买卖不破租赁规则法律效果之反思

1、“买卖不破租赁”规则法律效果之反思“买卖不破租赁”规则法律效果之反思摘 要：合同法第229条确立了 “买卖不破租赁”规则，通说认 为“买卖不破租赁”规则法律效果是受让人代替原出租人并承受其在原 租赁合同中权利义务。该条立法表述存在多种解释可能，通过对该条文进 行目解释发现，“买卖不破租赁”规则确立正当性理由是维护当事人意思 自治而非保护承租人。因此，以承租人保护为基础传统“通说”理论思考 过于简单，“买卖不破租赁”规则法律效果值得反思及完善。关键词：“买卖不破租赁”；法律效果；法律解释；意思自治中图分类号：d92文献标志码：a文章编号：1673-291x (2014) 04-0293-03由于

2、自然条件限制和资源分配不均衡，“耕者有其田、居者有其屋” 一直被视为一种社会理想。为缓和有田者及无田者、有屋者及需屋者之间 紧张关系，租赁法律关系应运而生。在租赁法律关系中，出租人将租赁物 出租给承租人后又将租赁物转让给第三人时三者法律关系一直引发诸多 争议，为对此重要且复杂社会关系进行规范，中国合同法第229条规 定“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同效力”，确立了 “买卖不破租赁”规则。对该条文，学者多有批评。“中国合同法第 229条在租赁物适用范围上、表述上、准用性规定及效力规定上存在诸多 不完整性。” 1合同法第229条共26字，看似简单，但涉及不少 复杂问题，及国外主要国

3、家立法例相比，该条文表述可谓“首创” e2l 立法表述稍显怪异，而租赁法律关系中出租人、承租人、买受人法律地位 如何？ “买卖不破租赁”规则法律效果为何？事关合同法第229条正 当性及合理性，值得深入探讨。一、“买卖不破租赁”规则法律效果之“通说”及其存在问题多数学者认为，出租人将租赁物出租给承租人后又将租赁物转让给第 三人时，租赁合同仍然存在，受让人代替原出租人加入租赁合同并承受其 权利义务。“买卖不破租赁适用结果导致租赁合同法定转让，出租人 退出租赁合同关系，受让人被强制加入租赁合同而成为新出租人，使得租 赁合同在受让人及承租人之间继续发生效力。” 1此说被称为法定契约 承受说，为当前学界

4、通说3。但严格说来，该说在理论上和实践中都存 在不少问题。理论上，出租人退出租赁合同关系，买受人被强制加入，这被强制一 退一进之间，是否违背了当事人意思自治？是否会滋生道德风险行为？是 否会损害买受人预期？买受人代替出租人承受合同关系，承受范围又是什 么？受让人代替原出租人被强制加入租赁合同中承受其权利义务是否能 恰到好处地实现各方利益保护及均衡？通说不能有效地回应上述质疑。在司法实践中，根据法定契约承受说，也已经出现下列问题：出租人 及承租人在租赁合同中约定租赁期满时承租人有优先租赁权利，该约定是 否约束买受人不明确（是否约束买受人取决于买受人承受合同范围界定）, 案件发生争议；由于某种原因

5、，出租人及承租人成立租金十分低廉租赁 合同，房屋转让后，买受人不得不向承租人收取过低租金，买受人利益受 到损害；出租人在将房屋所有权转让给第三人后要求承租人搬离房屋, 承租人拒绝，出租人起诉要求解除合同关系，承租人反诉要求赔偿损失， 新租赁关系存在于买受人及承租人间，出租人因及本案无利害关系而被驳 回诉求，承租人反诉也被驳回，承租人正当诉求得不到解决；职工承租 单位房屋，由于单位房屋具有福利性质而租金往往较市场价低廉，在单位 将其出卖给第三人时，买受人不能单方提高租金，只能收取原来低廉租金, 这无疑意味着买受人要为单位职工福利买单，损害买受人利益；现实中 不同法院对租赁合同关系认定标准各异，有

6、法院将仓储关系认定为租赁关 系，有法院将大楼承包经营合同关系认定为租赁合同关系，有法院将 联营合同也认定为租赁合同，由于买受人必须承受租赁合同，而租赁合 同又没有统一认定标准，买受人无所适从，预期受损；等等。通说在解读“买卖不破租赁”规则法律效果时在理论和实践方面都 存在问题，已如上述。该规则法律效果到底是什么？如何认清该规则法律 效果本来面目？或许，通过法律解释再次反思合同法229条之立法目， 会给我们带来启示。二、目解释：合同法第229条之立法目任何法律均有其规范意义和目，解释法律乃在实践法律意旨。“立法 目之探求，乃阐明疑义之钥匙也。” 4关于“买卖不破租赁”规则立法 目，学者进行了相当

