黑龙江省土地增值税征管模式与对策的研究硕士论文

1、国内图书分类号： f812.7国际图书分类号： 336.126学校代码：10213密级：公开高级管理人员工商管理硕士学位论文黑龙江省土地增值税征管模式与对策研究硕 士 研究生：王宏导师：朱彬教授申 请所 在答 辩学 位：高级管理人员工商管理硕士单 位：牡丹江市地方税务局日 期：2012 年 6 月授予学位单位：哈尔滨工业大学classified index: f812.7u.d.c.: 336.126a dissertation for the degree of embaheilongjiang province land value-added tax collection andmana

2、gement mode andcountermeasure researchcandidate：supervisor：wang hongprof. zhu binacademic degree applied for： embaaffiliation：date of defense：local taxation bureau of mudanjiangjune, 2012degree- offering- institution： harbin institute of technology哈尔滨工业大学高级管理人员工商管理硕士学位论文摘 要土地增值税作为国家宏观调控房地产市场最重要的税收杠杆

3、之一，由于受纳税人核算方式不规范、税制设置及政策规定不健全、税务机关管理方式相对落后等因素影响，征管工作还处于管理水平有待提高的状态，土地增值税调节土地增值收益，促进土地合理使用，增加财政收入的作用没有得到有效发挥。为解决上述问题，本文结合黑龙江省土地增值税征管工作实际，简要分析黑龙江省当前土地增值税收征管现状和存在问题，研究提出了完善土地增值税征管模式和流程，强化土地增值税管理的方式方法。本文在理论研究方面主要以税收理论为基础，对土地增值税政策进行了分析，简要介绍了土地增值税概念及原理，国内外土地增值税研究情况，指出有效实施土地增值税管理在合理调节土地增值收益分配，促进土地合理利用，规范房地

4、产市场，增加财政收入等方面将发挥的重要作用。在实证研究过程中，采用税收分析的方法，介绍了黑龙江省土地增值税税源基本情况及发展趋势、土地增值税管理现状，并从纳税人、税收政策方面、税务机关方面及社会中介机构等多方面，分析了制约土地增值税管理水平提高的多种原因，认为黑龙江省土地增值税税源存在一些潜力。在此基础上，提出了加强黑龙江省土地增值税管理工作的一系列举措，包括制定“信息比对、突出预征、即时清算、各税统管”的征管原则，“科学合理地确定收入、费用、成本，依托软件清算”的征收模式等提高土地增值税征管质量和水平的实施对策。关键词：土地增值税；征收管理；模式-i-哈尔滨工业大学高级管理人员工商管理硕士学

5、位论文abstractland value-added tax is one of the most important tax levers for the nationalmacroeconomic control of the real estate market, due to the irregularity ofaccounting method, the defective tax policies and regulations, and the lagging ofthe tax authority management method, the management leve

6、l of collect andmanage work should be improved. the land value-added tax doesnt playeffective roles in many aspects, such as in regulating land value-added benefits,promoting reasonable land usage, and increasing finance income. in order tosolve the problems above, the author makes a brief analysis

7、of the currentsituation of land value-added tax collection and management and currentproblems based on the situation of land value-added tax collection andmanagement in heilongjiang province. the methods of improving landvalue-addedtaxcollectionandmanagement,andstrengtheningtheadministration of land

8、 value-added tax are also put forwarded in this thesis.in this paper, the aspects of theoretical research is mainly based on thetheory of tax, we took an analysis on the land value-added tax policy, brieflyintroduces the concept of the land value-added tax and the studying situation ofland value-add

9、ed tax at home and abroad, points out the importance in differentaspects, the effective implementation of land value-added tax on thereasonableregulation of land value increment distribution, promoting the rational utilizationof land, the standardization of real estate market, increasing the finance

10、 income.in the empirical study, the paper uses tax analysis to analyze some basiccircumstances and development trend of land value added tax source inheilongjiang and the current administration of the land value-added tax inheilongjiang, it is considered that the land value-added tax source ofheilon

