底商土地增值税报告说明

1、土地增值税清算某某项目底商部分审计报告武汉市税务师事务有限公司200年月日土地增值税审计报告（2006）XX 土增审字 02 号武汉市某某房地 产开发有限公司：我们接受委托，对贵单位转让 “某某嘉园 ”项目-底商部分取得的收入 应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是中华 人民共和国土地增 值税暂行条例及实 施细则、国税函发 2002512 号文件及武 汉市地方税 务局关于土地增值税的措施和 规定，并参照中国注册会计师 独立审计准则对贵公司所提供的凭证、帐册、财务 会计报告、有关纳 税资料和数据实施了我们认为必要的审计程序，同时还包括查阅、核对 施工图纸及恰商资料、查看现场。贵单 位对所

2、提供的会计资料、纳 税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们 的责任是出具客观公正的审计报告。经审核，贵单位 某某 项目：“ ”取得转让房地产收入为元、货币收入元1其中：普通标准住宅收入元底商收入元、实物收入0.00元2、其他收入0.00元3扣除项目总金额为元1、普通标准住宅扣除 项目金额元2、底商扣除项 目金额元底商部分扣除 项目金额：、取得土地使用权 所支付的金 额为元12、开发土地和新建房及配套 设施的成本为元3、开发土地和新建房及配套 设施的费用为元4、旧房及建筑物的评 估价格为 0.00 元、与转让 房地产有关的税金 为元5、与转让 房地产有关的利息 为元67、从事房地产 开发的纳税

3、人加计扣除额为8、财政部规定的其他扣除 项目金额为 0.00 元增值额为元增值额与扣除项目金额之比%应缴土地增值税税额为元免缴土地增值税税额为 0.00 元已缴土地增值税税额为元项目竣工清算 应补（退）土地增值税税额为元。元特此报告中介机构 负责人：中国注册税 务师：中介机构名称：中国注册税 务师：武汉市 XX 税务师事务所地址：联系电话：200年月日附件：1、土地增值税纳税鉴证表2、土地增值税项目登记表3、土地增值税缴款情况汇总表4、房地产转让收入审定表5、扣除项目汇总表6、取得土地使用权所支付的金 额审定表7、土地征用及拆迁补偿费审定表8、前期工程费审定表9、建筑安装工程费审定表10、基础

4、设施费审定表11、公共配套设施费审定表12、开发间接费用审定表13、利息支出汇总表14、与转让房地产有关的税金 审定表15、财政部规定的其他扣除 项目审定表16、普通标准住宅审核表17、企业基本情况表备注:企业到主管地方税 务机关办理清算税款手 续时 ,需按武汉市地方税务局有关文件的要求 , 附送有关资料。土地增 值税纳税鉴证说 明我们接受委托，对贵单位转让 “某某嘉园 ”项目取得的收入 应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：基本情况：项目简介(1)、项目座落地：武汉市(2)、总建筑面积：平方米其中：住宅建筑面积：平方米底商建筑面 积：平方米(3)、本次清算建筑面积为 底商部分

5、:平方米，本次清算为住宅建筑面 积:平方米可供销售的面积为：平方米截至 2006 年 2 月 28 日，已销售面积平方米销售率为 100%。(4)、立项批复文件：武汉市(5)、竣工验 收单：武汉市市建设委员会编制武汉市市房屋建筑工程和市政基 础设施工程竣工 验收备案表共 11 份。编号为：二、主要会计 政策：1、公司执行房地产 企业会计制度及有关规 定2、公司会计 年度自 2001 年 01 月 16 日至 2006 年 02 月 28 日3、公司会计 核算方法：贵单位以权责发生制为原则、按借贷记账 法记账、以历史成本法为计价基础；4、记帐本位币为：人民币5、其他三、转让房地产取得收入说明：（

6、货币收入、实物收入、其他收入）该项目的房产转让收入均为货币收入，未取得实物收入和其他收入。四、扣除项 目有关情况：依据房地产开发企业会计制度，对成本所涉及的 项目,加以详细的审核及清查，尤其对土地增值税的成本扣除 项目的各明 细科目逐笔进行核对、分项 ，并审核无误。该项 目的成本的 结转基本正确，无虚列、多转房地产销售成本的情况。就开发 成本进行核算时，应设立以下明细二级科目：土地征用及拆迁 补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共基础设施费；开发间接费用等。五、纳税情况详细计算过程：1、该项目总收入为 元。其中住宅收入元。住宅收入占总 收入的 89.50%10.50%。元，底商收

