某房地产项目会所及学校经营思路方案

1、某房地产项目会所及学校经营思路方案一、会所情况简介*会所位于*公路*大道旁，依*而建，倚*大桥而立，占地约100亩，建筑面积6200平方米，土建（含室外装修）总投资约3000万元人民币。会所分为室内和室外两大部分，室外园林景点密布，有海岸广场、文化广场、游泳场、网球场、篮球场及沙滩草场，还有假山、戏水池。室内部分即为会所的主体建筑，共分四层，首层为桑拿、商务中心、酒吧、羽毛球、乒乓球场；二层为中餐宴会厅、艺术走廊、美容美发室、游戏机室；三层为歌舞厅、卡拉ok包房；四楼为多功能会议中心。会所是整个住宅小区的“点睛”部分，是小区文化娱乐和休闲健身的集中场所。二、会所相关性经济指标分析（略）三、会所

2、经营思路方案根据以上经济指标分析，提出下面三种会所经营思路方案方案一：发展商自主经营目前这种运作方式在周边楼盘采用较多，如*的碧桂园、番禺的丽江花园、祈福新村、金业花园，总体运作效果应该说是成功的。若发展商采用这种经营思路，具有以下优点：1 可利用“*”的品牌影响力和每年各种公关接待活动，集聚人气，增加营业收入，扩大会乃至项目的知名度；2 拥有绝对的经营自主权，便于管理，较容易控制经营成本；3 发展商可运用会所的丰富资源，举办各种有益、有趣的活动，从而带旺销售，吸引更多的买家。当然，发展商自主经营，也存在以下风险：1 一次性投入较大，短期内难以回收投资；2 发展商初涉这一领域，经验不足，经营风

3、险大；3 分散发展商的精力，加大工作负荷。方案二：以招商形式将会所推向市场这一思路与*集团经营社会化、市场化的改革方向不谋而合。目前，*集团的车队、食堂等服务性机构已走向市场，另一些服务性机构也正朝此方向努力。以招商形式邀请专业性公司或个人入场，将会所推向市场，其优势是：1 节省发展商投资；2 起点较高，运作时间会加快；3 发展商风险相对较小。其不足是：1 前期投资大，在小区人气尚水聚集的情况下，经营压力大，顾虑多，不敢轻易进场；2 会所由一家公司独家经营的可能性较小，合作方可能较为分散，不易管理。方案三：发展商与专业公司合作经营这种合作是全方位的，包括共同出资、共同管理、共同受益，发展商与专

4、业公司共担风险。共优点是：1 引进共担风险机制，从一定程度上降低了双方的经营风险；2 可利用发展商的实力和专业公司的行业经验二方面优势，达到优势互补；3 充分发挥双方的人才优势。不足是管理难度大，容易发生扯皮现象。综合以下三个方面的优缺点，根据发展商实际情况和*集团市场化发展趋势，建议采用方案二实施，针对项目初期人气尚未聚集、知名度还未打开、会所前期经营压力大等特点，宜对会所追加640万元的装修投资（以1000元/平方米计），一方面减轻了专业公司的进场压力，使会所具备更大的招商优势；另一方面可以使会所加快运转，迅速带旺人气，以促进楼盘销售。会所投资可以在日后从场地租金或经营分成的形成逐步回收，

5、这有待发展商与承租方共同探讨。四实施步骤1 充分利用媒介多做宣传，将会所招商信息尽快发布出去，建议采用报纸和电视两种媒介，频率为每星期12次（9、10月份），发布范围为*、*及周边地区。2 尽快使小区条件成熟，业主入住，增加区内人气。3 尽快完善招商条件，加快工程进度，使会所能在2010年12月底全面完工。4 在招商期间，结合各种促销活动，开展会所的专题宣传，增加社会对海岸花园及会所的聚焦度。附录1：*花园小学项目建议书*花园座落于风景秀丽的*北岸，占地670亩，规划总户数2200多户，入住人口8000多人。*花园交通极为方便，*公路、三乐路在此交汇，去*、佛山分别不足1小时和30分钟，*花园

6、若配套不全，又会有它的不便之处，如不设小学，则小区内2200多户，大约有700余名学龄儿童都要乘车外出求学，这样不仅令小孩和家长感到不便，也会在很大程度上影响小区楼房销售。一 设置学校的必要性1 按照政府有关规定，有3000多人聚居的地方，须设一所幼儿园；5000人聚居的地方，须有一所小学；7000人居住的地方，须有一所初级中学。设置学校，是政府规划的要求。2 *花园若想达到建设部规定的全国城市示范小区标准，在文化教育方面，也必须配置一定场所，*花园如果不设小学，很难申请全国“文明示范小区”。3 小区入住户数2200余户，根据小学生人口一般占总数3/1的分布规律，*花园区内小学生人数约为700

