恒大沈阳皇姑四台子地块定位报告

1、恒大地产集团沈阳公司hengda real estategroup呈 批 报 告呈：集团领导编号：由： 沈阳公司营销部日期：2012年3月5日 事由：沈阳市皇姑北部经济区四台子项目定位调研报告现呈沈阳公司营销部沈阳市皇姑北部经济区四台子项目定位调研报告。建议如下：1、项目定位为中高档盘，名称为沈阳.恒大雅苑；2、 装修标准为1000元/平方米豪装；、户型配比：3面积套数比例户型平方米100 8050%二房、小三房130100平方米30%三房平方米以上13020%四房、带书房五房敬请领导审批。主管领导审核意见：地区公司董事长：营销中心领导意见:集团分管领导审批:董事局主席批示:一、区域分析、皇姑

2、区发展概况1沈阳是辽宁省会，东北地区最大的中心城市，东北地区的 经济、文化、交通和商贸中心，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有 重要的战略地位，全国的工业重镇和历史文化名城。 沈阳现辖九区一市三县，总 面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口 1100万人，户籍人口（常 住人口）810万人，城区人口 615万人。皇姑区是沈阳市九个辖区之一，位于沈阳市西北部，面积 66平方公里，人口 83 万。沈阳金廊北段地处皇姑区内，地理位置优越。辽宁省人民政府、省军区各大 省直机关坐落在皇姑区中东部，是辽宁省的行政文化办公中心。、区域资源2横6纵12条交通主干道，一级公路7条，二级公路

3、6皇姑区内拥 有18条和500多条三、四级公路及二、三环高速公路，构成了皇姑区纵横交错、 四通八达的交通网络，交通便利。沈阳地铁二号线贯穿皇姑区南北， 与金廊北段相契合。皇姑区把守着沈阳的北大门，北部的三台子出口是北京、大连、内蒙古、 黑龙江等地进出沈阳的重要通道。.完备的医便捷的交通给予皇姑的发展提供了有利条件。皇姑区还拥有优质的教育 资源，疗、购物资源，使很多购房者从其他区“移民”到皇姑区。3、项目地块。地块239亩）08-2万平方米（折合358亩，08-1地块119亩, 24意向地块面积约 位于沈阳市皇姑区，三环路北侧。紧临沈阳北部最重要的主 干道、中轴线一黄河北大 往北是沈阳大学城（沈

4、阳航空航 公里。街，往南连接沈 阳“金廊”北段，距省政府约 6公里，斜对面即沈阳师范大学，南距沈阳医学 院，等）2天大学3.9km,辽宁大学4.5km公里。距周边辽宁省重西面与保利溪 湖林语一路之隔。怒江北街开通后，距恒大城约1。739医院3.6km,距沈阳市重点高中h一中学点高中实验中学 4.2km2km,距项目位置距省政府6公里距区政府9公里公里14距市政府溪湖林语保利平5700元/多层瑞赛居圣苑平小高层4900元/多层、小高层/平5600元xlfkam密小用4ii今也huhaft*aftw?ha卒:为stvn3大女晔e七争 郎*x9 i?=aax为不x嘛1瑞w“+e冷me oxwrx修交

5、？孑簧炉匕十大7急冷h具wfx地块北侧边界文大路地块北侧内部遥望恒大城地块中部遥望保利溪湖林语二、典型项目分析1、整体商品住宅市场概况2011年12月商品住宅供应量为98.48万平方米，同比下降1.81%,环比下降 30.97%;成交量为81.40万平方米，同比下降34.27%,环比下降20.54%。沈阳 商品住宅成交均价为6836元/平方米，同比上升18.63%,环比上涨0.52%,供求 比为0.83,同比下降32.52%,环比上升15.28%。本月成交套数为9576套，单 套成交面积为85.01平方米，从数据上来看，12月份商品住宅成交量呈下降趋 势，成交均价有小幅上涨，供大于求，从市场情

