营改增对房地产企业财务管理的影响

1、中国地质大学长城学院本科毕业论文题目 “营改增”对房地产企业财务管理的院别经济学院专业会计学学生姓名马世铭学号013141521指导教师刘广永职 称2018年4月15日本科毕业生毕业论文（设计）诚信承诺书毕业论文（设计）题目“营改增”对房地产企业财务管理的影响学生姓名马世铭专业会计学学号 013141521指导老师刘广永职称副教授所在院别经济学院诚信承诺本人慎重承诺和声明：我承诺在毕业论文（设计）活动中遵守学校有关规定，恪守学术 规范，在本人的毕业论文中不剽窃、抄袭他人的学术观点、思想和成 果，不篡改研究数据，如有违规行为发生，我愿承担一切责任，接受 学校的处理。学生签名年月日中国地质大学长城

2、学院毕业论文任务书学生姓名马世铭学号013141521专业班级会计学十五班指导教师刘广永职称副教授单位中国地质大学长城学院毕业论文 题目“营改增”对房地产企业财务管理的影响毕业论文主要内容和要求：主要内容：本文主要分析“营改增”对房地产财务管理影响问题，首先对“营改增”的槪念进 行概述，分析企业财务管理的分类，然后从会计核算制度、资金运营能力、税务负担等方而进行分 析，剖析“营改增”对房地产企业存在成本增加、内部控制不够完善、税负影响增大、开据发票不 规范、与财政税收部门沟通较少等原因，最后提出增加企业利润、做好完善内部控制、加强税收筹 划工作、加强与财政部门的沟通、加强发票管理、加强经营策略

3、等防范措施。要求：论文撰写要求思路清晰、内容充实、论点明确，论据充分，论证严密，语言通顺。撰写 论文前应首先阅读相关的研究资料，掌握学术前沿动态，对相关理论箸作要很好的把握，提髙理论 水平及思想深度。根据开题报告和老师提岀的意见对论文提纲进行修改，确左大纲后认貞撰写毕业 论文。撰写论文结朿后要根据老师的修改意见，认真反复的修改论文，并按照要求参加毕业论文的 答辩，严格按照论文进度安排进行论文的写作。论文的格式、字数等撰写方面的要求参照中国地 质大学长城学院毕业论文(设计)撰写规范。毕业论文主要参考资料：叮 马红涛“营改增”后关于房地产企业土地增值税淸算的思考J财务学习，2017, (05)：

4、162 -164.2张艳红“营改增”对房地产企业及英财务管理的影响分析J.当代经济，2016, (33)： 94 -95.3张卓.论“营改增”对房地产企业财务管理的影响J.中外企业家,2016, (05)： 68 -69.4韩姝.探讨探讨“营改增”对房地产企业未来影响及对策J.现代经济信息，2016, (33):195.5王志锋.试析房地产企业营改增后财务管理出现的新问题及对策J.财经界(学术版)2015,(8) : 193-194.6马红梅.关于“营改增”对房地产企业影响的思考J.财会学习，2017, (3) :151 -153.7徐水强.浅谈中小建筑企业在“营改增”中的税务风险及英防范J.

5、中国乡镇企业会计,2016,(6) :70 -71.8财政部.36号文附件z国家税务总局，20169安秀红.论营改增对建筑企业会计核算的影响及应对措施J.财会学习，2016, (11)： 184.10赵君双.房地产行业“营改增”的影响及应对策略J.中国农业会计，2016, (4)： 12-14.11林雨薇浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及对策J.财政金融，2016, (6)： 196-197.12陆勇.试论营改增对房地产企业财务管理的影响J.财政税收，2016, (9： 18-19.13 郑思敏,李明朗.浅析营改增”对房地产企业财务影响J. 2017,(5): 55-5614 陶宣羽.注析

6、“营改增”对房地产企业财务管理的影响及对策JJ.2017: 22-2315 ForRichard F.Dye.Therese j.McGuire.Comparc vat with retail taxJ Mmanagement Aaccounting 2016, (10)： 649-651 .毕业论文应完成的主要工作：1. 利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索：利用图书馆的图 书资源査阅相关的理论内容：充分的利用互联网进行资料的检索收集。2. 与实习相关的选题要注意在实习过程中观察收集相关的数据。3. 认真撰写开题报告，并对开题报告中指导教师所提出的意见进行修改。

7、4. 认真撰写论文，并根据指导教师的意见进行修改。5. 论文定稿之后，按照要求进行毕业论文的答辩。毕业论文进度安排：序号毕业论文各阶段内容时间安排备注1确泄毕业论文的选题，收集资料，整理资料， 完成论文的任务书。2017-10-26 S 2017-11-102编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题，并 完成开题答辩。2017-11-10 S 201741-253进一步查找资料，作社会调査。2017-11-26 至 2018亠 104撰写论文，完成第一稿，并交指导教师。2018-1-11 至 2018-1-315指导教师阅改论文。2018-2-1 至 2018-2-146修改论文，完成第二稿，并交

