沈阳全运板块市场研究

1、新联康研展部全运板块市场分析报告2014年1月10日宏观政策继续保持住宅用地供应全国领先水平继续保持住宅用地供应全国领先水平，中小户型普通商品住房、棚改房和保障性住房用地供应比重达到75%以上。密切监控土地价格，严防高价地扰乱土地市场。非本市户籍居民购房需提供2年以上纳税或社会保险证明将非本市户籍居民家庭购买住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限由1年以上提高到2年以上，即能够提供在本市2年以上纳税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，可购买1套住房。购买的住房包括新建商品住房和二手住房。二套住房首付比例提高至65%居民家庭申请贷款购买第二套住房，商业贷款和公积金贷款首付比例提高至65%。高

2、层建筑应建设到总层数的2/3以上才予办理住房公积金贷款严格审查住房公积金贷款项目建设进度，多层建筑应封顶，高层建筑应建设到总层数的2/3以上。未达到上述要求的，不予办理住房公积金贷款。进一步加大中小户型普通商品住房市场供应进一步加大中小户型普通商品住房市场供应，建立行政审批快速通道，中小户型套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行等金融机构在符合信贷条件前提下优先支持其开发贷款需求。抓好保障性住房建设管理抓好保障性住房建设管理，严格执行经济适用住房货币补贴规定，完善公共租赁住房配建政策，做好公共租赁住房分配工作，确保公开、公平、公正;积极推进城市棚户区及旧住宅区综合整治

3、，加强危房改造。严格执行商品住房“一房一价”规定加强房地产市场监管，严格执行商品住房“一房一价”规定。对于已取得预售许可的商品住房项目，须在售楼现场和网上一次性公布全部房源信息，严禁捂盘惜售。对于违反有关规定的，物价部门要依法查处;拒不整改的，房产部门暂停网签备案。积极推进城镇个人住房信息系统建设进一步整理和完善个人住房信息等房产管理基础数据，积极推进城镇个人住房信息系统建设，全面提升房产管理信息化水平，为建立我市房地产市场健康发展的长效机制提供基础支撑。 “沈八条”为过渡性政策，作为住宅市场化铺垫登场； 二套房贷款首付比例上调至65%，实际对客户的影响较小； 非本地户籍购房门槛提高主要看执行

4、，如执行力不够，则会因一些中介机构投机行为， 变成一纸空文； 增加供地、监控价格，改善供求关系，有利于抑制房价过快上涨。宏观政策沈阳市房产局、市建委、市发改委、市规划国土局已经正式下发沈阳市限价商品住房管理暂行规定(试行)的政策；政策称，今后沈阳将推行“限价商品住房”，供应对象为；纳入保障性安居工程计划；单套建筑面积控制在；。同时限价商品住房项目应尽可能选择在。 作为“沈八条”的后继政策，“限价房”政策切实履行了“市场手段逐步代替行政化调控手段”的大政方针，对沈城房价健康平稳发展起积极作用； 政策对中低收入者刚需类客户利好明显，但未来政策的执行效果令人堪忧，加重了购房者年终观望情绪。36192

5、2181732672824182327166125156906520341412611510713119201000200030004000500060000501001502002503003504004501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12 月成交幅数成交面积（万平）成交均价（元/平）沈阳土地市场2013年全年沈阳土地出让，土地总出让金，沈阳土地市场整体走势较为平稳；2013年房产商拿地积极，竞争激烈，高溢价率地块频出，市场形势较为乐观；2013年，中海地产一举长白岛，总建，总价，创造年度地王；2014年，华润置地以总价拍下位于皇姑区北塔钢材市场地块，地块总面积。2014

6、年首场土拍，为土地市场取得开门红。中海地产总建：193万方总价：46亿溢价率：0.27%华润置地总建：42.7万方总价：12.31亿溢价率：0.27%沈阳房地产市场25321151181581181541612221051721044818107153137193168246350123202992965736892931121091171131251218757165129106101124143146128130110727472747681768171067106713071306964696467956795704470446807680771467146723572357346734