11、gjiang province fulfils potential, besides, in view of the taxpayers, the taxpolicy, the tax authorities, social intermediary organizations and some otheraspects, it analyzes a variety of reasons that restrict the improvement of landvalue-added tax administration. meanwhile, it analyzes a series of

12、measuresposted by land taxation bureau of heilongjiang province to strengthen theadministration of land value-added tax systematically, including the collection- ii -哈尔滨工业大学高级管理人员工商管理硕士学位论文principle of the “information ratio, prominent state, instant settlement, tax chargeand the collection method o

13、f “scientific and reasonable design of revenue,expenses, cost, rely on software clearing”. on this basis, it puts forward someimplementation countermeasures of further improving the land value-added taxcollection and management quality.keywords: land value-added tax, collection and administration, m

14、ode- iii -哈尔滨工业大学高级管理人员工商管理硕士学位论文目 录摘 要 .iabstract. ii第 1 章 引论 . 11.1 研究背景与意义 . 11.1.1 研究背景 .11.1.2 研究意义 .21.2 土地增值税的定义和相关理论 . 21.2.1 土地增值税的定义 .21.2.2 土地增值税的税种种类、课税依据及经济效应 . 31.3 国内外研究情况 . 41.3.1 国外研究情况 . 41.3.2 国内研究情况 . 41.4 论文的主要研究方法思路和框架结构 .5第 2 章 黑龙江省土地增值税征管状况及问题分析 .82.1 黑龙江省土地增值税税源情况 . 82.2 黑龙江

15、省土地增值税征管状况 . 112.3 黑龙江省土地增值税收入分析 . 122.3.1 土地增值税占整体税收收入的比重分析 .132.3.2 土地增值税税收负担分析 .142.4 黑龙江省土地增值税征管问题分析 .162.4.1 从纳税人角度分析 .162.4.2 从税务机关角度分析 . 182.4.3 从中介机构角度分析 . 192.4.4 从政策规定角度分析 . 192.5 本章小结 . 20第 3 章 黑龙江省土地增值税征管模式及流程设计 . 223.1 黑龙江省土地增值税征管原则 . 223.2 黑龙江省土地增值税征收模式设计 .223.2.1 转让收入确定模式 .233.2.2 费用扣

16、除确认模式 .24- iv -哈尔滨工业大学高级管理人员工商管理硕士学位论文3.2.3 成本审核确认模式 .243.2.4 依托软件清算模式 .253.3 黑龙江省土地增值税征管流程制定 .263.3.1 信息比对流程 . 263.3.2 税款预征流程 . 273.3.3 清算审核流程 . 273.3.4 转让土地、旧房及建筑物管理流程 . 303.3.5 各税统管流程 . 303.4 本章小结 . 31第 4 章 加强黑龙江省土地增值税征管的实施对策 . 224.1 加强日常税收征收管理 . 324.2 强化相关部门协作配合 . 334.3 提高管理队伍工作能力 . 344.4 发挥中介机构

17、辅助作用 . 354.5 完善强化政策法规落实 . 354.6 推进清算工作深入实施 . 364.7 本章小结 . 37结 论 . 38参考文献 .39哈尔滨工业大学学位论文原创性声明及使用授权说明 . 41后 记 . 42个人简历 .43-v-哈尔滨工业大学高级管理人员工商管理硕士学位论文第 1 章 引论1.1 研究背景与意义1.1.1 研究背景针对海南地产泡沫中的土地炒买炒卖现象 ，国务院于 1993 年 12 月 13日颁布中华人民共和国土地增值税暂行条例。但之后，全国房地产业逐步走向低谷， 1996 年甚至出现全行业亏损 。土地增值税暂行条例在这段时间并没有得到有效的贯彻落实。从 20

