谈房产上涨对财政经济的制约

1、谈房产上涨对财政经济的制约 作者：田代臣 单位：广西银监局 2007年以来,北海市房地产业持续升温,房价一路飙升。3月至8月,房价涨幅连续6个月领跑全国70个大中城市,特别是4月,以高达23•6%的涨幅远远超过深圳(11•3%)和北京(10•7%),成为当月涨幅最大的城市,高于全国5•3%的平均水平,第四季度虽有回落,但年末涨幅仍居全国第三位,北海市房地产价格的快速上涨引起了各方关注。 一、房地产价格快速上涨的原因分析 (一)受历史遗留因素影响,房价基数低,目前在弥补历史欠债基础上补涨 1993年北海房地产泡沫破裂,留下了大量的空置房和烂尾楼,致使北海经

2、济进入长达10年的低迷期九五、十五期间北海市大部分年度的gdp增长率只有5%,落后于同期广西平均水平6至7个百分点。房地产基本无人问津,房价从开发高潮期的最高点每平方米近10,000元一直跌至最低点400多元。2003年起,在处置房地产遗留问题的优惠政策支持下,北海市全面启动了对烂尾楼的盘活工作,众多的烂尾楼通过法院拍卖和市场置换,以每平方米200元到600元的价格进行确权,拉低了房地产的价格。但在这几年中,全国各地的房地产飞速发展,其他城市房价已经抬得很高,而北海房价还在低谷,其近几年销售的房产大多也是经过翻新、包装的存量房及继建的烂尾楼,成交均价在每平方1,000元左右徘徊。2006年随着

3、北海市存量房和烂尾楼的清理完毕,一些新的项目起建,房价才抬升到每平方米1,713元。 (二)优惠政策到期,房地产业税收成本上升 2002年财政部、国家税务总局联合下发了关于处置海南省和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知,2003年起对北海地区的房地产开发企业处置积压房实行减免1•5%-3%的契税以及5%的营业税的优惠政策,此政策有效期延至2006年底。2007年优惠政策到期后,北海房地产开发企业按照国家统一税率纳税,仅此一项,落实到房价中,等同于每平方米增加了200元,使北海房价出现了明显上涨。近5年,商品房均价由2003年每平方米983元上升到2007年的2,614元。 (

4、三)北海市纳入北部湾广西经济区规划,土地供应紧张、用地成本抬高 自2006年广西区政府成立北部湾广西经济区规划办公室以后,北海市重新进行了严格规范的土地规划,北海市政府盘活和掌握的存量土地十分有限,土地储备中心库存土地11,600亩,其中市区储备土地仅5,596亩。由于地块面积的限制,除了公益用地,城区商品房用地一律以招投标公开方式拍卖,是资金投标,而不像九十年代的北海大开发?没有公开制度,多是靠关系拿地,炒作成份大。竞标主体为企业,激烈的竞争推动了土地价格的上扬,2006年土地拍卖成交均价为每亩31•22万元,2007年达94•14万元,均价同比增长2•02倍。

5、如2007年初,以政府拍卖的一幅土地为例,尽管不是一线地,但拍卖价格高于每亩120万元,而往年政府拍卖的一线地也不足每亩30万元。 (四)外来购房者踊跃,助推房价快速上涨 2007年,北海大部分楼盘开盘价为每平方米2000多元,与其他沿海开放城市相比,仅及其1/3至1/5,房价非常低廉。而且,北海市作为中国十大适宜人居城市之一的沿海开放旅游城市,其区域优势、独特的自然资源及发展前景,使越来越多的外地人看好北海的居住环境和投资发展潜力。2005年外地人购房面积占北海市个人购房总面积的比例为35%,2006年为43%,2007年则为66%。2007年,按交易宗数来划分,外地人购房宗数共6,021宗

6、,同比增长40•2%,占全市购房宗数的60•4%;按成交金额来划分,外地人购房成交金额为12•03亿元,同比增长58•8%,占全市购房成交金额的61•4%;外来购房者以东北、北京、浙江、山西、上海、福建省居民居多。 (五)开发商捂房惜售、投机者蓄意操控,催生房价进一步上扬 一是开发商与炒房者联手操控房价,由炒家在尚未开盘时就大量定购造成销售火爆的场面。二是开发商故意拉长工期,待价而沽。如临近银滩某高档别墅楼盘,该楼盘早在2006年就已设立接待处接待购房者咨询,但2007年末才开盘,房价从当初的每平方米3,500元涨至5,800元。三是炒房者囤房

7、待涨。一些精明炒房者在2005年、2006年抓住北海低房价优势,低价购房囤积,推动房价上扬。 二、房地产价格快速上涨对财政经济的影响 房地产是一个关联性大、带动力强的产业,2007年北海市房地产业,对gdp直接贡献率达到了3•8%,拉动gdp增长0•7个百分点,对财政增收的贡献率接近60%,房地产价格的快速上涨对北海市财政收支的增长发挥了重要作用。 (一)房地产相关税费大幅增长,成为拉动地方财政增收的主力 2007年,在执行处置积压房地产税收优惠政策减免5,107万元的情况下,北海市房地产行业提供税收47,218万元(含契税),同比增加19,023万元,增长67•

