毕业论文东台市房地产泡沫的实证研究

1、扬州大学本科生毕业论文 东台市房地产泡沫的实证研究 会计 80701 指导老师： 摘要：近年来，我国一线城市房地产价格大幅上涨，国务院先后出台了相关政策，对 房价进行全面调控，但是效果并不理想。一线城市的房地产泡沫并没有得到有效抑制。笔 者以东台市作为中小城市的研究样本，采用理论模型探究，数据指标判断以及抽样调查等 方法，对东台市房地产市场的现状和未来进行比较全面的分析。经过分析，笔者认为东台 市房地产市场过热的现象已经出现，如不加以控制，则有可能像一线城市一样，出现涨价 高潮。我们必须根据中小城市的特点对这一现象加以控制。 关键词：房地产泡沫，投机需求，购买需求，抽样调查，指标衡量，风险控制

2、 abstract：in recent years,the real estate prices of chinas first-line city are rising dramatically, the state council has issued relevant policies, a comprehensive regulation on housing prices, but the results are unsatisfactory. the real estate bubble first-tier cities did not get effective suppres

3、sion. the author as a small city of dongtai samples to explore the use of theoretical models, data, indicators, and the sampling survey methods for the dongtai real estate market compare the present and future of comprehensive analysis. through analysis, the author thinks that the phenomenon of real

4、 estate market dongtai overheating are already there, if not controlled, like a city is likely to rise, appear as climax. we must be based on the characteristics of medium and small cities to control this phenomenon. keywords: real estate bubble, speculative demand, purchaseing demand, sampling surv

5、eys, index measures, risk control 扬州大学本科生毕业论文 目录 序言.1 一、与泡沫有关概念的讨论.1 （一）金德尔伯格的定义.1 （二）铃木淑夫的定义.2 （三）斯蒂格里茨的定义.2 （四）王子明的定义.2 （五）现行定义的探讨.2 二、东台房地产泡沫的指标衡量.4 （一） 衡量指标的选择.4 （二） 各项指标的计算与分析.4 1.房地产投资占 gdp 的比重 .4 2.房价家庭收入比.6 3.住房空置率标准值.8 4.房价房租比的标准值.10 （三）综合分析.10 三、抽样调查分析.10 （一） 城乡比较.10 （二） 心理价位.11 （三） 需求分析.1

6、2 （四） 泡沫总体评价.13 四、泡沫产生的风险与企业风险控制.13 （一）泡沫与行业风险的分析.15 （二）产品风险的分析与防范。.15 1.做好投资楼盘的可行性分析。.15 2.制定后备措施。.15 （三）流动性风险的分析与防范。.15 1.加强对日常现金流量的预测。.15 2.理性的增加在待开发中小城市的土地储备.16 小结.16 参考文献：.16 扬州大学本科生毕业论文 1 序言 最近“国八条”的出台再一次把中国的房地产泡沫问题推到了前台， “国八条”进一步 落实政府责任，把调控房价作为一项目标压向政府，在金融方面加大了对投资和投机购房 者的控制，还为保障房建设用地做出了硬性的规定，

7、这一系列的强力措施来调控房价。 通过各种经济手段的调节，中国的房地产市场已然得到初步的控制，房地产市调控取 得初步成效。不过，经济调控的曲折性超过预期，今后房地产市场调控面临的“两难”问 题增多，房产市场现状的疑问不仅仅存在于北上广这样的一线城市，也是许多中小城市的 难题。 江苏省东台市位于江苏省中部的沿海城市，之所以选择东台作为中小城市的代表或者 说是县城的代表，是因为东台这座城市在经济发展状况和收入水平等诸多方面具有的代表 性。 东台地处江苏北部，苏北在江苏的经济发展是相对滞后的，却更接近于全国的一般水 平。东台同时也隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区隔江相望，是中国首批对外开放 的 1

8、4 个沿海城市之一，所以东台的经济发展与上海长三角等房地产产业发达的地区经济联 系密切，受到其辐射，近些年房地产市场也蓬勃发展。该市是泛长三角经济圈内少有的农 业型城市，拥有大量优质耕地，围绕绿色产业、低碳经济，走差别化发展之路。同时东台 也有良好的工业传统，在计划经济时代就要相对完善的工业体系，近年又将不锈钢制品、 新能源及装备制造、绿色食品加工三大产业作为全市的特色产业重点培植，从 2004 后第二， 第三产业业出现了跳跃式的发展。 此外，东台市的人口近年来一直是保持相对的稳定，在稳定中，存在着三个比较明显 的人口流动方向。首先是农村人口进入城镇，这是当今社会的普遍现象，农村人口收入普 遍

9、提高，迁移到城市居住以享受更好的公共服务和社会环境，同时出生的农村的年轻人也 不愿意回到农村，他们认为城市里有更多的机会，可以得到更好的生活。其次是中小城市 的人口向大城市流动，很多在东台当地的大学生在大学毕业后选择留在北上广等大城市工 作，另外东台也每年输出大量的外出务工人员，前往南京，上海，苏州等地。最后是近年 刚刚出现农民工回乡就业潮，近年东台的工业迅速发展，中石油集团，神华集团，国华风 电，中粮等大型国企在东台投资，提供了大量的就业机会。在家乡的生活便利而且工资又 有保证的情况下，东台也出现了农民工回乡就业潮。 根据以上的陈述，笔者认为选择东台市作为中小城市的房地产泡沫的研究样本是具有