18、00 年后，随着经济迅速发展，基础设施建设的不断完善，土地增值收益越来越大，全国各地对加强土地增值税征管工作越来越重视，土地增值税的立法原则逐步得到体现，在实现土地所有者权益、提升政府的土地投资能力、抑制土地投机和规范房地产市场、建立地方主体税源等方面发挥了积极的作用。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的增值额征收的税种，主要针对房地产开发企业征税。近年来，房地产业迅猛发展与土地增值税征管相对滞后的矛盾日益突出，土地增值税征管已成为当前税收征管工作的难点。从黑龙江省土地增值税征管情况分析来看，当前土地增值税征管工作中存在以下几方面的问题。（ 1）纳税人纳税意识需进一步提高

19、部分纳税人缺乏依法诚信纳税的意识，利用行业特点隐匿营业收入、虚增开发成本，千方百计偷逃税款。（2）税收征管工作没有形成合力土地增值税征管工作头绪多、管理难，特别是就土地增值税的特殊性而言，需要税务、房产、国土、住建等部门的协作，共同履行管理职责，才能实现有效的管理和监控。但从目前的情况看，相关部门配合不够密切，税务部门管理机制不够健全，土地增值税出现流失。（3）干部队伍综合素质有待提高部分基层税务干部对房地产企业的经营方式、开发程序和经营规律不熟悉，对现行土地增值税政策的了解和掌握相对不足，对房地产企业财务核算尤其是成本核算知识较为生疏，综合素质需进一步提高。（ 4）中介机构的辅助管理作用没有

20、完全发挥中介机构作为以盈利为目的的企业，受利益的驱使去应对市场竞争，中立性和公正性发生偏差，出具的评估结论和鉴定报告难以准确认定。-1-哈尔滨工业大学高级管理人员工商管理硕士学位论文（ 5）土地增值税税收政策存在漏洞现行部分土地增值税税收政策规定不明晰，如四项成本项目判定问题、普通住宅标准判定问题、企业清算时间问题等，易发生税企争议。此外，还存在土地增值税管理模式比较模糊、实务操作计算增值额有难度、核定征收方法还不完善等问题，造成了征管漏洞。（ 6）清算工作力度需进一步加大地方政府对土地增值税清算陷入“两难”境地。一方面，加强土地增值税征管，加强清算力度对于增加地方财政收入具有积极作用。但另一

21、方面，一旦对开发商大量征收土地增值税，会减少房地产开发的投资引入，进而影响地方的经济增长 1。地方政府对清算工作的不积极态度直接影响到税务部门的清算工作力度 。在这种情况和背景下，系统地梳理、分析和研究土地增值税征管中存在的问题及原因，采取有针对性的措施解决问题 就显得十分必要。1.1.2 研究意义本文旨在通过对黑龙江省加强土地增值税管理工作情况的分析，查找黑龙江省土地增值税管理问题存在的原因，并有针对性地提出改进意见和建议，从而更好地发挥土地增值税的作用。一是有效防止房地产投机行为。通过征收土地增值税，提高房企经营成本，抑制炒卖土地投机获取暴利的行为，防止囤地。二是调控地方经济结构。由于房地

22、产市场存在过高利润，社会投资趋之若骛，造成经济发展结构的不合理。通过征收土地增值税，能够增加投资成本，防止社会投资集中某个行业，调控地方经济结构。三是规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家的财政收入。土地增值税实行超率累进税率，对土地增值所获得的过高收入将起到特殊的调节作用，国家可以通过税收更规范地参与土地收益分配。1.2 土地增值税的定义和相关理论1.2.1 土地增值税的定义1993 年 12 月 13 日国务院发布了 中华人民共和国土地增值税暂行条例，自 1994 年 1 月 1 日起施行。暂行条例明确规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值

23、税的纳税义务人。转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金-2-哈尔滨工业大学高级管理人员工商管理硕士学位论文额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；其它规定的扣除项目后的余额。土地增值税的税率执行四级超额累进税率。开征土地增值税，主要是国家运用税收经济杠杆，发挥税收调控经济作用，积极合理的引导社会投资和房地产发展方向，更好地分配土地收益，维护国家和社会公众利益1.2.2 土地增值税的

