【商业地产】合肥中辰商业综合体项目项目整体定位与发展战略(补充)53PPT10月

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。中辰经开区商业综合体项目中辰经开区商业综合体项目项目整体定位与发展战略（补充）项目整体定位与发展战略（补充）谨呈：2008-10-22本报告是严格保密的。2u项目可利用土地减少40%，b地块完全无法利用。ua地块可用面积：约14000平方米uc地块可用面积：约25000平方米ud地块可用面积： 约14000平方米u合计可用面积：约53000平方米 城市高速铁路确定从地块中穿越，高铁中心线两侧各退城市高速铁路确定从地块中穿越，高铁中心线两侧各退让让5050米，退让范围内不得修建建筑，因此将导致本项米，退让范围内不得修建建筑，因此将导致本项目可利用土地损失约

2、目可利用土地损失约40%40%（6060亩）亩）abcd高压线限制性条件变化限制性条件变化本报告是严格保密的。3序号序号物业功能物业功能体量（体量（mm2 2）说明说明a办公物业办公物业1700017000一栋一栋18f18f小户型写字楼小户型写字楼销售销售酒店酒店1700017000一栋一栋18f18f特色酒店特色酒店持有持有商务公寓商务公寓1200012000一栋一栋18f18f小户型公寓小户型公寓销售销售商业商业3000030000（地下（地下70007000）四层商业四层商业（地下一层）（地下一层）持有持有b经济型酒店经济型酒店60006000100100间客房标准间客房标准持有持有c

3、住宅住宅120000120000住宅住宅销售销售商业商业60006000社区商铺社区商铺销售销售dloftloft公寓公寓48000480001212层，层，5.35.3米挑高公寓米挑高公寓销售销售商业商业10001000社区商铺社区商铺销售销售e中央广场中央广场1500015000a a、cc地块间地块间地上停车场地上停车场90009000可停可停360-400360-400辆辆合计257000257000容积率容积率2.732.73限制性条件的变化将使之前的定位发生变化，住宅限制性条件的变化将使之前的定位发生变化，住宅的体量将大幅度缩减，商业的比例将大幅度提高的体量将大幅度缩减，商业的比例

4、将大幅度提高定定 位位 调调 整整定位调整的原则：u保证商业可存活u项目整体形象的提升u提高土地利用率u尽可能提升容积率定位调整要求定位调整要求本报告是严格保密的。4核心问题界定核心问题界定本报告主要解决以下核心问题本报告主要解决以下核心问题q1：作为内街商业如何定位？：作为内街商业如何定位？q2q2：怎样体现项目的整体性和多样性？怎样体现项目的整体性和多样性？q3：如何充分利用土地，实现价值最大化？如何充分利用土地，实现价值最大化？本报告是严格保密的。5报告思路报告思路内街商业市场研究内街商业市场研究项目整体定位项目整体定位开发策略建议开发策略建议本报告是严格保密的。6内街商业市场分析内街商

5、业市场分析本报告是严格保密的。7内街商业主要依靠整体性、经营特色吸引人流，内街商业主要依靠整体性、经营特色吸引人流，由于销售困难通常采取持有或带租约销售由于销售困难通常采取持有或带租约销售沿街式商业沿街式商业内街式商业内街式商业经营特色经营特色昭示性强，便于突出昭示性强，便于突出打造商业形象打造商业形象昭示性弱，需要依靠特色昭示性弱，需要依靠特色取胜取胜人流吸引人流吸引依靠自然人流和商家依靠自然人流和商家品牌吸引人流品牌吸引人流靠特色、品牌吸引人流靠特色、品牌吸引人流店铺特点店铺特点相对独立，相互干扰相对独立，相互干扰小小聚集性强，互相依托聚集性强，互相依托可销售性可销售性分割形式更灵活，便分

6、割形式更灵活，便于销售于销售销售难度大，销售容易导销售难度大，销售容易导致经营困难致经营困难规划重点规划重点造型、广告面造型、广告面特别注意人流动线设计特别注意人流动线设计常见业态常见业态百货、超市、服饰、百货、超市、服饰、专卖店、餐饮等专卖店、餐饮等餐饮、休闲娱乐等餐饮、休闲娱乐等本报告是严格保密的。8元一柏庄元一柏庄 （哈街）：规划先进，点线结合，通透性佳（哈街）：规划先进，点线结合，通透性佳11幢loft ，4000平方米一幢，每幢四层。主要为企业办公物业。同时适合做大型餐饮与大型娱乐5万平米商业用房组成的时尚商业街。定位为娱乐休闲一条街业态主要以酒吧，购物，餐饮为主一幢大型商业综合楼，

