产品在上地区域处于领先水平，对于区域租户具有很强的吸引力。地区域处于领先水平，对于区域租户具有很强的吸引力。p产品特征产品特征硅谷亮城硅谷亮城北京科技园重点项目分析北京科技园重点项目分析n2006-2007年，该项目写字楼被多家企业整栋购买整

24、栋购买，面积从几千至几万平米不等，最大一家企业购买面积达到7万平米，其中国企需求面积通常在万平米以上，民营企业需求在几千平米，单价5,000-6,000元/平米；n整栋购买企业主要为国有大型企业、中型民营企业国有大型企业、中型民营企业，从事高科技、金融高科技、金融/投资以及建筑投资以及建筑/房地产行业房地产行业；硅谷亮城商务办公物业大部分被企业以独栋的形式购买，表明上地区域独栋的大面积办公需求较大。硅谷亮城商务办公物业大部分被企业以独栋的形式购买，表明上地区域独栋的大面积办公需求较大。p经营特征经营特征1硅谷亮城硅谷亮城整购企业整购企业楼座楼座面积面积从事行业从事行业企业性质企业性质北京平安信

25、托投资有限责任公司170,000平米金融/银行/投资国企北京万霖房地产开发有限公司2a12,000平米房地产开发民营北京市海淀区圆明园农工商公司2c15,000平米制造民营北京联通 3a-c40,171平米通信国企新加坡利凯投资 410,159平米金融/银行/投资外资北京四方同创保护与控制设备有限公司66,447平米电气工程民营北京清尚投资有限责任公司 78,810平米金融/银行/投资民营上地兴达集团88,000平米建筑/施工民营海淀国税 103,704平米政府机关政府机关北京移动通信有限责任公司 1111,905平米通信国企北京科技园重点项目分析北京科技园重点项目分析n散租、散售部分的企业多

26、为小型私营企业，面积以100平米左右最为典型；n主要从事数码、科技、软件、网络、研发、信息技术等行业，少量从事贸易、教育/文化等；中小型企业的办公需求在上地区域同样庞大，且具有明显的行业聚集效应。中小型企业的办公需求在上地区域同样庞大，且具有明显的行业聚集效应。p经营特征经营特征2硅谷亮城硅谷亮城标准层面积标准层面积3,400平米平均租金平均租金3.5元/天/平米物业费物业费16.8/平米/月（含暖气费、空调费用） 入驻率入驻率几乎满租，目前没有剩余面积售价售价9,800元/平米（2006年）目前二手价格20,000元/平米代表企业代表企业汇通天下，蓝玛星际科技，奥瑞视科技，康普荣邦科技标准层

27、平面图北京科技园重点项目分析北京科技园重点项目分析p产品特征产品特征嘉华大厦嘉华大厦n硬件设施标准：大堂： 28米挑高、3000平米面积、200米跨度、树形钢结构、拱形空间感、石材装饰、内设景观和休息座椅。公共区域： 石膏板吊顶、石材地面、墙面刷白、电梯间石材装饰空调： 风机盘管+新风系统卫生间： toto卫浴，24小时热水，中水系统电梯： 3部otis客梯，3部货梯 车位： 地下700多个车位，地上预留车位嘉华大厦产品最大的亮点在于其超大、超高的大堂设计，共享大堂连通四座的电梯厅、配套商嘉华大厦产品最大的亮点在于其超大、超高的大堂设计，共享大堂连通四座的电梯厅、配套商业，空间感强，对于创新、

28、高科技企业具有很大的吸引力。业，空间感强，对于创新、高科技企业具有很大的吸引力。共享大堂北京科技园重点项目分析北京科技园重点项目分析p经营特征经营特征嘉华大厦嘉华大厦嘉华大厦在上地区域投入使用近嘉华大厦在上地区域投入使用近5年，租金从早期的年，租金从早期的2元一直增长，目前几乎翻倍，出租率高，表明区元一直增长，目前几乎翻倍，出租率高，表明区域中小企业需求旺盛。域中小企业需求旺盛。标准层面积标准层面积a-d座：3,000平米e、f座：2,000平米平均租金平均租金a-d座：4.0元/天/平米e、f座：3.5元/天/平米物业费物业费13.08元/平米/月（含暖气费、空调费用） 入驻率入驻率几乎满租