7、余人。考虑到*花园业主年龄构成与老住宅区有所不同，将会是2540岁的人居多，其中相当一部分人忙于事业，他们的孩子以读小学的居多，个别人还会有两三个小孩，因此，区内小学生人数可能有会超过这一估计数。数量这么多的小学生，要解决他们的读书问题，靠校巴接送已远远不能满足要求。而且*花园作为一个新开发区，如果什么都要等车接送，会使人觉得不方便，会直接影响到房子出售。4 望子成龙，这是古已有之的普遍心理。改革开放以来，国家实行计划生育政策，一对夫妇只能生一个小孩，孩子就变得特别的珍贵。家长们都希望其下一代能得到良好的教育，健康成长。二 市场分析（一） 生源分析 生源主要来自*花园区内儿童。如前所述，当小区

8、建成并住满后，区内小学生数约为700多人。但小区建成到全部入住还须有一个较长的时间过程，因此，学校生源不能只盯着区内。那么，区外生源情况怎样呢？据调查，*集团员工中3040岁的有约2000人，他们中有69岁的适龄儿童约600人。*镇内有适龄儿童7669人，其中*中心小学、*小学、广教小学、槎冲小学、黄冲小学等几所学校的约招收5000名。从*目前小学就读整体情况看，儿童上学，特别是要上好的学校还十分紧张。为此，当地正筹建一所城区小学。该学校建成后，将大大缓解上学紧张情况，但同时也会在一定程度上影响到本小学的生源。但考虑到将来各学校将办超标准班或小班，每班人数会压缩，从这一点来看，以及从*小学的名

9、校号召力来考虑，生源应该不会有多大问题，如果从现有适龄儿童中能分流5%到*小学，就有380多人，再加上伦教、*、陈村、乐从、沙湾等附近慕名而来的生源，*小学很可能会应接不暇。（二） 师资情况*小学创办的一个前提条件，就是与*这样的名校联办，如果没有名校来进行管理，儿童就不会上这一学校。学校师资基本上都由*附小派出，这一点将在合作协议中予以明确，即便是部分师生要通过社会招聘，也是要经过*附小的严格考评，再经一段时间培训，才能来*上岗。这样，无论是对师资数量和质量都是有保证，加上*集团的品牌、待遇以及*花园良好的环境，*小学的硬件设施、师资队伍也会有很强的稳定性。（三）政策及趋势分析政府对于办学态

10、度，历来认为办学是一件利国利民、造福社会的好事，各级政府官员都乐于支持。只要不是办成只为少数人服务的学校就会得到群众的赞同。目前，政府所办的学校也有两类标准，一类是达标型，另一类是超标型。前者是限于上学紧张，推行义务教育难度较大和教育设施较旧的一些老区、老校，一个班常常要容纳50人以上；后者是着重于改善学生学习条件，使学生有更多机会表现自己，接触老师，从而能受到更好教育，一般新建学校都有这一发展趋势，而且很可能是学校改革的一个方向。因为现在*市民已把教育投资作为自己最大的一项投资，必然也更希望自己小孩到教学条件更好的学校就读。*小学应在规划设计上与这一趋势相结合。三 投资规模学校设24个班。按

11、*市教育局的要求及学校超前发展考试，学校计划占地50亩，分为教学区、运动区，总建筑面积7928平方米。绿化率达20%以上，人均绿地8平方米。学校总投资2372.7万元（不含土地）、投资预算如表一所示。学校教学用地，小学教学楼高不宜超过四层。运动区用地要有200米环形跑道的运动场，100米直道的运动场，运动场应能容纳全校师生同时做课间操，每生应不少2.3平方米。其他教学辅助用房：普及标准：有足够的数量和符合标准的教室、教师办公室、会议室。还有4室：教育仪器室、图书室、体育器材室、少先队队部室。规范标准：在普及标准上还要增加8室、即教师阅览室、卫生室、音乐室、美术室、电脑室、语音室、舞蹈室、史地室

12、。室内采光系数不少于1：6。表一：投资预算表面积单位：平方米编号用房项目单位使用面积用房数量总面积（m2）建筑投资概算（万元）1普通教室63241512166.322雨具杂物室52412013.23电脑室110222024.24音乐室72214415.845舞蹈室1001100116自然课教室83216618.267史地室83216618.268综合教室220244048.49美术室10022002210仪器室431434.7311体育器材室431434.7812多功能活动室10001100015013饭堂带厨房60016006614教师阅览室130113014.315学生阅览室1501150

