仲量联行租赁意向书英文.doc

1、物业管理手册北京仲量联行物业管理服务有限公司bspf-pro-mb01-04-ac-a目录1.0 2.03.33.43.133.142.12.22.32.42.52.6 3.03.53.63.73.83.93.103.153.163.173.183.193.13.113.203.23.123.213.22人员架构及人员编制说明岗位职责物业部经理的岗位职责物业主任的岗位职责物业助理的岗位职责前台接待兼售卡员的岗位职责清洁领班的岗位职责清洁员职责政策与程序客户入住程序客户二次装修办理程序投诉处理制度报修程序客户拜访程序客户迁出办理程序洁管理绿化管理前台服务物业部员工管理制度物业部安全工作守则物业部

2、防火安全制度客户换房工作程序管钥匙管理规定二次装修审批管理程序前台登记、验证管理制度关于户籍输入的规定换门锁、信箱锁程序备用金使用管理办法普通信件投送规定邮件快年、挂号信、包裹及包裹单的投送规定邮件接收通知单使用方法3.23访客接待程序3.24行李寄存管理程序3.25客用储物间出入库程序3.26客户物品暂存程序3.27客衣洗涤收发工作程序3.28物业部投报维修程序3.29复印及装订工作程序3.30发送传真工作程序3.313.323.33清托更3.343.353.363.373.383.393.403.413.423.433.443.453.463.473.483.493.503.513.523

3、.533.543.553.56 4.04.1收传真工作程序文字处理工作程序票务服务工作程序代办服务叫醒服务工作规范处理客户遗失物品工作程序接听电话服务标准房屋设备检查工作规范处理客户投诉规定处理客户发生意外事件特殊事件处理程序事故报告报写规定停电紧急情况的处理规定 紧急情况的处理规定告示栏设置与使用管理程序巡视制度维修单处理程序物业部值班日志填写及管理制度提供有偿服务复印机维护保养及使用规定售卡服务规范标准客户档案管理制度有偿服务收费标准大厦文化活动管理制度公共场地使用管理制度搬运物品责任书工作流程维修工作单流程图4.2工作单流程示意图4.3客户入住流程图4.4二次装修管理流程图4.5设备、工

4、具、器材、物料的采购、 保管和领用程序4.6客户退租流程图4.7前台交接班流程图4.8紧急救护流程图4.9客户投诉处理程序附件搬运物品责任书表格目录1.0人员架构及人员编制说明人员编制：1.1架构编制说明：? 物业部经理 1 人 ? 物业主任 3 人?物业助理12 人， 24 小时值班，每班6 人 ?文员 1 人1.2部门工作概况：为保证客户有一个舒适、优雅、整洁、安全的环境，维护及树立企业形象，每位物业管理人员都应把自身形象与企业形象溶为一体，严格履行本管理手册所载各项条款，必须做到：? 服务态度，文明礼貌； ? 服务行为，合理规范； ? 服务效率，及时快捷； ? 服务效果，完好满意。物业部

5、负责客户之管理和公共地方的管理工作，在客户事物方面，首要任务是推动客户的教育，使他们进驻物业后明白要遵守公共规则、爱护公物、维护全体客户合法权益、及促进客户彼此间之睦邻关系。而作为业主之代理人亦有必要解释有关之设备及供应之能量，予客户认识。此外，亦要让客户明了水电费收费方法、电梯和手扶电梯之数量及使用方法、空调设备及其供应时间，加时空调费及大厦提供之基本设施。另外，亦要解释有关签署租赁合同后，需要办理之入住手续及退租程序等，编制成客户手册提供予客户参考，继而解释装修指南内之规定，物业部亦要兼顾公共地方清洁、卫生之维护及公共设施之养护，使管理能发挥其应有之功能。篇二：商业地产租赁合同样本.dot

6、x租赁合同租赁合同甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，特此层 1#&2#,单元租赁的有关事宜，达成如下合同，以资共同遵守。1、定义1.1承租面积 ?系指作为计算租金、物业管理费等依据的，由甲方测算的承租单元的建筑面积。 1.2承租单元 ?系指乙方通过履行本合同，向甲方租赁使用的物业的某一（或某些）部分。 1.3租金 ?指甲方按本合同约定将承租单元交付乙方使用，乙方按本合同约定的金额、期限向甲方缴纳的房屋租赁使用费用，但不包括乙方按合同规定应当向甲方、物业管理公司、政府、公用事业单位或其他第三方缴纳的其他费用；数额详列于本合同第7.1 条。1.4物业管理费 ?乙方需按月向甲方当时聘用