10、 有代表意义的。 一、与泡沫有关概念的讨论 经济学界对于泡沫的研究历史悠久，但是我们对于泡沫仍然缺乏一个严格的定义。由 于定义的不明确，我们对泡沫的研究就在不同定义基础下进行，这种现状不利于泡沫研究 的发展和相关的经济学实践。泡沫的定义与房地产泡沫的定义密切相关，明晰了泡沫的定 义，房地产泡沫的定义也会同时明晰。迄今为止，现代经济中最容易产生泡沫的市场是股 票市场和房地产市场，这两个市场的对实体经济的影响之大使得他们的泡沫在形成之后也 极具危害性。 （一）金德尔伯格的定义 著名济学家、前美国经济学会会长金德尔伯格 (ckindleberger)针对泡沫的定义问 题曾经提出“泡沫状态这个名词，随

11、便一点儿说，就是一种或一系列资产在一个连续过程 中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要上涨的预期，于是又吸引了新的买主 这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感 扬州大学本科生毕业论文 2 兴趣的。随着价格的上涨带来的往往是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后大多以金融 危机告终。通常这种“繁荣”会带来价格、生产和利润的快速上升。以后也许接着就是以 暴跌(或恐慌)形式出现的危机，或者的逐渐消退告终而不发生危机。 ”1这个定义的优点就是 给人直观的展示了泡沫从生成到破裂的过程，明确的指明了泡沫的原因是投机行为，也指 出泡沫的破裂会诱发危机。不过金德尔伯格自

12、己也承认，这个并不是一个真正意义上的定 义，这个定义仅仅是形象化地叙述了现象，没有回答“泡沫到底是什么”这一问题。 （二）铃木淑夫的定义 日本铃木淑夫认为“泡沫是指地价、股价等资产的价格，持续出现基础价格无法承担 的上涨或下跌，最后突然暴涨或暴跌。 ”这个定义触及到了泡沫的本质，但没有揭示泡沫是 由投机形成，没有指出泡沫消失可能有多种方式。历史上已出现的价格泡沫有许多不同的 结局：一是“破灭” ；二是其压力被缓慢的释放，最后消失；三是价格泡沫存在到消费水平 可接受的范畴自然消失。因此，其定义中所说的暴涨或者暴跌是泡沫的三种可能运行方式 中的一种，并不能全面的阐述所有的泡沫现象。 （三）斯蒂格里

13、茨的定义 斯蒂格里茨认为“当投资者预期未来某种资产能以高于他们期望的价格出售时，这种 资产的现实价格将上升，从而出现泡沫。 ”持有此观点的还有 1992 年版的新帕尔格雷夫 货币与金融大词典：在市场经济中，如果一种或一系列资产价格出现了突然上升，并且 这种上升使人们预期这类资产的远期价格会继续上升，从而产生非理性购买行为，那么这 些资产就会出现泡沫行为。这个定义中把泡沫的原因，定义的过于单一与直观。泡沫的最 初诱因往往不是投机行为自身，大多数的泡沫都是因为实体经济中的购买需求短期高速增 长诱生的，实际经济的活跃才会吸引投资行为，所以不能简单的把投机行为作为泡沫的成 因。 （四）王子明的定义 北

14、京大学王子明从理性预期和非均衡分析的角度，把泡沫看成是一种经济失衡现象， 将泡沫定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格(一般均衡稳定状态价格) 的非平稳性向上偏移，这种偏移的数学期望可以作为泡沫的度量。导致价格泡沫的原因是 复杂的，在实际经济活动中，与预期相关联的过度投机行为、幼稚投机者交易行为、规范 失灵、诈骗行为和道德风险等都可能成为导致泡沫现象的原因。一般来说，在投机性泡沫 发生时，价格往往会出现突然攀升，价格的攀升趋势可能会使市场产生进一步价格上升的 预期，并且吸引新的买主，形成自我实现的正反馈过程。当价格泡沫一旦被市场发现，就 会产生和原来相反的预期，出现使市场价格回归理

15、论价格的市场力，价格可能迅速而急剧 地下降，导致泡沫的破灭。2 同时，王子明还给出了泡沫经济的定义：泡沫经济是指一个经济中的一种或一系列资 产出现了比较严重的价格泡沫，并且泡沫资产总量已经占到宏观经济总量的相当大的比重， 而且泡沫资产还和经济的各个部门发生了直接或间接性的联系，并且一旦泡沫破裂，将给 经济的运行带来困境，或者引发金融危机，或者引发经济危机。只有这样特征的国民经济， 称之为泡沫经济。这个定义包括四层含义：第一，经济中的某种资产或某些资产出现了价 格泡沫。第二，泡沫资产总量已在宏观经济总量上占到了相当的比重。具体说来就是：泡 沫资产的虚增价值和国民财富存量之间的比值很大。由于庞大的

16、泡沫资产进入经济体系， 通常会带动宏观经济出现超常的增长，导致出现虚假繁荣现象。第三，价格泡沫与经济的 各方面发生了系统性联系；第四，泡沫资产的存在导致经济中潜伏着危机。 1 ansgar belke，marcel wiedmannboom or bubble in the us real estate market? jintereconomics，2005 .september/october 2王子明泡沫与泡沫经济非均衡分析 m北京大学出版社，2002 扬州大学本科生毕业论文 3 （五）现行定义的探讨 笔者认为，在以上各种定义中，王子明对泡沫以及泡沫经济的定义最为明晰，定义说 明了泡沫的