7、研究，存在多种说法，尚无定论。（一）“买卖不破租赁”规则立法目追问“买卖不破租赁”规则立法目为何？主流看法是保护承租人，至于承 租人为何值得特别保护，说法各异。说法一，承租人为弱者，“居住为人 生之基本需要，屋价高昂，购买不易，承租人多属于经济上弱者，实有特 别保护之必要” 5。说法二，保护承租人在租赁物上投资，“买卖不 破租赁规则目是保障承租人在租赁物上特定性投资，激励承租人在租赁 物上投入劳力资本，以带动社会经济发展。” 6另外学者认为，“随着 社会发展，承租他人土地、房屋、财产者越来越多，强化承租人法律地位, 不仅是维护承租人权益需要，也是发展社会经济，稳定社会秩序需要，稳 定居住秩序需

8、要，更有利于对物管理和使用，这也符合当今世界保护用益 物权大趋势。” 7从法制史上看，罗马法重视所有权保护，秉承是“买卖破除租赁”原 则，而“买卖不破租赁”规则则是德国在两次世界大战之后由于战争导致 住房奇缺背景下，为贯彻保护住房承租人政策，将之规定于德国民法典。 该规则确立之初确实有保护承租人立法目。但时至今日，“买卖不破租 赁”规则确立社会土壤已经发生巨大变化，“从住房租赁到表演场所租 赁，到录音带和汽车租赁，这些被统一在承租人这一抽象概念之下人，事 实上有许多人已不是经济上弱者了。” 8因此，认为“承租人恒为经济 上弱者而有特别保护必要”，值得商榷。“保护承租人在租赁物上特定性 投资”论

9、断也值得质疑，为何承租人在租赁物上特定性投资一定比买受人 在租赁物上特定性投资值得保护？如果承租人在租赁物上实际上没有任 何投资和投资想法，那么，当租赁物被转让给第三人时，买卖就破除租赁 吗？ “物尽其用、发展社会经济”理由同样经不起追问，租赁物被承租人 占有时可以“物尽其用”，可以发展社会经济，租赁物被买受人占有时， 就不能“物尽其用”，发展社会经济了吗？为什么租赁物被承租人占有时 一定会比被买受人占有时更能发挥效用？（二）“买卖不破租赁”及意思自治一一 “买卖不破租赁”规则之目在权利体系中，以物权及债权最为基本，最属重要。在大陆法系国家, 不管是理论上还是立法中，都严格区分了物权及债权：物

10、权是绝对权，债 权是相对权；物权是对世权，债权是对人权；相应地，也严格区分物权行 为及债权行为，物权行为及债权行为泾渭分明。同时，关于物权行为适用 公示原则，即物权变动，须有一足以由外界可以辨认征象，以维护交易安 全，避免第三人遭不测损害，其公示方法，在不动产为登记，在动产为交 付。买卖合同关系中，出卖人及买受人订立买卖合同行为是债权行为，标 移转占有及价款交付是物权行为，没有疑问。而在租赁合同关系中，出租 人及承租人订立租赁合同行为是债权行为，租金交付是物权行为，也无疑 问。但是，出租人移转租赁物占有使用收益行为如何定性？承租人占有不 动产事实状态又如何评价？在上述物权行为债权行为截然区分、

11、占有及 登记公示方法截然区分体例中，出租人移转租赁物占有使用收益行为被简 单划归债权行为，承租人占有不动产事实状态被简单评价为占有不动产， 公示效力弱。严格按照“物债二分”及“公示方法二分”体例，应当“买卖破除租 赁”，但却会出现违背当事人私人自治现象。举例说明之：设出租人甲在 2011年6月将房屋出租给承租人乙使用收益，租期3年，后在租赁合同存 续期间，又于2013年6月将房屋出卖给第三人丙，且办理所有权变更登 记。对买受人丙而言，乙是无权占有人，如果丙向承租人乙主张所有物返 还请求权，乙基于债权合同对租赁物占有无法对抗丙物权请求权，基于合 同相对性原理，乙只能向甲主张违约责任损害赔偿。此时

12、，对于乙来说， 乙能否继续占有房屋取决于买受人丙决定，乙利益完全受制于他人；对于 出租人甲来说，甲是否承担对乙违约责任，取决于买受人丙是否向承租人 乙行使物权返还请求权，甲是否承受违约责任不利益同样完全受制于他 人。如此，则民事主体法律地位因他人行为而被迫改变，意思自治原则被 严重违背。为矫正严格物债二分及公示方法二分弊端，法律通过明文（合同法 第229条）规定“买卖不破租赁”，以维护当事人意思自治：对于承租人 乙而言，其继续占有租赁物，其自主意思自然得以维护；对于出租人甲而 言，其因承租人继续有权占有租赁物而避免了遭受承担违约责任不利益。综上所述，“买卖不破租赁”规则本质是法律对由于物债二分

