杭州地产调研报告-远洋天著项目价值提升方案ppt课件

1、北京区域市场部北京区域市场部北京区域市场部 低密组北京区域市场部北京区域市场部北京区域市场部北京区域市场部价值提升目的：价值提升目的：产品力提升、客户体验提升产品力提升、客户体验提升北京区域市场部北京区域市场部问题：天著工程兵营式排布，给业主带来视觉识别性较差的觉得；问题：天著工程兵营式排布，给业主带来视觉识别性较差的觉得；处理方法：处理方法：1、景观组织方式不同；、景观组织方式不同；2、石材颜色不同；、石材颜色不同；3、地面铺装、地面铺装不同不同;经过不同的景观组织方式处理视觉识别系统北京区域市场部北京区域市场部经过不同的植物物种处理识别性北京区域市场部北京区域市场部问题：社区密度较大，首层

2、私密性差；问题：社区密度较大，首层私密性差；处理方法：首层花园的绿篱高度设计到处理方法：首层花园的绿篱高度设计到1.8米以上。绿篱外围用米以上。绿篱外围用23层的灌木种植，经过颜色、高度构成景观层次性。既添加了绿量，层的灌木种植，经过颜色、高度构成景观层次性。既添加了绿量，也处理了入户的私密性。也处理了入户的私密性。北京区域市场部北京区域市场部问题：全石材的外立面，观感上显得生硬；问题：全石材的外立面，观感上显得生硬； 处理方法：用高大的乔木进展遮挡，使得立面假设隐假设现，处理立面生处理方法：用高大的乔木进展遮挡，使得立面假设隐假设现，处理立面生硬的问题。硬的问题。 建议，乔木高度在建议，乔木

3、高度在10米以上，分支点在米以上，分支点在2.5米左右，冠幅在米左右，冠幅在56米。米。北京区域市场部北京区域市场部 问题：天著景观尺度相对较小，地面硬质铺装面积较大，整体显得死板；问题：天著景观尺度相对较小，地面硬质铺装面积较大，整体显得死板；处理方法：添加铺装的式样及花纹，与景观构成一致性，经过不同石处理方法：添加铺装的式样及花纹，与景观构成一致性，经过不同石 材及不同的拼花，配合材及不同的拼花，配合34层的复层种植处理单调死板的层的复层种植处理单调死板的感观。感观。北京区域市场部北京区域市场部问题：联排产品立面反复过于单调；问题：联排产品立面反复过于单调；处理方法：处理方法：1、添加经典

4、元素，、添加经典元素，2、正背立面的前后观感，经过退台等方式添加灵动性。、正背立面的前后观感，经过退台等方式添加灵动性。北京区域市场部北京区域市场部北京区域市场部北京区域市场部问题：全石材外立面问题：全石材外立面+石材细节过多，造本钱钱压力过大；石材细节过多，造本钱钱压力过大；处理方法：处理方法：1、减少檐口檐角层次，由、减少檐口檐角层次，由9层简化为层简化为56层；层； 2、找到市场上较廉价，硬度和颜色可以到达设计要求的石材，解、找到市场上较廉价，硬度和颜色可以到达设计要求的石材，解 决本钱压力，从加工工艺和拼贴手法上弥补普通石材的略差的质感。决本钱压力，从加工工艺和拼贴手法上弥补普通石材的

5、略差的质感。北京区域市场部北京区域市场部问题：工程样板区交付时间较晚，对销售构成了较大影响；问题：工程样板区交付时间较晚，对销售构成了较大影响；处理方法：处理方法：1、年内完成工程街区改造，从铺装材质及手法上表达高端工程质量；、年内完成工程街区改造，从铺装材质及手法上表达高端工程质量； 2、实体围墙先行完成，提早展现成熟社区周边环境；、实体围墙先行完成，提早展现成熟社区周边环境；北京区域市场部北京区域市场部问题：样板间风格较少；问题：样板间风格较少；处理方法：添加样板间风格，做到一个户型一个风格，模拟不同的生活场景，处理方法：添加样板间风格，做到一个户型一个风格，模拟不同的生活场景， 给客户提

6、供一种进样板间就像回家的觉得，实现体给客户提供一种进样板间就像回家的觉得，实现体 验式营销；验式营销；北京区域市场部北京区域市场部问题：本钱压力大，精装规范遭到限制；问题：本钱压力大，精装规范遭到限制；处理方法：找到客户关注点，在此关注点上提高配置规范，其它配置可以相对处理方法：找到客户关注点，在此关注点上提高配置规范，其它配置可以相对放低规范。例如：大部分高端客户较关注，厨房及卫浴产品。仁恒怡放低规范。例如：大部分高端客户较关注，厨房及卫浴产品。仁恒怡庭推出了卫生间镜面电视，遭到了大部分客户的好评和青睐。庭推出了卫生间镜面电视，遭到了大部分客户的好评和青睐。北京区域市场部北京区域市场部问题：

7、小高层层高遭到限制；问题：小高层层高遭到限制；处理方法：处理方法：1、自创、自创“城市精致别墅概念，打造空中别墅产品。面积控制在城市精致别墅概念，打造空中别墅产品。面积控制在 200250平米左右；平米左右；北京区域市场部北京区域市场部处理园林景观方案；处理园林景观方案；系统配置规范；系统配置规范；本钱控制方案；本钱控制方案；小高层层高受限方案；小高层层高受限方案；北京区域市场部北京区域市场部城市皇家私人花园城市皇家私人花园从繁华的都市京津塘高速从繁华的都市京津塘高速-经过林荫经过林荫大道工程北侧道路大道工程北侧道路-进入社区。进入社区。清晨跑步在林荫道中清晨跑步在林荫道中。在溪流中戏水，在草