8、指导教师。2018-2-15 至 20182297指导教师阅改论文，完成中期检查表。2018-3-1 至 2018-3-158修改论文，完成第三稿，并交指导教师。2018-3-16 至 2018419指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即 交指导教师。2018-4-2 至 201841510专家评阅。2018-4-16 至 201843011毕业论文答辩。2018-5-1 至 2018-5-1512评泄学生最终论文成绩，评岀院内优秀论文。2018-5-16 至 2018531课题信息：课题性质：设计口论文J课题来源：教学丁科研口生产口其它口发出任务书日期：指导教师签需：年月日教研室意见：教研

9、室主任签需：年月日学生签名：中国地质大学长城学院毕业论文开题报告学生姓名马世铭学号013141521专业班级2014级会计学15班指导教师刘广永职称副教授单位中国地质大学长城学院课题性质设计口 论文J课题来源科研口教学J生产口其它口毕业论文题目“营改增”对房地产企业财务管理的影响开题报告(阐述课题的目的、意义、研究现状、研究内容、研究方案、进度安排、预期结果、参考 文献等)一、论文研究的目的、意义1. 研究目的：随着经济社会的快速发展，我国的税收制度也随之发生了重大变革。我国所有行 业全面实行了营改增，消除了重复征税，降低企业税负。本文阐述了在营改增的基础上，进一步提 出完善和发展房地产企业，

10、以及采取的应对措施，以达到利用政策的变化给房地产企业带来新的机 遇的目的。2. 研究意义：(1) 理论意义：我国实行“营改增”较晚。目前我国“营改增”对房地产企业还不完善，通过 对负债表、利润表、现金流量表等方而的分析，弥补当前国内对房地产企业财务核算管理、财务人 员培训等角度进行分析的缺陷。本文通过“营改增”对房地产企业财务管理的分析，有利于进一步 完善我国房地产企业，从而加深对营改增”在房地产企业的理解。(2) 现实意义：营改增”是我国财税体制改革的一项重要任务,对行业税负、经济发展、产业 结构等各方而有着重大的影响。作为我国经济的支柱产业之一，房地产业不仅直接推动经济的增长, 还有极强的

11、关联效应，能带动其他产业的发展。营改增的全而实施，进项税可以抵扣能够降低企业的 税负和成本负担，密切企业之间的分工协作联系，是经济结构调整的重要环巧。营改增是国家实施 结构性减税的一项重要举措，也是一项重大的税制改革，对我国房地产企业的健康稳步发展具有重要 性意义。二、研究现状1. 国外研究现状：De Luisa (2015)基于DSGE模型和西班牙房地产业数据研究发现提髙房地产业增值税率有益 于抑制房价，减少税收扭曲。Poddar (2016)则指出房屋消费与其他耐用消费品消费区别不大。房屋出售时增值税应适用于 预付的产品购买价总额，及产品的售价，而不包括租金。Myron S.Scholes

12、 (2015)认为,纳税筹划对于适应政策改革具有很好的推动作用，虽然政策改 革是为了推动企业发展，但是还会带来一定不利影响，纳税规划可以结合自身企业的状况，规划出 合理避税的方案。减少税收负担，增加企业利润，增加企业现金流量等指标向更好的趋势发展。最 后从三个方面，对企业今后的规划方向指明道路:一是从企业的上游企业考虑如何取得可以抵扣的进 项税额，从下游考虑如何将税负转嫁岀去：二是对于企业的筹资活动和投资活动的方向要明确：三 是要利用好政府出台的优惠政策，充分的利用优惠政策带来的便利，发展自身经济。2. 国内研究现状：马红涛(2017)指岀在投标招标、签订合同及施工过程中都要考虑转嫁税负及税额

13、抵扣的问题。 建筑施工企业存在许多不确泄性，要规范各部门职能，尽可能提前做好因方案改变导致的材料、劳 务和合同价款等调的预备对税款的影响分析。林雨薇(2016)指出在11%的增值税税率下，企业的可抵扣进项税额占当期收入的比重大于 或等于4. 91%时，税负才能至少与原来缴纳营业税时的税负持平，所以房地产企业“营改增”后 是否能从其上游企业取得增值税专用发票并抵扣相应的进项税额是决泄英税负的关键。张卓(2016)指出营改增会对房地产企业的利润产生一立的干扰，可分为两个方而，一个是长 远的影响，一个是近期的影响。近期影响主要包括在实施营改增之后，房地产企业的原值税会大幅 度降低，甚至会被企业免除，

