市场营销书籍集萃0068蔚蓝朝阳项目营销企划案

1、螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅

2、蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀

3、袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇

4、蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁

5、羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅

6、螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿

7、蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄

8、袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈

9、蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅

10、羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿

11、螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃

12、蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈

13、袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂

14、蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆

15、袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃

16、蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇

17、薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂

18、袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆

19、蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀

20、衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅

21、螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿

22、羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆

23、螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀

24、蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄

25、袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿

26、螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃

27、羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇

28、螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿蚆螅肆膁葿螁肅莄螄

29、蚇肄蒆薇羅肃膆莀袁肂芈薅螇肁莀莈蚃膀肀薃蕿膀膂莆袈腿芄薂袄膈蒇莅螀膇膆蚀蚆膆艿蒃羅膅莁蚈袁膄蒃蒁螇芄膃蚇蚃袀芅葿蕿衿莈蚅羇袈膇薈袃袈芀螃蝿袇莂薆蚅袆蒄荿羄袅膄薄袀羄芆莇螆羃莈薃蚂羂肈莅蚈羂芀蚁羆羁莃蒄袂羀蒅虿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀肇荿蒀衿肆聿 蔚蓝朝阳项目营销企划案目 录第一章：区域市场分析第二章：成本核算第三章：本案客户群定位第四章：产品定位及广告建议第五章：营销推广第六章：销售组合篇第1页共31页第一章：区域市场分析一、北京地产市场销售量分析今年商品房的新盘销售预售）最多的三个区县依次为朝阳区、海淀区和昌平区。其中：朝阳区楼盘预售量为2775套，销售面积为29， 6万平方米，销售金额为16.

30、8亿元人民币，均价为每平方米5664 元人民币；海淀区楼盘预售量为2026套，销售面积为25.4万平方米，销售金额为17. 7亿元人民币，均价为每平方米6959元人民币； 昌平区楼盘预售量为1567套，销售面积为19.3万平方米，销售金额为7.3亿元人民币，均价每平方米为3778元人民币。商品房楼盘销售均价最高的前三个区县依次为东城区10733元人民币7每平方米）、西城区8731元人民币7每平方米）、宣武区8249元人民币7每平方米）。经济适用住宅的新盘销售预售）最多的三个区县依次为昌平区、大兴区和朝阳区。其中：昌平区预售量为6272套，销售面积为87， 2 万平方米，销售金额为22.8亿元人

31、民币，均价为每平方米2619元人民币；大兴区预售量为935套，销售面积为10. 5万平方米，销售金额为2， 4亿元人民币，均价为每平方米2281元人民币；朝阳区预售量为498套，销售面积为5， 1万平方米，销售金额为1. 7亿元人民币，均价为每平方米3293元人民币。二、区域市场分析： (一、朝阳区销量分析根据市国土房管局历次的季度和月度统计数据，朝阳、海淀两区商品房的销售总量和平均价格一直领先于其他区县，房价走势平稳。6月，朝阳区商品房销售总量全市第一，共销售商品房2775套，销售面积为29.6万平方米，均价为5664元人民币7平方米。与5月相比， 朝阳区的商品房销售量增加了一倍，均价却下降

32、了 1070元7平方米。相比之下，销售总量排名依然保持在第二的海淀区平均房价不但没有下落，反而上涨了 300元7平方米。朝阳区商品房平均房价缘何出现骤降？市国土房管局市场处有关人士和业内权威人士认为，这是近年来房地产行业发展迅速，城市建设速度较快的朝阳区各区块房价加权的结果。具体看，主要是三大原因引起朝阳区平均房价的骤降：首先，朝阳区城市化建设的推进，边缘集团掀起住宅开发热是主要原因。根据北京市相关规划，北京市除市中心区外，还规划了北苑、回龙观等10大城市边缘集团。90年代后，北京市规划的新建住宅区主要集中在这10大边缘集团，而朝阳区占了其中的5个，即北苑(：南区:)集团、望京酒仙桥集团、东坝