24、税种种类、课税依据及经济效应3。（ 1）土地增值税的税种种类目前,以土地增值税的名义对土地增值课 税 的 国 家 或 地 区 只 有 中 国 内 地 、 意 大 利 、 韩 国 和 中 国 的 台 湾 地 区 4。 不 同国家和地区对土地增值税的税种种类认识有所不同。从课税对象看，土地增值税主要是针对土地及地上改良物的增值额课税 ，增值额即所得，所以土地增 值 税 应 该 归 于 所 得 税 5。 也 有 部 分 学 者 认 为 ， 由 于 土 地 增 值 税 的 课 税 对 象是土地、房屋等不动产，属于财产性质，更应作为财产税。意大利现行的不动 产 增 值 税 ， 是 对 所 有 不 动 产

25、 征 税 6， 是 典 型 的 财 产 税 。 国 内 大 部 分 学 者 认为我国开征的土地增值税应归为行为税类，具体应称特定行为目的税类，主要原因是其符合国家为了实现某种特定的目的，以纳税人的某些特定行为为课税对象而开征税种的原则。开征行为税类的主要目的在于国家根据一定时期的客观需要，限制某些特定的行为。这类税收的特点是征税的选择性较为明显，税种较多，并有着较强的时效性，有的还具有因时因地制宜的特点。（ 2）土地增值税课税的理论依据开征土地增值税的主要理论依据是“涨价归公”，即土地价格上涨部分通过税收的手段归于代表公共利益的集团 。约 翰. 穆 勒 学 者 认 为 土 地 的 自 然 涨

26、价 或 地 租 的 自 然 增 值 ，不 是 由 于 土 地 使用 者 通 过 自 身 劳 动 获 得 的 ， 地 主 阶 级 没 有 权 力 独 占 这 一 收 益 , 否 则, 有 悖 于 公平 正 义 7。 土 地 增 值 课 税 理 论 依 据 有 几 点 ： 一 是 公 平 合 理 地 分 配 土 地 自 然 增值；二是由于政府行为推动地价增值应当部分或全部收归公共主体所有 ；三是有效打击土地投机、促进土地合理利用。 对于土地增值税对房地产价格的影响，有人说能够起到控制房价的作用，由于土地增值税为累进税率，房价的提高，开发商和炒房者纳税更多，且高房价会挤掉部分需求，不利于开发商和炒房

27、者，可以抑制房价；而有些人认出为征收的税费可以通过提高价格进 一 步 转 移 到 购 房 者 身 上 9； 四 是 增 加 政 府 财 政 收 入 。 通 过 征 税 手 段 ， 国 家合理参与社会财富分配，增加政府收入。-3-哈尔滨工业大学高级管理人员工商管理硕士学位论文（ 3）土地增值税的经济效应土地增值税具有收入分配效应和资源配置效应 10。土地增值税其直接表现形式是国家开征的一个税种，是政府对土地及土地改良物进行强制征收，而政府通过课征土地使用税而获得的收入，也会通过公共支出的方式返还给社会和公众。因此土地增值税的收入分配效应是第一位的。此外，开征土地增值税可以进行资源配置。社会资金本

28、着趋利原则总会向利润率高的行业流动。房地产业一直是高利润、高收入行业，一直也是社会投资热点。通过开征土地增值税，提高企业生产成本，降低企业利润，促进社会投资改变，实现社会资源的重新配置。1.3 国内外研究情况1.3.1 国外研究情况世界上最早对土地增值收益归属进行研究的学者是英国经济学家约翰 穆勒。他的研究成果体现在政治经济学原理一书中。他认为拥有土地权属的阶级通过土地自然收益，而非劳动积累和获取了财富，造成了社会不公，提出应通过税收的形式把土地收益集中起来，并通过公共支出的形式用于社会大众。但由于英国实施的土地增值税计算方法和操作措施都明显抽象和复杂，实施效果并不明显，到 1917 年则停止