17、本质是价格水平相对于理论价格的非平稳性向上偏移，把泡沫状态下的价格水 平与理论价格的差距作为度量泡沫程度的标准，泡沫的可度量可以泡沫区分为不同的程度。 我们这么理解，除王子明的定义外大多数定义都在讲述狭义泡沫，认为只有剧烈的或者说 由非理性的投资行为产生的严重价格偏离才被称之为泡沫，而广义泡沫的定义包括了轻微 的，没有破裂或者说破裂并没有产生危机的泡沫。 当然，王子明的定义也有缺陷。在他的定义中没有解决理论价格该如何确定，也没有 指出泡沫的程度之分，以及不同程度的泡沫对经济的影响是不同的。王子明在定义中认为 泡沫的结果必然是危机，但是如果我们采取了合理的宏观调控措施让泡沫慢慢消灭，那样 的泡沫

18、情形在王子明的定义中是无法解释的，尽管到目前为止还没有严格的泡沫与泡沫经 济的定义，却不能否定这方面研究的意义。 泡沫的崩溃 泡沫的兴起 时间 泡沫发展趋势示意图 烈度 图 1 笔者在文章中把泡沫是宏观经济中的一种波动现象，一种由需求引发的价格非正常地 上升、高涨到消灭的运动过程。但它与经济周期不一样，泡沫会突然出现高峰，然后在巅 峰中破灭，或者在今后的很长时间内被市场消化，在很短的时间内就可以出现相当大的起 伏。经济周期是宏观经济的周期性普遍规律，而泡沫是宏观经济中的现象。假设供给是稳 定的，一个正常市场的购买需求应该是围绕着供给做上下的波动。大多数时间里价格都是 由购买需求为主导的市场所决

19、定，但是当投机需求大大超过了购买需求而主导价格的时候， 投机需求超出正常需求的那部分需求由于对应了非正常的价格而形成了泡沫。 扬州大学本科生毕业论文 4 图 2 泡沫 投机需求 购买需求 供给线 时间线 需求变化示意图 二、东台房地产泡沫的指标衡量 （一） 衡量指标的选择 想要准确的了解房地产泡沫必须要进行指标衡量，判断市场是否存在泡沫很重要，但 简单的判断并不能从整体上准确地反映房地产价格的变动情况，也不能为政府监测和预防 房地产泡沫提供依据。不同的泡沫度，政府应采取的政策是不同的，比如泡沫处于安全区 内时，泡沫对市场的发展具有一定的积极作用，因而也不必采取过分的限制泡沫的政策， 如果泡沫处

20、于警戒区内时，则应采取适当的措施预防泡沫的继续膨胀，并使泡沫能够缩小 到安全区内。如果泡沫已经处于危险区或者严重危险区，泡沫的破裂已不可避免，关键是 采取相应的措施使泡沫破裂对整体经济和社会的影响减弱，避免更大的损失。所以，实践 中更需要评价衡量房地产市场泡沫度的科学方法。为了保证房地产泡沫衡量指标的合理性， 在制定过程中必须遵循一些基本原则。我认为应该主要考虑以下原则： 综合性原则。即应全面考虑各种影响到房地产泡沫的因素，尽可能将那些较为重要的 影响因素适当地引入该指标体系之中，并将其分门别类、划分层次，便于分析研究。 代表性原则。也即入选的指标应该能够较好地说明房地产泡沫的大小，与房地产泡

21、沫 无关或关系不大的因素不予考虑，并且，对于每一类影响到房地产的因素，应当从中筛选 适当数量的代表性因素进行研究，不必面面俱到。 独立性原则。也即入选的各指标因素之间至少在分析性质上应该相对独立，说明不同 问题或问题的不同方面，彼此之间不存在显著的交互影响。 可操作性原则。也即纳入该体系的各项指标因素必须概念明确，内容清晰，能够实际 计量或测算，以便进行定量分析。过于抽象的分析概念或理论范畴不作为指标引入体系， 现阶段还无法实际测定的指标也暂时不予考虑。 可比性原则。也即该指标体系应该适当考虑到不同时期的动态对比以及不同地区的空 间对比的要求，以保证该指标体系发挥应有的作用。1 房地产泡沫有一

22、般有以下几种指标，一个是房地产投资占 gdp 的比重的标准值，这 个数值可以判断房地产的投资数额是否在正常的范围内，以判断投机需求是否有存在的空 间，当投机需求过大时，投机需求就会诱导供给，那么在投机需求离开的时候，大量的过 剩的供给会产生市场力，使价格急速下跌，造成危机。 另外一个指标就是房价家庭收入比，购买需求与个人收入是密切联系的，一个健康的 1宋忠敏上海房地产泡沫的实证研究d复旦大学，2004 需求 扬州大学本科生毕业论文 5 消费品市场应该是以购买需求主导的，当然房地产市场不仅仅是一个简单的消费品市场， 房地产具有投资价值，但是如果说价格偏离了正常的购买需求的承受能力，势必造成市场

23、的混乱。 第三个指标是住房空置率，住房空置率是市场中房地产产品的空置量与市场中房地产 产品总量的比值，反映市场中房地产产品的空置量。房地产市场中的供给者进行开发或出 租的目的是将房地产产品建造出来销售或出租，满足购买者或租用者的需求，从而获取收 益。假如房地产产品卖不出去也租不出去，房地产产品只能闲置，供给者也无法取得收益。 住房空置率是根据房地产供给市场中的投机行为而设计的，衡量房地产供给数量是否过剩 的重要指标。 还有第四个房租回报率，资产价格是围绕自身价值上下浮动的，不及如此价格还靠升 值预期支持的，升值预期越大，你对房租的回报要求越高。当投资者预期资产的投资得不 到预期的回报，那么市场