7、入，底商收入占总收入的2、该项目总建筑面积：平方米，其中住宅建筑面 积平方米，底商建筑面积平方米。住宅建筑面积 占总面积，94.26%底商建筑面 积占总面积。5.74%3、该项目开发总成本元，其中住宅与底商共同 发生的成本 为元，按住宅建筑面积占总面积的百分比计算得出：住宅部分开发成本元；同理，底商开发成本-元，底商装修发成本为元，底商开发总成本- 元。、该项目共缴纳营业税：元；城建税：元；教育费附加：4-元；印花税：元；企业所得税：元；预缴土地增-值税：元。以上共缴纳 税款：元。-5、按照转让 普通标准住宅所取得的收入，计算出营业税金及附加 为- 元。按照转让 底商所取得的收入，计算出营业税

8、金及附加 为- 元。、为开发澜花语嘉园岸项目向农行西城支行 贷款万元，期限为-年，6-贷款利息 -%，共发生贷款利息 -元。按住建筑面积 占总建筑面积的百分比计算得出：住宅开发所发生的利息支出 - 元，同理；底商开发所发生的利息支出 - 元。7、按照财政部的规定房地产开发企业加计 20%扣除数：普通标准住宅的加计扣除数：- 元，底商的加计扣除数为：- 元.8、按照财政部的规定加计 5%的其它开 发费用扣除数：普通标准住宅的加计扣除数为：元，底商的加计扣除数为：元。-由此，计算得出：底商收入：元；底商开发成本：元；底商税金及附加：元；底商利息支出：元；加计20%扣除数：元，加计的其它开 发扣除数

9、：元。5%扣除项目金额合计：元。增值额：元。增值率：/=%根据财政部的规定，开发非普通标准住宅应缴纳土地增值税。应缴土地增值税税额为元免缴土地增值税税额为0.00元已缴土地增值税税额为元项目竣工清算 应补（退）土地增值税税额为元。9、其他审核事项说明：无其他事 项说明。特此报告中国注册税 务师中国注册税 务师：200年月日附件 1底商土地增值税纳税鉴证表项目起止日期 : 2001 年 1 月 16 日至 2006 年 2 月 28 日金额单位：元纳税人名称纳税人武汉市联系人朱燕禾地址电话84701502经济类 型有限责任行房地产开直接主无业发管部门农行平分里分理 处账11-邮政100103开户

10、银行号021201040编码002395项目名称某某嘉园项目地武汉市址项目行次中介审核数一、转让 房地 产收入 总额其转让 土地收入中 转让 地上建筑物及其附着物收入二、扣除项 目金额合计1.取得土地使用 权所支付的金 额2.房地产开发成本土地征用及拆迁补偿费前期工程 费其建筑安装工程 费中基础设施费公共配套 设施费开发间接费用3、房地产 开发费用其利息支出中其他房地 产开发费用4、与转让 房地 产有关的税金（实缴）营业税其城市维护建设税中教育费附加5、财政部规定的加 计 20%扣除数6、财政部规定的其他扣除 项目金 额三、增值额四、增值额 与扣除 项目金额之比（%）五、适用税率（%）六、速算

11、扣除系数（%）七、预 征比例（%）八、应缴 土地增 值税税款九、免缴 土地增 值税税款十、已缴 土地增 值税税款十一、项 目竣工清算 应补土地增 值税税 额十二、项 目竣工清算 应退土地增 值税税 额中介机构：（公章）122,007,584.0020.00322,007,584.00418,900,574.66566,613.85614,016,181.8271,722,000.00859,273.84910,469,690.1110926,797.1911530,441.8312307,978.8513826,618.7514122,478.9715704,139.78161,174,601

12、.11171,100,498.731857,561.631916,540.75202,816,559.13210.00223,107,009.342316.44%2430.00%250.00%261.00%27932,102.80280.0029201,983.6830730,119.12310.00单位：（公章）机构 负责人：中国注册税务师 ：（签章）助理人 员：附件 2附件3底商土地增值税缴款情况汇总表纳税人名称经济类型开户银行项目名称武汉市某某房地产开发有限公司有限责任农行平安里分理处某某金额单位：元纳税人地址武汉市联系人、电话朱燕禾54701502行业房地产开发直接主管部 门无账号11

13、-021201040002395邮政编码100130项目地址武汉市税款入库日期行次缴款书号码金额2004.01.09172990.3472,990.34200410.1920661312101,438.002004.11.05305002255,607.572004.12.06406572752,022.682005.01.10506571131,903.682005.03.036065290417,376.032005.06.1370638961645.38合计201,983.68中介机构：（公章）单位：（公章）机构 负责人：财务负责 人：中国注册税 务师：（签章）2006年 03月 07日

