淮安市场调研报告

1、淮安城市化进程迅速，城市人口规模不断扩大，截止2012年底，中心城区人口突破145万人，且仍保持超11%的年增长率不断增加。淮安中心城区人口增长变化n 2012年淮安全市人均gdp首次突破39000元，市场需求特征以刚性需求为主。n公务员、事业单位人员约83.43万人，约占全市在岗职工总数的23%。n人民生活水平持续改善，全年城镇居民人均可支配收入22995元，比上年增长13.5%，连续多年保持10%以上的增值率。n城市化进程进一步加快。全市年末城市化水平53.5%，比上年提高1.5个百分点，在中国城市最新分级名单中，入围“新二线”城市之列。宏观城市背景经济稳健发展，城市中端消费实力逐年提升数

2、据来源：淮安统计年鉴土地市场背景2013年全市上半年土地成交放量，老城区土地资源稀缺、寸土寸金，清河区1-9月份出让土地总面积仅17万余平米。截止第三季度，淮安土地成交均价1471元/平米，成交楼面均价1432元/平米，平均溢价率达47.03%。数据来源：搜房网-淮安全市市场背景2013年淮安市受政策调控影响较小，全年卖房67827套，创近4年新高n今年淮安市商品房交易量达67827套，相比去年上涨了20.14%，住宅交易量近4年来首次突破5万大关，高达51519套，相比去年增长了30.83%。数据来源：搜房网-淮安n区域成交数据方面，清河区、盱眙、涟水、开发区四强并立，以总交易量38005套

3、占据全市57%的交易份额，充分展示了区域经济、地理及人文优势。预计推货背景2014年1月预计共29个项目入市或加推，6500余套新房开局，房源类型以住宅为主导n2014年1月淮安市区共29个项目开盘或加推，清河区11盘、淮阴区6盘、开发区5盘、清浦区5盘、淮安区2盘，其中清河区仍为开盘主力。 n2014年1月淮安市区推售房源约6500余套，以清河区和开发区为开盘主力，清河区1月预计上市房源量最多，占五区总量的26.82%。 数据来源：搜房网-淮安市场结论市场库存长期高位运行，刚需占绝对主流；老城区土地资源稀缺，对高端项目形成有力支撑，本项目占据天时、地利，可通过自身项目打造，超越现有竞争平稳市

4、场，差异竞争城市经济的稳健增长，在刚需为主的市场背景下，高端改善需求需要释放物依稀为贵地段论是百试不爽的真理，少数人拥有的必将是让人羡慕的本项目产品应全面超越现有价值体系，脱离竞争！战略定位傲视群雄，唯我独尊，做市场绝对的领导者地段！地段！还是地段！不辜负地段品牌！品牌！还是品牌！不辜负品牌需求！需求！还是需求！不辜负需求以产品为基础，以营销为手段集天时、地利、人和为一体，做市场的领导者！竞争盘点竞品楼盘集中在清河和清浦两个区域，科技类住宅成为关注焦点盛和名都淮海第一城弘辉首馥香格里拉茂华国际汇融侨华府水韵天成优诗美地郦城国际金润城清江华府清江人家亿力未来城同地段竞争楼盘同区域竞争楼盘科技类住

5、宅竞争楼盘案名淮海第一城物业类型洋房、高层、别墅、综合商业项目位置淮海东路126号占地面积193314平方建筑面积40万平米容积/绿化/车位/户数容积率1.29；绿化率31%；车位出售9万一个；户数2098户项目动态3#高层在售销售均价住宅：8500元/销售政策 一次性付款96折，老带新奖励3千 户型面积95-145项目特色地理位置优越、紧邻金鹰、苏果；精装大堂、富士达品牌电梯、步阳钢木装甲门营销主题城市中心，豪宅价值典范竞争盘点同地段竞争楼盘案名盛和名都物业类型多层、高层、商业项目位置健康东路27号占地面积36666平方建筑面积7万平米容积/绿化/车位/户数容积率1.9；绿化率32%；车位出

6、租每月100元；户数532户项目动态现房a1、a2#，尾盘在售销售均价住宅：6500元/；商铺：23000元/销售政策 买房送维修基金、物管费、家装基金 户型面积住宅：93-107两房、三房商铺：110-260，一拖二项目特色地理位置优越、现房销售营销主题竞争盘点同地段竞争楼盘案名水韵天成物业类型洋房、小高层、高层项目位置圩北路东北侧占地面积38891平方建筑面积98872平米容积/绿化/车位/户数容积率2；绿化率45%；车位361；户数915户项目动态、33#在售；17、19-23、26、28#洋房开始认筹，30万抵35万，日进双百优惠销售均价6700元/销售政策 1万抵3万，日进双百户型面

7、积85两房；130三房项目特色淮安小学，自建幼儿园、双会所，高层底层架空产品特色入户花园、错层露台面积赠送营销主题领势淮安，封藏中央竞争盘点同地段竞争楼盘案名弘辉首馥物业类型高层、酒店、商业项目位置水渡口大道钵池山公园北门对面占地面积187334平方建筑面积56万平米容积/绿化/车位/户数容积率3；绿化率35%；车位2169；户数2479户项目动态、6-10#在售销售均价住宅：7200元/；8#大平层：8500元/销售政策 一次性付款98折，按揭99折 户型面积110、125、140；220大平层项目特色现房销售，钵池山湿地公园，8米精装入户大堂、大理石铺地产品特色大面积露台赠送营销主题淮安因