33、集团、定福庄集团、垡头集团。这5 大边缘集团除了望京开发建设较早外，其余的像东坝、北苑、垡头、定福庄都从去年或今年才开始进入开发热潮。由于地价偏低，容积率低，东坝、北苑、垡头、定福庄等地都相继冒出了很多规模比较大但房价相对低的普通商品房，如东坝的奥林匹克花园，北苑的北苑家园等，都是均价在5000元7平方米上下的普通商品房。而受8皿8影响， 这些楼盘在5月推出的可销售面积非常少，而经过近一个月的盘整， 进入6月，开始推出新盘并加大营销力度。其次，朝阳区绿化隔离带项目多。北京市124平方公里的第一条绿化隔离带朝阳区占了 110多平方公里，南磨坊乡、蒋台乡、来广营等地区的绿化隔离带项目不少，而绿化隔

34、离带项目由于享受一定的政策优惠，房价相对较低。而由于8皿8的影响，环境好、密度低、以板楼为主的绿化隔离带项目特别受买房人青睐，销售非常火爆，这也从一定程度上拉低了朝阳区的平均房价。再次，朝阳房价相对高的区块如国展地区、。80地区、太阳宫地区、双井-劲松地区、亚奥地区等几乎都没有新盘入市，高价房供应量相对偏小。由于朝阳区地理范围比较大，区块经济发展速度不同，各个区块的房价高低以及随市场变动的幅度也不同。(二：)、本案项目分析1、 朝阳路两边项目集中，自京广中心向东，绵延伸展数十里，一直连接通州区。这本是一条交通辅助路，但在几年时间里，路两侧却聚集了大大小小数十个房产项目。住宅供应量达几百万平米。

35、其密集程度和供应规模不但在北京地区不多见，于是业内人士将它形象的称为一地产一条街。2、 是080购房群体首选之地，在080的规划中，只有2 5的区域是住宅区，其中还有不少是商住楼，真正用于纯住的住宅项目相对稀少。080公寓住宅的供应量在2 5 0万平米左右，这远远不能满足大约3 0 0万在080 工作的人士的居住需求。另外，由于080区域相对狭小， 其土地价值也随080的开发而日益飙升，住宅项目的价格也较其它区域高出许多。所以，越来越多的人将置业的目光转向与080相临的周边区域。而朝阳路正由于处于紧邻080的黄金地段而成为这些人士购房的首选区域。3、 交通方便，可直达080核心区。与080超近

36、距离的亲密接触是其它区域所难以比拟的。朝阳路不但本身连接080，而且与三环、四环先后交接，直通080核心区域， 从而使得的进出080非常方便。4、 朝阳路项目集中将带动周边商业发展，朝阳路与京通快速路相比在通行速度上差距很大，但是其全段开放的格局使得围绕整个路段形成了一个连续不断的居住带，并且这个居住带还有向居住网发展的态势，聚集了大量的物流和资金流，为周边经济的发展奠定了基础。而京通快速路十多公里的路段上只能在为数不多出口处兴建大型住宅项目，从而使其周边项目成一种点状分布态势， 失去了规模优势。5、 道路改造将改善朝阳路交通状况。现今制约朝阳路发展的交通拥挤和周边环境等问题亦开始改造，朝阳路

37、的地下管道改造工程已经开工，路面拓宽工程于两年内完工。另外一条西起东大桥蓝岛，经四环红领巾桥，横穿青年路，平行于朝阳路的朝阳北路一期已投入使用。朝阳路上的京棉集团将大举搬迁，原工业用地辟为住宅区。这里将被建成一个150万平方米以上的超大社区，1.2万户居民将被整体搬迁。如此一来，朝阳路周边的交通环境和居住状况将得到极大的改观。6、 朝阳路项目集中、规模大、品质高。据统计，朝阳路两侧已建和在建项目有20多个，住宅总供应量在500万平方米以上。其中尤以远洋天地80万平米、罗马嘉园40万平米、兴隆家园60万平方米，晨光家园 90多万平方米，通惠家园60万平米、青年路小区 90余万平方米、柏林，爱乐6