14、这样就导致和成本水平相比，税金的金额大幅度降低，并且会导致房 地产的经济效益大幅度提高。实施营改增不仅可以降低房地产纳税成本水平和房地产的税务负担， 不仅对于房地产的企业资金的积累十分有利，也有助于企业投资新项目并对其他业务进行扩展。张艳红(2016)指出在营业税税收机制下，企业在营业税中所支岀的最大一项是上地增值税， 而在增值税的计税办法中，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让丄地时向政府部门支付的上地 价款后的余额为销售额。也就是说，除去上地价格因素，房地产企业在项目开发建设过程中的合理 筹划决立了其最终的税负成本，房地产企业只有在项目开发的各个环节上合理规划、统筹协调，才 能在新的税收机

15、制下实现最终降低税收支出的目标。陆勇(2016)指岀通过营改增试点的分析和研究发现，营改增实施后，房地产企业的固泄资产 的原值入账金额及累计折旧均岀现一定程度地减少。韩姝(2016)指出企业全面对营改增政策及监管动向进行前瞻性预判，全而梳理内部管理流程： 全方位地评估和分析“营改增”可能为企业带来的潜在税务影响及风险，并进行税负有效性测试： 研究过渡期税务筹划，提出过渡期方案。马红梅(2017)指岀营改增后所有企业新增的不动产所含增值税均纳入了抵扣环盯，这标志着 消费型增值税制度的基本实现，这在很大程度上促进了房地产交易的活跃性，利于扩大企业投资， 增强企业经营活力，为经济结构的转型发展注入了

16、动力和“燃料”。徐水强(2016)指出营改增”后已抵扣进项的不动产，发生非正常损失或者改变用途，用于简 易计税项目、免征增值税项目、集体福利和个人消费的，英进项税额不可抵扣，不可抵扣的进项税 额按该不动产净值率折算。安秀红(2016)指出营改增进一步完善了增值税抵扣环节，这对于提髙企业税收管理效率，实 现企业经济效益的稳健提升有着重要意义。赵君双(2016)指出营改増”将导致房地产开发企业税负提高，一方而，“营改增”导致房企收 人端的税率大幅上升，另一方而，可抵扣的进项税不足，导致企业税负增加。综上所述，目前国内学者对房地产企业存在的问题务抒己见，研究的视觉虽然宽泛，但最终都 是为了帮助企业完

17、善内部控制的制度、加强发票管理、提高房地产人员的专业技能和管理水平的目 的。本文从不同的角度分析“营改增”对房地产企业财务管理存在的问题，提出一些解决营改增” 对房地产企业财务管理问题的对策，降低企业的经营风险，进而达到房地产企业“营改增”的完善 制度。三、研究内容1前言2 “营改增”对房地产企业财务管理的概述2.1房地产企业的概念2.2 营改增”的含义及其范围2.3 “营改增”下销售不动产的税率3 “营改增”对房地产企业财务管理的有利影响3.1 “营改增”使会计核算制度更加完善3.2 “营改增”提高了房地产企业的资金运营能力3.3 营改增”降低了房地产开发企业的税务负担4 “营改增”对房地产

18、企业财务管理的不利影响4“营改增”使房地产企业成本增加利润减少4.2企业内部控制制度不够完善4.3 “营改增”使房地产企业税负影响增大4.4开具发票的不规范4.5企业与财政税收部门的沟通较少4.6房地产企业经营策略存在缺陷5如何应对“营改增”对房地产企业财务管理造成的影响5企业应重塑项目预算，增加企业利润5.2完善内部控制制度5.3加强对税收筹划工作的完善，降低税负5.4加强发票的管理5.5加强与财政税收部门的沟通5.6加强对经营策略的调整6结论四、研究方案1. 利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书 资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资

19、料的检索收集。2. 通过调査法、比较研究法和文献资料法，从而为论文提供可靠地依据，完成“营改增”对房地产 企业财务管理的分析。五、进度安排1. 确左毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书，2017-10-26至2017-11-10。2. 编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题，并完成开题答辩，2017-11-10至2017-11-25。3. 进一步査找资料,作社会调査,2017-11-26至2018亠10。4. 撰写论文，完成第一稿，并交指导教师,2018-1-11至2018亠31。5. 指导教师阅改论文,2018-2-1至2018214。6. 修改论文，完成第二稿，并交指导教师,

20、2018-2-15至2018229。7. 指导教师阅改论文,完成中期检查表，2018-3-1至2018-3-15。8. 修改论文，完成第三稿，并交指导教师，2018-3-16至20184-1。9. 指导教师阅改论文,并返还学生,修改后立即交指导教师,2018-4-2至2018415。10. 专家评阅,2018-4-16 至 2018430。11. 毕业论文答辩,2018-5-1 至 2018-5-15。12. 评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文,2018-5-16至2018-5-31。六、预期结果通过分析“营改增”对房地产企业财务管理的影响，优化房地产企业制度，使“营改增”与房 地产企业更

