12月西安凤城路项目策划报告-lq9186677

1、西安凤城路项目策划报告市场营销部2007年12月19日金网络百城顾问2007年12月市场营销部品牌创造价值1项目定位地块位置地块位置市场营销部品牌创造价值2项目定位市场定位首创国际城引领西安潮流之先的国际化社区市场营销部品牌创造价值3市场营销部品牌创造价值4项目定位市场定位国际化的核心表述先进的产品和生活先进的产品和生活是项目的核心特质，国际化则是先进的符号化表象。市场营销部品牌创造价值5项目定位价值支撑点先进品质先进区域先进生活BLOCK 街区市场营销部品牌创造价值6项目定位价值支撑点大西安城市发展新主轴面貌全新的 (未央)新城区运动公园旁的新环境百万规模的现代化建筑先进区域未来城市行政中心

2、国家级经济技术开发区地铁边上的城市新速度数十万体量的公建集群市场营销部品牌创造价值7项目定位价值支撑点和谐的城市天际线挺拔俊朗的建筑外立面领先科技的材料、设施新颖实用的产品设计先进品质极具标识感的广场、入口与园林体系媲美酒店的公共空间市场营销部品牌创造价值8市场营销部品牌创造价值9项目定位价值支撑点彷佛国外的生活氛围与世界同步的生活方式高品质的私人会所专属式的私人管家服务先进生活引领城市潮流之先的生活理念涉外背景的物业管理市场营销部品牌创造价值10项目定位价值支撑点BLOCK（街区）独一无二的核心区域B-Business（商业）时尚现代的商业中心KKind（亲和）繁华却又轻松的氛围，居住与商业

3、的无缝对接C-Crowd（人群）独具魅力的区域人气聚集磁心BLOCK街区L-Lie fallow（休闲）活力四射的休闲娱乐中心O-Open（开放）注重空间的利用与过渡，既开放又独立的复合空间市场营销部品牌创造价值11项目定位客群定位城市中坚现代中产区域：多来自城北经开区与城市其他区域向往国际化生活的客户，包括部分陕北及西北区域的客户；年龄：25-50岁城市中坚力量，事业小有所成，收入稳定，处于人生重要的上升期、稳定期，企事业单位的中高层管理者、私营企业；自住型为主，部分具有保值增值型投资倾向。看好区域发展前景，青睐城北的城市新区氛围；对房产价值已有相对成熟的认知，认为房产是标定身份的重要手段工

4、作节奏快，压力大，经常出差工作之外追求享受，不只满足于生活的品质，更注重生活的情调注重品质，偏爱名牌，持卡消费，崇洋但绝不媚外。家庭状态西化，注重家庭生活，更注重子女的成长环境。渴望现代化、国际化生活。市场营销部品牌创造价值12项目定位产品定位及客群对位城市公馆7595平米2居、100140平米三居产品舒适、合理的居住尺度丰富多样的空间格局客群：面向周边学校老师、企事业单位中高层人员，城市中高收入阶层，以及陕北地区的私营企业主。市场营销部品牌创造价值13项目定位产品定位及客群对位中央官邸160180平米四居；200平米以上大宅；独享景观资源奢华、尊贵、品质的大尺度空间：客群：面向城市中财富阶层

5、以及陕北地区的私营企业主。市场营销部品牌创造价值14项目定位产品定位及客群对位MINI 空间（商业用地中）5070平米一居、二居产品紧凑、合理的户型格局低总价的置业门槛客群：主要面向周边现有企事业单位，及未来在本项目公建内工作的普通职员及一部分投资客。市场营销部品牌创造价值15项目定位产品定位及客群对位BLOCK 街区Shopping Mall：辐射大西安的商业中心；高等级写字楼： 经开区新型企业的聚集地；SOHO写字楼： 宜商宜住的复合功能空间；五星级酒店 ：西安国际化商旅活动场所。市场营销部品牌创造价值16产品设计建议产品突破点产品突破点当地产品形式和气质以柔和、唯美主义为主当地户型以经典

6、产品为主，大多缺乏亮点当地产品设备设施普遍偏低从建筑形象到园林景观设计，均着重考虑都市化、现代感的形象打造结合当地消费习惯和气候特征，在设计阶段考虑赋予产品一些“不一样”的亮点选用目前一线城市流行的设备设施配置，并结合营销对客户进行体验式教育，达到项目“先进性”形象塑造市场营销部品牌创造价值171234567城市发展概况宏观环境综述市场特征综述项目定位分析规划设计建议价格及开发进程营销推广思路市场营销部品牌创造价值18产品设计建议总体规划设计建议户型设计建议建筑风格建议园林景观建议车位配置建议服务配套建议设备设施建议物业管理建议市场营销部品牌创造价值19产品设计建议总体规划设计建议市场营销部品

7、牌创造价值20产品设计建议总体规划设计建议1规划设计条件地面积：355400平米；建筑面积: 1350500平米；宅面积: 1080400平米；建面积： 270100平米；合容积率：；划设计前提条件：项目北侧设置公建部分设五星级酒店一座；市场营销部品牌创造价值21占占地面积：355400平米；总总建筑面积: 1350500平米；住住宅面积: 1080400平米；公公建面积： 270100平米；综综合容积率：；规规划设计前提条件：在在项目北侧设置公建部分建建设五星级酒店一座；产品设计建议总体规划设计建议2总体规划思路在高容积率的条件下提高项目品质注重当地客群对户型朝向和形式的要求重视二十七万平米

