11月南京仙林地区市场研究报告

1、万斗网 知识共享与文档交易平台 东寰大山地市场月度报告（2009年11月）二00九年十二月一、房地产市场宏观环境分析1、国家相关政策资讯 国土部直指“地王”，大城市单幅住宅用地出让禁超300亩11月12日，国土资源部印发了限制用地项目目录(2006年本增补本)和禁止用地项目目录(2006年本增补本)，其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限：小城市(镇)7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷 (约300亩)。业内人士认为，此举正是为了遏制“地王”频出的现象，并抬高开发商囤地成本。另一方面，为从源头上遏制一些产业的产能过剩，国土部在新目录中还对煤炭、钢铁和有色金属等建设项目在土地审

2、批中实行准入限制，即小规模的项目将不会获得土地审批。 央行银监会暂未调整政策，各大银行自行收紧房贷房贷优惠政策是否收紧、7折房贷优惠会否取消，近来备受市场关注。从银行监管部门及部分商业银行了解到，从政策层面而言，现行的房贷利率优惠政策并未改变，但部分商业银行根据市场情况对此确有调整。多家银行已开始通过修改优惠政策、筛选优质客户等方式悄然收紧优惠房贷政策。一些银行虽然目前没有展开实际行动，但也有所打算。北京建行自11月起，申请房贷，首付两成只能享受9折优惠，首付三成只能享受8.5折优惠，只有首付四成以上才能享受7折优惠。 住建部要求对捂盘加大查处和曝光为了进一步规范国内房地产销售行为，住建部近日

3、向各地下发通知，要求加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度，及时发现并查处开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为。通知要求，地方住建部门要加强对在建项目的监管。要摸清底数,全面梳理检查已批未建、已批未售项目的情况。督促已达到规定预售条件的项目及时申请预售公开销售。此外，住建部还要求，要合理确定商品房项目预售许可规模。商品住宅项目一般不能分层、分单元办理预售许可，对已经办理预售许可的，应一次性将全部房源公开对外销售，不得分批、分次销售。 国土部将推广农村集体建设土地入市，调控高房价国土部近日已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。最快从2010年元旦起，浙江将在全省范围内推广农村集体建设

4、土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。这种模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地；原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益。据悉，这种模式和实验获得国土部、国务院研究中心等部门的高度关注，并有望获得其他省份的借鉴。如果农村集体建设用地入市，显然必将大大缓解目前土地供应紧张的局面，而地价抬高房价的问题也将迎刃而解。2、南京市房地产相关资讯 南京将出新规完善住宅供应，保障房商品房捆绑建设从11月3日召开的南京市十二届十六次全委扩大会议上获悉，南京正在制定政策将保障性住房和商品房捆绑建设。据介绍，经适房和廉租

5、房建设有两大突出难点。一是选址难，在实际规划建设中，保障性住房用地审批比投资项目建设和商品房建设用地困难，目前保障性住房基本都在绕城公路以外，且南京保障性住房缺口不小，虽然近年加大了建设力度，今年仍有2000户拆迁户在外过渡租房超过三年。二是保障性住房普遍公用配套不足，一片空地上除了几幢房，教育、卫生、交通近乎空白。为此，南京将出台规定要求雨花台、江宁、栖霞和江北四大片区要同步同区域配套建设保障性住房，配建数量是商品房建设的20%。这四大片区一年的商品房建设量是700万-800万平方米，新规实施后，全市一年能新增保障性住房100多万平方米，不仅缓解总量供应不足，还能解决保障性住房配套难题。 南

6、京规划：南部新城将与主城、河西三足鼎立“南部新城”以南京南站地区(5.63平方公里)、红花机场地区(约10平方公里)为核心，包括雨花台宁南地区和江宁东山新市区(含土山)部分地区在内共约48平方公里。作为未来的主城南部中心，南部新区将与主城区、河西共同构建成三足鼎立的格局。 根据定位，南京的这一南部新城要形成区域交通与经济服务枢纽地位，使之成为南京的新标志区。南京南站的建设，沪宁城际、京沪高铁的建设，大大拉近了南京和上海的距离。 南京地铁三条新线10万商铺首度公开招商11月30日，备受广大投资者瞩目的南京地铁商业时光星街区商铺招商推介会在金陵饭店举行。推介会主要针对2010年5月份即将开通的三条

7、新线(含一号线南延线、二号线及其东延线)10万地铁商铺首次公开面向社会公开招商。本次推出的时光星街区商业主要集中在河西新城、江宁区城及仙林大学城，以奥体东站、元通站、集庆门大街站、南大仙林校区站，河定桥站五个站点为重点招商对象，同时，根据站点周围商住环境和乘客需求，在其他部分站点也设置了众多零星商铺。 额度已用完，南京部分银行停止放贷房子卖得火，公积金贷款吃紧，许多商业银行的商业房贷额度也吃紧，因此各银行都已放缓放贷节奏，个别银行甚至已悄悄暂停办理公积金贷款和商业贷款的“组合贷款”。目前，某些银行只选择性针对客户经理手中的优质客户，以及合作开发商等还可以放贷。上半年的放贷量过大导致了年底政策的