24、上就会悲观的情绪就会在市场上蔓延开来。 （二） 各项指标的计算与分析 1.房地产投资占 gdp 的比重 根据国际经验，房地产投资占 gdp 的比重一般在 3-8%之间，建设高峰时期则在 8% 左右。不过这一经验值主要是从整个国家来衡量的，对于中小城市，情况又有不同。这里 我们可根据香港的相关数据以及上海的历史数据并参照海南省 1992-1994 年房地产泡沫时 期房地产投资数据来决定东台的标准值。 20 世纪 19731991 年发达国家住宅投资占 gdp 变动表 图 3 数据来源：关柯等编著：现代住宅经济 ，中国建筑工业出版社，2002，第 5 页 香港 1991-1997 年地产固定资本形

25、成占 gdp 比重为 11.9%-17.8%之间，除地产外的建 设项目固定资产形成占 gdp 比重为 2-4%之间。1997 年地产泡沫破裂时为 17.8%，泡沫 破裂后 2001 年地产及建设固定资本形成占 gdp 比重为 12.1%，估计地产的比重为 9%左 右。上海 1996 年房地产投资占 gdp 比重达 22.7%，之后就开始了三年的调整；海南省 1993 年房地产投资占 gdp 比重为 22.2%，1994 年泡沫开始破裂，开始了漫长的调整， 2000 年海南房地产投资仅为 10.34 亿元，不到 1993 年 57.33 亿元的 1/5，占 gdp 比重仅 2.0%。1 香港固定

26、资产投资变动表 1宋忠敏上海房地产泡沫的实证研究d复旦大学，2004 年份年份 本地生产总本地生产总 值值 gdp（亿港（亿港 地产及建设地产及建设 固定资本形固定资本形 成（亿港元）成（亿港元） 地产及建设地产及建设 固定资本形固定资本形 成占成占gdp 地产固定资地产固定资 产形成占产形成占 gdp比重比重 地产及建设地产及建设 固定资本形固定资本形 成增长率成增长率 扬州大学本科生毕业论文 6 表 1 数据来源：香港经济年鉴 （1998、1999、2001、2002）注：数据计算为原作者计算 改革开放以来，我国投资率逐步提高，从 1978 年的 38.2%提高到 2007 年的 42.3

27、%， 年均投资率 37.5%，高于世界同期平均水平 14.8 个百分点。其中，1992-2007 年年均高达 39.3%，高于世界同期平均水平 17.5 个百分点。并呈阶段性上升趋势，2004 年达到峰值 43.2%，自此稳中略降到 2007 年的 42.3%.中国的投资率偏高是由于中国处于从中低收入水 平向高收入水平发展的过程造成的，在社会经济高速发展的社会形态下，适度偏高的投资 率属于正常的范畴，东台的城市建设在 90 年代之后的 15 年时间里发展速度都相对缓慢， 近年才刚刚开始高速发展，东台的房地产投资比重的标准值的合理范围应该会略高于海南 和香港的水平，东台的房地产投资占 gdp 的

28、比重在 12%以下属于低风险区，12-18%之间 属于警戒区，18-24%之间属于危险区，24%以上属于严重危险区即为泡沫区。 2009 年东台市房地产开发计划投资额为 765246 万元，gdp 为 3136300 万元。房地产 投资占 gdp 比重为 24.93%。属于严重危险的区域，泡沫存在的空间很大。另外这个数 据在 09 年之间一直在一个较为稳定水平上，也就是说 05 年到 08 年东台市的房地产投资比 重都是在一个稳定的区间内，这个数值在 09 年出现了异常波动。 历年房地产投资占gdp 的比重变动情况表 10.28% 8.82% 12.02% 24.93% 12.87% 0.00

29、% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 2005年2006年2007年2008年2009年 图 4 数据来源：东台市统计年鉴 2009 但是值得注意的的是，东台市当年计划投资额为 765246 万元而其完成投资额仅为 129800 万元，仅仅占东台市 gdp 总额的 4%。说明虽然大量的资金涌入房地产市场但是其 真正形成投资能力还是很有限，所以目前尚不能断言东台房地产市场已经处于严重危险区 域，但在今后的经济建设过程中，其暂时没有发挥作用的资金很可能会去房地产市场产生 元）元）比重（比重（%）（%）（%） 19916685.121067.7216.