14、助理人 员：任葵葵2006年03月07日附 件4底商房地产转让收入审定表取得收入起止日期： 2001年 1月16日至 2006年 2月 28日金额单位：元委托单位名称：武汉市某某房地 产开发有限公司编制人王作清日期2006.03.07复核人孙文武日期2006.03.07收入类别年度帐面数调整数审定数备注货币收入20010.000.000.0020020.000.000.0020039,195,013.550.009,195,013.55200412,580,356.390.0012,580,356.392005232,214.060.00232,214.06小计22,007,584.000.0

15、022,007,584.000.000.000.00实物收入小计0.000.000.000.000.000.00其他收入小计0.000.000.00合计22,007,584.000.002,200,7584.00中介机构：（公章）单位：（公章）机构负责 人：财务负责 人：中国注册税 务师 ：（签章）2006年 03月07 日助理人 员：任葵葵2006年 03月 07日附件5底商扣除项目汇总表金额单位：元委托单位名称：编制人王作清日期2006.03.07武汉市某某房地 产开发有限公司复核人孙文武日期2006.03.07项目帐面数调整数审定数备注1.取得土地使用 权所支付的金 额66,613.85

16、0.0066,613.852.房地产开发成本14,016,181.8222 0.0014,016,181.8222土地征用及拆迁 补偿费1,722,000.000.001,722,000.00其59,273.840.0059,273.84前期工程 费中建筑安装工程 费10,469,690.110.0010,469,690.11基础设施费公共配套 设施费开发间接费用3.房地产开发费用其利息支出中其他房地 产开发费用4.与转让房地产有关的税金（实缴）营业税其城市维护建设税中教育费附加5.财政部规定的加计 20%扣除数6.财政部规定的其他扣除 项目金额中介机构：（公章）机构负责 人：926,797.

17、190.00926,797.19530,441.830.00530,441.83307,978.850.00307,978.85826,618.750.00826,618.75122,478.970.00122,478.97704,139.780.00704,139.791,174,601.110.001,174,601.111,100,498.730.001,100,498.7357,561.630.0057,561.6316,540.750.0016,540.752,816,559.130.002,816,559.130.000.000.00单位 :（公章）财务负责 人：中国注册税 务师

18、:（签章）2006年03月07日助理人 员：任葵葵2006年 03月 07日附件 6取得土地使用权所支付的金额审定表金额单位：元委托单位名称：编制人王作清日期2006.03.07武汉市某某房地 产开发有限公司复核人孙文武日期2006.03.07项目帐面数调整数审定数备注某某嘉园66,613.850.0066,613.85合计66,613.850.0066,613.85附件 7土地征用及拆迁 补偿费审 定表金额单位：元委托单位名称：武汉市某某房地 产开发有限公司编制人王作清日期2006.03.07复核人孙文武日期2006.03.07项目帐面数调整数审定数备注某某嘉园1,722,000.000.0

19、01,722,000.00合计1,722,000.000.001,722,000.00附件 8前期工程 费审定表金额单 位：元委托单位名称：编制人王作清日期2006.03.07武汉市某某房地 产开发有限公司复核人孙文武日期2006.03.07项目帐面数调整数审定数备注某某嘉园59,273.840.0059,273.84合计59,273.840.0059,273.84附件 9建筑安装工程 费审定表金额单位：元委托单位名称：编制人王作清日期2006.03.07武汉市某某房地 产开发有限公司复核人孙文武日期2006.03.07项目帐面数调整数审定数备注某某嘉园10,469,690.110.0010,

20、469,690.11合计10,469,690.110.0010,469,690.11附件 10基础设施费审定表金额单位：元委托单位名称：编制人王作清日期2006.03.07武汉市某某房地 产开发有限公司复核人孙文武日期2006.03.07项目帐面数调整数审定数备注某某嘉园926,797.190.00926,797.19合计926,797.190.00926,797.19附件 11公共配套 设施费审定表金额单 位：元委托单位名称：编制人王作清日期2006.03.07武汉市某某房地 产开发有限公司复核人孙文武日期2006.03.07项目帐面数调整数审定数备注某某嘉园530,441.830.0053

21、0,441.83合计530,441.830.00530,441.83附件 12开发间接费用审定表金额单 位：元委托单位名称：编制人王作清日期2006.03.07武汉市某某房地 产开发有限公司复核人孙文武日期2006.03.07项目帐面数调整数审定数备注某某嘉园307,978.850.00307,978.85合计307,978.850.00307,978.85附件 13纳税人名称经济类型开户银行项目名称项目地址金融机构名称农行西城区支行其中：普通住宅底商利息支出汇总表金额单 位：元武汉市某某房地纳税人武汉市市通州区联系人朱燕禾产开发有限公司地址新华北街 33 号电话84701502有限责任行业房地产直接主管部门农行平安里