13、及公示 方法二分二元模式僵化而造成破坏当事人意思自治弊端矫正，其核心正是 为了维护合同当事人意思自治。而“法定契约承受说”却在买受人及承租 人都缺乏自我意志参及情况下强制二者成为合同当事人，及“买卖不破租 赁”规则维护当事人意思自治本质背道而驰，这也正是法定契约承受说存 在缺陷根本原因。所以，“买卖不破租赁”规则法律效果必须匹配该规则 立法目，亦即体现法律对当事人意思自治尊重。三、“买卖不破租赁”规则法律效果另一种解读“买卖不破租赁”规则立法目在于维护私人自治，已如上述。为了达 到此目，最有效方法就是使得租赁合同仍在原出租人及承租人之间维持， 但承租人因该条法律规定获得了占有租赁物正当性。有学

14、者表述为：“租 赁物在租赁期间权利归属发生变动，中国合同法之不影响租赁合同 效力规定使得承租人占有租赁物合法原因、占有本权得以维持，因此， 租赁物在租赁期间权利归属发生变动，承租人对租赁物占有性质没有变 化，仍为有权占有，从而承租人得以对抗租赁物新权利人（买受人）返还 原物请求权。” 9称为“有权占有维持说”。相比法定契约承受说，有权占有维持说最大优越性就在于维护当事人 意思自治，基于此优越性还衍生出有利于买受人等优点。此外，还节约了 立法成本。“买卖不破租赁”规则法律效果即在于此。用有权占有维持说 建构并解读该规则法律效果，存在以下优点：（一）维护意思自治法定契约承受说违背意义自治原则。及法

15、定契约承受说不同，有权占 有维持说认为，合同法第229条之规定维持了承租人对租赁物占有本 权，使得租赁物在租赁期间所有权发生变动，承租人对租赁物占有仍为有 权占有，可以对抗买受人物权请求权。如此一来，租赁合同“效力不受影 响”，继续在出租人及承租人之间发生效力，买受人承认承租人有权占有, 但却不被强制成为租赁合同当事人。出租人及承租人之间关系依照双方自 身在先订立租赁合同解决，出租人及买受人之间关系则按照其自身在先订 立买卖合同解决，承租人及买受人维持原有陌生人状态，各人对自己行为 负责，不因他人意志承受利益或不利益，各方意思自治得以尊重及维护。（二）有利于买受人根据有权占有维持说，买受人不承

16、受租赁合同，也就摆脱了法定契约 承受说带来合同承受范围不明确困扰。由于租赁合同只在出租人及承租人 之间发生效力，出租人及承租人恶意串通通过续签期限长久租赁合同、约 定过低租金、约定高额违约金等方式损害买受人利益道德风险行为被屏 蔽。不仅如此，根据有权占有维持说，还能有效降低买受人信息成本。在 法定契约承受说，买受人购买租赁物之前，若得知租赁合同存在，由于买 受人要承受租赁合同，为保证自身利益不受损失，买受人必定深入细致地 了解租赁合同条款，除了租期长短、租金高低外，还需关注双方义务分配、 有无转租条款、违约责任如何承担等内容，耗费精力。而根据有权占有维 持说，由于买受人不介入出租人及承租人租赁

17、合同，在购买租赁物之前， 买受人只需要关注租赁物上是否有租赁合同存在和租期长短即可。（三）节约立法成本在德国法传统法定契约承受说思考框架下，中国合同法第229条 饱受学者批评，不少学者认为该条文语焉不详，是立法者错误地将“合同 对买受人继续有效”及“不影响租赁合同效力”等同起来，将本该清晰规 定“法定契约承受说”立法表述弄得含混不清。实际上，这些批评都是以 法定契约承受说为参照做出。若以有权占有维持说来理解，则合同法 第229条是立法者匠心独运结果，该条文确定是值得肯定立法实践，如此 则不需要修改合同法第229条，节省了立法成本，维护了立法权威性。 四、结语通过对合同法第229条目解释，本文认

18、为“买卖不破租赁”规则 正当性理由是立法对其自身陷承租人于他治不利地位而进行矫正，其根本 目是维护当事人意思自治，而保护承租人只是“买卖不破租赁”规则适用 客观结果。以此来考察“买卖不破租赁”法律效果解读进路，我们发现， 作为通说法定契约承受说实际上及“买卖不破租赁”规则维护私人自治 立法目背道而驰，这也或许是该说在司法实践中产生诸多问题原因。及法 定契约承受说不同，有权占有维持说认为“买卖不破租赁”规则法律效果 是“租赁合同仍在出租人及承租人之间维持，承租人占有本权也得以维 持，并可以对抗买受人返还原物请求权”，从而维护了私人自治，并附带 有保护承租人及买受人、节约立法成本等优点，值得提倡。但这并不能说 明有