29、征收， 1920 年正式废止 11。在这之后，威廉 配第也对土地税收进行了研究和分析，他在赋税论中分析指出，国家利用税收参加社会财富分配，获得土地收益。为国家机器的正常运转提供财力支持。此后，萨伊、李嘉图、西斯蒙第等学者针对土地税收的经济效应等作过一些有益探讨，撰写了相关著作。一些西方学者还利用现代经济研究分析成果，对土地税收的理论研究做了进一步的深入研究，具有代表性的观点由美国社会经济学家亨利 乔治（henry george， 18391897）提出，他认为土地价值之所以增加，是因为社会的发展进步，而非某个人投资所引起的，因此土地的价值收益应归全社 会所有 12。1.3.2 国内研究情况我国

30、对土地税收的研究最早出现在清朝 末期。当时德国在山东胶州湾征收土地增值税。后来土地增值税取消，关于土地增值税的研究出现空白，笔者查询了很多资料，这一时期关于土地税收的研究几乎没有 。直到1993年土地增值税暂行条例实施后，土地增值税在全国范围内实施。基于理论研究和实际操作的需要，国内的专家学者开始着手 土地增值税相关内容的研究。-4-哈尔滨工业大学高级管理人员工商管理硕士学位论文比较有代表性的学术成果有：毕宝德土地经济学（中国人民大学出版社，1999年版）；邓宏乾完善我国土地增值税的基本假设（中国房地产出版社， 1995年版）；黄荣长、洪钟毓土地增值税问题之研究（台湾成文出版社， 1981年版

31、）；唐琦的论文土地增值税制度法学研究；谢群松的论文不动产课税论；刘勇的论文涨价归公的理论依据与政策评析 ；张天犁的论文关于房地产制度改革与完善；郑家驹的论文土地增值税发展及争议等。国内关于土地增值税征收管理方向的 主要观点有三种：即“取消论”、“改革论”和“相机抉择”13。“取消论”的观点很简单，那就是要废除土地增值税。该群体认为土地增值税的“增值额”属人工增值,税制设计违背了公平和效率原则,并且由于操作繁杂，征收税额少，其财政意义也不大。本着新一轮税制改革的“简税制”原则,应取消土地增值税 14。“改革论”认为，虽然中国现行土地增值税存在种种缺陷， 但对土地增值这种不劳而获的利得征税最为合理

32、，土地增值税应列为良税之一 15，土地增值税的发展方向是完善而非取消。“改革论”的主要政策建议是：（1）重新考虑土地增值税的税率和扣除项目，更好地发挥其调控经济职能。（2）征收机关应设计为地政和房政部门，更好地发挥其信息优势。（3）进一步扩大征税范围，将不是转让房地产的增值纳入征税，同时增设“土地租赁增值税”和“定期土地增值税”两个税目 17（ 4）合理确定计税依据，将“人工增值”和“自然增值”区别开来 18；（ 5）适当降低税率，同时对持有时间较长的不动产交易给予税收优惠，即对购买商品房后短期内即进行转让的所得课以较高税率，持有时间越长，税率优惠越大，以此将正常流通和投机行为区别开来，达到双

33、重政策效果 19。同时也有学者认为：应该将中国的土地增值税改造成对土地投机（或投资）进行“相机抉择”的调控工具 20，即国家可以根据房地产的实际情况，及整个国民经济的发展情况 停征或恢复征收土地增值税，建议实际上包含两层意思：一是不能将土地增值税废除；二是有时土地增值税也可以停征。1.4 论文的主要研究方法思路和框架结构本文在介绍国内外关于土地增值税研究成果的基础上，运用土地增值税相关理论分析了黑龙江省开展土地增值税管理工作的现状、存在问题及产生原因，提出了黑龙江省如何进一步加强土地增值税征管，更好地发挥税收调控经济，增加财政收入，促进经济社会又好又快发展的对策及思路。-5-哈尔滨工业大学高级