30、013.8 19927793.351255.8316.114.017.6 19938974.631499.0716.713.819.4 199410108.851862.3618.414.824.2 199510771.451728.0116.011.9-7.2 199611923.582042.3617.113.018.2 199713441.052831.6421.117.838.6 199812891.292461.9219.1-13.1 199912776.581839.7914.4-25.3 200012668.81642.1113.0-10.7 200112625.851526.1

31、612.1-7.1 扬州大学本科生毕业论文 7 影响，应该引起重视。 2.房价家庭收入比 房价收入比”是指住房平均价格与家庭年平均收入的比值，用来衡量消费者对于房产 的实际购买能力。 收入是正常的购买需求的决定性因素，房价的最后承担者也正是购买需求的消费者， 大多数的投机需求者都可以进行直接投资，而购买需求者必须通过贷款等融资途径来支付 超出他们现付能力的部分。如果房价上涨使贷款额过高，他们失去了对贷款的偿付能力， 那么泡沫就会破裂。 国内目前流行的 4 至 6 倍的说法，据考证是 20 世纪 90 年代初世界银行专家黑马先生 在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的

32、比例，哪知道 这个比例对中国产生了这么大的影响。根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比 的离散程度相当大。1998 年对 96 个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为 0.830，平均值为 8.4、中位数为 6.4。1998 年与北京当前年平均家庭收入水平相当的 12 个国家的房价收入比为 2.120，平均值和中位数分别为 9 和 8.1。 世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在 1.85.5 之间，而发展中国家合理的房 价收入比则在 36 之间，比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。美国 1975 年到 2005 年之间，房价收入比逐步从 3 上升到约 4.7。其中

33、 1979 年到 2001 年之间，房价收入 比一直在 3.5 到 4.0 之间波动。2001 年之后随着美联储执行过度宽松的货币政策，房价的 上升速度明显快于收入上升速度和租金上升速度。使得房价收入比最高达到 5 左右。随后 发生次贷危机，房地产泡沫破裂。 根据福布斯杂志 2007 年 7 月综合官方数据对美国房价收入比最高的地区的排名， 当时美国房价收入比最高的 3 个城市分别是加州洛杉矶、加州旧金山和加州圣地亚哥，房 价收入比分别为 10.1、9.4 和 8.3。而加州正是美国此次房价下跌最严重的区域，也是银行 贷款坏账率最高的区域2006 年次级贷款发放规模最大的 10 家美国企业有

34、7 家注册在 加州。 对比我国的情况，截至 2008 年 3 月，我国平均房价收入比约为 7.3，大城市中房价收 入比最高的前三位分别是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，远高于合理水平。考虑到居民 其他消费支出和房地产贷款利息支出，在上述城市一个普通家庭平均需要 2030 年的储蓄 才能购买一套住宅。住房消费明显过度占有社会积累的大部分财富，极大地挤压了其他消 费需求。 另一方面，通过不同收入人群的房价收入比的分类别分析，可以很好地解释 2003 年开 始的房价加速上涨趋势。2003 年之后， “高收入”和“最高收入”人群房价收入比分别约 为 4 和 6.8。他们比较宽松的房价

35、收入比和充实的购买力成为这几年房地产消费的主要人群， 也快速推高了近年来房地产交易的边际价格。而目前这部分人群的需求已经得到了基本满 足。实际上，房价收入比在 23 倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在 30%左 右（如瑞士、德国、瑞典） ，而房价收入比很高、达到 2530 倍的东欧国家，其住房自有 化率却高达 90%以上（如匈牙利、保加利亚） 。日本的房价收入比连续多年下降、美国的 房价收入比也处在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本稳定，没有太大的变 化（东京低于 50%、美国为 67%左右） 。 收入高的国家反而住房的自有化低，这一点说明，购买需求在不同的地区的心理承受 能

36、力是不同，在考虑这些具体指标的合理性的时候，我们不可以脱离中国的具体国情，以 及东台市的具体情况。因为在北欧等发达国家的消费者对住房自有缺乏刚性的心理需求， 所以即便房价不是很高，他们的消费需求也不可能得到有效的调动，使得房价在低位保持 均衡。而中国人有着强烈的住房自有意识，所以中国的房价收入比理论上应该在一个较高 扬州大学本科生毕业论文 8 的范围上达到均衡。而东台市的外来人口非常少，不具有北上广等大城市的向心力和辐射 力，在农业人口向城市化的进程中，因为其绝大部分在乡镇拥有住房，不存在强烈的刚性 需求，所以东台的房价收入比应该在北京等大城市前几年的水平上达到峰值。 房价收入比=每户住房总价

37、每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总 收入的计算公式分别如下： 每户住房总价=人均住房面积每户家庭平均人口数单位面积住宅平均销售价格 每 户家庭年总收入=每户家庭平均人口数家庭人均全部年收入 2009 东台市的人均居住面积为 36.81 平方米，每户平均人口 2.88 人，单位面积住宅平 均销售价格 2608.68，每户人均年收入为 45665.136 房价收入比=每户住房总价每户家庭年总收入=2.88*36.81*2608.68/45665.136=6.05 国际上目前比较流行的说法就是 4 到 6 为比较适合的房价家庭收入比，但是由于我国 的居民消费心理的以及东台市一个中小城

38、市的现状，笔者认为东台的房价收入比在 10 左右 才会进入泡沫阶段。所以就这个 2009 年的这个指标来看东台房地产还处在一个相对安全的 区间里。但是在 2009 年之前的指标一直处于稳中有升态势，2009 年的单位面积住宅平均 销售价格突然下降，有 2008 年的 2841.38 元/平米下降到了 2608.68 元/平米。由于缺乏 2010 年的数据笔者无法判断 2009 年的下降是否为偶然，但除了 2009 年以外的年份数据显 示的上升趋势仍让人担心。 历年房价收入比变动表 5.88 5.67 6.42 7.18 6.05 3 4 5 6 7 8 2005年2006年2007年2008年