8、首馥而改变竞争盘点同区域竞争楼盘案名香格里拉花园物业类型多层、联排、小高层、高层项目位置水渡口大道28号占地面积35.9万平方建筑面积93.2万平米容积/绿化/车位/户数容积率2；绿化率35%；车位1期部分出售，其他出租，地上120元/月，地下180元/月；户数5000户项目动态、多层13-16#，高层6#、小高层21#在售销售均价多层：6200元/；高层：5300元/；小高层5600元/销售政策 一次性付款98折，按揭99折，21#一口价户型面积多层65-150；高层65-140项目特色学区：机关幼儿园、白鹭湖小学、中学；钵池山生态公园、产品特色n+1空间营销主题生活“香”信完美竞争盘点同区

9、域竞争楼盘案名茂华国际汇物业类型高层、商业项目位置水渡口大道与南昌路交汇处占地面积30万平方建筑面积80万平米容积/绿化/车位/户数容积率2.3；绿化率35%；车位出租180元/月；户数1907户项目动态、三期1、2、5#在售销售均价5600元/销售政策 每周2套特价房，购房有机会抽iphone5s一部。另三期部分房源享1万5优惠，一次性98折，按揭99折户型面积99、140、208项目特色白鹭湖小学、中学；小区景观绿化、钵池山生态公园营销主题环境人居领跑者竞争盘点同区域竞争楼盘案名融侨华府物业类型高层、别墅项目位置水渡口大道99号占地面积33.33万平方建筑面积105万平米容积/绿化/车位/

10、户数容积率2.5；绿化率30%；车位1:1.7；户数1894户项目动态、1、3、9、10、11、12、13#在售销售均价5200-5600元/销售政策 一次性付款96折，按揭98折户型面积93-175项目特色白鹭湖小学、中学、医院、五星级会所、钵池山生态公园、融侨物业、融侨品牌产品特色赠送面积约12-20、6米挑高大堂、准现房营销主题只有融侨华府，才能超越融侨华府竞争盘点同区域竞争楼盘案名优诗美地物业类型高层项目位置珠海路1号占地面积52500平方建筑面积21万平米容积/绿化/车位/户数容积率3.49；绿化率39%；车位1:0.74；户数1267户项目动态、1-9#在售销售均价5800-750

11、0元/销售政策 特价房5480元/起，6380元/起户型面积98-178项目特色深圳路幼儿园、深圳路小学、钵池山生态公园、会所、恒温泳池、中天品牌营销主题城市中心，风景间的藏品竞争盘点同区域竞争楼盘案名郦城国际物业类型高层、商业项目位置翔宇中道132号占地面积163460平方建筑面积470601平米容积/绿化/车位/户数容积率2.87；绿化率40%；车位暂时只租不售；户数687户项目动态、7-10#在售销售均价5900-6000元/销售政策 7、8#优惠3万，按揭96，全款95；9、10#，全款93，按揭96户型面积7、8#：96-119；9、10#：143-180项目特色淮安小学，白鹭湖幼儿

12、园、小学、中学，钵池山生态公园，会所，金马品牌营销主题水渡口中央商务区，桂冠cbd竞争盘点同区域竞争楼盘案名亿力未来城物业类型小高层、高层项目位置翔宇中道118号占地面积30万平方建筑面积86万平米容积/绿化/车位/户数容积率2.1；绿化率35%；车位3778；户数5000户项目动态、25-28#在售销售均价5700元/销售政策全款95，按揭97，老带新奖2000户型面积91-139项目特色淮安小学，自建幼儿园、钵池山生态公园产品特色入户花园送一半面积营销主题双城核心，83万中央生活圈竞争盘点同区域竞争楼盘案名清江华府物业类型多层、高层项目位置清浦新民东路1号占地面积3万平方建筑面积10万平米

13、容积/绿化/车位/户数容积率3.5；绿化率35%；车位400；户数1000户项目动态、6、7#尾盘在售销售均价6000元/销售政策 交2万抵3万户型面积83.5-116项目特色实验小学、送地源热泵、现房销售产品特色赠送大面积设备平台营销主题峰景 这边独好竞争盘点科技类住宅竞争楼盘案名清江人家物业类型高层项目位置清浦淮海南路167号占地面积32080平方建筑面积128302平米容积/绿化/车位/户数容积率4；绿化率30%；车位地上116,、地下44；户数1085户项目动态、1、2#在售销售均价5600元/销售政策 交1万抵3万，全款98折，按揭99折户型面积85、123、135项目特色送地源热泵

14、、门禁一卡通、10大智能化安保系统、东芝电梯产品特色赠送设备平台拓展为n+1空间营销主题会省钱的好房子竞争盘点科技类住宅竞争楼盘案名金润城物业类型高层项目位置淮阴北京东路89号占地面积18万平方建筑面积45万平米容积/绿化/车位/户数容积率2.5；绿化率40.6%；车位1755；户数1973户项目动态、1、2、5、8#在售销售均价5600-5900元/销售政策 总价减5000再享99折户型面积81-137项目特色淮师二附小、淮海中学、送地源热泵、西子奥的电梯、淮安首家申报国标绿色建筑二星住宅小区营销主题告别传统空调，生活四季如春竞争盘点科技类住宅竞争楼盘竞争盘点从同等户型的价格段来看，整体市场均价基本在5600、5700左右，80万为两房总价天花板，123万为四房总价天花板，60-84万为市场总价主力。名称总建万容积率主力户型销售均价总价淮海第一城401.2995两房、145四房850080.75-123万水韵天成10285两房，130三房670057-87.1万盛和名都71.993两房、142三房650060.45-92.3万弘辉首馥5631102+1、1403+1720079.2-100.8万香格里拉花园93.221092+1、1383+1530057.8-73.1万茂华国际汇802.399两房、142三房560055.4-79.5万融侨华府