7、目前计划大型超市入驻本报告是严格保密的。9哈街：面积过大，销售情况一般，招商由哈街：面积过大，销售情况一般，招商由开发商全力参与，前景较好开发商全力参与，前景较好u售价：9000元/平方米u经营模式：9年返租金销售，每年按照市场年收益率8的比例返还给客户u规模：面积划分为604000平方米，u优势：1，对于开发商：实现快速销售，开发商可以在早期拥有资金进行其他投资回报。2，对于业主：投资更有保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。3，对于项目：9年的统一规划使用权，完全可以使开发商在很大权利范围内保证业态规划的合理与品质的保证，最终保证整体商业的

8、完美落幕u劣势：1，对于开发商：需要投入人力物力在此项目上，对于异地开发商来说不可取，但是元一为合肥本地开发商，故可避免此类问题本报告是严格保密的。10绿地海顿公馆商业：小围合，开敞空间，绿地海顿公馆商业：小围合，开敞空间，线性连接，满城美食，饕餮大餐线性连接，满城美食，饕餮大餐本报告是严格保密的。11绿地绿地 饕界：销售情况良好，招商经营有困饕界：销售情况良好，招商经营有困难难u售价：10000元/平方米u经营模式：设立招商部，在客户购买后提供免费售后服务，主要服务为：接待，联系，提供相关咨询，相当于中介服务u规模：50200平方米，由于商铺有三层高，故内街与部分楼层高的商铺招商还需等待时日

9、u优势：1，对于开发商：绿地作为外地开发商，可以在销售早期给客户以信心，促进销售。实现现金回流，在后期，也不必为单一项目付出人力物力。2，对于消费者：早期在商铺招租的情况下，有专业人员负责接待，也省去一份麻烦。3，对于项目：开发商在一定权限内可以进行统一调配，可以在一定程度上保证项目的整体风格定位。本报告是严格保密的。12金地金地 国际城国际城 8888街：产品规划较早，率先街：产品规划较早，率先采用骑廊形式连接内街与外街采用骑廊形式连接内街与外街首批推售商铺第二批推售商铺第三批推售商铺马鞍山南路机动推售区域本报告是严格保密的。13金地金地8888街：后期营销包装使销售火爆，但街：后期营销包装

10、使销售火爆，但后期经营出现问题后期经营出现问题u售价：20000-30000元/平方米u经营模式：3年返租金销售，每年按照收益率8的比例返还给客户u规模：面积划分为60200平方米u优势：u1，对于开发商：实现快速销售，开发商可以在早期拥有资金进行其他投资回报。u2，对于业主：投资有部分保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。u劣势：u1，三年返租金销售使开发商招商带来很大限制。本报告是严格保密的。14合肥内街商业合肥内街商业的经营出现了的经营出现了普遍的问题，普遍的问题，人气不足、业人气不足、业态失控、缺乏态失控、缺乏统一管理是导统一管理是导致

11、出现这一情致出现这一情况的主要原因。况的主要原因。对本项目而言，对本项目而言，地段和地块条件、地段和地块条件、周边住宅支撑均周边住宅支撑均不如以上项目的不如以上项目的情况下，如只是情况下，如只是简单的定位为休简单的定位为休闲娱乐餐饮等常闲娱乐餐饮等常规业态，则势必规业态，则势必前景堪忧。前景堪忧。除了常规的内除了常规的内街商业业态，街商业业态，我们还需要有我们还需要有一个核心业态一个核心业态（组成部分）（组成部分）来吸引客户、来吸引客户、支撑项目的整支撑项目的整体形象，盘活体形象，盘活所有的资源。所有的资源。本报告是严格保密的。15？吸引人流，提高消费者在地块内的吸引人流，提高消费者在地块内的

