银行信贷业务手册——房地产开发类贷款

1、4.1 概述4.1.1 定义房地产开发类贷款是指建设银行向借款人发放的用于房屋建造、土地开发过程中所需资金的本外币贷款，包括房地产开发贷款和房地产开发流动资金贷款。房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。4.1.2 对象经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。4.1.3 条件4.1.3.1 借款人条件借款人申请房地产开发类贷款，除满足我行信贷客户基本条件外，还需满足以下条件：1.借款人为房

2、地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业单位的：（1）应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格；（2）如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。2.借款人为事业单位的：（1）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证；（2）实行独立核算，有健全的管理机构；（3）按规定办理年检手续，年检合格。4.1.3.2 贷款项目条件1.贷款项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；2.贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发；

3、3.贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；4.贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；5.贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，项目建成后，能及时投入正常使用；6.贷款项目的自有资金投入不少于总投资的30%；单位职工集资建房，集资额达到项目总投资的30%以上并存入建行专户。4.1.4 期限房地产开发类贷款期限一般不超过3年（含3年），高等院校学生公寓建设贷款最长为10年。4.2 操作程序在房地产开发类贷款业务的操作过程中，应按照本手册第一篇第二章信贷业务基本操作流程要求履行受理、调查、审批、发放、贷后管理等业务环节，并在各个环节

4、注意以下问题。4.2.1 受理4.2.1.1 银行在受理房地产开发类贷款申请时，还应要求借款人提供下列材料：1.经过有权部门年检的企业法人营业执照或事业法人登记证；2.建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或承担贷款项目开发建设的批准文件；3.申请贷款项目的有关材料，主要包括项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件、项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、拆迁许可证、建设工程开工许可证。如已获得国有土地使用证、商品房屋销（预）售许可证等文件，也应同时向银行提供；4.项目开发建设自有资金落实的证明文件、资料；5.项目租售方案及有效的收益分配协议；6.

5、如贷款项目收益不足以偿还银行贷款本息，还应提供经有权部门批准的可用于还款的其他资金来源证明。7.如借款人接受其他单位委托进行房地产开发建设，还应提供与业主单位正式签订的房地产开发建设工程合同；8.申请政策性房地产开发类贷款的借款人，还应提供住房资金管理中心出具给贷款行的委托贷款通知书。4.2.1.2 初步审查 重点审查以下几项内容： 1.借款人是否具有进行房地产开发建设的资格；2.借款人开发建设资格批准文件是否在有效期内；3.贷款项目是否经有权机关批准。项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件等是否完备、有效；4.项目建设条件是否落实（1）贷款项目是否列入国

6、家或地方政府的建设计划；（2）经济适用住房是否列入国家经济适用住房（安居工程）建设计划；（3）有无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证；（4）土地出让、转让手续是否办妥，科研机构、大专院校、文化团体和卫生医疗单位利用自有土地自建经济适用房的，是否拥有划拨土地的国有土地使用证；（5）开发项目的文件是否完整、真实、有效，是否能进行实质性开发建设；（6）贷款项目有无商品房屋预售许可证；借款开发的项目是否具备房屋预售条件，其销售前景是否良好；（7）自有资金投入是否已经达到贷款项目总投资30%以上的；科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构用自有土地自建经济适用住房的，住房是否被单位

7、职工预订，且预订购房款达到项目总投资20%以上；（8）贷款项目承建人与借款申请人是否相符；（9）贷款项目与中国建设银行信贷业务申请书中的用途是否一致；（10）申请政策性房地产开发类贷款的借款人是否提供了住房资金管理中心出具的委托我行贷款的文件。4.2.2贷前调查房地产开发类贷款的调查评价包括客户评价、业务评价、担保评价3部分内容。特别需要强调指出的是，由于房地产开发类贷款均用于房地产开发项目，因此对房地产开发类贷款的贷款业务评价，应对贷款的项目进行全面评价。4.2.2.1 客户评价在充分考虑房地产开发类贷款客户特点的基础上，参照本手册第三篇第一章客户评价对房地产开发类贷款进行客户评价，特别要注

8、意分析房地产开发类贷款客户资质的因素，在进行相关效益分析时，应考虑到房地产开发类贷款与个人住房贷款的上下游关系，考察贷款项目能否为我行个人住房贷款的发展提供适应市场需求的房源。4.2.2.2 业务评价4.2.2.2.1房地产开发贷款由于按现行规定，房地产开发贷款属于固定资产性质的贷款，所以应依据本手册第三篇第二章项目评估，对房地产开发贷款进行项目评估。在评估过程中，应根据房地产开发贷款的特点，评估以下几个方面的内容：1.借款人评价。直接评价人员要根据中国建设银行客户评价办法进行借款人评价，对房地产开发类贷款客户，重点评价以下内容：（1）借款人基本情况评价：主要说明借款人名称、地址、经营范围 、