38、0万平米等几个大盘 规模最为宏伟。另外，如朝阳园、绿岛苑等也都是规模不小的社区。7、 从市场定位来看，所建住宅大多是针对在080工作的白领阶层。由于住宅总供应量丰富，所以住宅平均定价并不高。707。以上的住宅均价都在40007平米6000乂平米之间。由于客户层和均价基本趋同，所以住宅品质、房屋结构、社区质量等因素成为提升住宅销售量的重要因素。8、 从建筑形态来看，朝阳路目前的项目多以塔楼为主。因此，以南北通透的板楼为主的楼盘，或设计合理的碟形塔楼都得到购房者极大的关注。其中罗马嘉园、柏林，爱乐、美然动力街等板楼楼盘尤为耀眼。三、朝阳路项目未来市场预期1、 从朝阳路的规划和目前的市场发展不难看出

39、，在可以预期时间内，朝阳路沿线的项目价格将在维持原有水平的基础上稳歩上升，其中高档公寓楼盘的开发将吸引更多有实力的开发商的关注，而建筑形态也会向更科学、更加人性化的方向发展。2、 另外，由于房产项目集中，竞争激烈，所以住宅项目的建设和销售将更加注重质量和服务。不单单是接连080的黄金干道，更是成为面向东直门、燕莎、朝外、建国门、国贸等大型成熟商圈，背依通州卫星城的带状寄居区。随着上述区域周围可开发的土地日益稀少，大量有居住需求的人将被挤压至环线以外的广阔区域。3、 而在朝阳路北面，已改造开通的姚家园路和正在规划改造中的朝阳北路都将会把这几大商圈的人群吸引过来，最终与朝阳路连接形成一个规模宏大的

40、居住网。而那时，朝阳路横贯东西、通透南北的交通优势将会发挥的淋漓尽致，其周边项目的升值潜力也将是不可估量。4、 在短期时间内，由于几大商圈巨大的吸引力，朝阳路项目的开发还是会以五环为界形成冷热不均的态势。五环以西由于距离和交通的天然优势，周边项目的发展速度和发展潜力都会有一个快速的提升期。这个区域由于受几大商圈的向心力影响会逐歩向核心化方向发展，大批在这几大商圈工作的高收入人群将被这里优越的地理位置吸引而在此寻求居所。因此在此区域购房投资相信会有一个良好的回报，当然这一切的前提必需是所购房屋具有有良好的品质。四、本案周边项目调査第二章成本测算面积：77.782平方米八区 地上住宅38928平方

41、米商业8973平方米地下车库2696平方米地下3764平方米81楼地上住宅21341平方米地下2050平方米1、 土地成本：八、补偿价：90，101，170元(。二已 012乂12507 012二75，336，250元 2x4177 012=2,424,438元 已 0x4177 012=1,124,232元 了？ 0x 12507 012二11，216，250元8、四源配套费：80x77752 0=6220160元(：、出让金：8区：6880029元八区：18116400元合计：6880029元+18116400元24996429元121317759 + 77752 012=1560元7 2

42、、前期费用（含设计、电贴、招标、绿化等）实用费用：750000元建安费（含工程监量、竣工图、工程管理） 1378x77752=107,142,256元土建：1100元7012设备电梯：200元7012 竣工工程：1300x6=78元7 不可抗拒：26x77752=2,021,552元3、 管理及财务：26x77752=2,021,552元利息：4000万乂5，57丄5二330万营业税：6，738007012二255元255元70000012二17，850，000元133085360 + 77752012=1711.667 综合成本：15602十1711，667 0=3272元建议：开盘均价37