12、停留时间，最好能使其流连忘返停留时间，最好能使其流连忘返能拉动其它物业（如酒店、能拉动其它物业（如酒店、办公、商业）的需求办公、商业）的需求能最大化利用高铁退界线能最大化利用高铁退界线内的土地内的土地能充分发挥地块的优势，能充分发挥地块的优势，具备雄厚的群众基础具备雄厚的群众基础本报告是严格保密的。16符合企业需求和青年人喜爱的户外运动是符合企业需求和青年人喜爱的户外运动是本项目的突破方向本项目的突破方向u“智勇大冲关”是湖南卫视自主开发的一档适合全民参与的群众拓展竞技节目，由于其具备了很好的趣味性、挑战性、参与性、竞争性因此拥有广泛的群众基础，收视率居高不下，甚至拉动了长沙的旅游业。本报告是

13、严格保密的。17户外拓展业市场分析户外拓展业市场分析拓展训练(有时也称为户外拓展训练、野外拓展训练、拓展训练营、外展训练、冒险性学习法、户外体验培训)，它已经成为提高沟通技巧、凝聚力、领导力、决策力、竞争力、人际信任和个人心理素质培训中广泛采用的技术。它所采用的方法就是将一群平时在一起工作的人集合起来，并将他们带入一个户外的环境或设施中进行体验式、参与式训练。这些户外环境和设施提供了一个与日常工作完全不同的场景，并且运用多样化的手段来满足不同的参训者。 拓展训练是什么拓展训练是什么拓展训练的起源与发展？拓展训练的起源与发展？拓展训练英文为outward development，意为一艘小船驶离

14、平静的港湾，义无反顾地投向未知的旅程，去迎接一次次挑战，去战胜一个个困难。这种训练起源于二战期间的英国。当时大西洋商务船队屡遭德国人袭击，许多年轻海员葬身海底。人们从生还者身上发现，他们并不一定都是体能最好的人，但却都是求生意志最顽强的人。一些研究管理和组织行为的专家从这种训练方式中受到启发。因为他们认为，在当时工业化的社会里，很多管理者、企业家也有着和那些年轻海员同样的境遇。由于他们的心理素质不够良好，结果造成他们不能坦然面对来自竞争，来自生活和工作的挑战和压力。当这些挑战和压力较大时， 就导致了他们工作生活为行的错位和变异。因此英国就很快出现了一所叫做outward bound的训练学校，

15、这所学校利用户外活动的形式，对管理者和企业家进行了心理和管理两方面的培训。近年来，拓展训练逐步走入外企和其它现代化企业的培训日程，成为这些企业团队建设，增强企业凝聚力，员工合作技巧等企业培训的主要途径。于是拓展训练的独特创意和训练方式逐渐被推广开来，训练对象也由最初的海员扩大到军人、学生、工商业人员等各类群体。训练目标也由单纯的体能、生存训练扩展到心理训练、人格训练、管理训练等。 释放生活工作压力，调节心理平衡。认识自身潜能，增强自信心。 提高自我控制能力，从容应对压力与挑战。强化探索精神与创新意识，培养进取心。学会更好地与他人进 沟通与协调，优化人际环境。 增强凝聚力：增强凝聚力：促进内部沟

16、通，融洽团队关系；配合企业的理念教育与目标教育，形成共同参与和共同意志；强化对员工的文化管理，实现精神激励。增强竞争力：增强竞争力：树立相互配合、支持的团队意识；激发创造进取精神；促进团队在障碍超越、危机处理、变化应对等方面能力的提升。变革与学习：变革与学习：针对参训单位特别要求设计的方案，能潜移默化地使员工认识到“只有变是唯一的不变”，达成“变革与创新是最好的生存发展之道”的共识，并建立共同愿景，从而消除企业推行变革时的理念意识阻碍；同时，通过让受训者深入体验组织学习与知识创新过程，从而有效地帮助企业实现建立学习型组织的目标。 拓展训练对企事业单位团队建设的意义拓展训练对企事业单位团队建设的