13、16.516图书馆10011001117办公室481362468.6418会议室130113014.319少先队队部室401404.420卫生室201202.221总务室110111012.122语音室110222024.2合计/6278730.58注：1、单位使用面积是指实用面积；2、建筑单价按1100元/平方米计算。包括简单装修、水电等；3、多功能活动室按1500元/平方米计算。*市教育局制定的具体标准如下：表二：小学教学及辅助用房标准 面积单位：平方米用房项目单位使用面积用房数量6班12班18班24班30班备注普通教室6361218243079m雨具杂物室5612182430教室连通音乐

14、室7211111美术室8311111自然课教室8311111多功能室360100011111净高分别不低仪器室4311111体育器材室4311111图书室4010011111教师阅览室5013011111学生阅览室4015011111可建阶梯教室办公室40/综合教室110220/345会议室5013011111少先队队部室4011111注：单位使用面积指使用面积。表三：其他基本配套投资概算项目面积（m2）单价（元）投资概算（万元）操场28004512.6200米环形跑道100012012100米环形跑道2501203环艺绿化60020012道路120012014.4通道（走廊）12001100

15、132管线/120配电房20/50增容/25宿舍10001100110饮水处1511001.65厕所200130026单车棚3002006校门（值班室）/35围墙/50合计/632.65注：、 面积指实用面积；、 200米环道跟100米直道有重复；、 此表内建筑面积依1200平方米计。以上房屋面积是按实用面积计算，如果按建筑面积计算，还要计算墙体的面积，约多450平方米，价格多49.5万元，这样，教学用房和配套设施方面的投资就是730.58+632.62+49.5=1412.7万元。辅助设备，包括空调器、厨房用具、板凳、桌椅等，需150万元。教学设备，包括电脑、钢琴、音响、电化教学设备、语音设

16、备、体育设施、实验用具、教学仪器等及校车，约需350万元，其中前期广告投入及开办费100万元，支付*附小无形资产费360万元。以上各项合计，24个班小学投资总额为：1412.7+600+360=2372.7万元（不含土地成本）总建筑面积为：62781200+450=7928平方米四、学校经营概算、 关于学校的性质关于学校的性质，不外两种，一种是公立，另一种是民办私立性质。 完全的公立学校，那就是政府出资来办，这是完全不可能的。由我们来办，办成公立学校也可以，但政府不会出资，资金自己解决。具体做法是*房产公司将校舍建好，把设备买好，然后将整间学校送给政府经营，等于*集团或*房产公司捐赠一所学校给

17、社会，学校按其他公立学校一样的模式去经营，房产公司完全不参与，如果*花园交由政府管理的话，教学水平只能与*中心小学差不多，不会有特色，教学质量不会有大的突破，形成不了太大的影响力，也就达不到发展商办学的目的；另一方面，*正在兴建城区小学，教育局办的重点是中心小学和城区小学，对再经营*花园小学的兴趣不大。即使勉强接手办，效果只能是解决项目配套问题，谈不上吸引人。如果自己经营管理，可以根据具体情况，根据自己的特点，按自己的设想经营。为了促进楼盘的销售，发展商考虑学校要有一定的规模，有一流的设备，一流的师资，而且保证有很高的教学质量。这样，即使发展商在校舍和设备方面投入了较多的资金，也可望将房子卖得

18、贵且快而补偿回来。所以，发展商所办的学校应该是也只能是民办私立性质。、 关于学生收费标准目前社会办学的模式有两种，一种是像碧桂园、祈福新村式的贵族学校，这种学校收费高，只能面向高收入阶层，且不去评说它的优劣，它很难受到*集团工薪阶层或*花园普遍住户的欢迎。如最近组织的*集团内职工问卷调查显示，赞同年收费超过6000元学费标准的人数仅占2%。另一种办学模式是接近于公立学校的普通模式。这种学校教学条件比公立学校优良，但收费也比公立学校稍高。根据*小学的投资规模及办学成本，每生每年至少应收6000元，也即每学期收费3000元。目前，碧桂园的收费为每期每生2.5万元（包食宿），而公立学校的收费仅300

