某复古山庄商业实施计划书

1、复古山庄商业计划书目录目 录 2第一章 项目简介 41.1 项目背景 41.2 项目简介 41.3 石燕湖简介 5第二章 市场分析2.1 市场概况 72.2 产品概况 72.3 市场需求 8第三章竞争分析 93.1 同行数据 93.2 同行特点 93.3 同行劣势 113.4 自身 SWOT 分析 123.4.1 优势分析 123.4.2 劣势分析 133.4.3 机会分析 133.4.4 威胁分析 14第四章 项目设计4.1 总体策略 154.2 营销策略 154.2.1 网络营销 154.2.2 常规营销 154.2.3 关系营销 164.2.4 合作营销 164.2.5 口碑营销 164

2、.3 客户定位 164.4 服务项目 164.4.1 食宿 164.4.2 休闲 174.4.3 娱乐 17第五章团队组建 195.1 公司组织架构 195.2 人员组建 19第六章 财务分析6.1 一次性投入核算 206.2 营业收入 206.3 营业成本概算 216.4 营业利润 21第七章风险分析 227.1 市场风险 227.2 竞争风险 227.3 经营风险 227.4 市场淘汰风险 22第八章 总结 23第一章 项目简介1.1 项目背景随着现代人们生活水平的不断提高， 休闲旅游业迅速发展起来， 人们越来越追求健康的 休闲生活方式，到优美的自然环境中去，赏山玩水，吸天然氧吧，舒缓因工

3、作、生活给现代 人带来的压力，放松心情，充分的享受大自然给人们带来的美好感受！ 同时生态旅游项目 是发掘资源、利用资源优势的健康产业、朝阳产业，前景广阔。而复古风的再次掀起，也让大家意识到了回归自然，远离尘世， 归隐田园， 是一件多么 奇妙的事。 因此兴建这么一个全面复古的庄园，让旅客形同穿越到古代，日出而作，日落而 息，砍柴，耕田，种菜，钓鱼，打猎，自给自足。同时，参与更多古代的一些活动，比如吟 诗作对，舞文弄墨，灯谜，比武招亲等。此外，利用一些现代的科技技术，让大家换成古代 的妆扮，参与自制剧本的演出，无疑也是一个很好的寓乐于教的方式。1.2 项目简介“石燕湖 XXX 休闲山庄”是 XXX

4、 项目团队为实现“概念旅游”而开发的新一代集休 闲娱乐与文化传媒为一体的城市休闲山庄。“石燕湖 XXX 休闲山庄”开发项目计划在传统休闲山庄基础上加入“概念休闲“的创 意理念，以还传统菜式一道经典，还现代城市一片安宁， 还高端人才一份轻松，还时尚新人 一份朴质为中心思想，打造一系列具有娱乐性质、 融入自然、 新颖独特、 原生态与高科技高 度融合的休闲服务项目。以舒缓亚健康和自然生态休闲为主题，充分发展户外休闲， 旅游业，形成特色、复古、以自然生态、绿色环保为主题的休闲山庄。把健康、休闲、旅游、度假、观光、养生、养老 等理念结合起来，向更生态人性化的旅游产品进军。1.3石燕湖简介湖南省石燕湖生态

5、旅游风景区位于长沙、株洲、湘潭三市交汇处，景区占地面积5平方公里，规划15平方公里。距长株潭三市 10 20公里，年接待游客50万人。它是国家旅游 局首批评定的AAA级旅游景区、湖南省首家野生动物园、湖南百景、湖南省十大水体旅游 景区、国内专业的拓展训练基地、群众赛龙舟基地，是长沙市民最受欢迎的十佳旅游景区之石燕湖景色第二章市场分析2.1 市场概况“农家乐” 的出现，使中国农村面对现代化文明进程，面对城市，确立起自身得天独厚 的优势，在以“农”字为中心的经营中，越是乡野味十足、越有农家气息的“农家乐”越是 自然的环境与越有特色的经营， 其所受欢迎程度越高，这些，都促使中国乡村与农民， 潜意 识