17、意义拓展训练对团队成员个体的意义拓展训练对团队成员个体的意义行政部门行政部门医院医院银行银行国家政府机关国家政府机关大型跨国外资大型跨国外资企业企业大型国有大型国有企业企业房地产房地产目前，拓展培训的需求主要来自于大型跨国外资企业、国家政府机关、行政部门、银目前，拓展培训的需求主要来自于大型跨国外资企业、国家政府机关、行政部门、银行、医院、房地产等大行业领域。中小型企业、私营企业的需求较少。行、医院、房地产等大行业领域。中小型企业、私营企业的需求较少。大型国有企业、政府部门大型国有企业、政府部门为了建立自然的沟通气氛，打破隔阂，建立高效、深入的沟通；外资企业外资企业他们文化比较成功，需要让员工

18、更多的感悟文化，学习沟通的技巧，用更生动有趣的形式进行团队的建设；民营企业民营企业大多注重团队建设、高效团队沟通、企业文化培养、执行力方面的培训；在校学生，医院基层员工、超市基层员工等在校学生，医院基层员工、超市基层员工等，主要是培养团队协作能力与适当的个人挑战与生存训练。 年龄在2040岁的白领、管理层等是拓展培训的主要参与对象根据业内人士的统计，参加拓展培训的学员当中：20岁学员，人数占到5左右，这也说明在校学生参与拓展培训的比例还是很小的2040岁的学员，人数占到68左右，这中间大都是参加工作的白领、管理层、甚至是高层人员40岁以上的学员，这个比例在27左右，这中间大部分是政府部门、党政

19、机关等的任职人员从企业参与过的体验式培训活动调查中可知，传统的拓展项目是体验式培训的主流传统的拓展项目是体验式培训的主流数据来源:中人网关于体验式培训的调查水上拓展项目场地拓展项目室内拓展项目野外拓展项目传统拓展项目传统拓展项目竞技运动项目运动会、球类比赛等cs实战项目野外山地cs场地cs拓展训练项目拓展训练项目本项目条件适合场地项目与室内项目本项目条件适合场地项目与室内项目野外项目野外项目远足露营高空滑索登山攀岩伞翼滑翔水上项目水上项目游 泳扎 筏划 艇场地项目场地项目高空项目低空项目水上项目室内项目室内项目室内运动圆桌游戏会 议拓展训练基地类型拓展训练基地类型自然资源型自然资源型拓展训练基

20、地类型拓展训练基地类型从项目条件出发，从项目条件出发，本项目属本项目属于非自然资源型拓展训练基地于非自然资源型拓展训练基地非自然资源型非自然资源型依托自然旅游区依托大型水资源区依托公园依托学校依托企业传统拓展高空机械项目序号设备名称图 示序号设备名称图示序号设备名称图 示1攀岩5相互依存9天梯2单杠6绳网10速滑速降3断桥7空中荡木桥11丛林绳桥4吊索桥8轮胎荡桥网绳 12合力桥传统拓展地面机械项目序号设备名称图 示序号设备名称图示1毕业墙5孤岛求生2背摔台6荡木桥3模拟电网7梅花桩4穿越沼泽8同心同行室内拓展项目多米诺骨牌活动攀岩活动拓展展示杀人游戏活动本报告是严格保密的。29体验式培训（拓

21、展培训）是中国的朝阳行业，随着市场体验式培训（拓展培训）是中国的朝阳行业，随着市场的细化及规范化，会有更多的企业和城市来分割省级市的细化及规范化，会有更多的企业和城市来分割省级市场蛋糕场蛋糕 19951995年年20052005年年拓展培训行业引入到中国 中国劳动保障部举办了全国首期户外运动领队及拓展培训师专岗培训的会议 。国家劳动部国家劳动部将根据培训情况给从业将根据培训情况给从业人员颁发岗位合格证书人员颁发岗位合格证书， 拓展培训师和户外运动领队专岗培训分初级、中级和高级3个级别 ，从业人员一律需持证上岗。 20082008年年据不完全统计，目前国内目前国内从事户外运动俱乐部及拓从事户外运

22、动俱乐部及拓展培训的公司的就有展培训的公司的就有10001000多家，专职或兼职的从业多家，专职或兼职的从业人数万余人人数万余人，全国参加活动的人数上百万人。体验式培训拓展培训是培训市场的一支潜力股，以及越来越细分化的产品和服务,以便满足不同层次消费者的需求。 行业迅速发展，十年时间在国家干预行业迅速发展，十年时间在国家干预下逐渐规范化，但仍处于稚嫩期。下逐渐规范化，但仍处于稚嫩期。 国内城市中，北京、上海、以及东部国内城市中，北京、上海、以及东部沿海及大部分西部省会，只有数十家沿海及大部分西部省会，只有数十家或更少的拓展训练公司在分割庞大的或更少的拓展训练公司在分割庞大的省级市场蛋糕。省级市