19、元左右，即便加上异地培养费等也不足1000元。*小学的收费相当于公立学校的28倍。对于小区住户，按每生每年收费6000元，未在小区购房的*员工，每生每年按8000元，其他外来生源一律按2万元（包食宿）。全校24个班全部招满后，若未购房的*员工与其他外来生源各占总人数的1/10，为便于计算，外来生源收费先减去6000元伙食费即按1.4万元，则学校总收入为672万元。如外来生源增加到20%，年收入可增加到691.2万元。当小学办出名气之后，外来生源是肯定会增加的。、 教学成本列表比较*中心小学、*小学、*师范大学附小的经营费用。（单位：元/每班每年）内容*中心小学*小学*附小教职员工2.4人2.4

20、人2.6人工资50004600056000设备维修费用5000800012000办公费用5000600010000工资费用合计520006000078000*花园学校的费用与这三所学校会有所不同。*中心小学是介乎普通与规范标准之间，*小学是比规范标准稍高一点的学校。*学校如果按*附小这样的规模办，费用差不多，但工资方面会有所不同。公办学校的老师属国家干部，有保障，而私立学校没有这方面的优势，水平不够或人际关系处理不好，存在着“炒鱿鱼”的可能，风险较大，加上知识分子顾虑较多，所以，要吸引优秀教师前来就教，必须有较高的工资才行。就是说，本校所要支付的工资会比其他学校多，估计至少要增加40%，按*附

21、小的标准算，每年每班要多付工资2.24万元。*花园学校办学费用合计：每年每班应不低于10.4万元，24个班的工资和费用总额为240.96万元。在此基础上再增加10%的管理预算，则每年费用总计为265.056万元。、 经营效益按每生每年收费6000元，招满960人时，学校总收入为576万元，其中*员工子弟（即8000元/生）和外来生（1.4万元/生）各占1/10时，学校总收入672万元。 学校每年费用总计约265.056万元。 每年毛利为672-265.056=406.944万元。减去每年投资利息75万元和资产折旧118.64万元（按20年计）。每年利润406.944-118.64=213.30

22、4万元。这是学校进入正常运营年份之后的情况。在学校开办前几年，学校招生未满，其情况预测如下：第一年预计招6个班（一年级3个，二年级2个，三年级1个）收入为：40人 6=240人240 80% 6000元=115.2元240 10% 8000=19.2万240 10% 1.4万=33.6万合计：168万减支出：168-610.4(1+0.1)=99.36万元减折旧、利息：99.36-75-118.64=-94.28万元即第一年亏损94.28万元，第一年由于班数少，每班承担的费用相对较多，因此，实际亏损可能会达100万元。同样计算得第二年（10个班）、第三年（17个班）、第四年（21个班）收入为：

23、-50万元，90万元，200万元。第五年进入赢利水平。五、实施计划*小学按照*集团公司领导的指示，一定要按照一流硬件标准建造，按照一流师资配备，决不能只办一所普通学校，而应办出影响，有口碑才行。目前在*省内影响最大、反映最好的小学是*附小，不仅知名度高，其教学环境、设备、师资、管理也堪称一流，社会上对之招生趋之若鹜，不惜支付高额赞助费，以便取得入学名额。从*小学的办学要求来看，*附小属理想的合作伙伴；在社会的影响上，可借助其影响力，加快学校招生进程；在管理和教学经验上，可取其现成经验；在师资力量方面，它又可以依托*进行严格选优。经由*附小、*领导和省教育厅有关领导多次接触，双方合作应无太大问题

24、。初步拟定计划如下：、 签订合作意向书和协议：2010年57月、 方案准备、立项、报批、宣传：2010年68月、 设计、报建：2010年68月、 地建、施工：2010年8月2000年5月、 水电安装：2000年46月、 绿化、装修：2000年57月、 招生、宣传：2000年19月、 设备购置：2000年68月、 师资招聘、培训：2000年28月一、 几点建议1、 *学校作为*花园配套和解决*员工后顾之忧的一项补充措施，不要太看重其经营上的盈亏，而应有一种全局和整体的眼光看待这一项目。2、 对*附小合作条件的估价问题。*之所以愿意与发展商合作，项目本身对他们并无实质意义，因此牵涉到其无形资产折股

25、和合作回报的问题。建议从三个方面保证其实惠，以激励其积极性，一是在合作开始时一次性支付一定数额的奖教金；二是在*小学尚未产生经营利润之前，每年适当补偿*附小一部分收益；三是学校产生利润之后，每年按股分红。3、 合作确定柏，要及时对外宣传和加大宣传，以免一些适龄儿童外流到其他学校就读。在2010年79月应强化宣传一次，让更多的家庭知晓*花园在建设学校。4、 学校名称的确定：是叫*附小*学校还是叫*附小*学校，要详细论证，不要让校名限制了学校的招生面，应辐射伦教、陈村、乐从及其他周边各镇。5、 学校设计要与整个园区的风格相和谐，保持欧陆建筑的整体风格，又要突出学校活泼、纯真、富于想象的环境，使之在