21、好的融合，从而达到房地产的一个新髙度。七、参考文献1马红涛营改增”后关于房地产企业土地增值税淸算的思考卩.财务学习,2017, (05)： 162-164.2张艳红“营改增”对房地产企业及其财务管理的影响分析J.当代经济，2016, (33)： 94-95.3张卓.论营改增”对房地产企业财务管理的影响卩.中外企业家,2016, (05)： 68 -69.4韩姝.探讨探讨“营改增”对房地产企业未来影响及对策叮.现代经济信息，2016, (33):195.5王志锋.试析房地产企业营改增后财务管理出现的新问题及对策J财经界(学术版)2015,(8) : 193-194.6马红梅.关于“营改增”对房地

22、产企业影响的思考J.财会学习，2017, (3) :151 -153.7徐水强.浅谈中小建筑企业在“营改增”中的税务风险及其防范J.中国乡镇企业会计,2016,(6) : 70 -71.8财政部.36号文附件z国家税务总局，20169安秀红.论营改增对建筑企业会计核算的彫响及应对措施J.财会学习，2016, (11)： 184.10赵君双.房地产行业“营改增”的影响及应对策略J.中国农业会计，2016, (4)： 12-14.11林雨薇.浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及对策J.财政金融,2016, (6)： 196-197.12陆勇.试论营改增对房地产企业财务管理的影响J.财政税收，20

23、16, (9)： 18-19.13郑思敏，李明朗.浅析“营改增”对房地产企业财务影响J. 2017,(5):55-5614陶宣羽.浅析“营改增”对房地产企业财务管理的影响及对策JJ.2017: 22-2315ForRichard F.Dye.Therese j.McGuire.Compare vat with retail taxJ. Mmanagement Aaccounting, 2016, (10)： 649-651 .中国地质大学长城学院本科毕业论文文献综述院别：经济学院专业：会计学姓名：马世铭学 号：0131415212018年4月15日De Luisa (2015)基于DSGE模型

24、和西班牙房地产业数据研究发现提高房地产业增值 税率有益于抑制房价，减少税收扭曲。Poddar (2016)则指出房屋消费与其他耐用消费品消费区别不大。房屋出售时增值税 应适用于预付的产品购买价总额，及产品的售价，而不包括租金。Myron S. Scholes (2015)认为，纳税筹划对于适应政策改革具有很好的推动作用， 虽然政策改革是为了推动企业发展，但是还会带来一定不利影响，纳税规划可以结合自身 企业的状况，规划出合理避税的方案。减少税收负担，增加企业利润，增加企业现金流量 等指标向更好的趋势发展。最后从三个方面，对企业今后的规划方向指明道路:一是从企 业的上游企业考虑如何取得可以抵扣的进

25、项税额，从下游考虑如何将税负转嫁出去；二是 对于企业的筹资活动和投资活动的方向要明确；三是要利用好政府出台的优惠政策，充分 的利用优惠政策带来的便利，发展自身经济。马红涛(2017)营改增”后关于房地产企业上地增值税淸算的思考指出在投标招标、签 订合同及施工过程中都要考虑转嫁税负及税额抵扣的问题。建筑施匸企业存在许多不确定 性，要规范各部门职能，尽可能提前做好因方案改变导致的材料、劳务和合同价款等调的 预备对税款的影响分析。林雨薇(2016)浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及对策指出在11%的增值 税税率下，企业的可抵扣进项税额占当期收入的比重大于或等于4. 91%时，税负才能至 少与原来

26、缴纳营业税时的税负持平，所以房地产企业“营改增”后是否能从其上游企业 取得增值税专用发票并抵扣相应的进项税额是决定其税负的关键。张卓(2016)论“营改增”对房地产企业财务管理的影响指出营改增会对房地产 企业的利润产生一定的干扰，可分为两个方面，一个是长远的影响，一个是近期的影响。 近期影响主要包括在实施营改增之后，房地产企业的原值税会大幅度降低，棋至会被企业 免除，这样就导致和成本水平相比，税金的金额大幅度降低，并且会导致房地产的经济效 益大幅度提高。实施营改增不仅可以降低房地产纳税成本水平和房地产的税务负担，不仅 对于房地产的企业资金的积累十分有利，也有助于企业投资新项U并对其他业务进行扩

27、 展。张艳红(2016)营改增”对房地产企业及其财务管理的影响分析指出在营业税税收机制 下，企业在营业税中所支出的最大一项是土地增值税，而在增值税的计税办法中，以取得 的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 也就是说，除去土地价格因素，房地产企业在项LI开发建设过程中的合理筹划决定了其最 终的税负成本，房地产企业只有在项目开发的各个环节上合理规划、统筹协调，才能在新 的税收机制下实现最终降低税收支出的目标。陆勇(2016)试论营改增对房地产企业财务管理的影响指出通过营改增试点的分 析和研究发现，营改增实施后，房地产企业的固定资产的原值入账金额及累计折旧均