23、场蛋糕。 本报告是严格保密的。30目前上海，江苏的拓展培训市场比较成熟，目前上海，江苏的拓展培训市场比较成熟，市场发展迅速市场发展迅速 代表城市代表城市公司代表公司代表主要客户主要客户南京30家，人众人，野羚羊等党政机关，政府，大单位苏州 蒂姆，人众人等分公司 外企，台企 长三角经济圈长三角经济圈武汉经济圈武汉经济圈上海市场：上海市场：现有体验式培训机构、拓展培训公司及合作公司有现有体验式培训机构、拓展培训公司及合作公司有近近200200家。家。上海周边上海周边2个小时的车程内，有个小时的车程内，有17个同类型的基地。个同类型的基地。从从19991999年进入上海市场以来，从第一年的年进入上海

24、市场以来，从第一年的600600人次参训，逐年人次参训，逐年翻番，到翻番，到20032003年已有近万人参训，发展飞速。年已有近万人参训，发展飞速。 江苏市场：江苏市场：江苏拓展培训市场的发展处于全国前列，拓展培训江苏拓展培训市场的发展处于全国前列，拓展培训机构众多，培训师资力量比较雄厚机构众多，培训师资力量比较雄厚。 上海体验式培训上海体验式培训机构分类机构分类项目内容项目内容对场地要对场地要求求每年每年参加参加人数人数价格价格. .元元/ /人人/ /天天 以基地高空个人挑战项目为主 重视培训体验体验后分享要求高.项目要完善4万人 400700以非基地的团队合作项目为主 结合晚会、野营.强

25、调建立和睦关系的概念 对场地要求不高.灵活机动 7万人浮动大80-600本报告是严格保密的。31合肥培训市场刚刚起步，市场缺乏规范性，但仍挡不住合肥培训市场刚刚起步，市场缺乏规范性，但仍挡不住合肥企业对体验式培训的需求，在合肥发展体验式培训合肥企业对体验式培训的需求，在合肥发展体验式培训有市场基础有市场基础2000年初，这种全新的培训模式进入合肥，但由于上手简单，许多冠之于培训的机构简单粗糙地复制几个项目就草率抢占市场，缺乏科学性、规范性，直接导致企业界对拓展训练的看法越来越差。当前缺乏领导品牌的合肥拓展训练培训市场鱼龙混杂。虽然合肥的企业拓展处于起步阶段，但拓展的魅力让合肥的企业折腰。仅长城

26、户外俱乐部，每天都有人来电询问，并且每个星期都安排企业进行拓展训练。 市场现状市场现状企业需求企业需求合肥企业合肥企业代理拓展公司代理拓展公司基地基地江淮汽车，合肥邮电学院，合肥科大恒星 儒商伟略管理咨询机构 （合肥）万佛湖风景区 合肥客运总公司 人众人人众人南山湖基地 日立电器，联合利华野羚羊户外拓展中心合肥万佛湖风景区 企业竞争企业竞争合肥本地的拓展公司比较小，一般都是些管理咨询机构，没有自己的培训基地，不规范。培训业大户人众人，野羚羊，蒂姆等现在都已在合肥开设办事处，这些专业大企业一般都有自己的培训基地，比较规范。本报告是严格保密的。32专家意见专家意见专家专家伍荣职务职务行远拓展公司经

27、理访谈日期访谈日期2008-10-18专业建议专业建议地理位置：最好在郊区风景区，如无该条件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要便利 接待能力：住宿的协议价应在120-140元/天之间，餐饮价应在200-300元/桌，适当布置少量高档餐饮和住宿 使用：协议拓展用地使用率一般在每月8天左右，人数在30-2000之间不等，多数情况是50-60人。一般是多个拓展企业共同使用一处场地，使用率一般在每月22天左右场地费用：每场15元（一小区间）场地建筑成本：20-30万，根据建筑结构不同有所区别场地地质要求：如果是砂硫层则需要多深挖，粘土层就比较适合本报告是严格保密的。33专家意见专家意见专家专家优程