8、4%,另有国有土地使用权出让金收入80,744万元,房地产税费收入合计占财政收入的比重为43%,同比增长1•03倍,远高于财政收入增幅72•87个百分点。房地产营业税、契税和土地增值税已成为北海市税收收入的支柱税种,分别占地方税收收入的21%、16%和9%,此三税对地方税收收入增长贡献率分别为23%、30%和20%。据北海市地税局统计资料表明,2007年由于房地产价格的快速上涨,地税年内实现房地产业税收收入30,840万元,同比增收14,963万元,增长94•2%,地税收入增量的78•1%来自房地产业。 (二)土地出让金收入成为财政预算外收入的主要来源

9、据北海市国土资源局资料表明,从国库统计口径看,北海市2007年非税收入109,324万元,其中土地出让金80,744万元,同比增长1•2倍,占地方财政收入的26•9%。土地收入的迅速扩大,增强了地方政府对廉租房、城市建设、农村基础设施建设等方面的支持力度。2007年,廉租住房支出150万元,征地和拆迁补偿支出1,026万元,其他土地使用权出让金支出为20,568万元。 (三)房地产业带动相关产业发展 一是房地产业产业链长,带动上游产业发展,如水泥、钢铁等建筑材料行业以及建筑施工和房屋装修等行业能得益于房地产业的发展。二是房地产业火热可以积聚人气,带动旅游、餐饮、娱乐、宾馆等

10、行业的发展。#p#分页标题#e# 三、房地产价格快速上涨对地方经济的消极影响不容忽视 房地产价格上涨无疑有利于带动土地出让金和税收收入的增加,对政府增加财政收入,改善支出状况十分有利;但由于住房是关系到民生和社会稳定的大问题,其价格快速上涨所产生的负面影响不可忽视。 (一)单一行业新增投资过大、投放过猛,容易导致行业结构性风险 2007年,房地产实际完成投资额24•19亿元,同比增长78•5%,比城镇固定资产投资增速高出23•65个百分点。从北海市的实际情况分析,无论是开发的速度还是投资的规模,房地产开发投资都远远快于其他行业的发展。房地产行业投资速度过快增长,容

11、易引起相关行业的畸形发展,形成结构性矛盾,不利于经济的平稳和协调发展,也与当前国家宏观调控政策相违背。 (二)房地产贷款业务的过度增长,容易导致金融机构系统性风险 由于近年来房地产市场发展迅速,受利益驱动,北海辖区金融机构发放的贷款中房地产贷款占比较大。2007年末,全市金融机构(不含农发行,下同)房地产各项贷款余额为42•16亿元,同比增长9•3%,比年初新增3•58亿元,占全市金融机构新增贷款的65•7%。因受国家宏观调控政策及市场操作因素影响大,房地产贷款业务的过度增长,容易导致金融机构系统性风险。因此规范、有序、稳妥地发展房地产,防止增长过快,是

12、保持北海经济持续性发展不可忽略的工作。 (三)地方政府对房地产税费依赖过大,潜藏着财政风险 地方政府积极扶持房地产的发展,一个很重要因素是能为政府带来巨大财政利益。但是,政府的土地出让金收入是一次性收入,不具有可持续性,这样容易造成政府收入的大起大落,一旦土地储备资源枯竭或土地出让价格下跌,政府的财政支出将面临压力。目前北海市政府收入对房地产业的依赖已达到20%以上,大大超出12%的全国平均水平,随着政府土地储备的逐渐减少,保持财政持续稳定增长的压力凸现。 四、房地产价格增长趋势及对财政经济影响的预测 至2008年3月,北海市商品住房平均价格为2715元/平方米,这一价格低于全国70个大中城市

13、商品住房平均价格;房价/收入比约为6•7倍,在全球公认的6•4-8•4的合理区间内,说明北海当前的房价在当地居民收入支撑能力之内;另外,北海市房地产投资资金来源结构合理,约有一半资金来源于开发商的自筹资金,银行贷款仅占13%,定金及预付款占25•1%,房地产开发商抗风险能力较强。说明北海目前虽然房价增速很高,但房地产业发展还在合理区间内运行。 另外,2008年1月14日广西北部湾经济区发展规划(2006-2020)在国务院获得通过,北海城市建设步伐将进一步加快。到2020年,北海市建成区面积将从目前的39•5平方公里扩展到140平方公里,市区人口由现在不足50万人增加到100-120万人;几个大型的工业项目如林浆纸一体化项目、大型炼油厂项目都已进入实施阶段,这些项目的投产将带动北海市财政收入大幅度增长,仅年产值超百亿元的林浆纸项目峻工后,年税收将增加10-13亿元,约