29、，目前没有剩余面积售价售价7,000元/平米（2005年）目前二手价格21,000元/平米代表企业代表企业epson全国总代、纽曼伟业、赛诺网讯、天地英特软件、中兴通科技、文曲星科技n企业多为小型私营企业，面积以150-250平米最为典型；n主要从事科技、软件、网络、数码、生物等行业；北京科技园重点项目分析北京科技园重点项目分析p项目特征项目特征辉煌国际广场辉煌国际广场n发展组合：总建筑面积17万平米其中，酒店1.4万平米，公寓1.7万平米，写字楼9.53万平米，商业1.37万平米 ；n区域内的较高密度建筑组合，以办公和酒店为主要功能；n项目对外宣传为集写字楼、五星级酒店、公寓、商业为一体的大

30、规模建筑综合体，推广宣传高调，但项目落实后实际以商住和酒店为主，没有突破区域市场现状水平。北京科技园重点项目分析北京科技园重点项目分析p项目特征项目特征-公寓式办公公寓式办公辉煌国际广场辉煌国际广场公寓式办公产品单元面积小，购买门槛低，公寓式办公产品单元面积小，购买门槛低，受到成长型私营企业的青睐。受到成长型私营企业的青睐。分布分布a、b、d、e座 产权年限产权年限50年主力户型主力户型40-70平米一居，80-90平米两居交房标准交房标准提供墙面刷白、地砖中央空调，暖气售价售价2007年：7,000元/平米现在：18,000万/平米租金租金2.5元/天/平米入驻率入驻率95%客户特征客户特征

31、小型私营企业居多平面图北京科技园重点项目分析北京科技园重点项目分析平面图p项目特征项目特征强佑清河新城强佑清河新城n规划特点：规模大，以住宅开发为主；匹配少量公建物业，包括一栋写字楼和一个百货；n由于良好的区位和交通条件，目前成为了清河板块的核心房地产项目。北京科技园重点项目分析北京科技园重点项目分析p写字楼写字楼强佑清河新城强佑清河新城开盘时间开盘时间2009年底竣工时间竣工时间2010年底开间面积开间面积30-140平米平均售价平均售价2009年底价格在18,000-19,000元/平米目前价格涨到23,000元/平米硬件设施硬件设施提供中央空调，开间设计，毛坯标准销售率销售率10-16层

32、可售，共200套，目前还剩30套左右，销售率85%，目前剩余面积集中在80-100多平米代表企业代表企业清华规划院购买了其中16-20层，其余为小企业自用购买或投资使用；很多企业是从中关村搬过来的，看重该项目的性价比；由于周边产业园区的带动，清河区域也被辐射产生了相关办公面由于周边产业园区的带动，清河区域也被辐射产生了相关办公面积的需求，尤其是小开间的办公单元非常受到市场追捧。积的需求，尤其是小开间的办公单元非常受到市场追捧。办公物业重点项目分析办公物业重点项目分析p小结小结北京科技园重点项目分析北京科技园重点项目分析 特点特点 不足不足 竞争策略竞争策略中关村软件园 低密度的生态办公环境 园

33、区配套完善 享受国家针对高新科技企业的优惠政策，吸引企业进驻 为入驻企业提供良好的软性服务 提供土地出售的开发模式较为单一，缺乏针对企业需求的灵活性 对入园企业有行业要求 我项目占地面积大，有机会提升办公环境的绿化率，发展生态办公环境 积极争取享受国家优惠政策，吸引企业入驻 增强物业发展的综合性，提升办公的配套功能 办公产品多样化，满足不同企业需求 可以从建筑外观、高度等方面进行提升，成为区域的标志性项目硅谷亮城 办公物业性价比高 早期的整栋销售策略，吸引多种行业和类型的企业，运作成功 由于很多写字楼整栋出售后各自独立运营，缺乏统一的管理嘉华大厦 空间感的大堂设计强人眼球 办公物业性价比高 商

34、业配套和办公大堂、外围广场相连，造成功能和人流的混乱 多入驻中小企业，不能为大客户提供充足的面积辉煌国际 物业类型多样，酒店、办公、公寓、商业齐全 公寓式办公产品使用者混杂，办公和居住品质都降低，对价格提升作用有限清河新城 提供小开间办公单元，支付性强 配套完善 位置较偏远，商务氛围差清华科技园清华科技园北京科技园重点案例对标分析北京科技园重点案例对标分析三环三环四环四环成府路成府路中关村大街中关村大街中关村东路中关村东路八达岭高速八达岭高速学院路学院路 位于清华大学东门外，紧邻清华大学，属于中关村科技园区，享受中关村科技园相关优惠政策； 占地面积25万平方米，建筑面积69万平方米，综合容积率