43、00元7平米与周边项目在价格上有竞争力第三章本案客户群定位一、本案客户定位： (一）目标客群特征分析：1、35岁以下占7070。2、客户文化程度较高，中等学历以上占907。，大专以上占65，3、收入较为稳定，家庭月收入超过5000元。4、自住占907。以上。5、首次置业857。以上。6、外地人占607。，北京人占40707、购房客户中757。来自北京市区内，在市区上班。8、有车族占407。，多数乘公交车。9、两口之家、三口之家为多数10、拆迁户购房占20 7。，另有部分年轻人给老人买房。(三）购房目的分析1、 一般小公司的老板拥有类似捷达，桑塔纳轿车的中轻年人。他们属于事业小成的一群人。2、

44、司职员收入在30008000元71112之间的，能够承受首付5-10万元，月供15003000元的年轻人。3、 一代买给父母的现在年青人父母五十、六十多岁，他们渴望住在有别于他们过去的公房的环境。于是这个价位的房子符合下一代买给父母的要求。一中它是三十、四十岁的人能承受的第二套房子的价钱，一是由于这价位段的房子多数处于四环周边新开发的地方，开发商的开发成本能承担较大公共绿地的建设。因此，社区环境更适合老一代人的需求。4、 外地人进京做生意的选择一些不是传统意义上北京人喜爱的方位，但方便他们子女上学条件的地区，如通州区。5、 北京市区的拆迁户购买一一身份经济情况一般，对未来预期一般的拆迁户和普通

45、工薪阶层年轻、事业刚起歩因而经济能力有限但对超水平预期较好的普通白领阶层(4） 购房行为及心理分析1、 满足基本居住需要，部分拆迁户或变通工薪阶层虽留意东部与080繁华、便利、但由于自身情况会搬迁至近郊，部分回迁者也多选择价格在 40007平米以下的普通住宅，家庭购房多选择70 110平米面积户型。2、 事业刚起歩的年轻白领阶层由于厌倦与父母同住，租房或结婚、成家等需求而渴望自己购房。3、 部分理智型会购买普通住宅，时尚型消费者对未来预期较好人士可在父母或家人的经济帮助下选择区内品质较好的社区，但一般 5000 元7平米是他们价格承受的极限。在户型选择方面，他们多60平米左右的一居。(5） 客

46、户关注点1、地段：项目所处的位置，交通是否方便2、价格：考虑首付款、月供的支付能力3、楼型：板楼还是我们目标客户的首选。这表明，作为购房者自己的居住空间，房主对房子的朝向及通透是非常看重的。4、户型：从对户型的选择上可以看出，单身、两口多选择一居，三口之家多选择两居，和老人一起住的则多选三居。5、配套会所：我项目所处的位置，周边配套是较齐全的，但客户对会所却存在两种较对立的意见，一部分人认为无所谓，一部分人却主为很重要。为什么会出现这样的对立呢？经过我们的他细分析得知：认为会所的存在还会增加房子的售价；而认为会所重要的人多是一些较时尚、且工作节奏快的人，这些人中购房用于投资的人相对较多，因为会

47、所对房子的出租人们是有好处的。在会所类型的选择上，男性多偏向于运动型，女性则选择生活型的居多， 家庭为孩子着想，多希望能皆顾艺术型。6、 风险系数对期房而言，客户怕质量不过关，货不对板，面积出入大，购房不象普通消费购物，听说很多人上当而担心自己受骗。第四章本案产品定位及广告建议一、产品属性定位定位语的確立根据以上的分析，我们可以总结出市场定位的主体思路：會把项目定位在朝阳路，强调位置感。會形象要温馨、舒适、可融入现代的元素。會原味生活、朴实无华的生活品质。會楼盘形象定位为健康的、有活力的、清爽的、现代的、耳目一新的形象。项目定位：提倡朝阳生活为主题的社区我们塑造我们的建筑物之后，建筑物塑造我们