7、的物业管理公司支付的管理费，物业管理费按乙方承租单元建筑面积收取；并可根据本合同约定调整，本合同签署时承租单元物业管理费详列于第 7.2 条。1.5其他费用 ?系指乙方因租赁承租单元而应支付的租金以外的费用，包括但不仅限于电费、水费、电话费、停车费、以及空调延时使用费等。1.6承租期 ?系指本合同约定的乙方租赁承租单元的期限，详列于本合同第4.1 条。1.7履约保证金 ?系指乙方为完全保证履行本合同约定之各项义务和责任向甲方交付的款项，数额详列于本合同第9 条。1.8预定交接日 ?系指甲乙双方按本合同约定预定交接承租单元的日期。2、承租单元2.1甲方同意出租， 乙方同意承租位于路号层 1#&a

8、mp;2#,1-11单元及其设施（即承租单元） 。乙方已对承租单元进行了实地查看，并已对承租单元及其周边环境有充分的了解和认可。2.2承租面积 : 甲方测算的承租单元的建筑面积为平方米。甲乙双方在此不可撤销地作出明确声明：为避免将来发生争议，若该承租单元承租面积与任何人士、组织或机关测量的租用面积或其它算法的面积有出入，双方同意不对该承租单元的租金及其它以该承租单元承租面积为基础进行计算的其它任何费用作调整。2.3承租单元位置参见本合同附件a 平面图中所示的特定部分，该示意图仅作识别用途。3 、承租单元用途3.1在任何时候，乙方只可将承租单元用于办公用途，而不得移作他用。乙方不得使用甲方的名义

9、进行商业性或非商业性活动，亦不得使用甲方物业进行违法的活动。3.2若乙方要将承租单元作为其法定注册地址，应当书面通知甲方, 并将相关注册证明复印件于法人营业执照（或营业执照）核发后30 天内提交给甲方及物业管理公司备案。4 、承租期、免租期4.1承租期自2016 年 6 月 1 日（即起租日） 至 2019年月日止，共年。 4.2乙方装修期共计4.3乙方免租期共计个月：免租期内乙方无需支付租金，但需向物业管理公司缴纳全额物业管理费，及实际发生的水、电费等其他费用，并履行本合同项下乙方所应履行的其他相关义务。若因乙方的原因提前解除合同或因乙方原因导致合同被提前解除，从而导致租期未满的情况，免租期

10、无需支付租金的规定不适用，乙方需按本合同的第17 条之约定承担相关违约的责任。4.4租赁期满，甲方有权收回租赁场地，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满9个月前向甲方提出书面意向，经甲方同意后，甲乙双方须在约满前6 个月内重新签订续租合同。如乙方在租赁期满九个月前未向甲方提出书面续租意向或双方未能于约满前6 个月内就续租达成共识并签订租赁合同，甲方有权将租赁场地转租他人，并有权与他人订立新租赁合同。5、承租单元的交接5.1甲方将于2016 年 6 月 1 日（即预定交接日）将符合以下条件的承租单元交予乙方，但乙方须在此时间前按本合同约定交付完履约保证金、花（按承租面积提供材料，由乙

11、方自行安装）(2)玻璃门首月租金、 物业管理费： (1) 网络架空地板 (3) 乳胶漆刷墙铝吊顶天(4)入户(5)灯盘（按承租面积提供材料，由乙方自行安装) (6)地毯（按承租面积提供材料，由乙方自行安装）(7)窗帘（按承租面积提供材料，由乙方自行安装）5.2乙方应于预定交接日接收承租单元，若因乙方原因未能在预定交接日接收承租单元的，自预定交接日起，承租单元视为已交付，并自预定交接日起算免租期，乙方自行承担相应的一切后果。交接时，甲乙双方代表应签署交接承租单元的有关文件或凭据。交付以后乙方应当遵守甲方或物业管理公司的规章制度，且本合同所有关于房屋使用的条款在免租期内同样适用。6 、装修6.1乙

12、方在租赁期内可以对承租单元进行装修，但乙方应在开始进行装修之前，向物业管理公司办理装修手续并向甲方或其指定的第三方书面提交装修方案，装修方案经甲方或其指定第三方审核通过后乙方方可进行装修，因装修所发生的一切费用及损害责任由乙方承担。装修手续办理程序、收费标准及其它要求见甲方所提供的由物业管理公司拟定的装修手册 。 6.2 乙方装修承租单元，必须使用合格的装修材料以减少有毒气体对物业空间的污染，不得破坏6.3（以合同物业的外观和内部结构、配套设施，并应严格遵从装修手册的规定。因乙方装修设计、施工、验收等涉及的消防安全及其它安全责任将由乙方承担，若由此影响相邻房屋使用人的，乙方应负责修复相邻人遭受