8、地上玩耍游戏在溪流中戏水，在草地上玩耍游戏。在自家院内种满奇花异草，举行家庭露天聚在自家院内种满奇花异草，举行家庭露天聚会，和家人在阳光下生活会，和家人在阳光下生活。和朋友在会所水上餐厅聚餐，阳光下品茶聊和朋友在会所水上餐厅聚餐，阳光下品茶聊天，天，SPA。北京区域市场部北京区域市场部以法式园林为蓝本，充分利用土地资源将景观最大化，根据小区的规划特点重点设计公共区域、半公共区域及私密区，每个区域及区域间过渡要自然，小区入口处要突出气势和质量。 入口处法式皇家园林、公共休闲区域欧式小品及喷泉景区、私家庭院绕宅而制的花坛/凉亭等、人行步道铺装，表达自然人文、欧式风情路灯及庭院灯，景观节点的标识系统

9、要符合整体园林风格；周边绿化带：阻挠外界干扰，添加社区私密性。适当添加运动设备。适当添加水景，利用水的不同方式来营造不同的景观效果，兼顾小区水系统功能。整体觉得要生态自然，符合工程的定位及整体风格。北京区域市场部北京区域市场部工程入口处表示图片工程入口处表示图片北京区域市场部北京区域市场部道路节点及公共景观节点表示图片道路节点及公共景观节点表示图片北京区域市场部北京区域市场部北京区域市场部北京区域市场部私家庭院表示图片私家庭院表示图片北京区域市场部北京区域市场部请公司尽快确定：请公司尽快确定：1代征绿地的认建认养可行性；代征绿地的认建认养可行性；2请咨询请咨询电力部门有关高压线下的绿化方案可行

10、方式。电力部门有关高压线下的绿化方案可行方式。集中绿地根底条件集中绿地根底条件集中绿地功能规划讨论集中绿地功能规划讨论北京区域市场部北京区域市场部宽约50米，长约280米宽约80米，长约360米宽约80米，长约520米宽约240米，长约190米宽约105米，长约340米宽约50米，长约164米北京区域市场部北京区域市场部 80米宽的绿地米宽的绿地首先满足功能性需求，一是遮盖视野；二是阻隔路噪。首先满足功能性需求，一是遮盖视野；二是阻隔路噪。其次是满足头排别墅的价值提升需求，其次是满足头排别墅的价值提升需求，10多米宽的庭院纵多米宽的庭院纵深结合绿蓠深结合绿蓠+小挡土墙小挡土墙+溪岸的方式，实践

11、围合起来。溪岸的方式，实践围合起来。再者是结合场地微地形的营造，外坡给周边的人赏景，内再者是结合场地微地形的营造，外坡给周边的人赏景，内坡给业主赏景，可以做小慢跑径坡给业主赏景，可以做小慢跑径+小推杆场地小推杆场地+小的采摘区小的采摘区。坡顶那么用国外常用的绿蓠。坡顶那么用国外常用的绿蓠+隐蔽丝网的方式，做隐性隐蔽丝网的方式，做隐性围墙。围墙。北京区域市场部北京区域市场部1、 减少周围环境对别墅区的干扰减少周围环境对别墅区的干扰在别墅区周围经过充分运用地形和密植，在别墅区周围经过充分运用地形和密植，可以有效的防止周围环境对居住区的视觉、可以有效的防止周围环境对居住区的视觉、噪音、风沙等方面的干

12、扰。噪音、风沙等方面的干扰。北京区域市场部北京区域市场部2、 私家花园私家花园从消费者群体的角度出发，别墅的私家庭院从消费者群体的角度出发，别墅的私家庭院面积越大，越得到消费者欢迎。但是受红线面积越大，越得到消费者欢迎。但是受红线的限制，紧临代征绿地的房子没有私家花园。的限制，紧临代征绿地的房子没有私家花园。建议用水景或密植的手法划分边境，添加头建议用水景或密植的手法划分边境，添加头排房子的溢价空间。排房子的溢价空间。北京区域市场部北京区域市场部3、 运动休闲主题运动休闲主题图示三块绿地，受高压线影响较小，建议已图示三块绿地，受高压线影响较小，建议已运动休闲为主题进展景观设计，可以添加社运动休

13、闲为主题进展景观设计，可以添加社区居民与大自然的的参与性，满足居民日常区居民与大自然的的参与性，满足居民日常生活的需求。生活的需求。功能建议：慢跑径、儿童游戏区、采摘园、功能建议：慢跑径、儿童游戏区、采摘园、中心广场、水景等；中心广场、水景等；慢跑径、童趣园等中心水景、湖滨散步区、采摘园等公园式“高尔夫或特征园林 等北京区域市场部北京区域市场部R4地块东部的集中绿地，建议设计成公园型GOLF案例：北京星河湾的代征绿地，或是特征园林案例：杭州昆仑公馆的代征绿地。功能：满足业主重要的室外聚会生活需求，可以结合东区会所共同规划。北京区域市场部北京区域市场部GOLF式公园特征公园北京区域市场部北京区域市场部 慢跑径北京区域市场部北京区域市场部童趣园北京区域市场部北京区域市场部采摘园北京区域市场部北京区域市场部中心湖区北京区域市场部北京区域市场部3、 主题公园绿地主题公园绿地图示三块绿地，受高压线影响较大，建议已图示三块绿地，受高压线影响较大，建议已坡地方式草地为主，进展景观设计，提供人坡地方式草地为主，进展景观设计，提供人们休闲、欣赏、文娱的场所，以植物为主，们休闲、欣赏、文娱