9、资质、规模、所有制类别、组织类别、客户与政府关系类别、组织结构、借款人注册地址、注册资本、实收资本（包括各投资人、投资额、出资形态、资本到位情况）、实有资本、企业文化特点、历史沿革等。（2）借款人素质评价：主要对借款单位领导人的业务素质、领导能力、创新精神、道德品质、经营业绩、制定策略及处理重大事项能力等方面的评价；对企业人员结构，包括员工人数、平均年龄、文化结构、专业水平等方面的评价；对企业管理结构包括，内部信息的流通、激励约束制度的落实、人力资源的配置等方面的评价。（3）开发销售情况评价：主要评价借款人主营业务开展情况，近3年开发量、竣工量、销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率；目前企业

10、的规划项目、在建项目的开发规模、开发进度；企业近3年的销售业绩，在同行业中所处的竞争地位及竞争能力。（4）盈利能力评价：主要分析借款人近3年来各年房地产开发销售收入、销售成本、利润的增减变化情况；计算分析销售利润率、资产利润率、权益利润率等指标，预测其变化趋势，评价其盈利能力。（5）偿债能力评价：主要分析借款人近3年来各年末资产、负债、所有者权益、现金流入和流出的各项构成及其增减变化情况；计算分析资产负债率、流动比率、速动比率、利息保障倍数等指标，预测变化趋势，评价其偿债能力。（6）借款人信用状况评价：主要是调查借款人（基本）结算帐户开立及在各个金融机构的资金分流情况和负债情况，计算借款人近3

11、年短期、长期借款的本息偿还率指标，分析借款人有无逾期贷款、是否按合同还本付息。（7）借款人发展前景评价：主要是对借款人的业务发展方向和长远规划进行分析，评价其发展前景。2.项目建设情况评估。项目建设情况评估是对项目建设的必要性、建设条件、实施进程、施工条件、环境保护条件等的综合论证分析。（1）项目建设的必要性评估：调查项目提出的背景和建设目的、项目地理位置、四至、用途、主要建设指标（占地面积、建筑总面积、建筑密度、容积率、绿化率、土地使用年限等）以及项目的动迁安置计划，结合项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划和发展状况，初步分析项目的社会和经济意义，确定项目是否有建设的必要性。（2）

12、项目建设条件评估：调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权获取的方式，如果是出让，是否签订了土地出让合同，是否足额交纳了土地出让金，并办理了国有土地使用权证，是否获得拆迁许可证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，是否已就城市基础设施的供应（如水、电、煤气、供热等）得到政府有关部门的承诺，是否已领有建设工程开工（施工）许可证和商品房屋销（预）售许可证，是否享有各项优惠政策。（3）项目建设的实施进程评估：了解分析项目从立项、进行可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至开工的进程状况。对未开工项目要分析预测项目开、竣工时间及其进度安排；对已开工项目要调

13、查了解工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况，项目预计竣工时间，已取得商品房屋销（预）售许可证并对外销售的，说明销（预）售情况；对追加投资的项目要着重分析设计变更、概预算调整情况。（4）项目建设的施工条件评估：调查项目工程建设的招投标方式以及是否符合有关部门的规定；了解施工单位和建设监理单位的资质等级和能力；了解项目施工力量的组织计划、项目建设所需材料的采购方式和供应计划、施工期间动力、水等条件的保障程度等。（5）项目建设的环境保护条件评估：调查项目建设地区的环境状况，分析项目是否可能引起周边生态环境的变化，了解项目为环保所采取的措施以及其方案的批复情况。3.市场评估。市场评估是通

14、过对项目的市场定位、市场的供求现状及趋势、项目的竞争能力的分析，预测项目的销售前景。（1）项目市场定位评估：评价项目在所在区域的档次、所面向的主要消费群体。（2）市场供求现状及趋势评估：调查和分析国家及地方的经济政策和产业政策；项目所在地的社会经济发展水平和房地产市场发育程度；项目主要消费群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势；该区域目前已建与在建、拟建同类项目的供给情况、价格水平及变化趋势，以及对本项目的影响。（3）项目竞争能力评估：分析和评价项目在地段、小区规划、房型设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综