6、况上来看，12月已经进入传统的销售淡季，加上近期市场上的观望逐渐浓重，整个市场持续着较为冷淡的销售 状态。2、区域代表项目分析z 2四村019311 7理哥青 a 阍事版iltli)翌4学三bi0 .苛17 nnlj -曜司mt、即1七d i二 a 量中海城多层、高层、联排 元高层5200/平银亿万万城1、保利溪湖林语（项目西侧）项目地址建筑类型均价起价面积销售情况保利溪湖 林语皇姑区黄河北 大街芳溪湖多层（板式、无电 层）、高层梯、6 （板式，18层）多层5500;板式高层49004700,多层80-14848-107 高层截至2012年1月11日, 房源3283套，累计销售 套，剩余126

7、6套。开发商：沈阳保利溪湖房地产开发有限公司总用地面积：427,964 m2规划总建面积：150,000 m2容积率：2最早开盘日期：2011-06-25最晚交房日期：2012-12-31物业管理费：1.20元/七月最早开工日期：2011-04-01车位配比：1:0.30装修情况：毛坯2、中海城项目地址建筑类型均价起价总套数面积销售情况中海 城丁市洪区阳沈号160西江街多层、高 层、联排多层6800、高层14000联排5200、4800628270-180截至2012年1月11日 应6282套房源，累计套 剩余销售40462236套。开发商：沈阳中海新海汇置业有限公司总用地面积：1,274,2

8、00 m2容积率：2.202010-08-21最早开盘日期：最晚交房日期：2011-12-31物业管理费：1.80-3.00元/nf.月最早开工日期：2010-04-01车位配比：1:0.20装修情况：毛坯3、银亿万万城项目地址建筑类型均价起价总套数面积销售情况银亿力力城怒江北街东侧多层55004600526881-166截至2012年1月11日，套，累计销总4共应5268售3435套套，剩余 1833开发商：沈阳银亿房地产开发有限公司 总用地面积：6.5万褶总建筑面积：9.5万褶容积率：1.4最早开盘日期：2010-07最晚交房日期：2012-06物业管理费：1.00元/七月绿化率：3.00

9、、沈阳雅居乐花园4.项目地址建筑类型均价总套数销售情况乐沈雅居阳花园沈阳市沈北新 区道义经济开 发区形象期开发商：雅居乐地产置业有限公司沈阳项目公司总用地面积：342563 m2总建筑面积：685126 m2容积率：2.00最早开盘日期：2010-10-24最晚交房日期：2011-12-31装修情况：毛坯、瑞赛居圣苑5.项目地址建筑类型均价起价总套数面积销售情况瑞赛居圣苑沈阳市皇姑北 部经济开发区文大路多层、高层多层5800、高层49004800140537-124截至2012年1月 111081日，累计销售 套套，剩余324开发商：沈阳中航瑞赛置业有限公司总用地面积：63059 m2总建筑地

10、面积：145035 m2容积率：2.3最早开盘日期：2010-11-04最晚交房日期：2011-12-31物业管理费：1.00-1.50元/nf.月 最早开工日期：2010-12-20车位配比：1:0.50装修情况：毛坯6、华强城销售情况面积总套数起价均价建筑类型地址项目华强城沈北新区道义大街一号多层、层小高、高层多层6300, 小高层6000,高层54005300262947-129截至2012年1月1 日，总供应587套, 累计销售119套。开发商：沈阳汇置高棋房地产开发有限公司总用地面积：121920 m2总建筑面积：426720 m2绿化率：3.5最早开盘日期：2011-09-02最晚

11、交房日期：2012-12-31物业管理费：2.00元/nf.月容积率：2.007、远洋公馆项目地址建筑类型均价起价总套数面积销售情况远洋公馆沈阳也于洪区 白山路北侧多层高层9000未te8500+ 士 未te728平方 180-330米2012.1-2 月累20计销售套开发商：远洋地产（辽宁）有限公司总用地面积：70000褶总建筑面积：141353 m2绿化率：35%最早开盘日期：2011-12-10最晚交房日期：2013-6-30物业管理费：3元/nf.月容积率：2.00、恒盛阳光尚城四期8.项目地址建筑类型均价起价总套数面积销售情况恒盛阳光 尚城沈阳也于洪区怒 江北街与黑山路 交汇处洋房高