7、6725472547127712770667066746774677265726570237023720672067292729268456845726272627323732373927392678767870100020003000400050006000700080000501001502002503003504002012.12012.12012.22012.22012.32012.32012.42012.42012.52012.52012.62012.62012.72012.72012.82012.82012.92012.92012.102012.102012.112012.1120

8、12.122012.122013.12013.12013.22013.22013.32013.32013.42013.42013.52013.52013.62013.62013.72013.72013.82013.82013.92013.92013.102013.102013.112013.112013.122013.12供应面积（万平）供应面积（万平）成交面积（万平）成交面积（万平）成交均价（元成交均价（元/ /平）平）33333420 356537764157529359616790718901000200030004000500060007000800005001000150020002

9、50005年06年07年08年09年10年11年12年13年1-12月上市量成交量成交均价供求比：1.23供求比：1.29 2013年1-12月商品住宅供应，同比上升，成交量，同比上升，供求量同比去年同期，上涨幅度较大；2013年1-12月普通商品住宅供求比，市场呈现供大于求的态势； 2013年1-12月成交均价为，同比去年相比08年，年度成交量基本持平，供求比略有上升，沈阳整体房地产市场发展平稳小结政策大方向呈现利好，市场持“观望”态度；发展态势平稳，房企积极拿地，激发市场“正能量”；政策影响有限，成交量呈小步上涨的状态。板块概述基本情况：规划范围北至三环高速，东至沈丹高速，西至哈大高铁西侧

10、规划路，南至桃仙机场，总面积约57平方公里，规划总人口约60万。规划定位：东北亚智慧新城；国家中心城市门户；沈阳经济区核心城市；新的行政中心，商务中心，文化中心，科技中心。规划目标：以人为本，建立高幸福指数，健康、宜居、低碳、生态现代新城功能结构：依托十字形结构，建设商务中心、行政中心、文化中心、科技中心、商业中心、五大功能区。区域市场格局项目名称区域板块成交面积（平米）名次名流印象奥体板块152199top1首创国际城奥体板块91085top5清河湾奥体板块65153top10 浑南区域成交面积前十名项目，仅有三个项目位于奥体核心板块，而位于东部板块项目占了七个之多； 奥体核心板块供应逐渐枯

11、竭，客户发生外流，从年度成交数据上看，东部板块为客户流向的主要区域； 全运板块紧邻奥体板块南部，有机会抓住外流客户。但南部全运板块开发时间晚，客户认可度相对较低，竞争力较弱，浑南全年成交量排名前十并没有全运板块的项目，暂时全运板块成交实力有限； 名流印象华润奉天九里万科金域蓝湾华发岭南荟荣盛紫提东郡恒大江湾地长青湾金地檀溪首创国际城清河湾板块发展历程项目名称产品形式建面（万平）201220132014高层小高 洋房 别墅 高层 小高 洋房 别墅 高层 小高 洋房 别墅绿城全运村综合体180华贸中心综合体100金道城综合体186月星国际城综合体200藏陇1620住宅36.3首创光和城住宅58.2

12、华新名筑住宅7盛融万恒府城铭邸住宅120信达尚城住宅8和鸿广场综合体14.7中海康城住宅56.7保利紫薇公馆住宅29裕沁听月轩住宅21.1万锦红树湾住宅100星河湾住宅33绿地项目住宅12.4新市府月星国际城金道城华贸中心保利紫薇公馆中海康城绿城全运村星河湾名仕财富中心和鸿广场信达尚城府城铭邸万锦红树湾裕沁听月轩藏珑1620首创光合成绿地项目华新名筑2012年入市项目2013年入市项目2014年入市项目12年上市13年上市14年上市2012年至今，大规模项目逐渐减少，“靠近新市府板块大规模综合体开发模式”转向“全运板块北部中小体量刚需纯住宅开发模式”1032221374220175413361