28、出现 一定程度地减少。韩姝(2016)探讨“营改增”对房地产企业未来影响及对策指出企业全面对营改增政策 及监管动向进行前瞻性预判，全面梳理内部管理流程；全方位地评估和分析“营改增”可 能为企业带来的潜在税务影响及风险，并进行税负有效性测试；研究过渡期税务筹划，提 出过渡期方案。马红梅(2017)关于“营改增”对房地产企业影响的思考指出营改增后所有企业新增 的不动产所含增值税均纳入了抵扣环节，这标志着消费型增值税制度的基本实现，这在很 大程度上促进了房地产交易的活跃性，利于扩大企业投资，增强企业经营活力，为经济结 构的转型发展注入了动力和“燃料”。徐水强(2016)浅谈中小建筑企业在“营改增”中

29、的税务风险及苴防范指出营改增”后 已抵扣进项的不动产，发生非正常损失或者改变用途，用于简易计税项口、免征增值税项 口、集体福利和个人消费的，其进项税额不可抵扣，不可抵扣的进项税额按该不动产净值 率折算。安秀红(2016)论营改增对建筑企业会计核算的影响及应对措施指出营改增进一步完善 了增值税抵扣环节，这对于提高企业税收管理效率，实现企业经济效益的稳健提升有着重 要意义。赵君双(2016)房地产行业“营改增”的影响及应对策略指出“营改増”将导致房地 产开发企业税负提高，一方面，“营改增”导致房企收人端的税率大幅上升，另一方面， 可抵扣的进项税不足，导致企业税负增加。郑思敬，李明朗(2017)浅析

30、“营改增”对房地产企业财务影响指出“营改增” 的税收改革措施提高了房地产企业财务核算的难度和技术要求。需要增加十多个增值税进 项税抵扣科LI,财务核算方法也比征收营业税的时候提高了难度和复杂性。财务管理的难 度增加的同时，“营改增”的改革措施也对房地产企业的发票管理，包括增值税发票的开 具、保存、进项税额的抵扣和认定等，提出了更加严格的要求。因为行业特点和历史原因， 房地产企业很多属于粗放式经营，财务制度不规范，财务管理水平较低。陶宣羽(2017)浅析“营改增”对房地产企业财务管理的影响及对策指出“营增” 给房地产企业带来的一个重大挑战即为资金短缺。“营改增”实施后，房地产企业成本增 加，相应

31、地会影响企业的现金流，导致企业的现金流出增加，结合口前房地产信贷政策的 收紧，房地产企业将面临资金困难的局面，并山此可能会引发更为严重的资金问题。综上所述，H前国内学者对房地产企业存在的问题各抒己见，研究的视觉虽然宽泛， 但最终都是为了帮助企业完善内部控制的制度、加强发票管理、提高房地产人员的专业技 能和管理水平的LI的。本文从不同的角度分析“营改增”对房地产企业财务管理存在的问 题，提出一些解决“营改增”对房地产企业财务管理问题的对策，降低企业的经营风险， 进而达到房地产企业“营改增”的完善制度。“营改增”对房地产企业财务管理的影响摘要从我国市场未来的发展趋势来看，企业在竞争激烈的市场当中不

32、存在有利的发展趋 势。为确保企业在未来市场当前能够得到稳定发展，政府全面实施“营改增”政策。2016 年的5月初，我国针对“营改增”政策的实施正式陆续开展相关试点，建筑业、房地产业、 金融业等相关行业成为试点最开始的行业。在进行本次课题研究开始之时，本文首先对“营 改增”房地产的概念进行概述，然后从会计核算制度、资金运营能力、企业的税务负担等 方面进行分析，剖析“营改增”对房地产企业存在成本增加、内部控制不够完善、税负影 响增大、开据发票不规范、与财政税收部门沟通较少等原因，最后提出增加企业利润、做 好完善内部控制、加强税收筹划工作、加强与财政部门的沟通、加强发票管理、加强经营 策略等防范措施

33、。为增加本次研究的可行度，整个研究结合本人的实际工作开展分析，并 针对存在的问题提出切实可行的发展，使“营改增”的作用在行业当中得到最大化的发挥。 关键词：营改增；房地产；财务管理；税收筹划ABSTRACTJudging from the future development trend of our country s market, there is no favorable development trend in the competitive market.In order to ensure the stable development of enterprises in the

34、future market, the government has fully implemented the business reform and increase policy In early May 2016, the implementation of the business reform and increase11 policy in our country officially began one after another, namely, the construction industry, the real estate industry.Finance and ot

35、her related industries to become the first pilot industry.At the beginning of this research, this paper first summarizes the concept of business reform and increase*, analyzes the classification of enterprise financial management, and then from the tax planning, enterprise cost, business strategy, f

36、inance This paper analyzes the technical aspects of management personnel, and analyzes the reasons for the existence of inadequate internal controL inadequate invoicing, low professional skills and low management level for real estate enterprises.Finally, the paper puts forward some preventive measu

37、res, such as perfecting internal control, strengthening invoice management, improving professional skills and management level of real estate personnel.In order to increase the feasibility of this study, the whole study combines with my actual work to carry out the analysis, and to put forward the p