26、外形上与一般学校拉开档次。6、 学校前期的重点工作是招生，力争拓广生源，减少亏损，争取一开学就造成一种轰动效应。如何既保住招生人数，又不降低招生标准，从而保证教学质量，这一问题是前期经营和教学中的核心问题。附：、 *附小*分校生源调查报告；、 *学校投资使用计划。附录二*附小*分校生源调查报告筹建中的*附小*分校位于*市*镇*花园内，东接*公路（105国道），南连*水道，西靠*生活区，北临三乐公路，四通八达的地理位置。4月份，*集团对员工进行了*附小*分校筹办的调查，被调查的对象均为*集团内有意识送小孩到*附小*分校就读的家属，调查的抽样有各阶层的员工，调查共回收304份问卷。综合调查意见，分

27、析如下：一、 从调查问卷的反馈信息中家长对小孩入学的最为关注的问题有：（一） 家长对小孩选择学校的因素：因素离家的远近教学的质量收费的多少学校的规模百分比3%71%5%5%（二） 小孩是否愿意就读*附小*分校：就读愿意不愿意暂不考虑取决于教学质量百分比10%3%20%65%以上二个问题调查可以得以下结论，家长对子女选择学校最为关键的问题是在于学校的教学质量，可以讲教学质量是一个学校能否生存的根本。二、调查员工对学校应办的特色来看：学校特色以素质教育为主以文化教育为主英文教学为主素质和文化百分比14%6%6%76%员工对学校办学的要求，认为学校教育不但要重视文化教育，更重要的是重视小孩的素质教育

28、。要培养孩子各方面综合素质。三、从调查群众对收费和学校档次的意见中可以看出：（一） 学校收费标准调查结果：收费6000元/年4000元/年3000元/年2000元/年百分比2%27%19%49%（二） 学校的办学档次调查结果办学档次普通标准型高档次贵族学校介于普通和贵族之间百分比37%5%56%虽然群众对学校的收费从主观上考虑当然是价钱越低越好，但同时又对学校提出较高的要求，在学校的档次方面选择于普通和贵族之间的占56%，因此，我们从中可以看出，只要我们能够提高教学质量，办出特色，每年收费在4000元应该是可以接受的。四、我们从304份抽样调查的问卷中了解到，410岁儿童有22%，而目前*员工

29、中年龄在3040岁的有2000人，约有小孩440人。从*的情况来看，目前*有93350人，69岁适龄儿童7669人。假定有5%学生就读*分校，约在学生380多人。从*花园的地理位置来看，与*花园紧靠的有广教管理区、*管理区、槎冲管理区、*管理区、黄冲管理区。它们的人口分布有：管理区*广教槎冲黄冲总户数69471761749485455人口189444562259817171801与*花园相近的小学有：小学*中心小学*小学广教小学槎冲小学黄冲小学班级3114766人数1738692321223253目前*有一间正在筹建的城区小学将*小学647位学生并在一起，假如*花园附近小学的学生有10%转学到

30、*附小*分校，大约有500600个学生。相信通过不断提高教学质量，提高知名度，将会有越来越多的学生加盟*分校。五、我们从抽样的调查中，要求调查对象对*附小*分校方面提出意见，较为共性的意见有：1、教学质量好，师资优良，完善的教学实施。2、希望学校能早日建成。3、希望有专车接送小孩上学。从中我们也可以看出只要提高教学质量，为小孩上学提供方便，举办学校是不可行性的。因此我们对筹建*附小*分校提出几点意见：、 我们应充分利用*附小的品牌，充分强调品牌效应，为教学质量提供保证，使群众接受*附小*分校。、 我们应充分利用海岸花园优*环境，对小孩的健康成长提供足够保障，作大力的宣传。、 对学校高标准的硬件作宣传，提高*附小*分校的吸引力。附录3*附小*分校入学意向调查表尊敬的*员工，有地中海之称的*花园即将启用，*立足服务社会，服务全体屋村居民的原则。拟将*附小在*花园设立分校，该学校属社会办学，学校为全日制，按照省一级学校管理模式和教学方案进行管理操作。为使我们做好前期调查工作，请填写下表：、 您现在住的地址是：、 您现在住的地方离*花园大约有多远？ 公里、 您家有几个小孩？1）1个 2）2个 3）3个 4）4个4、您家小孩的年龄大约在？1）13岁 2）46岁 3）79岁 4）1012岁5、