48、邱吉尔名言录这种生活方式适度超前的研究、升华和提炼，将其融合、演绎到房地产开发之中形成一种运动、健康、和谐的生活方式，旨在倡导一种健康、科学、文明的生活。为业主构筑融入健康的身心、健康的生活观念、健康的家庭、健康的人际关系、健康的成长、健康的环境、健康的文化为一体的社区生活。定位语：朝阳路。朝阳生活代表作拒绝平庸，让生活充满个性；拒绝奢华，让生活充满品味。生活的智慧在于虑出那些不重要的杂质， 我们的生活空间，更是一种文化的环境，它的每一个细节，都应该富有灵魂。保留重要的部分，享受家庭，享受生活，与大自然的乐趣，创造出新的生活品质。1、 蔚蓝。朝阳 释意：蔚蓝：蔚蓝的天空，谐音未来朝阳同音210

49、 意为每日迎接早晨的朝阳，本喻朝阳区，强调区位感。象征蔚蓝。朝阳富有生命力，创造力2、朝阳。生活赏释意：朝阳喻为朝阳路生活赏喻为对生活的鉴赏力对生活的鉴赏归纳为生活五态：第一种是自然状态。享受着回归大自然的乐趣，生活的现实感就非常淡然了。第二种是社会状态。工作是必须要做的，每天感受着人世间的亲情、友情和爱情，生命因此而充盈着喜悦，便加倍意识到活着的美好了。第三种是历史状态，怀旧之情，伤感而温馨，追忆着似水的流年，沉浸在对往事的回忆中。曾经的美好，曾经的理想， 曾经的浪漫，曾经的憧憬，曾经的友情，现在还余多少呢？ 只有过去的，才真正是属于自己的拥有，能留在记忆中的， 才是生命的真正珍藏。普希金说

50、得好：那过去了的，都会变成美好的回忆。第四种是虚拟的状态，虚拟的世界里，找到了自己的人生定位，找到了自己的归属，找回了梦想，找回了憧憬，找回了希望，找回了青春。生命的时空因此而扩大，生命也因此而得以日日刷新，这时才感到太阳每天都是新的这话的生活哲理的真正含义所在。第五种是未来状态，人总在追求完美，而完美的人生又总在未来之中。于是不断给自己提出新的追求，把已成的事业， 都视作过眼烟云。一人只能有一条命，然而生存在这五种状态之中，就仿佛拥有了五次生命。三、媒体组合建议主流媒体1、主流平面媒体：北京青年报、北京晚报此类媒体是房地产业、也是我们将主要选择投放的一类媒体。2、主要优势：发行量大、覆盖面广

51、、读者阶层广泛。非主流媒体1、财经时报读者群体是以广大投资者、企业投资人、机构投资者等白领阶层为阅读对象的财经类报纸。2、交通台、音乐台打车族、开车族的首选广播频道，受众人群含概面广层次较高。3、企业家经理人杂志高收入、高消费人群、老板级人物为目标对象读者。4、新地产针对性强，以高收入消费人群为目标对象；在百余家写字楼、高档物业直投，咖啡厅、高尔夫球场等高级娱乐休闲场所直投。四、销售道具制作说明(及前期开盘前准备工作）1、售楼处设置0售楼处的选址：产品的受众目标人群在东部，设在朝阳路边，工地现场。2 ：)售楼处规划内部功能区域的划分上坚持一定的专业性、合理性、美观性和实用性，将各个区域的功能标

52、示划分清楚，充分体现：接待区、展示区、洽谈区、签约区、办公区、儿童活动区六大功能分区的统一性和各异性。当地售楼处：建设面积：100 150平米會销售大厅接待、展示、洽谈）一50平米會会议室兼签约室10平米會销售经理办公室一10平米會财务室一一10平米會行政办公室10平米會客户服务部一10平米會儿童活动区20平米會男女卫生间一 10平米3：！售楼处设备配置1、当地售楼处：业务办公区：回访电话：3部销售经理办公室：电话1部，传真1部，电脑1台行政办公室：电话1部，传真1部，电脑1台，打印机1台，复印机1台客户服务部：电话1部、电脑1台、传真机1台、打印机1台、档案柜财务部：电话1部、电脑1台、档案