38、ractical development in view of the existing problems, so that the role of business reform and increase can be maximized in the industry.Key words: replace business tax with value-added tax (VAT); The real estate; financial control; Tax planning1前言12 “营改增”对房地产企业财务管理的概述12.1房地产企业的槪念12.2 “营改增”的含义及其范围12

39、.3 “营改增”下销售不动产的税率23 营改增”对房地产企业财务管理的有利影响23.1 “营改增”使会计核算制度更加完善23.2 “营改增”提高了房地产企业的资金运营能力33.3 “营改增”降低了房地产开发企业的税务负担34 “营改增”对房地产企业财务管理的不利影响34.1 “营改增”对房地产企业成本增加利润减少34.2企业内部控制制度不够完善44.3 “营改增”对房地产企业税负影响增大44.4开具发票的不规范54.5企业与财政税收部门的沟通较少54.6 “营改增”对房地产企业经营策略存在缺陷55如何应对“营改增”对房地产企业财务管理造成的影响65企业应重塑项目预算，增加企业利润65.2完善内

40、部控制制度65.3加强对税收筹划工作的完善，降低税负65.4加强发票的管理75.5加强与财政税收部门的沟通75.6加强对经营策略的调整86结论8参考文献9致谢10中国地质大学长城学院2018屈毕业论文1前言从2012年营业税改征增值税（简称“营改增”）制度实施之际到2 016年这五年期间, “营改增”的实施由最初的上海试点逐渐拓展到全国的各个行业当中。作为诸多行业当中 的龙头行业，房地产对于社会市场经济推动的作用是其他行业无法替代的。作为我国的支 柱产业之一，房地产的影响不仅仅表现在经济方面当中，在带动社会经济、促进其他行业 发展等诸多方面有着得巨大的优势。自营改增实施以来，进项税可以抵扣能够

41、降低企业的 税负和成本负担，密切企业之间的分工协作联系，是经济结构调整的重要环节。而“营改 增”的推广不仅仅是纳税政策的变化，也在一定程度上影响着房地产行业。2 “营改增”对房地产企业财务管理的概述2房地产企业的概念创造巨大的收益是房地产行业的根本U的，从整个行业所从事的活动来看，与房地 产一切的服务活动都是房地产企业所做的工作。从他们的服务对象来看，其主体面对的是 不动产方面，该行业具有不变性。这种性质影响了房地产企业经营活动的发展，周围环境 对企业的影响比较大，经营业绩与所处地区状况关系紧密。在开展经营活动过程中，房地产自身的行为特征表现的尤为明显，笔者结合自身的 实际工作，将其所具有的基

42、本特征进行了以下总结：第一，企业的发展与整个行业的规模呈正比关系。第二，从房地产行业的竞争对象分析，其主要的竞争对象存在当地市场当中，而影响 竞争的主要因素便是资金流动。第三，从用户的角度来讲，房地产的需求量越大，其客户量越多，市场也较为广阔, 这里所致的客户便是指具有购房意向或者其他需求的集团购买者。第四，虽然房地产行业当中存在较大的竞争，但大多房地产企业在整个市场当中自 身并没有较大的竞争优势，具有明显的不稳定性。第五，作为一个风险程度较高的行业，房地产自身的盈利与所承担的风险是呈正比。 从另一个角度来讲，房地产行业所拥有的较高收益与其所承担的风险是对应的，而较高的 经济收益也为其带来了更

43、多的资金来源。第六，该行业自身的门槛较高，一方面是由于整个行业前期需要投入较多的资金维 护正常运作；另一方面，房地产的不变性使企业在推出房地产行业使要承担更大的成本。2.2 “营改增”的含义及其范围所谓营改增是指营业税改为增值税进行税物缴纳。从税改的优势来看，营改增之后企 业能够有效的避免重复交税的问题。此外，营改增政策的实施也是响应党和国家的要求, 是市场发展的必然趋势。从为了完善现有的社会主义市场经济、体制以及提高企业积极性的关键所在。近年来“营改增”的发展历程:表1 :“营改增”的发展实施时间试点地区试点范悯适用税率2012年1丿J 1日上海交通运输业：陆路.航空.交通运输业水路(11%

44、):2012年8丿J 1日北京、天津.江苏、安徽.管道运输服务：部分现代服务业浙江部分现代服务业：研发和技（65其中有形（含宁波）、福建（含厦门人术.信息技术、文化创意、动产租赁服务湖北.广东（含深圳）物流辅助、(17%)；有形动产租赁、鉴证咨询：邮电通信业（11%）2013 年 8 1日全国交通运输业、部分现代服务基础电信服务业（新増“广播影视”服务）（11%）和增值电2014年1月1日全国铁路运输、邮政业信服务（6%）。2014 年 6 1日全国电信业2016 年 5 丿 J 1日全国建筑业、房地产业.金融业、房地产、建筑业生活服务业(11%)注明：來门罗蝉的”营改増对我国房地产开发企业彩