13、的损坏并承担由此引起的一切费用，包括对相邻人的合理补偿，甲方对此不承担任何责任。如因乙方装修产生有毒气体导致任何第三方提出索赔的，由乙方自行与第三方协商解决赔偿事宜，甲方无须对此承担任何责任。如因政府部门对承租单元相邻人提出整改要求，乙方应按甲方或物业管理公司要求予以必要协助，如乙方因此遭受损失的，应自行与相邻房屋使用人协商，甲方对此无须承担任何责任。指示牌：乙方可享有在大厦内指定地方设置之指示牌（如有）展示乙方的合法名称内乙方名称为准） 。惟乙方必须在收到书面通知后14 天内向甲方或物业管理公司支付为乙方装设附加、修理、改变或更换物业指示牌（如有）内乙方的名牌的合理服务费用。倘若乙方日后需更

14、改或附加其他名称，乙方需向甲方或其指定的第三方提出书面申请，甲方或其指定的第三方同意后乙方需支付相关费用，首次名牌的使用由甲方或物业管理公司免费提供。6.4为了保障大厦的安全、正常运行，乙方安装消防、机电、空调等设备时必须事先向甲方或物业管理公司递交设计图纸，在获得甲方或物业管理公司书面同意后方可施工，仅消防系统及空调系统之施工工程由甲方指定承包商统一施工，费用由乙方承担；其余工程，包括相关验收及费用由乙方自行决定及承担。7、租金及物业管理费7.1租金：2016年 6 月 1 日-2019 年 11 月 15 日，以人民币元/ 平方米 / 月( 按建筑面积计算) 结算，承租单元每月租金为人民币

15、￥元 ( 人民币)。甲、乙双方一致同意，在租赁期内，若因 营改增 政策的推行导致甲方未来税后租金收入减少的，则甲方可书面通知乙方调整本合同约定租金，租金调整幅度不应超过甲方租金减少的部分。7.2物业管理费：人民币元/ 平方米 / 月（按建筑面积计算, 含空调费。空调供应时间以合同约定之11.10条为准），承租单元每月物业管理费为人民币￥元( 人民币7.3)。甲方聘用的物业管理公司为 仲量联行测量师事务所 （上海）有限公司重庆分公司 。该公司应当就物业管理费使用制定独立帐目管理报表，并可每年按照实际支出合理调整物业管理费，但该调整必须向甲方提出书面申请，并经甲方审核同意后方可执行。甲方应将该等调

16、整提前三十天以书面方式通知乙方， 而后乙方应按照调整后的费用支付。 7.4 租金及物业管理费应按如下期限及方式支付：（ 1） 租金及物业管理费按每月一次足额支付。乙方须在本合同生效的同时向甲方及其当时聘用的物业管理公司分别足额缴纳首月的租金及物业管理费。此后每月租金及物业管理费乙方应于租赁期内每月 1 日之前预先支付该月的租金和管理费。（ 2）乙方在本合同下应支付给甲方的租金及履约保证金，应当支付至下列帐户：开户银行：帐户名称：帐户号码 ( 人民币) ：（ 3） 乙方在本合同下应支付的物业管理费或在合同项下应付的其他费用，应当支付至下列账户：开户银行：账户名称：账户号码（人民币） ：（4） 如

17、乙方通过银行转帐方式缴付租金/ 物业管理费及 / 或在本合同项下应付的其他费用，乙方缴篇三：仲量联行简介仲量联行仲量联行 ( 纽约证交所交易代码：jll)是专注于房地产领域的专业服务企业。公司在全球的专家团队致力于提供全面整合的服务，为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行2010 年全球业务收入约29 亿美元， 拥有大约185 个分公司， 业务遍及全球60 个国家逾 1000 个城市。 仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，总面积逾17 亿平方英尺。仲量联行旗下投资管理业务分支 领盛投资管理（lasalleinvestment management）

18、 为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一，管理资产总值近410 亿美元。仲量联行在亚太地区开展业务超过50 年。公司目前在亚太地区的13 个国家拥有78 个分公司，员工总数超过19,400 人。仲量联行在中国目前拥有约700 名专业人员及6,500 名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务领域包括：商铺、住宅、办公楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。主要客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商，以及高档住宅和商业物业的业主。双城记及全球拓展仲量联行的历史跨越225 年，概要如下：1783:理查 ?温斯坦利 (richard winsta