28、职务职务合肥优程拓展公司经理访谈日期访谈日期2008-10-18专业建议专业建议地理位置：拓展基地离市区不应超过3小时车程，十八岗就离市区过近，做拓展基地就要在打造一个封闭式环境方面下功夫 接待能力：周边一定要有能满足300人左右的住宿餐饮条件 使用：联合利华、海尔等都是我们的客户，合肥拓展公司多为小公司，内部多有联系，一般是共同使用一个拓展基地。在该地建设拓展基地就无普通拓展基地的旅游功能，纯粹是为培训而做拓展训练，做的好会成为经开区等企业定点培训基地。场地建筑成本：建筑成本不高，地块不小于4亩即可，但如果想满足酒店餐饮会议等设施需求则要建设大些本报告是严格保密的。34专家意见专家意见专家专

29、家刘总职务职务仁众拓展公司市场部经理访谈日期访谈日期2008-10-18专业建议专业建议地理位置：最好在郊区风景区，如无该条件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要便利 接待能力：住宿的协议价应不超过150元/天，餐饮价应在200-300元/桌，会议室要能够容纳300人，剧院式即可，无需课桌式会议室，至少要一大一小两个会议室 使用：合肥拓展业务起步较晚，本地拓展公司只有几家，多为外地拓展公司兼营合肥业务，会把一些外地单位企业员工带到合肥拓展，较好的拓展基地周末能达1000人，我们公司每天活动人数都上百人。运营：拓展基地的安全问题较为突出，最好由一家较为成熟的拓展公司运营，协调各拓展公司课程安排

30、，做好拓展基地的推广，以满足酒店会议室等的使用。场地建筑成本：都较低，与建设公司打算满足的酒店有关。本报告是严格保密的。35环境打造环境打造水景与坡地是必选项，可建设一些人文景观；环境适当封闭配套配套能满足300人住宿协议价在120-140元/天的酒店，餐饮，能容纳300人左右的会议室场地场地至少4亩，依据酒店餐饮能满足的人数而定运营运营组建或并购一家拓展公司做好基地的推广及安全防范拓展基地必备条件拓展基地必备条件接待能力强、交通便接待能力强、交通便利、场地安全利、场地安全除以上人员以外我们还访谈了福州摩尔、天地人、万普等知名拓展公司专业除以上人员以外我们还访谈了福州摩尔、天地人、万普等知名拓

31、展公司专业人员，大家意见一致，认为具有可行性，建设中需注意问题如下：人员，大家意见一致，认为具有可行性，建设中需注意问题如下：本报告是严格保密的。36报告思路报告思路内街商业市场研究内街商业市场研究项目整体定位项目整体定位开发策略建议开发策略建议本报告是严格保密的。37项目定位“合肥城市活力中心”开启经开区城市化的领导者本报告是严格保密的。38中辰新天地最时尚的活力生活体验场本报告是严格保密的。39个性是如此强有力地吸引着今日中国大都市里的时尚人群的标签意义一个区域的本报告是严格保密的。40营销的是合肥明天，营造的是一种时尚生活方式营销的是合肥明天，营造的是一种时尚生活方式城市，城市，指的是城

32、市中心集合了大量的商业、休闲、娱乐、酒店、办公、居住设施的区域。合肥副中心集特色酒店、商业、办公、loft公寓、户外运动场于一体的城市时尚活力体验中心本报告是严格保密的。41本项目核心竞争力：七个一工程本项目核心竞争力：七个一工程一个星级特色酒店一个星级特色酒店一组新型一组新型的的loftloft公寓公寓一个休闲娱乐主题的时尚、活力体验商业一个休闲娱乐主题的时尚、活力体验商业中心中心一个企业拓展基地一个企业拓展基地一个一个专为小型企业设计的现代化写字楼专为小型企业设计的现代化写字楼一个活力四射的中央公园一个活力四射的中央公园一个特色餐饮美食街和休闲娱乐主力店一个特色餐饮美食街和休闲娱乐主力店本