35、*约2.76。abchefgidjkl成府路成府路园区范围编号编号名称名称编号编号名称名称a清华同方广场g创业大厦b学研大厦h立业大厦c同方大厦igoogle中国d华业大厦j文津国际酒店e紫光大厦k科技大厦f创新大厦l威新大厦* 园区被划分成多个地块，各地块容积率又高有底，如科技大厦约为8.0，威新大厦3.8等。p位置与概况位置与概况清华科技园 1995年，开始建设12万平米的启动区； 1998年，启动区建设完毕； 1999年，被纳入中关村科技园区总体规划； 2000年，提出清华科技园三大功能定位，提出清华科技园发展纲要，入园企业达到200家。建设起步期（建设起步期（1994-1999）初步成

36、型期（初步成型期（2000-2005） 2000年，启动57万平米园区建设； 2005年，园区69万平米建设完毕； 2005年入园企业达到300家； 开始品牌输出，2001年起启动了江西、陕西、昆山、上海、威海、沈阳等分园； 成为国内一流的大学科技园。发展完善期（发展完善期（2006-2011） 2008年，入园企业达到400家； 2008年，被评为北京市创意产业集聚区； 力争2011年成为国际一流的大学科技园。 大规模集中建设，制定品牌输出大规模集中建设，制定品牌输出发展策略，园区迅速成型。发展策略，园区迅速成型。 充分利用了中关村科技园的优惠充分利用了中关村科技园的优惠鼓励政策；鼓励政策；

37、 园区发展功能定位明确，发展战园区发展功能定位明确，发展战略清晰。略清晰。 实现可持续发展。实现可持续发展。对本项目的对本项目的主要主要启示启示 开发之初即有明确的产业定位，主题清晰，并争取到优惠的产业政策开发之初即有明确的产业定位，主题清晰，并争取到优惠的产业政策，制定了品牌输出发展策略，保证了园区后续的可持续发展。，制定了品牌输出发展策略，保证了园区后续的可持续发展。p发展历程发展历程 主要建筑高度45米、局部80米、标志性建筑110米； 通过不同的高度打造错落的竖向空间，整体规划空间感强。 景观设计理念体现了现代、节能的特色，与“高科技园区”定位相呼应； 采用立体绿化方式，整个绿化系统分

38、为中心绿地、庭院绿地、建筑周边绿地、屋顶绿化平台、建筑内部公共绿化、道路行道树绿化等； 采用综合管沟等新的市政工程技术，实现管线、通道和用房等市政设施的完全地下化。总体规划总体规划景观规划景观规划p规划设计规划设计45米米80米米110米米 内部交通实行人车分流，园内依单向右行为主要的组织形式，使冲突点减至为零； 停车系统采用以地下停车为主，首层与地面临时停车为辅的方式； 良好的交通组织有效避免了不同物业类型之间的互扰，园区内部形成有序的交通动线；交通组织交通组织平面规划及内部交通对本项目的主要启示对本项目的主要启示园区规划方案整体性强，通过高度打造园区标志性建筑，同时通过立体绿化、园区规划方

39、案整体性强，通过高度打造园区标志性建筑，同时通过立体绿化、完善的内部交通系统等保证了整个园区形象的完整和统一；完善的内部交通系统等保证了整个园区形象的完整和统一；p规划设计规划设计物业类型物业类型规模（万平米）规模（万平米）比例比例写字楼5682%商业57%酒店68%公寓23%合计合计69100% 园区写字楼占比81.2%，为主导物业，商业、酒店和公寓物业作为辅助物业，为园区提供完善的配套。对本项目的主要启示对本项目的主要启示以写字楼为主导物业的产业园区，将确保园区的产业属性；以写字楼为主导物业的产业园区，将确保园区的产业属性；集合商业、酒店、公寓等多功能的配套，将确保园区功能的完整性。集合商

40、业、酒店、公寓等多功能的配套，将确保园区功能的完整性。p物业组合物业组合序号序号产品类型产品类型代表物业代表物业占比占比产品特征产品特征主要客户主要客户1整售写字楼科技大厦b座、d座、立业大厦40% 硬件配置较高； 山东火炬房地产开发公司、赛尔网络有限公司、国家考试中心等2总部写字楼科建大厦10% 约为1万平米左右； 能照顾客户的个性化需求； google中国等3散租写字楼威新大厦、科技大厦c座45% 硬件品质较高，达到甲级物业标准； 微软、sk telecom、搜狐、焦点、chinaren等4创业园创新大厦5% 平面布局可灵活分割，满足小型初创企业需求； 面积多在100-200平米左右； 包