39、2009年 图 5 数据来源：东台市统计年鉴 2009 3.住房空置率标准值 当投机需求的变现要求没有实现的时候，就会形成住房空置。而房价越是不能被真正 的购买者所接受，出现的空置房就会越多，可以说住房空置率是反映房地产市场泡沫烈度 的一个非常直观的指标。 上海静安区的空置房调查中，将“空置住房”定义为“以 2010 年 6 月 30 日为时点， 在居住类住房中，可供使用而未使用的住房。 ”而前提是“这些房子是开发商已经卖出去了 的” ，但“待装修半年以内、正在装修、装修完待入住半年以内、住户外出长假、间歇居住 和住户将房子作为度假使用”等 6 种情况的住房被剔除在空置房之外。 按照这样的标准

40、统计，可能很多房子都应该排除在外。正如北京一家物业公司的说法， 按照上海的标准，他们的小区可能就很少有房子算作空置。无疑对空置标准的认定越详细， 最终调查出来的空置率也就越低。在统计方法和渠道上，上海采取的是水表加物业认定， 其主要途径是通过楼盘的物业管理单位以及各自区域的水务管理单位两大途径进行。北京 则通过小区物业的渠道。 扬州大学本科生毕业论文 9 可以说住房空置率虽然是一个十分直观的，但是这个指标的认定是相当复杂的，所以 给我们的统计工作带来了很大的不便，先前的各个城市设计的调查方法和认定标准都是不 同的，所以很难以在东台市范围内通过数据分析或者抽样调查获得。包括有些统计部门的 官员在

41、接受媒体采访的时候经常表示，要调查住房空置率太难了。 住房空置率在国际上早有通行的标准，国际上住房空置率的计算公式主要有两种：住 房空置率=半年以上不住人的空置面积全社会的完工面积；住房空置率=增量房和存量房 中的空置量/全社会增量房和存量房的总量。由于“半年以上不住人的空置面积”的数据在 我国难以获取，所以我国一般的计算空置率都会选第二种计算方法。一般认为，房地产空 置率的国际公认警戒线为 10%，但是由于统计方法和认定指标的差异，这个 10%的指标仅 供参考。 笔者在调查东台空房率时采用了计算夜晚无灯光住户占总住户的百分比做法，根据东 台市三里桥派出所的资料，笔者选取了一个入住率为 100

42、%的小区（茶城花园） ，其无灯光 住户占总住户百分比的平均数为 19.5%。根据这个两个数据我们得出无灯光住户占总住户 的平均百分比和实际住房空置率直接的误差大约为 19.5%。笔者使用如下计算方法： 无灯光住户占总住户百分比-平均误差值=住房空置率 根据东台市房地产管理局的提供的近 5 年新申报的项目名单，笔者每年各抽取了 3 栋 住宅楼进行抽样调查。在翻阅 2006 年2010 年新申报项目的名单时，笔者发现申请新项目 数量在五年内大幅度增长。 历年房地产新申请项目数量变动表 25 29 39 120 125 0 20 40 60 80 100 120 140 2006年2007年2008

43、年2009年2010年 图 6 空房率数据采集表 楼盘名称无灯光住户占总住户百分比住房空置率 2006 西湖花园 15 号楼50%30.5% 金地盛大花园 14 号楼40%20.5% 龙晶花园 24 号楼空置率数据由东台市三里桥 派出所直接提供 0% 2007 金地盛大花园 13 号楼56%36.5% 龙晶花园 31 号楼空置率数据由东台市三里桥 派出所直接提供 0% 蓝色港湾 15 号楼76%56.5% 扬州大学本科生毕业论文 10 2008 金水湾 147 号楼83%63.5% 城中花园 7 号楼空置率数据由东台市城北派 出所直接提供 0% 蓝色港湾 22 号楼80%60.5% 2009

44、大地和苑（未竣工）（未竣工）（未竣工） 金水湾 131 号楼100%100%(经实地观察无 人居住) 红兰名苑（未竣工）（未竣工）（未竣工） 2010 金水湾 162 号（未竣工）（未竣工）（未竣工） 台城华府（未竣工）（未竣工）（未竣工） 东方一品（未竣工）（未竣工）（未竣工） 表 2 从 2009 年申请新项目的突然增长可以看出东台市的房地产市场供给突然增加，这与地 产投资占 gdp 的比重在 2009 年的突然增加相对应。从上表可以看出除了个别楼盘因为地 处市中心或者学校旁有住房空置率处于正常范围外，其余楼盘的住房空置率都处于严重偏 高的范畴。经计算除去未竣工的楼盘近五年东台市新建楼盘的

45、平均住房空置率为 36.8%， 从近五年的住房空置率相对于房地产空置率的国际公认警戒线严重偏高。虽然采用计算夜 晚无灯光住户占总住户的百分比做法会使数据产生一定的偏差，但高达 36.8%的空置率确 实可以说明泡沫的存在。 4.房价房租比的标准值 房价房租比是房地产价格与房地产租金的比值，反映投资者对房地产投资的房租收益。 在收益需求类房地产市场中，收益需求类房地产是投资者为了在未来取得收益而选取的投 资方式，除了房地产在未来卖出时取得的现金收入之外，房地产收益的产生主要是以租金 为主。该指标根据收益需求类房地产市场中的投机行为而设计，是衡量房地产投资者能否 获得收益的重要指标。 房价房租比的计