53、柜、保险柜4 ：售楼处销售道具配置沙盘、展板、谈判桌椅、空调、视听设备、公共区域花卉、饮水机等2、户外包装建议0工地围墙的包装：诉求两种不同产品特性及产品要素（可分段来诉求、期房阶段提升项目品质，给客户以认同感。2户外看板的包装：在朝阳路沿线醒目位置设立大型广告牌。3、沙盘制作：沙盘尺寸：因项目体量小，建议做成1： 75比例制作时间：开盘前一个月制作前工作准备：平、立、剖完整规划设计图一份（最好由设计院提供电子文件） 4、 0单页：产权酒店：对开6？， 200克铜制作时间：开盘前一个月5、产品说明书手册：适情况可制作产品说明书，内容包括公司篇、产品篇、周边配套篇、物业篇、销售流程篇、答客问篇6

54、、手提带：尺寸：。女女匸标准纸带）设计风格：延续01单页风格及色彩运用设计要素构成：案名、1000、 8100、热线电话、开发商、代理商名称、售楼中心地址制作时间：开盘前一个月7、户型图：户型图设计风格：延续01单页风格及色彩运用户型图构成要素：會户型的内部功能分区示意并配有家倶，注明开间进深的尺寸會每套户型的建筑面积、套内建面會案名及11x00會热线电话會开发商、代理商名称會售楼中心地址制作时间：开盘前一个月制作前工作准备：會工程部提供图纸會广告公司拆图（不同楼层的平面） 會销售面积最终以测绘队实测面积为准8、效果图制作制作内容：社区全景鸟瞰图（一张楼体效果图（一张社区园林图一张）制作要求：

55、由专业的效果图公司制作制作时间：开盘前一个月制作前工作准备：平、立、剖完整规划设计图一份（最好由设计院提供电子文件） 9、售楼处室内外的整体包装设计（导视系统、售楼处门头看板、售楼处室内包装、售楼处内展板设计等）根据售楼处的平面方案再行确定第17页共31页第五章营销推广准备期认购期开盘期强销期续销期尾销期2003.10-2003.122004.1-44-56-1011-2005.34-5一、销售分期产权酒店因受众为北京人，体量小，为了产品一亮相就吸引人的注意， 最好是在北京的春季房展会上开盘，可造势宣传，受众传播广，范围大，能够吸引大量的准客户。预计销售周期共计15个月。2、 推广次序先推一期

56、部分，再推二期（当工程形象出到地面二层以上后再行销售， 能给予投资客信心和实力的保障）3、 分阶段营销推广策略一内部内购期0主要任务：市场预热，开盘前准备和进行内部认购。八开盘期以前的各项销售道具、业务体培训、销售现场包装、户外广告推广工作准备到位。8内部认购期间，客户只要交纳10000元定金，签订认购书即可享受内部认购的优惠价格。2销售策略：内部认购阶段，通过销售控制，先推出可售楼座的部第 22 页 共 31 页分楼层，留有一些楼层，做为开盘后期加推销售。3价格策略：内部认购期间可实行在开盘均价3700元平米的基础上可享受98折优惠。开盘后价格没有优惠。4促销方式：八认购期间如交定金签定认购书的客户，可享受98折优惠6选定销控范围外的户型，不享受优惠。0认购期间举办来就送礼品活动为期一个月，在此期间凡前来售楼处咨询、购房的客户都可得到精美礼品一份。5：广告配合：通过报纸、网络、户外等媒介广为宣传，营造新闻炒作，达到市场预热效果。硬性广告及软文配合。1、先期户外广告付之先行，环岛两边户外广告、工地围墙等户外广告亮相公众，形成造势热点，吸引人的注目。2、 以软性文章造势为主，辅以硬性广告的支持，软性新闻炒作内容：通过平面媒体、网络等媒体以记者的观点对