8、收紧，各家银行目前贷款指标都已经基本完成，今年要办7折的利率优惠已经很难。 11月份南京3幅土地成交，7幅土地挂牌待出让2009年11月南京市土地市场成交情况地块编号区域土地位置用地性质容积率出让面积（m2）挂牌价（万元）成交价（万元）楼面地价（元/）竞得公司no.2009g64江宁江宁区内环路以南二类居住用地224025.07900133002768宝润置业no.2009g65江宁天印大道以西（中低价商品房）二类居住用地256998.574209850864上元房产no.2009g66江宁竹山路以东商务办公用地2.214247.9640064002042景元置业临近年末，南京土地市场归于平静

9、。11月，仅有3幅土地成交，全部集中在江宁区，且其中有一幅地块为中低价商品房，一幅地块以底价成交。截至11月，南京市国土局共卖出70块地，实际出让面积为356.5公顷，总成交价194.5亿元。比08年少卖158.5公顷地，但成交额却高了近60亿。2009年11月南京市土地市场挂牌情况地块编号区属土地位置规划用地性质出让面积（m2）容积率挂牌价（万元）no.2009g67栖霞马群中山门大街以北地块1：二类居住用地、地块2：商业、商务办公用地地块1：44038.5地块2：22532.0地块11.7地块22.466500no.2009g68建邺楠溪江西街以南地块1：商业金融业用地地块2地下：商业服务

10、及车库地块1：12977.1地块2：9525.646270no.2009g69浦口高新技术开发区北苑路以北二类居住用地30877.71.87530no.2009g70六合横梁镇雨花石商城二期二类居住用地61421.63.53145no.2009g71江宁谷里街道赵宕水库以西a、b地块：二类居住用地；c地块：旅馆业用地110511.1a、b地块0.71c地块1.112350no.2009g72栖霞仙新路以西二类居住用地47457.12.226000no.2009g73六合横梁镇兴镇路以南二类居住用地、商业、金融4322.01.8310今年上半年，土地市场比较冷清，而从下半年开始，南京土地市场迅速

11、升温，土地供应速度相对较快，所以最后一季度，国土部门出于平稳市场的考虑，放慢了推地的脚步，10月未推出土地，11月共推出7幅地块。虽然没有正式挂牌推地，但可以看到，从10月23日到11月20日，短短20多天的时间里，国土局发布了15幅土地的预公告，已开始为明年做准备。3、仙林板块市政动态新闻 新尧新城供地破冰，今年首推住宅地块上市11月20日，南京市国土局再次推出2幅住宅地块。其中包括一幅位于城北新尧新城的住宅地块，这是2009年以来，新尧新城首次推出住宅地块。该地块位于十月广场的西南侧，出让面积为47457。用地性质为二类居住用地，容积率2.2，建筑高度不超过60米，出让起始价2.6亿，楼面

12、地价2495元/。新尧新城位于南京新港开发区和仙林新市区之间。整个规划南到沪宁铁路，西临绕城公路，东至仙西路，总面积682.37公顷，将形成一个地区中心、三个社区的布局，人口12万，远景将达到15万人。 仙林站引出联络线，沪宁城际将能直通南站南京南站仙林联络线位于南京城区，跨越白下、玄武及栖霞三个区，全长20多公里，且9.8公里与既有宁芜铁路并行，间距最小处仅5.5米，涉及既有线临边开挖，线路改移等多项工作，施工难度大，工期紧、任务重。为了减少对周围环境的影响，联络线将以全线高架形式穿越城市，同时联络线的标准也低于高铁，与高铁无砟轨道相比，这里铺设的是有砟轨道，开行的动车时速也会降低到160公

13、里左右。另外，根据模拟图，沪宁城际到了南京南站将直接汇入宁安城际铁路，从这里可直接通往马鞍山、芜湖、安庆。目前仙林联络线正在建设中，预计到2011年建成。二、2009年11月份南京房地产市场概况1、2009年11月份南京商品房销售情况分析 11月，南京楼市成交量突破了一万大关，达到10894，成交量创今年以来最高峰。10月，南京土地市场地王频现，助推了11月江北、仙林等相关板块的销售。同时，在前期楼市热销的刺激，及明年政策不明朗的情况下，开发商纷纷选择年内推盘走量。11月，江宁、河西、仙林等板块都有大量新房源上市，且销售情况良好。另外，年底楼市优惠政策取消的预期，使得购房者选在最后的时机买房，