6、中面对从前他们羡慕的城市文明找到了农村文明自身的地位感与自信感， 全国各地农民对 “农家乐” 的拥护与大规模参与热情， 正是此意识的集中体现。 长沙市经营得较好的农家乐 营业额达到上千万元，净利润近千万元。近年来 ,农家乐旅游作为一种新兴的旅游形式，得到了人们越来越多的关注，逐渐成为 旅游市场的一个重要组成部分。因此，农家乐又被称为”绿色度假” .而我们的复古山庄， 更多的也是一种农家乐的变形， 同时可以参考农家乐的一些基本数 据。2.2 产品概况农家乐市场需求非常巨大， 不只是长沙市内本地的游客， 来自省内其他地市 （特别是株 洲和湘潭）、 甚至省外的游客也不计其数，而且长沙市具有一定规模的

7、农家乐比较少， 像具 有石燕湖这种优质生态旅游资源的农家乐就更少， 所以农家乐的需求量很大。 旅游把生态农 业和休闲旅游结合在一起， 实现了一产和三产的交叉融合， 农家乐旅游的创办使农户之间形 成新型的产业分工， 一部分农户兴办经营农家乐旅游， 一部分农户则发展加工业、 种植业和 养殖业， 为农家乐旅游提供优质的农产品， 促进了相互发展。 农家乐旅游推动了城乡间的交 流互动，提高了城乡统筹，加快了农村的城市化建设的速度，缩小了城乡社会差别。2.3 市场需求长沙素来以饮食和娱乐为核心， 近年来最繁华和发展最好的产业， 莫过于餐饮业和娱乐 产业了。 而随着城市现代化的快速进程， 城市人所面临的压力

8、也日益加剧。 而怎样去释放压 力，便成了城市人群最为关注的一个话题了。而休闲山庄的诞生，无疑给大家提供了一处释压，娱乐，休闲的绝佳之地。因此，大家 都很乐意在闲暇之余，携几家眷，约几朋友，或结伴而行，或单人而往，三五刻后，拥抱自 然，回归田园，尽享天伦之乐。第三章竞争分析3.1 同行数据长沙市休闲农业发展始于 20世纪90年代后期， 初步表现形式为以钓鱼休闲、 吃农家菜、 住农家房、 观农家景、 干农家活为主的“农家乐”， “农家乐”是休闲农业发展的一种初期 和较典型的形式。 随着“农家乐”的兴起和快速发展， 我市休闲农业已经逐渐上升到一个产 业化的阶段。目前全市已有休闲农业企业 1415 家

9、，占全省的 36% 。其中长沙县、开福区、 望城县、 浏阳市等已逐步形成了点片相连的休闲农业产业群。 全市休闲农业床位数达 10612 张，同比增长 10.8% ，直接从业人员近 1.6 万余人，间接从业人员 5万人。 2007 年共接待休 闲游客 1015.16 万人次， 营业收入超过 13.68 亿元， 为全省的 35% 。今年预计营业收入超过 16 亿元。特别是以休闲农业为代表的乡村旅游假日市场十分火爆，各休闲农业企业接待游 客总量和经营收入屡创新高，被中国旅游报誉为“全国农家乐旅游最火的城市”。长沙市星级农家乐共计：五星级： 20 家 四星级： 23 家 三星级： 34 家二星级： 2

10、8 家 一星级： 14 。其中占地面积最大的为千龙湖生态旅游度假村，占地3066 亩。最小的为地海山庄，占地 10 亩。3.2 同行特点长沙市的生态旅游休闲山庄，主要具备以下几个特点。一是立足优势、构建了支撑有力、构架合理的空间布局 。全市休闲农业紧密依托区位、 资源和产业发展走向， 在区位优势区、 资源集中区和产业 发展区起步， 基本形成了“一环三线四板块”的空间布局， 即以市区二环线周边良好区位优 势为依托的环城休闲农业圈； 以百里花卉苗木、 百里优质茶叶和百里优质水产三大产业走廊 为依托的休闲农业带；以岳麓山、沩山、大围山（道吾山）和浏阳河丰富的自然与人文资源 为依托的四大休闲农业板块。