12、 层950064008000488887470-190平方米2012.1-2 月累计销售54 套开发商：恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司总用地面积：85111 m2总建筑面积：114500 m2绿化率：45%最早开盘日期：2010-10-16最晚交房日期：2013-12-31物业管理费：1.7元/nf.月容积率：1.5、天i成壹米阳光项目地址建筑类型均价起价总套数面积销售情况天瞿成？壹 米阳光于洪于洪区怒 江北街与白山 路交汇处高层60005500124860-92平方米2012.1-2 月累计销售66 套开发商：香港大要成国际股份有限公司总用地面积：35000 m2总建筑面积：120000

13、m2绿化率：36%最早开盘日期：2011-9-22最晚交房日期：2013-9-26物业管理费：1-1.2元/nf.月容积率：2.810、保利上林湾三期项目地址建筑类型均价起价总套数面积销售情况保利上林湾沈阳也于洪区 白山路多层小高层70006000150050-1702012.1-2月累计销售41套开发商：辽宁保利房地产开发有限公司总用地面积：35000 m2总建筑面积：210000 m2绿化率：40%最早开盘日期：2010-11-27最晚交房日期：2012-5-31物业管理费：1.2元/七月容积率：1.611、橡树湾项目丁期一把唯案推史gl g、g4 g6号棒，2tl 7/7二期二批推案推出

14、g7、g8号楼,2011-8-28二期第三批推案推出3# . 5# , 9#, 10#楼,2011-10-27项目地址建筑类型均价起价总套数面积销售情况华润橡树湾二期沈阳也于洪区 白山路 180-196 号小高高层7500650070006000250070-1402012.1-2月累计销售65套开发商：华润置地（沈阳）开发有限公司.总用地面积：370000 m2总建筑面积：740000 m2绿化率：30%最早开盘日期：2011-7-17最晚交房日期：2013-12-31物业管理费：3.2-4.8 元/七月容积率：2三、swo分析1、优势项目紧临沈阳北部最重要的主干道、纵轴线黄河北大街，约 1

15、0 分钟车程直达繁华区。黄河北大街往南连接沈阳“金廊”北段，距省政府约 6 公里。往北是校区密集的大学城。项目西边的市政规划路网（如怒江北街等）今年开通之后，与恒大城、保利溪湖林语等成型豪宅区的距离迅速拉近，构成广义的“皇姑北”生态豪宅区。2、劣势项目位于“三环”以外，周边市政配套暂不成熟，销售时期需要引导消费者的观念。3、机会地铁二号线延长线将到达沈北新区。 地铁沿线楼盘将涨价， 本项目将受连锁利好。沈阳外扩，在观念上，主城区的边界线将逐步从传统的二环变为三环。紧邻的怒江北街今年将开通， 区域局面可以改观， 将与以恒大城、 中海城等为代表的沈阳西北部豪宅板块相连。相对后者 50008000的

16、毛坯价位，本项目具有价格洼地的优势，可吸引其溢出的客户。黄河北大街沿线在售楼盘普遍品质不高、 规模不大、 配套不全， 本项目产品竞争力强大，可吸引来自市区南、东部的较高端客户。四台子等区域旧民居拆迁，购房需求持续增加。宏观调控抑制的刚性需求预计将在今年逐步释放。、威胁 4位置更优的在售楼盘供应量较大，具有板式、小高层、户型等优势，并以价格相竞争。本项目将以综合素质、高性价比为竞争优势。四、市场定位1、消费者来源与偏好受恒大楼盘的品牌、品质、园林、配套等吸引，将有三大类购房者：（ 1）沿黄河北大街、怒江北街等主干道而来，无法接受市区高房价的溢出购房者。这是最主要的。（ 2）大学城区域各行业的从业者就近购房，部分购买力不低。大学城毕业后的年轻人对地段认同，首次置业。四台子拆迁户。（ 3）来自北面县市的投资者、在沈阳的务工人员，对地段认同。这占少量。以上三类购房需求，决定近年本项目主要应供应中偏小户型。2、消费者购买力参考一路之隔的保利溪湖林语（配套、品质等较逊色，板式， 18 层，目前市场低迷期毛坯约 5000 元/平方米均价） ， 预计本项目开盘均价6500-7000 元/ 平方米（带 1000元/平方米装修） ，总房款约70万/套。五、产品定位1、项目档次：中高端。2、项目命名：沈阳.恒大雅苑。3、建筑类型：小高层、高层。4、户型面积建议：以恒大城为参考。75-1