13、912825221014126427493891013131514181822161193918171514161719171382888278791973507481746474237610754679817355770876947612751677317085724973257599782979818022767401000200030004000500060007000800090000102030405060702012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.102012.112012.122013.12013.22

14、013.32013.42013.52013.62013.72013.82013.92013.102013.112013.12供应面积（万平）成交面积（万平）成交均价（元/平）区域市场表现2013年1-12月，浑南新区商品住宅的量价走势较为平稳，区域市场成熟，成交量较比去年同期有所上升；2013年1-12月，浑南区商品住宅供应量为，同比去年下降，成交量为，同比上升，供小于；4月新政落地执行，市场经过短暂的“适应期”，；13年浑南新增供应量较少，以去化12年剩余库存为主；区域市场表现ps：数据统计包含别墅和洋房2013年1-12月，全运板块住宅供应量，成交量，供求比，区域市场供大于求现象明显，市场

15、供求失衡；从各产品线市场成交份额上看，的产品是目前区域供销的主力，基本占片区整体成交的44.5%。010203040506060以下60-9090-120 120-150 150-180 180以上供应面积(万平)成交面积（万平）3.304.408.512.28.82.813.123.912.562.61.56.45.73.12.53.51.68.95.75.1401000200030004000500060007000800090000510152025301月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月供应面积（万平）成交面积（万平）成交均价竞争市场详情项目名称总建 （万平）产

16、品类型主力面积区间均价供应量（万平）去化量（万平）去化周期(月)年均去化量 (万平)销售率供应剩余体量（万平）未供应量（万平）华贸中心100高层、洋房、别墅高层72-98，洋房130-150，别墅180-190高层5200，洋房8000，别墅1450013.54.4163.333%9.186.5金道城186高层、洋房高层60-80，洋房90-110高层5600，洋房800016.83.1162.318%13.7169.2藏陇162036.3高层、洋房高层78-100，洋房90-120高层5300，洋房85005.31.444.226%3.931华新名筑7高层、小高、多层小高层75-90，多层6

17、0-90小高5600，多层65002.50.724.228%1.84.5盛融万恒府城铭邸120高层、洋房高层60-90，洋房100-130高层5500，洋房70006.73.475.851%3.3113.3信达尚城8小高、洋房小高层76-90，洋房120-150小高层6500，洋房750050.641.812%4.43总计统计：板块年均去化量前三名：月星国际城、绿城全运村、首创光和城板块内项目主要以高层产品为主，预计在售项目未来约有862万平的供应量，加上未售项目和已成交土地，区域供应接近1300万方，以今年整个浑南去化速度计算，预计去化需6年以上。产品类型分析绿城全运村华茂中心月星国际城华新

18、名筑金道城藏陇1620首创光和城盛融万恒府城铭邸信达尚城多层*洋房*小高*高层*别墅*产品项目统计：项目皆为复合产品形式，产品线较丰富。4个项目有3种产品形式，5个项目有2种产品形式。6个项目有高层和洋房产品。多层和别墅产品比较稀缺产品价格分析17000900085008000750070006500600055005000绿城全运村华茂中心月星国际城华新名筑金道城藏陇1620首创光和城盛融万恒府城铭邸信达尚城高层小高层多层洋房别墅主力面积分析绿城全运村华茂中心金道城月星国际城藏陇1620首创光和城华新名筑盛融万恒府城铭邸信达尚城40-6060-8080-100100-120120-14014

19、0-160160-180180-200高层洋房小高 别墅多层面积段项目高层：60-90洋房：100-140小高层：60-9019#12#9#8#1#20#21# 2013年12月7日，项目首次认筹，放出85-142产品410套（ 实际放出房源位置与数量以开盘为准）； 认筹价格，当天认筹约。截止，认筹约。开盘时间未定； 项目目前优惠为入中海会员享受，电商联动。洋房8960534013%12556700017小高层851521292031%10576798019%11438433210% 项目区位：沈中大街与白塔河一路交汇处 项目占地：23.6万方 项目总建：56.7万方