11、这种空间上的布局，不仅使我市休闲农业发展呈现出点、线、 面相结合的合理构架， 同时更重要的是有利于各类资源的整合利用， 促进产业间的交融与对 接，延伸和拓展了农业的功能， 将三次产业有机融合，使其成为一种横跨农业、农产品加工 业和服务业的综合性很强的新兴产业。 为休闲农业的持续健康发展提供了宽广的经营腹地和 有力的产业支撑。二是各具特色，形成了层次分明的开发与经营模式 。我市休闲农业主要有三种类型： 一是农家庭院型。 在城市郊区、 产业走廊或风景区周边 开辟特色果园、菜园、茶园、花圃、鱼塘等，让游客入内观赏、采摘、垂钓、餐饮，享尽农 家田园乐趣。这种类型比较普遍，投资少，见效快，往往呈抱团式、

12、集群式发展。主要以开 福区洪山旅游区、捞刀河镇、岳麓区梅溪湖、雨花区天华村、板塘村（植物园周边）等地为 代表。二是休闲度假农庄型。主要是利用不同的农业资源，如山地、森林、湖泊、水库等， 以良好的配套设施和环境吸引游客前去度假，开展农业体验、自然生态领略、住宿、健身、 游乐等各种休闲活动。 以大围山国家森林公园、 千龙湖度假村、 九道湾生态农庄、 海天山庄、 锦绣江南、大明山庄等 19 家省级五星休闲农庄为代表。三是科技园区、产业带动型。以农 业高科技为特征，以农业园区、农业产业为载体，集生态旅游观光、农业科技示范与推广、 科普知识教育以及会议接待于一体。 以浏阳市观赏植物园、 望城百果园、 高

13、新区雷锋镇真人 桥村的休闲农庄、浏阳浩博农庄等这种类型为代表。三是古今交融，显现了山清水秀的乡村风貌 。注重自然景观、 人文景观、 民俗文化与现代文明在整体上的和谐统一， 无论是开发经营 的项目内容、房屋的建筑风格、 室内陈设和装饰， 还是周边环境的保护改造，挖掘开发了人 文资源和生态环境资源。休闲农业的兴起，使原本视为劣势的“穷山恶水”变成“山清水 秀”的优势资源， 变成开发利用的绿色自然资本。 而绵延千年的农耕文化， 使人们既陶醉于 青山绿水之间， 又沉浸于缅古怀今的情怀之中。 也从一方面体现出长沙休闲农业的个性追求 和发展品位， 品牌效应初露端倪。 比如浏阳河畔的国家级长沙县黄兴镇农业旅

14、游示范区、 宁 乡沩山旅游区、 宁乡县金洲乡关山村、浏阳周洛旅游区等区域景点，游客到此流连忘返，仿 佛与大自然融为一体。四是城乡互动、实现了和谐发展的综合效益首先， 推动了农业向二三产业延伸， 促进了农民增收。 休闲农业形成了以农家乐为中心 的吃、住、游、玩、购新的产业链，扩大了种养生产，带动了农产品加工销售，增加了农村 劳动力就业。开福区有大小休闲农庄 200 多个，投资近 5 亿元，开发休闲林地 8000 多亩，休 闲垂钓水面 9500 多亩， 2007 年接待休闲者 72 万人次，实现农业休闲收入 2 亿元。第二，加 快了农村人居环境建设， 促进了乡风文明。 休闲农业是一种开放型产业，

15、为城市居民加深了 对“三农”的认识和了解。同时， 也是城乡居民交流的平台， 不仅刺激了消费，繁荣了农村 经济， 而通过游客的意识形态、 生活方式等影响当地农民，使其思想观念得到更新，缩短了 学习和接受现代文明生活方式的距离。人流带来了物流、 信息流，城市的生活方式、服务意 识、文化观念和市场信息源源不断向农村渗透。 这几年我市先后建设的小康示范村、 生态文 明村和新农村建设示范村， 一般都是休闲农业发展比较好的村。 如高新区雷锋镇的真人桥村， 该村40多个休闲农业企业， 去年接待量突破 15万人次， 休闲旅游收入超过 2000 万元，占全 村总产值的 1/3 强，全村人平纯收入达 7280 元