33、报告是严格保密的。42平面布局示意平面布局示意u地块a是项目的形象标杆，建议采取三栋主楼加满铺商业裙房的布局排布。u地块c处于项目的最北部，南向视野较好，出入动线较好，适合排布loft公寓和餐饮美食街。u地块d面积相对较小，受噪音影响较严重，建议排布拓展基地的室内场馆。u高压线入地后，现高压走廊建议除排布适当面积的停车场外，设置一中央绿地广场。ua地块北侧建议规划一道路通向绿地和c地块美食街，改善出入条件。abcd高压线loft公寓广场、停车场拓展基地场馆美食街商业、特色酒店、写字楼、商务公寓新开道路户外拓展场、大众游乐园本报告是严格保密的。43本报告是严格保密的。44一个星级特色酒店、一个专

34、为小型企业设计的现代化写一个星级特色酒店、一个专为小型企业设计的现代化写字楼、一个休闲娱乐主题的时尚、活力体验商业中心字楼、一个休闲娱乐主题的时尚、活力体验商业中心地块地块物业功能物业功能体量（体量（mm2 2）说明说明a办公物业办公物业1700017000一栋一栋18f18f小户型写字楼小户型写字楼销售销售酒店酒店1700017000一栋一栋18f18f特色酒店特色酒店持有持有商务公寓商务公寓1200012000一栋一栋18f18f小户型公寓小户型公寓销售销售商业商业3000030000（地下（地下70007000）四层商业四层商业（地下一层）（地下一层）大部分持大部分持有有-1f4f设置电

35、影城电玩城等娱乐项目1f为体验购物主力店2f为主力餐饮和特色餐饮1f2f3f4f-1f为中型超市、停车场3f为ktv和休闲餐饮本报告是严格保密的。45一组新型的一组新型的loftloft公寓、一条特色餐饮公寓、一条特色餐饮美食街美食街地块地块物业功能物业功能体量（体量（mm2 2）说明说明cloftloft公寓公寓30000300004 4栋栋14f5.314f5.3米挑高公寓米挑高公寓销售销售公寓底层配公寓底层配套商业套商业20002000一层社区商业一层社区商业销售销售高端主力餐高端主力餐饮饮1200012000三层体量三层体量20002000平方米的独平方米的独立商业体集合立商业体集合租

36、售结合租售结合中端美食街中端美食街50005000两层商业街铺两层商业街铺销售销售排布示意排布示意本报告是严格保密的。46-1f4f为拓展基地办公、会议室2f为健身会所（可对外营业）1f2f3f4f-1f为室内游泳池3f为拓展基地食堂、部分场馆地块地块物业功能物业功能体量（体量（mm2 2）说明说明d拓展基地综合拓展基地综合楼楼80008000四层单层四层单层20002000平方米平方米综合楼综合楼持持有有经济型酒店一经济型酒店一家家80008000综合楼上架综合楼上架100100间客房间客房经济型酒店一家经济型酒店一家持持有有大型洗浴中心大型洗浴中心1200012000根据洗浴中心要求设根据

37、洗浴中心要求设计计持持有有1f为室内拓展场馆（攀岩等层高要求高的类型）排布示意排布示意综合楼综合楼经济型酒店经济型酒店洗浴中心洗浴中心一个企业拓展基地和休闲娱乐主力店一个企业拓展基地和休闲娱乐主力店本报告是严格保密的。47一个活力四射的中央公园一个活力四射的中央公园野战区等户外拓展基地野战区等户外拓展基地户外烧烤区户外烧烤区拓展竞技场拓展竞技场儿童游乐园儿童游乐园本报告是严格保密的。48产品定位汇总产品定位汇总序号序号物业功能物业功能体量（体量（mm2 2）说明说明a办公物业办公物业1700017000一栋一栋18f18f小户型写字楼小户型写字楼销售销售酒店酒店1700017000一栋一栋18

38、f18f特色酒店特色酒店持有持有商务公寓商务公寓1200012000一栋一栋18f18f小户型公寓小户型公寓销售销售商业商业3000030000（地下（地下70007000）四层商业四层商业（地下一层）（地下一层）持有持有cloftloft公寓公寓30000300004 4栋栋14f5.314f5.3米挑高公寓米挑高公寓销售销售公寓底层配套商业公寓底层配套商业20002000一层社区商业一层社区商业销售销售高端主力餐饮高端主力餐饮1200012000三层体量三层体量20002000平方米的独平方米的独立商业体集合立商业体集合租售租售结合结合中端美食街中端美食街50005000两层商业街铺两层商