41、括留学人员创业园内的约59家小企业多样化的产品类型配置，满足不同类型企业的多种需求。多样化的产品类型配置，满足不同类型企业的多种需求。p写字楼写字楼-产品类型产品类型甲级写字楼乙级写字楼及以下构成比例构成比例34%66%代表项目代表项目科技大厦创新大厦规模（万平米）规模（万平米）18.85.9使用率使用率70%63%高度高度110米66米层数层数地上25层、地下3层地上17层、地下3层层高层高3.8米3.6米单层面积（平米）单层面积（平米）1,400-1,5002,100车位配置车位配置60个/万平米56个/万平米租金水平租金水平*6元/天/平米（建筑面积）4-5元/天/平米（建筑面积）入住率

42、入住率100%100% 不同档次写字楼互相搭配，满足不不同档次写字楼互相搭配，满足不同客户类型需求；同客户类型需求； 甲级写字楼高度甲级写字楼高度110米，形成了园区米，形成了园区的标志性物业，极大提升了园区的的标志性物业，极大提升了园区的整体形象；整体形象；对本项目的主要启示对本项目的主要启示p写字楼写字楼-物业档次物业档次科技大厦（甲级写字楼）科技大厦（甲级写字楼）科技清华相关企业紫光测控科技清华相关企业清华大学丰田研究中心内资外资性质性质科技外资企业中国总部微软中国科技外资企业研发中心sk telecom (china)金融外资企业驻京分支机构德意志银行（中国）有限公司行业类型行业类型企

43、业级别企业级别典型租户典型租户科建大厦（科建大厦（google)google中国整体租赁了科建大厦作为企业中国区总部，面积13,980平米威新大厦（威新大厦（sohu网络大网络大厦）厦）科技国内企业研究机构云南电网新技术研发中心科技中小企业迈威科技北京有限公司内资性质性质科技总部chinaren科技总部焦点房地产科技总部搜狐行业类型行业类型企业级别企业级别典型租户典型租户p写字楼写字楼-客户特征客户特征 同中关村区域其它项目一样，清华科技园内75%的租户为it企业； 针对不同类型的it企业，园区通过打造不同档次、不同类型的写字楼产品将其区分； 同时，园区还打造小体量总部楼如科建大厦，吸引具有整

44、栋租赁要求的实力强的客户。500强企强企业业跨国跨国/内资实力内资实力强的高科技企业强的高科技企业外资小型高科技企外资小型高科技企业业内资中小型高科技企业内资中小型高科技企业甲级写字楼甲级写字楼小体量总部楼小体量总部楼乙级及以乙级及以下写字楼下写字楼对本项目的主要启示对本项目的主要启示 通过不同档次物业平台的搭建吸引产业链条上不同类型的客户；通过不同档次物业平台的搭建吸引产业链条上不同类型的客户； 促进产业集群化，保证了园区的可持续发展；促进产业集群化，保证了园区的可持续发展；p写字楼写字楼-客户特征客户特征建筑规模建筑规模面积约5万平米建筑形态建筑形态临街底商+地下商业功能定位功能定位休闲配

45、套商业，提供餐饮、休闲、零售、娱乐、生活及文化教育等设施商业业态商业业态 商务配套：银行、邮局、票务、旅行社、图文制作等； 生活配套：超市、洗衣、美容美发、齿科等； 餐饮：如全聚德、尚村、干锅居、渤海海鲜、星巴克、赛百味、威尔酒行、酒吧、咖啡厅、水吧等； 其它：沙龙、体育用品、教育培训，如华尔街英语、调适健身等； 商业首层租金约8-12元/天/平米（营业面积）； 商业目前入住率约95%，基本处于满租状态。p商业商业建筑规模建筑规模 建筑面积约6万平米； 文津国际酒店381间客房，清华紫光会议中心186间客房；功能定位功能定位 完善科技园整体功能，为科技园往来商务旅客、海外游客及本地住客提供优质商旅服务；酒店管理酒店管理 文津国际酒店：锦江集团； 清华紫光会议中心：紫光集团；酒店星级酒店星级 文津国际酒店：五星； 清华紫光会议中心：四星；酒店设施酒店设施 文津国际酒店：中餐厅、西餐厅、果岭高尔夫练习场、游泳池、健身房、会议室、休息厅、贵宾接待处、商务中心 ； 清华紫光会议中心：九州清晏中餐厅、凯蒂咖啡馆、维士酒吧；5个会议室，2个宴会厅；台球室、休息室、美容美发、健身房、贵宾室；经营情况经营情况 文津国际酒店： 800-1,000元/晚