16、。今年，村里休闲农业将进一步扩大面积、 增加项目， 预计休闲农业收入占全村总产值的一半。第三， 休闲农业的兴起和发展，使得资 本，特别是工商资本又觅得了一块投资热土。 拓宽了工商资本回流农村的渠道， 促进了城乡 繁荣。长沙县、望城县民间投资休闲农业资本均超过1亿元以上。据统计，全市投资上千万的有10 家以上。民间资本的积极投入，为休闲农业的发展提供了动力。比如千龙湖法人代 表陈杏华、 海天山庄法人代表周雄辉从事建筑行业积累了资金， 再回老家投资休闲农业， 促 进了当地的发展。第四，休闲农业的发展，有力地促进了土地，特别是山地的流转。通过实 施农业的规模经营，提高了土地资源的利用率，也增加了农户

17、的收入。3.3 同行劣势一是硬件不硬，失其形。发展农家乐，硬件投入要跟上，如同多栽树才能成荫、成景、成林。搭了几个蒙古包就 是“庄”，种几颗葡萄、栽几棵草就是“园”，盖几间房，涮几把墙，就成了“度假村”， 与之招牌内容大相径庭。这些农家乐环境不理想，特别是厨房和厕所卫生差。二是软件不软，失其意。去农家乐消费， 人们总是希望能得到等值的享受。 比如吃饭， 希望能吃上农家饭， 野菜、 野味，换换口味，但有的农家乐端上的饭菜跟城市饭店别无二致，服务质量更是让人担心。 想下棋， 找不到棋盘， 想唱歌， 找不到麦克风， 坐在饭桌前没人搭理不说， 桌上还一片狼籍。三是内涵不深，失其义。眼下的农家乐项目多以

18、吃食为主， 文化元素不足， 缺乏对乡村文化内涵的挖掘， 文化休 闲项目缺少，参与性健身项目开发不够，娱乐活动内容趋同。也有一些农家乐唯“农”而 “农”，不对本地农村资源优势和风土人情进行调研，而实行“拿来主义”，不切实际， 生 搬硬套，搞得不伦不类。四是监管不力，失其序。农家乐旅游所倡导的是关爱自然、保护自然、利用自然、 享受自然。 但一些地方在农家 乐旅游开发建设上却脱离自然， 大兴土木， 贪大求洋，不仅与农家乐旅游内涵相脱离， 而且 还破坏了农村环境。任其自由发展，对产业不加引导，造成规划不到位，布局欠合理。随着农家乐项目的增多， 市场竞争日趋激烈， 消费者开始不满足现有的服务水平。 在这

19、 种情况下， 如果农家乐旅游长期在低水平徘徊，其生命力必会受到严峻挑战。为此， 业内人 士建议， 政府有关部门应加紧制定农家乐旅游整体发展规划， 出台管理办法， 培训服务人员， 加大扶持力度， 把脏乱差隔绝于农家乐之外， 帮助农家乐走上规范发展之路， 让农家乐真正 “乐”起来。当然，也不能矫枉过正，丢弃农村特色，一味贪图城市光鲜。3.4 自身 SWOT 分析3.4.1 优势分析（1）风格优势：作为复古风格的设计，全部还原古代的建筑。这应该可以说是独一无 二的风格，可以说异化竞争上，具有一定的优势。（ 2）客源优势：选址在石燕湖的话，本来就具备每年 50 万的客源转化率，可以说， 这是一个比较好

20、的客源优势。（ 3 ）自然优势：依山傍水，坐落在石燕湖旅游风景区，本来就是一举两得的。（4）策划优势：我们根据古代风格设计的一些活动，都是独一无二的，可以说是比较具备优势的。（5）经营优势：网络订票，网络活动，推广秘诀，以及具备较好的经营策略，这些都 是经营上的优势。（6）地域优势：处在长沙、株洲、湘潭的交界处，不得不说，具有很好的地域优势。3.4.2 劣势分析（1）在此之前，在长沙已经有很多类似的休闲旅游山庄了，那么，后来进入的，必然 在扩展重要客户上具备一定的劣势。 特别是一些长期合作的单位等， 都已经比较难于撼动格 局。（2）如果保护环境的意识不够强烈的话，这很可能给附近的景区带来不必要