39、业街铺销售销售d拓展基地综合楼拓展基地综合楼80008000四层单层四层单层20002000平方米综合平方米综合楼楼持有持有经济型酒店一家经济型酒店一家80008000综合楼上架综合楼上架150150间客房经间客房经济型酒店一家济型酒店一家持有持有大型洗浴中心大型洗浴中心1200012000根据洗浴中心要求设计根据洗浴中心要求设计持有持有e中央广场中央广场1500015000a a、cc地块间地块间地上停车场地上停车场90009000可停可停360-400360-400辆辆合计153000153000销售物业：66000m2持有物业：87000m2持有比：56.9%注：实际可能在40%本报告是

40、严格保密的。49内街商业市场研究内街商业市场研究项目整体定位项目整体定位开发策略建议开发策略建议本报告是严格保密的。50项目开发分期建议项目开发分期建议abcd高压线loft公寓广场、停车场拓展基地场馆美食街商业、特色酒店、写字楼、商务公寓新开道路户外拓展场、大众游乐园二期三期一期一期本报告是严格保密的。51项目总体量约项目总体量约1515万平方米，万平方米，20092009年下动工，年下动工，20142014年中完工，总周期年中完工，总周期5 5年年2009年下2010年上2010年下2011年上2011年下2012年上2012年下2013年上2013年下2014年上一期a地块办公17000

41、m2 a地块公寓12000m2 a地块酒店17000m2 a地块商业30000m2 中央公园15000m2 地上停车场9000m2二期d地块综合楼16000m2d地块洗浴中心12000m2三期c地块loft公寓（含商业）32000m2c地块美食街合计17000m2一期二期三期本报告是严格保密的。52项目开发销售周期预设项目开发销售周期预设启动期住宅销售速度5000m2/月住宅销售期公寓销售速度3000m2/月公寓销售期商业销售速度1000m2/月商业销售期办公销售速度1500m2/月办公销售期2009年上2009年下2010年上2010年下2011年上2011年下2012年上2012年下201

42、3年上2013年下2014年上港澳广场公寓约26000m2商业约84000m2假日广场公寓约20000m2中辰十八岗地块a地块办公17000m2a地块公寓12000m2c地块loft公寓（含商业）32000m2c地块美食街合计17000m2以以d d地块拓地块拓展基地的展基地的开发积聚开发积聚人气，拓人气，拓展知名度展知名度抢占片区该类抢占片区该类物业发展空白，物业发展空白，以以a a地块综合体地块综合体及中央公园、及中央公园、停车场开发起停车场开发起势，树立区域势，树立区域形象标杆形象标杆以以cc地块地块loftloft公公寓、美寓、美食街创食街创造价值造价值最大化最大化本报告是严格保密的。

43、本报告是严格保密的。谢谢大家！谢谢大家！世联中辰商业综合体项目组世联中辰商业综合体项目组版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.10本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。购物中心调整、提升的必要性和实施策略演讲嘉宾演讲嘉宾 邱志东邱志东 先生先生本报告是严格保密的。551 1、购物中心调整和提升的、购物中心调整和提升的目的目的 2 2、什么情况下购物中心必、什么情况下购物中心必须进行调整和提升须进行调整和提升 3 3、购物中心调整提升前

44、必、购物中心调整提升前必须考量的内容须考量的内容 4 4、购物中心调整实施过程、购物中心调整实施过程中的策略中的策略 目录目录本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。一、购物中心调整和提升的目的 本报告是严格保密的。57购物中心调整和提升的目的1 1、完善购物中心定位、完善购物中心定位2 2、增强市场竞争力、增强市场竞争力3 3、满足消费者需求、满足消费者需求4 4、提升租值、提升租值本报告是严格保密的。58 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升本报告是严格保密的。591 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的

45、整体定位产生偏差、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重租情况比较严重什么情况下购物中心必须进行调整和提升本报告是严格保密的。604 4、部分经营项目设置的楼层、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有与周边其他经营项目不能有效产生互动效产生互动5 5、需要增加其他种类的经营、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能项目，以完善配套功能 或商或商品结构品结构6 6、更高级别的品牌进驻而引、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼发的品牌经营位置和楼 层的层的换位调整换位调整什么情况下购物