15、合得出项目在市场上的竞争能力。（4）项目销售前景评估：调查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情况，分析和评价其可行性和有效性，估算出项目未来的租售价格水平、租售进度安排以及各时段内的租售面积。4.投资估算与资金来源评估（1）房地产开发项目的总投资是指项目建设期内各年为开发、租售房地产项目而花费的全部成本费用之和，包括开发成本和开发费用。项目建设期是指房地产项目建设从前期准备到办理竣工验收结算的期间。（2）项目总投资估算和审查项目开发成本，包括如下七项：土地费用，是指为取得项目土地使用权而发生的费用，包括：a. 土地使用权出让金，是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年

16、限内有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付的价款。b. 土地征用费，是指征用农村土地发生的费用，主要有土地补偿费、劳动力安置补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、新菜地建设基金、耕地占用税等。c. 拆迁安置补偿费，包括拆迁安置费和拆迁补偿费。d. 城市建设配套费，是指因政府投资进行城市基础设施如自来水厂，污水处理厂、煤气公司和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。前期工程费，包括a. 项目可行性研究费；b. 勘测设计费：勘测费、规划费、设计费及其它；c. “三通一平”费：包括地上原有建筑物、构筑物拆迁费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。建筑安装工程费：

17、包括土建工程费和设备及安装工程费。基础设施建设费，包括开发项目内道路、供水、供电、供气、绿化、排污、排洪、通讯、照明、环卫等工程发生的支出。公共配套设施费，主要包括开发项目内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，这些公共配套设施包括行政用房、文教用房、商业网点、人防工程、消防、车棚等。开发期间税费，是指开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，主要包括固定资产投资方向调节税、建筑工程质量与安全监督费、供水增容费、供电增容费、城市占道费等。不可预见费开发费用：是指在项目建设期所发生的管理费用、销售费用和财务费用之和。管理费用，是指企业管理部门为管理和组织房地产项目开发、租售等经营

18、活动而发生的各项费用。销售费用，是指开发建设单位在租售项目过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。财务费用，是指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息、汇兑损失等。在审查房地产项目投资估算时，应分析项目工程内容和成本费用是否齐全，有无任意扩大取费范围和提高标准，扩大投资规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况；分析投资构成比例合理与否及原因。（3）对项目资金来源的评估开发项目的资金来源包括自有资金、预售收入、银行借款和其他资金来源。对开发项目资金来源的评估主要侧重于对我行借款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评估。借款人自有资金来源评估。对以实物或土

19、地使用权等方式投入自有资金的，主要审查是否经过有资格的资产评估机构进行评估，估价方法是否符合法律、法规的要求，所占比例是否符合有关规定；对以货币方式投入自有资金的，主要对借款人近三年的开发经营、资产负债、现金流量及资本金实际到位情况进行分析，并分析预测企业的应偿还债务和其他在建或拟建项目资金投入等各项资金运用，综合平衡后确定借款人可用于本项目的自有资金数额。预售收入资金来源评估。应根据项目的建设进展情况、预售付款方式以及市场销售情况，对项目各期预收房款金额进行测算和分析。对其他资金来源评估，应根据有关文件、协议，确定其各期来源的可靠性。5.财务评估。财务评估是指在基础财务数据测算与分析的基础上

20、，根据国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估指标，考核项目的盈利能力及清偿能力，并进行不确定性分析，据以判别项目的财务可行性及其可靠程度。进行房地产开发项目的财务评估应注意以下问题：（1）基础财务数据是制约和影响项目财务效益好坏的基本依据，包括项目总投资、计算期、成本与费用、租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额与利润分配等。项目评估中要对各项基础财务数据进行认真、细致、科学的测算和审查。（2）成本与费用估算。成本与费用是指项目建设期、经营期各年为开发、租售房地产项目而花费的各项支出，包括经营成本、管理费用、财务费用和销售费用等。其中，对于出售的项目，经营成本是指根据国家和

21、地方现行的财税制度及房地产会计的有关规定，按比例逐年结转的项目的开发成本；对于出租的项目，经营成本是指折旧费、维修费、保险费等。（3）经营收入与经营税金及附加经营收入是指销售或出租项目而取得的收入；经营税金及附加是指因销售或出租项目而发生的土地增值税、营业税、城市维护建设税及教育附加费、印花税、房产税等。项目经营收入与经营税金及附加的估算与审查，应随项目具体情况而定，分别按各年销售率和出租率进行计算，重点审查项目产品销售价格、出租价格是否符合现实情况和市场变化趋势，审查各种销售税金及附加的计算是否符合国家规定。（4）效益预测效益预测包括盈利能力分析、清偿能力分析及不确定性分析。盈利能力分析，主