21、的污染， 这也是需要考虑的一个因素。（3）由于是比较新颖的设计风格，可能存在遇冷的可能。需要一定的接受周期。（4）同时受极端天气的影响。如果大旱或者大雨的话，都可以导致客流的减少。3.4.3 机会分析（1）中国经济和旅游业快速发展。中国旅游业已经与通信网络、住宅建筑、生物化工 一起共同构成中国经济的四大新经济增长点， 成为国民经济的支柱产业。 据世界旅游组织预 测， 2020 年中国将成为世界最大的旅游目的国。随着我国资本市场的发展和经济体制改革 的深入， 必将建立起开放的旅游产权市场， 创造融资、 旅游相关产业业进入退出等方面的有 利条件，这将为我们农家乐休闲旅游业的发展拓展巨大的空间。（2

22、）政府机构政策。由于长沙市当地政府特别是旅游管理部门对农家乐产业发展十分 支持，所以这也给我们提供了一个很好的平台。 有部分投资者对农家乐的投资也是兴趣浓厚， 这对给我们在融资方面带来了很大的便利。（3）经营者和投资的的社会资源。我们拥有较多的社会资源和人脉关系，可以通过这 些资源很好的宣传，从而带来较为广泛的客源。（ 4）复古风是现在的一个趋势和潮流。 大家都向往的那种回归自然， 归隐田园的冲动， 同时有需要穿越到古代的愿望，我们都可以很好的满足和实现。5）长沙的两大特色，娱乐和餐饮。我们都可以在复古山庄中很好的结合和实现，因此，此项目就具有区域特色和先进了。3.4.4 威胁分析首先面临的便

23、是复制的威胁。 一旦我们复古山庄具有较好的市场了， 相信大家都会有跟 风的可能。 同时， 长沙市已经具有比较多的类似休闲山庄了， 因此一旦大家开展业内竞争的 话，都是一个相互牵制的过程， 毕竟长沙市的市场是一定的。 还有便是， 如何适应政策上的 调整，这也是一个潜在的威胁。第四章 项目设计4.1 总体策略第一步，根据设想和计划，制定商业计划书。第二步，寻找资金和选址。第三步，项目施工。第四步，前期准备完毕，进行内部的测试和调试。第五步，进行正式运营。第六步，反馈和改进，以便实现更好的效果。4.2 营销策略根据自身的战略特点，可以采取以下的营销策略：4.2.1 网络营销建立复古山庄主体网站， 同

24、时开通网络预订和网络合作等。 同时我们可以结合网络新闻， 博客营销，论坛营销，视频营销，软文营销，电子邮件营销，招聘营销等方法，进行一系列 相关的网络营销活动。从而能够达到预期的目标。4.2.2 常规营销常规营销包括媒体营销，口碑营销，传单营销，电话营销，渠道营销，邮件营销，体验 营销和主动营销等。我们可以去一些报纸， 杂志等打一些平面广告， 或者去电视台投放广告等， 只好我们可 以找到和企业有关的报纸和杂志， 进行广告投放， 这样子， 我们就可以很快的找到目标客户。我们也可以进行口碑营销， 我们可以通过一些有趣的切入点， 一些促销等活动， 达到口 碑营销的目的。同时，我们可以印制大量的宣传册

25、，产品信息单等，在各点进行传单营销。 当然，我们也可以找到一些目标客户，进行相应的电话营销。还有就是可以采取主动营销，渠道营销，邮件营销等传统方法，进行相关的营销活动。4.2.3 关系营销通过自身的社会资源， 与长沙市旅游局， 长沙市财政厅等政府部门建立良好的合作关系， 通过他们的推荐和宣传，扩大我们庄园的社会知名度。4.2.4 合作营销通过和一些旅行团合作组团和宣传， 同时也可以和一些企业和网站建立战略合作， 从而 达到比较好的宣传和带来一定的合作。4.2.5 口碑营销发动朋友，进行前期的口碑宣传，也是很重要的渠道。同时，通过一定的方式，开展一 些活动，同时也可以很好的促进口碑营销。4.3

26、客户定位我们的客户定位， 可以是希望来进行体验和休闲的每一个层次的消费者群体。 当然， 我 们会根据自身的特点， 定制一系列的会员管理体系， 通过细分， 能够提供给客户更好的体验 和服务。4.4 服务项目4.4.1 食宿提供必要的饮食和住宿。 菜谱可以根据我们的需要进行设计，目的便是让大家可以享受到与众不同的美味。 提供的住宿， 可以根据古代的风格进行设计， 同时结合现代高科技的原始， 打造独一无的休息场所。4.4.2 休闲我们可以提供会议室， 电影院， 温泉等休闲中心， 同时也可以自带一些比较有文化气息 的交流休闲场所，提供给大家进行放松和休闲。4.4.3 娱乐我们可以设计出很多的娱乐活动来