8、公建面积对于整个项目形象和品质的提升作用用足建筑限高，布置尽量均匀,使大部分产品都具有均匀的景观,间距条件.绝大多数户型都具备南向采光，多数户型南北通透, 尽可能减少不利户型数量.结合用地条件，在高价值，最能展示项目形象的部位设置五星级酒店,高档写字楼，SHOPPINGMALL等公建综合体，打造区域商业中心.市场营销部品牌创造价值22产品设计建议总体规划设计建议4规划设计建议市场营销部品牌创造价值23产品设计建议总体规划设计建议产品分布市场营销部品牌创造价值24产品分布产品设计建议总体规划设计建议交通组织图市场营销部品牌创造价值25交通组织图产品设计建议总体规划设计建议景观分析图通过建筑布置以

9、及道路的划分,使三个区域都拥有相对集中且面积较大的中央景观,提升各个区域的居住品质.市场营销部品牌创造价值26景观分析图产品设计建议总体规划设计建议分期示意图目前具体设计以及施工条件不明，建议按照右图顺序进行大区域分期开发。随着工作的深入，可根据具体的规划设计成果的完成，最终确定项目各期分期。市场营销部品牌创造价值27分期示意图产品设计建议总体规划设计建议5规划方案指标市场营销部品牌创造价值28产品类别规划面积（万平米）城市公馆91中央官邸17公建部分27总计135产品设计建议户型设计建议市场营销部品牌创造价值29产品设计建议户型设计建议1户型面积配比市场营销部品牌创造价值30产品类型户型种类

10、产品面积面积比例套数比例城市公馆两居75954249%三居10014041%38%中央官邸三居160180108四居200以上75产品设计建议户型设计建议2户型设计建议城市公馆7590平米两居，纯南采光，户型经济方正；100140平米三居，三面采光、独立餐厅、超大南向面宽，独享阳光美景；尽可能选用一梯三户、或一梯四户平面，以保障板楼品质；在位置不佳的位置可选用一梯六户经济型户型产品。市场营销部品牌创造价值31城市公馆产品设计建议户型设计建议中央官邸奢侈的功能设置，会客等空间的组织;一梯两户，独享270度超大景观视野.空中院馆和入户花园使室内空间的到极大丰富，以及相应利益点;市场营销部品牌创造价

11、值32中央官邸产品设计建议户型设计建议MINI空间具备日常的基本居住功能;精装修，根据后期市场需要可以配家具、家电面积仅50平米;超低总价;标准层设置公共交往空间，改善公共空间，同时不增加公摊面积;市场营销部品牌创造价值33MINI空间产品设计建议立面设计建议市场营销部品牌创造价值34产品设计建议立面设计建议以国际化时尚为风格取全面展现建筑体块优势，注重体现建筑挺拔感，追求立面公建化。市场营销部品牌创造价值35产品设计建议立面设计建议市场营销部品牌创造价值36产品设计建议立面设计建议市场营销部品牌创造价值37产品设计建议立面设计建议材质选择立面材质应充分体现产品的价值感，建筑主体可采用外墙砖，

12、对位高档外立面的视觉感受。近人尺度的立面位置建议采用石材，对位视觉感受。市场营销部品牌创造价值38产品设计建议园林景观设计建议市场营销部品牌创造价值39产品设计建议园林景观设计建议重塑造国际化、城市感的现代景观；具有焦点作用大面积水景作为景观视觉中央；提社区品质用各种树木，灌木，植被搭配，形成立体绿化景系统重景观构图效果，采用现代几何构图，彰显社区代都市氛围市场营销部品牌创造价值40着着重塑造国际化、城市感的现代景观；以以具有焦点作用大面积水景作为景观视觉中央；提升升社区品质;采采用各种树木，灌木，植被搭配，形成立体绿化景观观系统;注注重景观构图效果，采用现代几何构图，彰显社区现现代都市氛围;

13、产品设计建议服务配套设施建议市场营销部品牌创造价值41产品设计建议服务配套设施建议所：前西安市场大多数项目没有 备社区会所，当地消费者对于会的认知还处于初级阶段，建议本案考 会所在前期对于项目形象的升作用以及后期的盈利能力 结合本案商业面积设置社区会所。置建议：健身、SPA等中高档休闲娱乐设施为主。市场营销部品牌创造价值42会会所：目目前西安市场大多数项目没有配配备社区会所，当地消费者对于会所所的认知还处于初级阶段，建议本案考虑虑会所在前期对于项目形象的提提升作用以及后期的盈利能力，结合本案商业面积设置社区会所。设设置建议：以以健身、SPA等中高档休闲娱乐设施为主。产品设计建议售楼处建议市场营

14、销部品牌创造价值43规划设计及开发建议售楼处相关建议选址目前项目具体条件尚不明确，施工分期、市政情况未知建议可根据后期情况在右图所标两个位置进行优先选择建筑风格与项目的建筑风格匹配，售楼处与项目整体的规划建筑单体一并进行设计，统一风格，明确的现代都市建筑风格；市场营销部品牌创造价值44规划设计及开发建议售楼处功能：外部功能预留1000平米左右室外广场，一方面，可以作为日常销售的停车场（满足3040辆停车）；在项目集中开盘等时间，可以作为户外的集中活动广场使用。内部功能和面积空间以框架结构为主，规则的柱网，可实现空间的自由划分与组合鉴于项目的规模大，开发周期长，为彰显项目的档次和国际化品质，建议项目售楼处规模不宜太小，建议以20003000平米为宜。市场