45、响与应对研宪2.3 “营改增”下销售不动产的税率由于不动产本身所具有的属性表明了不动产的销售实质为不动产所有权的转化。不动 产作为性质不能改变的产业，向建筑物，构筑物等都属于不动产的范畴。不动产的税率主 要有以下三种计算方式：第一，对于个人来讲，其在最自身的房地进行销售时，可以采用通用的简易计税方法 进行征收率（5%）计税。第二，对于小规模的客户来讲，其对自身所拥有的地产进行销售时，也是征收率（5%） 计税。第三，对于集团企业来看在进行不动产销售时，征收率的缴纳是在收到预收款时进行 计税，其征收率为3%。3 “营改增”对房地产企业财务管理的有利影响3.1 “营改增”使会计核算制度更加完善在营业

46、税改增值税之前，营业税的设立主要是在应交税费之下，没有细分其它小科LI, 而在营业税改增值税之后，会计核算的难易程度明显加大，正是因为新增了 “应交税费 应交增值税”，“进项税额”、“销项税额”、“进项税额转出”、“已交税金”、“减免税 款”、“增值税留抵税额”等明细科U,才会使得增值税会计分录更加复杂，更加严谨。这 些新增的会计核算科LI不仅仅是对企业财务人员的能力和素质提出了新的规范，与此同 时，在客观上也使企业会计核算的难度增大。正因为“营改增”的实施，使得这些科发 生变化，房地产企业才能以此为机会，抓住机会，使会计核算制度不断健全和完善，使会 计核算更加严谨。正因为完善了会计核算制度，

47、房地产企业才能好的发展，才能促进企业 的发展进步。3.2 “营改增”提高了房地产企业的资金运营能力营改增税收政策能提高房地产企业的资金流动能力。对于房地产企业来讲，要想维持 企业的正常运转，比较好的融资技巧与充足资金就是企业发展的前提。在我们实际工作中, 房地产企业出售房屋大多数采用预先出售的方式。正因为营业税的缴纳是房地产企业一项 重要的资金流出，所以我们要在确认预先出售收入的当期才能缴纳营业税，而在改征增值 税后，房地产项目可以进行先行购入土地、材料等一系列的东西，这样在卖房子之前，为 了帮助企业减少费用的开支，企业少缴或不缴营业税额。这样就减轻了企业的财政压力, 促进了企业资金的流动，减

48、少了流动资金的占用，增加了现金流，促进了企业的发展进步。3.3 “营改增”降低了房地产开发企业的税务负担营改增政策的有效实施，从一定的程度来看，使房地产企业的税务负担有所下降是房 地产企业中重要的一项，是在项U开发时房地产企业支出的资金成本较大，在房地产企业 开发时土地的收购成本、企业建造成本、工程所用材料、设备、拆迁安置、广告宣传、媒 体宣传等较多的项口资金成本的支出比较大。而在实行“营改增”政策之后，为了解决房 地产企业的进项税抵扣问题，减少企业的税负。应将这些资金成本支出进行全面抵扣，这 样就会使得房地产企业的税负降低，对企业的发展非常有利。尤其是房地产企业用土地资 源作为抵扣凭证被国家

49、政策所允许的。4 “营改增”对房地产企业财务管理的不利影响4.1 “营改增”对房地产企业成本增加利润减少首先，营改增的实施会使得房地产企业的收入降低，同时将原来的价内税改为了价外 税，原来含税的销售收人改为了不含税的销售收人，当在一定时期某一地区的房价具有对 比性时，房价 的大幅度上涨的可能性不大，因此通过提高销售价格来增加收人的这种方法 显然不太现实，从而会造成企业收入的减少。其次，建筑业是房地产开发企业重要的行业之一。在营业税改征增值税试点方案 （财税20111110号）规定建筑行业适用11%增值税税率，因此在进行房地产开始时，主要 实施增值税一般计税方法。但“营改增”政策的实施，无形间增

50、加了房地产行业的生产成本，减少了企业的经济收益。第一，企业在进行房地产建造过程中会用到诸多不同建筑企业的材料，营改增政策的 实施会大大增加建筑业增值税进项税额抵扣的难度。此外，房地产行业所面临的建筑对象 不同，其所使用的税率计算方法也是不尽相同的。山此可见，其在进行材料购买时，往往 难以开发专用的增值税发票，更有其者无法进行发票开具，从而出现漏税逃税的违法犯罪 行为并增加了建筑业的税收负担。第二，根据财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税率低税率和简易办法 征收增值税政策的通知（财税20099号）规定，可以选择简易办法依照6%征收率计 算缴纳增值税所面向的对象是一般纳税人，其所适用的货物是