34、管理人员工商管理硕士学位论文论文的主体框架为：第一章，介绍了课题提出的背景，房地产税费改革广获关注，其中土地增值税改革提议亦在其中。作为房地产税费的组成部分，土地增值税可以有效遏制炒卖土地、获取暴利，增加财政收入，对经济发展具有十分重要的理论和实践意义。该章同时介绍了土地增值税的基本概念和相关理论，以及国内外对土地增值税的研究现状，对本文的主要内容进行了简要概括。第二章，对黑龙江省土地增值税征管现状及问题进行了分析，在对黑龙江省房地产市场发展情况、土地增值税征管状况、以及土地增值税收收入走势进行研究的基础上，对黑龙江省土地增值税征管工作中存在的问题及成因进行了分析。第三章，在分析黑龙江省土地增

35、值税征管问题及成因的基础上，对加强土地增值税的征管原则、征收方式和征管流程进行了设计，为解决土地增值税管理工作中存在的问题推出了一系 列管理办法。第四章，结合黑龙江省的实际情况，说明确保征管原则、征收模式和征管流程提到落实，进一步加强土地增值税征管的思路及对策，并从六个方面，提出完善黑龙江省土地增值税征收工作的建议。本文的内容结构如图 1-1 所示：-6-哈尔滨工业大学高级管理人员工商管理硕士学位论文问题的提出土地增值税基本理论国内外研究综述黑龙江省土地增值税征管状况及问题分析黑龙江省土地增值税征管方式与流程制定加强黑龙江省土地增值税征管的实施对策结论图 1-1论文结构图-7-哈尔滨工业大学高

36、级管理人员工商管理硕士学位论文第 2 章 黑龙江省土地增值税征管状况及问题分析2.1 黑龙江省土地增值税税源情况受土地使用权、其地上的建筑物及其附着物转让必须符合规定条件，以及国家规定的诸多减免税政策限制的影响，目前，土地增值税的实际税源全部集中在房地产市场，其税源状况和征收管理与房地产市场发展情况直接相关。因此，本节就黑龙江省房地产业进行系统分析。近年来，随着国家产业政策调整，加之房地产开发总量难以满足购买需求，黑龙江省房地产市场异常活跃，呈现快速发展的态势（见表 2-1）。表 2-12006 年 2011 年黑龙江省房地产开发业相关指标项目2006 年2007 年2008 年2009 年2

37、010 年2011 年房屋施工面积（万平方米）3106.53301.73611.14520.37543.712065.3房屋竣工面积（万平方米）1398.11595.61404.71876.22166.82992.6商品房销售面积（万平方米）其中：住宅1482.71298.51709.2518.61486.61286.62015.517502718.12380.73395.42914.5商品房销售金额（亿元）其中：住宅325.5264.3422.4357.5421339.9652.5536.21010.1830.41357.51080.2商品房平均销售价格2195247128323237371

38、63998（元 /平方米）其中：住宅203523542642306432373706资料来源：黑龙江省统计年鉴及黑龙江省统计局网站主要表现在：（ 1）开发面积不断加大2007 年 2011 年 5 年间，房屋建设施工面积-8-哈尔滨工业大学高级管理人员工商管理硕士学位论文环比增幅分别达到 6.3%，9.4%，25.2%、66.9%、59.9%，2011 年的开发面积达到了 2006 年的 3.9 倍（见图 2-1）；140001200010000800060004000200002006年2007年2008年2009年2010年2011年图 2-12006 年 2011 年黑龙江省房屋建设施工面积比对表 （单位：万平方米）（ 2）商品房销售形势火爆商品房销售面积由 2006 年的 1482.7 万平方米，达到了 2011 年的 3395.4 万平方米，2011