14、成为楼市火爆的又一原因。2、2009年11月份南京各板块商品房销售情况 11月，江北楼市在地王的刺激下，销量和价格同步上扬，排在各大板块销售第一的位置上。江宁暂时告别了“房荒”时期，10月份十余家新推楼盘，为11月份的江宁楼市注入了一股力量，销量位居全市第二。仙林板块的销量虽仍是全市末梢，但从环比成交涨幅上来看，与10月相比，成交涨幅高达36.4%。虽然各板块的销售延续了10月的良好行情，地王等一些楼市利好的刺激继续放大，销量稳步提升，但相比而言，河西、江宁两大板块随着价格的逐步提升，开始出现价格瓶颈，成交量有所下降。且过高房价之下，购房者的心理也出现了一些动摇。3、2009年11月份南京商品

15、房成交价格分析从成交价格分布情况上来看，4000-8000元/房源成为市场主力，占总成交量的54%，其中4000-6000元/的房源销量占38%。但从走势上可以看出，南京成交商品房的价格与市场整体走势出现了一定的反差，在主城各板块价格普涨的情况下， 4000-6000元/的房源销量涨幅较大，而10000元/以上的房源销量则呈现明显的下降趋势。由此可见，在各板块房价均快速增长的形势下，购房者对于价格的承受能力和心理预期反而逐步降低。4、2009年11月南京商品房成交面积分析从商品房成交面积分布情况来看，以120为分界限，销量各占半壁天下，其中以80-100、120-140两个面积区间段销量较好，

16、各占25%。从走势图上可以看出，11月，南京商品房成交面积中100-140的房源成交比例上升明显，其中100-120的房源上升了2.77%，120-140的房源上升了7.51%，两者的销售比例占到了40%以上，其他面积的销售都有不同程度的下降。100-140的房源是目前市场上主流户型，说明改善型需求占据了市场购房需求的相当比例。但100以下房源的销售也占到了35%，自住等刚性需求也是楼市的一大支撑。160以上房源销量下降，也说明了市场房价高涨，过高房价使得豪宅市场受到了一定的影响。 三、2009年11月仙林房地产市场概况1、11月份仙林板块房地产市场综述 在新盘、老盘的推动下，仙林板块11月份

17、销量虽然仍是全市末梢，但与之前的百套销量增幅较大。11月，陆续有三味公寓、东方天郡、诚品城等项目推出新房源，缓解了区域内的房荒，成交量升至330套。此外，11月仙林南大教师公寓楼内部销售，销量虽未计入板块全月累计销量内，但据了解，销售成绩在上千套左右。2、11月份仙林板块每日销售情况分析（以上每日数据中含南大教师公寓楼销量） 从图中可看出，在11月中旬，8日20日这段时间内，仙林板块的成交量比较活跃。主要因为，期间有三味公寓、东方天郡、诚品城等项目推出新房源，带动了整体区域内的销量走强。此外，南大教师公寓楼的内部销售，在很大程度上提升了11月份仙林板块的成交量。在整个11月，有7天时间，仙林板

18、块的成交量突破了100套，而每日的认购量均达到两位数。“地王”效应和各项配套利好的完善，在推动仙林发展的同时，也拉动了仙林板块的房价。目前，仙林板块的住宅价格闯过万元大关，直追河西。四、仙林板块典型项目销售情况分析i户型129.641、栖园 基础信息项目地址：栖霞区仙林大道北侧，学子路东侧开 发 商：栖霞建设总建面积：22万容 积 率：0.75绿 化 率：40%物业类型：叠加、联排别墅两种物业类型，共736套房源开盘日期：2009年11月，新推1栋叠加别墅价格情况：联排价格16600-17600元/，叠加价格15000-17000元/ 项目销售情况 11月初新推1栋叠加别墅共24套，截止12月

19、1日，去化16套，剩余8套叠加可售，户型面积140-220，销售价格为15000-16000元/，与前期11000元/的售价相比，该批房源价格涨幅较大。前期推出的联排别墅尚有十余套在售，面积均为268，销售均价17000元/。 后期该项目尚余1栋叠加、20余栋联排，预计明年推出。随着仙林地区别墅市场渐入无房可售阶段，该项目以其品牌影响力、产品品质等因素，价格也将一再攀升。2、东墅山庄 基础信息项目地址：栖霞区东至学子路，南达灵山北路开 发 商：南京栖霞房地产开发有限公司总建面积：53532容 积 率：0.65绿 化 率：47%物业类型：以联排为主，规划46 栋，200余户。开盘日期：2008年11月15日价格情况：当前价格11000-16000元/ 项目销售情况 该项目一期93套联排房源，截止12月1日剩余1套可售，面积为333的边户房源，销售单价16000元/，总价高达500万以上； 该