22、要计算销售利润率、投资利润率和财务内部收益率；清偿能力分析，主要是计算贷款偿还期；不确定分析，包括盈亏平衡点分析、敏感性分析。盈亏平衡点分析。盈亏平衡点（bep）是指项目在利润为零，保持不盈不亏时的临界点，房地产项目可用销售量、销售价格、销售额表示，实践中一般用销售量表示，其盈亏平衡点的计算公式为： c bep （销售量） = pt式中： c：总成本费用 p：单位销售价格 t：单位经营税金及附加盈亏平衡点越低，表明项目的亏损区越小，盈利区越大，项目适应市场变化的能力越大，抗风险能力越强。敏感性分析。应分析建设期、经营期、总投资、租售价格、租售率、利率等因素的变动对项目效益及贷款偿还期的影响程度

23、，并根据项目的具体情况对影响项目效益的主要因素进行单因素、多因素的敏感性分析。6.银行效益与风险防范措施评估。在进行银行相关效益评估时，应考虑到房地产开发类贷款与个人住房贷款的上下游关系，调查贷款项目能否为我行个人住房贷款的发展提供适应市场需求的房源。7.总评估（1）对借款人基本情况、项目建设情况、市场状况、项目投资估算及资金来源筹措、项目财务效益、银行效益与风险防范措施等方面做综合性论述。（2）对贷款项目当前存在的有关问题进行阐述，并提出建议及解决措施。（3）对贷款项目提出最终评估结论，就是否发放贷款、贷款的金额、条件、期限、利率等提出明确的意见。 4.2.2.2.2 房地产开发企业流动资金

24、贷款1.房地产开发企业流动资金贷款是用于其开发建设项目所需资金周转，为控制贷款风险，对贷款额在5000万元人民币以上（含5000万元）的贷款，应进行贷款项目评估（评估内容参见上述房地产开发贷款项目评估内容）；对贷款额在5000万元人民币以下的贷款，各行可根据具体情况对贷款进行项目评估或项目评价。2.项目评价对房地产开发企业流动资金贷款的项目评价主要包括以下内容：（1）基本情况评价。包括对项目建设的必要性、建设条件、实施进程、施工条件、环境保护条件等方面进行分析。（2）市场评价。包括对项目的市场定位、市场的供求状况及发展趋势、项目的竞争能力、项目的销售前景等进行分析、预测。（3）投资估算与资金来

25、源评价。投资估算评价，应分析项目工程内容和成本费用是否齐全，有无任意扩大收费范围和提高标准，扩大投资规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况；分析投资构成比例合理与否及原因。资金来源评价，包括自有资金、预售收入、银行借款和其他资金来源。对开发项目资金来源的评价主要侧重于对我行借款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评价。（4）财务评价。进行房地产开发项目的财务评价应注意在审核企业提供的基础财务数据及项目成本与费用的基础上，主要计算销售收入利润率、投资利润率、盈亏平衡点等指标，考核项目的盈利能力。（5）银行效益与风险防范措施评价。在进行银行相关效益评价时，应考虑到房地产开发类贷款

26、与个人住房贷款的上下游关系，调查贷款项目能否为我行个人住房贷款的发展提供适应市场需求的房源。（6）总评价对借款人基本情况、项目建设情况、市场状况、项目投资估算及资金来源筹措、项目财务效益、银行效益与风险防范措施等方面做综合性论述；对贷款项目当前存在的有关问题进行阐述，并提出建议及解决措施；对贷款项目提出最终评价结论，就是否发放贷款、贷款的金额、条件、期限、利率等提出明确的意见。4.2.2.3 担保评价按照本手册第三篇第三章信贷担保的方法、要求、内容对客户提出的担保人和担保物进行调查和评价。4.2.2.4 撰写调查评价报告信贷业务经办人员根据对借款人调查评估结果按统一要求填写调查评价报告（见本手

27、册第一篇第二章附件1-2-4）。调查评价报告由客户评价报告、项目评估报告、担保评价报告三部分组成。4.2.2.5 审核调查评价报告按照本手册第一篇第二章信贷业务基本操作流程关于审核调查评价报告的要求进行。 4.2.3 审批按照本手册第一篇第二章信贷业务基本操作流程关于审批的要求进行。 4.2.4 发放按照本手册第一篇第二章信贷业务基本操作流程关于发放的要求进行。在贷款支用时，要特别注意以下问题：1. 严格按照项目建设的工程进度付款；2. 要求借款人提供工程建设合同、建设单位的付款通知书、材料供应合同、设备采购合同等有关文件，作为支用贷款的依据；3. 借贷双方约定我行贷款与其他资金按比例投入开发建设项目的，应审核其他资金投入的落实情况。4. 必要时要求要求借款人对贷款项目办理有效的建设工程保险。（1）应到建设银行指定的保险机构办理保险。（2）在偿还全部贷款本息之前，借款人应逐年向保险公司办