20、 容积率：2.0 面积区间：小高层85-125，洋房89-142 销售单价： 交房时间：2015年6月中海康城洋房（7层）45ma户型89二室二厅一卫阳台6赠送一半面积3.9m3.3m南北通透b户型125三室二厅二卫无4.1m3.6m双阳南北通透c户型142三室二厅二卫飘窗4.4m3.7m双阳南北通透小高层（19层）55ma户型85二室二厅一卫阳台6赠送一半面积3.6m3.0m南北通透c户型105三室二厅一卫阳台6赠送一半面积3.6m3.2m南卧+东卧d户型114三室二厅二卫阳台6赠送一半面积3.6m3.2m双阳南北通透中海洋房7层，首层赠送20-30花园，顶层7跃8，部分户型赠送30-40的

21、“空中花园”；无退台设计，整体景观效果和品质感较差，与多层产品无异；其最南侧洋房会被首创光和城北区地块高层产品严重遮挡， 客户抗性较大；中海康城 南北布局，采光良好，格局方正； 入户玄关设计，增大收纳空间； 餐厅与厨房相连，生活便捷，且为明厨设计，增加采光面； 阳台约6，赠送一半面积； 虽为南北通户型，但整体通透性一般； 赠送空间较小中海康城 南北布局，通透与采光良好，格局较为方正； 入户玄关设计，增大收纳空间； 明厨明卫设计，增加采光面，餐厅与厨房相连，生活便捷； 东向次卧转角窗设计，采光效果优秀； 阳台约6，赠送一半面积； 东向次卧通风效果不理想； 进深长，北卧到南卧走廊存在浪费空间； 赠

22、送空间较小；中海康城114 南北布局，通透与采光效果较好，动静分区合理，格局紧凑方正； 入户玄关设计，增大收纳空间； 明厨明卫设计，增加采光面，餐厅与厨房相连，生活便捷； 双厅连接南北双阳台，增加采光通风面； 双南卧设计，舒适性较强； 北卧入户走廊存在浪费面积，同时客卫做到干湿分离，但是近7过于“奢侈”； 客厅开间小，同时餐厅面积狭小，安排位置尴尬； 南向主卧、次卧距离过近，私密性差；中海康城 南北布局，采光和通透性良好，格局方正； 餐厅与厨房相连，生活便捷； 明明卫厨设计，增加采光面； 阳台约6，赠送一半面积； 进深长，双厅连接位置，存在浪费空间； 无花园设计，赠送空间较小；中海康城 南北布

23、局，通透与采光效果较好，动静分区合理，格局紧凑方正； 明厨明卫设计，增加采光面，餐厅与厨房相连，生活便捷； 主卧开间3.6m，且是套卧设计，舒适度较好； 次卧空间狭小，南向主卧、次卧距离过近，私密性差； 无赠送空间；中海康城 南北布局，通透与采光效果较好，动静分区合理，格局紧凑方正； 明厨明卫设计，增加采光面，餐厅与厨房相连，生活便捷； 客厅开间4.4m，观景效果和采光效果佳； 主卧开间3.7m，较舒适，显大气 ； 南向多出空间做阳光房，增添户型观景性； 南向主卧、次卧距离过近，私密性差； 赠送空间小；中海康城1143329051015202530354045投资自住首置自住首改自住再改客户年

24、龄其中在21-40岁，意向客户整体年龄偏小；首置和首改客户居多，投资类客户较少，说明项目客户首要目的为自住需求；33929166205101520253035404520岁以下21-3031-4041-5051-6060岁以上中海康城注：针对中海康城首批认筹的95组客户进行分析以浑南为主，来自和平、皇姑和沈河的客户居次位；客户工作区域主要在浑南新区，和平区和沈河区次之；0510152025303540大东东陵和平皇姑浑南沈河铁西苏家屯于洪省内其他城市外埠051015202530354045大东东陵和平皇姑浑南沈河铁西 苏家屯 于洪外地中海康城02468101214161820电商(腾讯)地铁广