27、，提供给大家进行娱乐，达到放松的效果。活动项目一活动主题：相聚农家 篝火会友活动主旨：感受农家乐、回味大自然 活动内容：由村民组成的演出组演奏民间乐器；由游客参与演出 ,并提供自备节目；互 动过程 ,游客围绕篝火载歌载舞，庄园提供烧全羊、啤酒等美味佳肴，让游客充分享受。4.4.3.2. 活动项目二活动名称：农活农家乐 风土风情游活动目的： 使外来游客感受农家情怀，增加农家活力，改善游客心情体味美好、淳朴生 活，使游客游出快乐，游出满意！活动内容：（ 1 ）野葡萄采摘大比拼（2）挖笋来做菜（3）摘香椿芽（5）垂钓大争夺在这里， 春可观花， 夏可纳凉， 秋可品果， 冬可登山。 让游客彻底告别都市生

28、活的喧嚣， 亲近农村生活的自然、和谐，完全寄情于山水之中。优美的风景加上地道的农家野味， 足以 让游客们留连忘返，游客还可以在我们农家乐购买到新鲜的农副产品。4.4.3.3. 活动项目三活动名称：角色扮演活动目的：使外来游客穿越时空，过把电影瘾。活动对象：不限活动内容：组织游客根据我们的剧本进行角色扮演，同时按照我们的要求拍摄成电影， 进行后期制作后，同时在自己的露天影院进行播放。4.4.3.4. 活动项目四活动名称：湖中荡舟活动内容：游客在湖中划船并欣赏沿途湖光山色的胜景。4.4.3.5. 活动项目五活动名称：夜宿荒岛活动内容：为游客提供账蓬、睡袋等设施，让游客体验夜宿的乐趣。4.4.3.6

29、. 活动项目六活动名称：自助烧烤在一边品活动内容： 为游客提各种食材和烧烤工具， 让游客自行在山水之间进行烧烤， 味美食的同时也体会烧烤带来的独特乐趣。4.4.3.7. 活动项目七活动名称：开心农场活动内容： 利用庄园的山坡资源，开垦出若干小块的菜地，将这些菜地出租给游客 人限租两块） ，游客可以自行在菜地上种上各种蔬菜，游客离开后，由庄园工作人员代管， 蔬菜可以菜摘时，庄园即通知游客前来摘菜。通过这种活动，即能让游客体验种菜的乐趣， 又能吸引游客多次前来庄园渡假。第五章团队组建5.1公司组织架构董事会|总经理11副总经理副总经理食 娱 采 财 宿 乐 购 务 部 部 部 部5.2人员组建对人

30、员进行必我们团队基本上可以满足人员的需要。同时，可以通过一定的考核机制,要的培训和管理，同时制定自己的企业文化。第六章 财务分析（自己设定数据）6.1 一次性投入核算土建工程：300,000 元在庄园井田边修建客房（含员工房）一栋，共两层半，一、二层为客房每层十间，第层建员工房六间，员工房旁边设露台一个。建筑面积初拟700平方米。厨房及餐馆设施:20,000元餐饮大厅（采用木质结构，建筑面积120平方米）:60,000元休闲长廊及设施（采用木质结构，建筑面积100平方米）：50,000元客房设施:100,000 元配电设施（引负载为 300KW高压线缆一套）:80,000元水源设施（修建小型水库和引水塔各一个，储水容量2000立方米）：80,000道路建设（1000M 长6M宽砂石便道一条）:100,000 元停车场建设（要求能停放10台小车两台大车）:50,000元广告费用：40,000元流动资金:50,000 元橡皮艇备等娱乐设施:5,000元办公设备：5,000元其他配套设施（沼气池、烧烤场、养殖场等） ：20，000元不可预计费用：40,000元根据上述计算：项目总投资额为：100万元6.2营业收入:住宿50 （人均消费）X 45 （床位）X 350 （营业天数）X 40% （平均