46、算方法是：房价房租比=房价房租比=每平米房屋均价/每平米房屋平均 租金。 对房价房租比的评判时一般正常区间取 3-5%利率对应的租售比，即 150-230 之间为 正 常值，230-310 为警戒区，310-400 为危险区，400 以上为严重危险区，我们认为可 以将房价房租比的评判标准也适当的浮动。但是我们在实际的计算过程中涉及到一个同期 市场利率的问题，我们可以用同期存款利率来和近期的 cpi 指数结合来考虑这个数值。 近期国家公布的 cpi 指数为 4.6%。 房价房租比=每平米房屋均价/每平米房屋平均租金 根据因为平均租金在统计部门缺乏数据，根据盐城赶集东台板块以及东台房产网 （201

47、1 年 2 月）提供的二手房房源租金与售价的数据，分别在新东北路，鼓楼步行街， 金海路新城区，谢家湾火车站，城西五个比较有代表的板块个各抽取 5 条近期报价信息进 行抽样统计。得出东台市平均租金为每月每平米 8.13 元。单位面积住宅平均销售价格 2608.68。 租售比=2608.68/8.13=320.8 扬州大学本科生毕业论文 11 这个数值已经是处在一个比较危险的范围内，房价跟房屋的实际价格已经产生的一定 程度的背离。 （三）综合分析 根据 2009 年的上述三项指标，分别对应了供给类指标、需求类指标、投机价值指标。 从三项指标上看，供给已经被市场需求牵引，在现有的基础有扩大的趋势；价

48、格虽然在上 涨但是还是没有脱离购买需求的承受能力，但不可以高估市场的承受能力，在现状上必须 加以控制；从投机价值指标上看，投机的泡沫已经出现，价格的波动已经处在了正常的波 动的上方，真正的投资价值并不多，在正常市场上已经是顶部时期，处于顶部并不可怕， 这是经济周期的正常波动，如果继续向上就不是正常的经济周期了那就是泡沫。 三、抽样调查分析 东台市的统计部门目前只有到 2009 年的数据，为了信息给为准确，笔者进行了抽样调 查。在新华书店，移动营业厅，银行等待区等处进行抽样问卷调查，发放了近 60 份调查表， 有效回收 50 份，形成了总量为 50 人的随机样本。 根据调查 50 人中有 43

49、人表示房价过高，其中有 29 人表示目前的房价难以接受。50 人中表示有买房意愿的意向性需求者为 29 人，其中没有自有住房且表示有买房意愿的有 5 人，为刚性需求，刚性需求占 10%。表示近期不会买房的人中，有 16 人坦言房价很高难 以接受。在所有调查的人中表示近期在观望的有 24 人占 48%，市场观望气氛浓厚。 （一） 城乡比较 此次调查中农村人口 23 人，非农人口 27 人。其中 图 7 农村人口 69% 9% 22% 城市人口 56% 37% 7% 很高难以接受偏高能接受一般 从图上可以看出城市人口对房价的承受能力要高于农村人口，但是这并不意味着城市 人口的收入要优于农村人口，还

50、是因为城市人口的住房需求更加旺盛，有 62.9%的城市人 口表达了他们有买房的意愿，农村人口仅为 47.8%，表示肯定不买或者近期没有打算的只 有 37%，而根据东台统计年鉴 2009 年，农民人均年收入为 14647.39 元，城市人口为 15855.95 元，差距并不明显。并且在有意愿买房的城市人口中有 58.8%的人表示不能接受 现在的房价。说明现今的东台房价对城市人口已经是一个严重负担，而农村人口需求也因 为房价过高受到遏制，不利于城市化的进程。 （二） 心理价位 2009 年东台所有房屋平均销售价格为 2608.68 元。根据东台房产信息网的有关数据东 台市区的二手房均价在 2010

51、 年 2 月出现了明显的跃升。 扬州大学本科生毕业论文 12 近期东台二手房价变动表 4666 4766 4953 5051 5116 5179 52685294 5634 5833 5870 5931 6050 3000 4000 5000 6000 7000 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年10月 2009年11月 2009年12月 2010年1月 2010年2月 2010年3月 2010年4月 2010年5月 2010年6月 2010年7月 图 8 当然东台房产信息网也坦言，这些数据来源于用户发布的二手房价格统计。真实价格 应该比这个数据要小。但它能够反映东台房

52、价一直处于稳步上升态势。 根据我们的调查，目前东台市民对房价的心理预期跟市场的价格之间已经存在了偏差。 大部分的东台市民都认为房价应该在 2000-4000 的区间内，占 52%。如果说真实的房价略 低于上述统计的数据的话，那么按照现在的状态发展下去，房价会超出 98%的人的心理预 期，在影响房地产的因素中，心理预期的作用不可忽视，因为，心理预期实质上也是通过 影响供求关系来影响房地产市场的。从需求角度来看，投资者对住房的需求意愿和需求能 力影响需求者对房价的认同感。事实上，需求者除了考虑自己的住房需要和承受能力外， 还要对未来楼市的发展状况做出判断形成对现状的心理预期。 心理预期价格表 20

53、00以下 16% 2000-4000 52% 6000-8000 2% 4000-6000 30% 2000以下2000-40004000-60006000-8000 图 9 除了现状的心理预期还有对未来的心理预期。也就是说，在需求意愿不变的情况下， 如果当前投资比未来投资更有利，需求者就会倾向于选择当前投资。少数投机需求者的选 择不会影响到房价，但是如果公众投资者对房价的预期大致相同，则会使得选择也趋同。 扬州大学本科生毕业论文 13 当大部分人做出买或暂时不买的行为时，就会对房价的市场价格起到很大影响。 未来价格预期（全部） 看跌 40% 看涨 30% 不知 道 30% 未来价格预期（有购