25、告牌围挡call客户外广告牌（led）短信中海老业主报广房交会网络外展朋友介绍中海康城中海康城 中海康城开始认筹，当天认筹，截止至2014年1月10日，共计认筹，由于蓄客不足，项目迟迟不开盘； 小高层产品户型设计中规中矩，无赠送。洋房产品品质感呈现力较弱； 认筹客户较年轻，年龄集中在， 认筹客户生活和工作区域以； 认知比例最高的途径为，其次为，中海老业主介绍、房交会和朋友介绍也为比较有效的途径。5300146730010%116580017%55002241523220%1531009822%55003422620434%2071552530%56001281113615%108939616%

26、58001451464519%96988814%63001720912%56151%100% 60-80产品去化情况良好，占整体去化的52%； 项目目前优惠交纳一万元，即可成为月星汇会员，购房全款97折，商贷99折，老带新奖励1500元； 即将推出 a5#新品，68、70、78三种户型，目前蓄客20组左右，暂未销售。 项目区位：浑南新区沈中大街一号(地铁2号线白塔河路站) 项目占地：70万方 项目总建：200万方 面积区间：高层50-103，小高层103-123 销售单价：高层5400-6100元/平，小高层6100-6400元/平 交房时间：2014年12月月星国际城 项目区位：东陵区全运北

27、路70号 项目占地：25万方 项目总建：100万方 面积区间：高层42-98，洋房130-180 销售单价：高层5200元/平，洋房8000元/平； 交房时间：2014年8月 50-70产品去化情况良好，去化率86%； 项目目前优惠全款和商贷96折，公积金贷款98折，周末到访再享折上99折，老带新老客户减免一年物业费，新客户99折；新推10套特价房，价格约为表价打9折； 当前无大型营销动作，以去化库存为主；60平以下52005126184%5126189%60-7052007345888%63409514%70-8052002131658027%119892531%90-10052002652

28、623543%1081026035%130-15080003548489%1013505%180-190145003157159%1018446%100%华茂中心 项目区位：浑南新区白塔河南路和沈本大道交汇处 项目占地：42万方 项目总建：186万方 面积区间：高层74-108，洋房100-130 销售单价：高层5600元/平，洋房8500元/平； 交房时间：2014年6月 70-80产品去化相对较好，13年项目整体去化率不足30%，销售业绩较差； 项目目前优惠全款97折和商贷98折，另有一成首付优惠政策； 当前无大型营销动作，以去化库存为主；60平以下4324084%63362%60-701

29、42923016%127805%70-802722040036%115862554%80-904437407%21701%90-1001121064019%21199513%100-11064672012%22231015%110-1203034506%14161010%金道城 项目区位：白塔河2路和智慧4街交汇处 项目总建：29万方 面积区间：小高、高层65-100 销售单价：未定 规划：1栋公寓，1栋写字楼，21栋17-24的高层和小高层 初定案名“保利紫薇公馆” 预计2014年8月首开北区 ，7万平住宅注：规划未最终确定，释放信息为初步规划保利紫薇公馆重点项目2014年推售预判金道城华茂中心月星国际城中海康城预计2014年上市3栋小高4栋洋房及已推房源剩余部分，面积 85-142，约650套房源2栋高层1栋小高，68-123，约760套房源1栋高层1栋小高，68-123，约300套房源预计2014年上市2栋高层,2栋洋房42-99，约500套房源，预计首次加推在3月14年预计上市2栋高层,12栋洋房，面积74-130，约450套，首批预计在4月保利紫薇公馆14年8月预计上市小高层产品，约7万平体量首创光和城预计14年上市3栋