51、以下四类:建筑用的相关 材料；自己采掘的相关矿物（不含黏土实心砖、瓦）；自来水：商品混凝土（仅限于 以水泥为原料生产的水泥混凝土）。以上提及的四类约占整个房地产成本的40%。在实施 “营改增”之后，税率涨到了 11%,而实施“营改增”之前，可抵扣进项税率为6%,相比 增加了 5%的税负成本，因此，实施“营改增”相当于加重了建筑业的税负，使企业的建 造成本增加。4.2企业内部控制制度不够完善自政策实施以来，房地产企业原有的财务管理方面的内容已不再适用。“营改增”政 策的实施对会计人员有了更高的要求，使其相关政策更加严谨。但山于会讣人员本身工作 技能的不足以及存在的不合理的纳税控制，使得企业需要交

52、纳更多的纳税金额，增加了企 业的成本负担，造成了资金的流失。从企业自身的角度来讲，企业没有与“营改增”很好 的融合，没有适应“营改增”的发展，使房地产企业的会计核算制度不健全，进行的增值 税会计处理不严谨，设置的明细账口不合理，导致企业税负增加，成本较高，造成企业现 金流量过大，增加纳税金额。在“营改增”的实施以后，财务人员往往要对整个工作流程 进行重新的梳理和认识，使得政策实施之后企业没有少交税，反而更增加了企业的纳税金 额。4.3 “营改增”对房地产企业税负影响增大未实施营改增政策的时候，房地产企业营业税二销售总额*相应税率进行计算，对购进 的材料、劳务费等发票进项税不允许抵扣，这也就使得

53、征税对象在税收上面压力很大，因 为他们既要交付营业税，乂要交付增值税。营改增实施之后,房地产企业为了降低税负， 避免重复纳税，选择抵扣劳务费、机器使用费等，但是现实中房地产实施营改增政策之后 还有可能增加了企业的税负，主要是以下儿个方面：第一，对于房地产产业最重要的一、二线城市来说，占企业开发成本最多的是土地成 本，并且对于房地产企业整体来说，除了土地成本之外，建安成本和财务成本占比例也较 大，并且U前税收政策规定不允许这些成本进行抵扣，这也就导致营改增政策不能根本意 义上降低房地产企业的税负。第二，LI前房地产项目所需要的项U材料，多数为个人厂商或者小规模纳税人提供, 并且企业购买的材料和需

54、要的劳务采用的多为简单发票，不能获取增值税专用发票，这也 就使得材料和劳务费发票不能抵扣进项税率，到时企业缴纳的销项税仍然很高，同时就增 加了企业的税负。4.4开具发票的不规范在“营改增”之前，发票的管理并没有过于复杂，因为企业只开具普通发票就行，但 在“营改增”实施之后为了保证企业链条的完整，使企业的增值税进项税能够得以抵扣， 一般纳税人必须严格开具增值税专用发票。从增加税与营业税之间存在的区别来讲，其增 加税发票的整个使用更加复朵，同时其管理较营业税来讲更为严格。从“营改增”实施之 初的企业试点来看，山于企业对增值税发票认识不到位，使得其在开发票时容易存在乱开 现象，从而增大了对增值税发票

55、的管控风险。而对于房地产企业来讲，企业的对账周期较 长，这方面没有严格要求。另外企业对于收货手续也没有严格要求，许多货款没有开具发 票导致企业的进项税不能得以抵扣，使企业资金受到损失。大多数企业的财务软件还比较 落后，不能及时的与票据进行核对，不利于企业的发展。山此可见，发票得不到合理开发 不仅不会减少企业纳税还会使企业缴纳更多的税费从而增加了企业的经营成本。4.5企业与财政税收部门的沟通较少一个良好的沟通能力是可以促进企业的发展进步的。正因为企业与财政税收部门的沟 通比较少，导致许多细节问题不能及时的改正。所谓，细节决定成败，所以严重阻碍了企 业的发展，造成企业资金不经意间的流失。企业政策的

56、制定以及财务部门相关政策的制定 都是具有很大的时效性的，因此在一定期限内要及时的了解相关的政策，若不及时了解就 会出现较大的不懂，不进行及时的沟通就会导致出现是指政策时候的偏差。若企业山于业 务的范圉较广，以及涉及的服务项U较多，因此对于税收相关的业务有时候会没有足够的 人员进行针对性的实施。偶尔也会聘用一些知识强，素质好的财务会计来进行实施，这样 的话就轻易的导致在落实的过程中出现沟通不了，了解不全面的现象从而产生一定的风险 因素。4.6 “营改增”对房地产企业经营策略存在缺陷经营策略决定着公司的发展，经营策略有利于降低经营负担，处理不当，将会造成资 金的短缺，使企业遭受更大的损失。若房地产企业采用公司形式运营，则房地产项口需先 缴纳税款，待项訂完工后才可以获得较大的进项税款，加之房地产企业成本的增加，信用 政策越来越严格，造成房地产企业的资金短缺。在加之在过渡期间缺少相应的政策支持, 比如房地产开发项訂已竣工，并且完成相应的收入结算，但销售尚未清盘。若此时实施“营 改增”，因为项LI已经竣工，但是却无法取