54、买意愿） 看涨 24% 看跌 45% 不知 道 31% 看涨看跌不知道 图 10 在调查中显示在所有数据的统计中有 40%的人看跌，看涨的人占 30%，另外有 30%的 人表示不知道。在表示观望和有购买意愿的人群中，看跌的人比例增加到了 45%，在表示 观望的人中有 54%的人表示看跌当前的楼市。从不断增加的比例不难看出，当前的房价是 在大多数人看来不正常的，因为觉得现今的房价缺乏合理性，理性的购买者会选择，这些 心理预期也是市场力形成的一部分，最终会导致泡沫破裂。 （三） 需求分析 住房制度市场化改革的实行和房地产市场的逐渐完善，使在传统制度下被隐藏和抑制 了的需求得以表达，也为房地产需求者

55、提供了多样化的选择机会，使人们能够依据自己的 偏好和支付能力进行优化选择，从而满足人们不同类型、不同层次的需求。 1 7 22 13 7 0 5 10 15 20 25 60平米以下70到90平米90到120平米 120平米以上跃层或别墅 需求分类（全） 0 6 12 6 5 0 2 4 6 8 10 12 60平米以下70到90平米90到120平米120平米以上跃层或别墅 需求分类（有购买意愿） （单位：人） （单位：人） 扬州大学本科生毕业论文 14 图 11 从上面的数据可以看出不管是全部数据还是分类数据都显示大部分东台市民的户型需 求都集中在 90 到 120 平米之间。这说明东台市的

56、市民相比较与小户型更倾向于大户型，这 有一定程度上是因为东台是一个中小城市，外来人口较少，大多数人都是 3 口之家或者 5 口之家，单身公寓的需求量不大。北上广等一线城市的市民因为不能承受房价，而倾向于 选小的户型，这一心理或者说由这一心理指导下的购买行为会产生示范效应，使整个市场 的需求偏向于小户型。东台的市民虽然大多表示房价高，但是并没有产生上述示范效应， 一是因为东台的房价与心理预期偏差有限，另外也说明东台房价上涨后超出正常水平的时 间比较短，还没有让人们改变购买偏好。 （四） 泡沫总体评价 结合上面的数据笔者认为，东台的房地产存在泡沫，但是泡沫在形成的初期，为今要 做的是防止泡沫进一步

57、膨胀，阻止泡沫危险区逼近。东台的楼价在近年快速上涨并不正常， 但市民对楼市的预期也是在正常的范围内；相对于改革开放后这个相对长的时间里，东台 的房价出现这种上涨并不算多。泡沫真正形成之后，市场是难以控制的，也不利于小康社 会的建设，和人民生活水平的提高。 四、泡沫产生的风险与企业风险控制 价格在价值规律的作用下，围绕在价值上下波动，但是如果价格波动超出了正常的波 动范围就会形成泡沫。在价格高出正常波动范围时，市场会对价格产生不信任，需求会渐 渐的不能支持当前的价格水平，直到有一天没有后续的需求继续支持当前的价格的时候， 恐慌就会在市场里蔓延，泡沫就会破裂。在泡沫破裂，前面提到的各种因素以及后续

58、的很 多效应就会形成市场力，这种市场力会将价格从高出市场正常波动的范围拉到一个低于市 场正常波动范围，这时候就形成了危机。我们在研究经济泡沫对策的时候，不仅要研究消 除经济泡沫对策，还要避免解决在泡沫破裂之后市场出现的危机。 泡沫泡沫 价值线价值线 危机危机 价 格 时间 图 12 楼市的投机需求量跟房价的预期涨幅密切相关，如果房价预期涨幅远超资金获取成本 或其他投资的机会收益率，就自然会引来逐利资金购房投资。如果人们普遍预期楼市会下 跌，不仅会遏制投机购房需求，那么就会将手中的存量房抛出到市场上，变成市场供给， 由此带来楼市供求形势的逆转，可见控制楼市泡沫首先要遏制投机需求，但是如果泡沫过

59、大一夜之间破裂，那么必然会带来危机，不利于市场经济的健康发展，也不利于改善民生。 扬州大学本科生毕业论文 15 笔者认为东台的楼市处于泡沫形成期，那么我们的目标是要形成一个轻微的泡沫后让泡沫 自然回落，避免危机和萧条的发生。 泡沫在形成阶段具有可控性和高成长性，全国有 2000 多个中小城市，占全国人口约 70%的城镇人口，随着一线城市的房产蛋糕被慢慢切完，中小城市的城镇化发展，各项配 套设施的逐步完善，让许多的大型房地产商开始进军中小城市。根据中原地产的有关数据， 2009 年前十大房企，在一线城市的土地储备共有 4100 万平方米，在其他城市的土地储备 达到了 17479 万平方米，占土地

60、储备的比重高达 80%。以东台市为例，近年东台市的房地 产投资额也有了大幅度的增长。从 2005 年的 163450 万元增长到 2009 年的 765246 万元， 计划总投资额翻了两番。投资快速的增长必然带来东台房地产的快速发展。快速发展的同 时控制泡沫以及其所带来的风险就显得尤为重要。 163450 171743 269553 355810 765246 0 200000 400000 600000 800000 2005年2006年2007年2008年2009年 东台年度房地产计划投资额年度表 图 13 房地产企业的风险主要可以分为行业风险和经营风险。泡沫不仅与经营风险有关，也 与行业