19、nley)在伦敦创办了一家拍卖行，并于1806 年由其子詹姆斯（james ）接掌。1939:经过无数次的合伙及合并，温斯坦利公司现在以其三个主要成员的姓氏命名：jones lang wootton (jlw) & sons。1945:在饱受二战轰炸破坏的伦敦，轰炸销毁了地产记录，仲量行 （jlw ）着手进行大量的工作，编制成千上万的小块土地分界线和所有权的证明文件。仲量行获得了土地开发许可和委托代理权，在该城市于1954 年开始重建时，使自己处于了令人羡慕的地位。1957:仲量行言行不畏，前景形势喜人但问题却令人生畏。经初步预测，在澳大利亚开设办事处，然后开始了其全球的拓展。在此基础

20、上，该公司继续拓展至新西兰、新加坡、吉隆坡、香港和东京。 同时，在欧洲，仲量行将其业务活动延伸至苏格兰、爱尔兰和欧洲大陆。1968:跨过大西洋， 在美国得克萨斯州的埃尔帕索，一个专业人才小组成立了idc 房地产公司，其目标是给市场带来久违的专业精神。很快当地市场就无法满足idc 的增长需求，idc 后来就迁至芝加哥。最终将其名称更改为拉塞尔合伙公司，并成为美国领先的房地产服务公司之一。 该公司因其客户关系长久而著称。1975:仲量行在纽约设立其第一家美国办事处。在上世纪七十和八十年代，仲量行和拉塞尔伙伴公司都在亚太地区、欧洲和美洲拓展其影响。1997:拉塞尔合伙公司完成了公司普通股的首次公开招

21、股。1999:在目前为止最大的国际房地产行业合并中，仲量行和拉塞尔合伙公司携手组成了仲量联行。 合并后的公司即成为现在仍然是领先的全球商业房地产服务和投资管理公司。2006:公司通过自身发展和收购两方面进入了强劲发展的时期。在 2006 年，加入这个大家庭的四个新公司包括 spaulding and slye公司，这是在美国东海岸的一家主要房地产公司，另外还有来自英格兰、西班牙以及中东市场的其它公司。仲量联行还首次登上了福布斯杂志的400 强公司榜，并连续三年榜上有名，这是获得此殊荣的唯一房地产公司。在随后几年，在我们的很多当地市场中，我们都被福布斯杂志和出版物肯定为最适合就职的公司。2007

22、:又是一个忙碌拓展的一年，它见证了15 宗并购， 其中包括成立印度最大的房地产公司， jones lang lasalle meghraj公司。我们还收购了upstream公司，在英国这是一家领先的可持续性顾问公司，在荷兰是一家领先的房地产顾问公司。奖励接踵而至， 其中由美国环境保护署对我们能源和可持续性工作肯定的崇高殊荣备受瞩目。服务项目工业地产仲量联行的工业地产服务遍布整个亚太区， 我们在 70 多个市场拥有超过 185 名专业人员，在物流基础设施、制造业、商务园区、选址咨询和置地等各个工业地产领域，为您提供工业交易各方面的建议。无论您是工业设施的租户、业主、开发商或投资者，我们所具备的资

23、源、敬业精神和经验都足以为您提供业内最佳的综合房地产解决方案，涵盖交易、设施管理、项目管理和开发服务、估价和咨询等领域。随着新兴工业前沿城市在中国三大城市以外涌现，无论是投资者或企业租户都在这个日新月异的市场环境中面临更多挑战。对于投资者而言，我们资深的顾问专家了解能带来更高投资回报的各个关键因素；对于企业租户而言，我们了解他们对灵活变通性，财务成本的掌控和资产负债状态的改善等各方面需求。资产管理在如今的市场中，我们面对着前所未有的激烈竞争，高要求的租户以及更浮躁的市场。为了使资产得到更长期稳定的增长，您需要更优质的建议。仲量联行资产管理服务通过为客户制定完善的整体计划，能有效在日常物业管理中

24、实行的预测，更迅速获取利润等帮助物业实现增值。仲量联行是业内领先的资产管理公司，在资产管理的各类领域都取得了骄人的成绩，包括房地产投资信托公司（ reit ）、投资基金、物业组合及重组，公司融资和结构性融资。每个季度，您都将收到一份关于投资组合预计收入报告，帮助进行有效的租户管理，分析资产状况及财务风险，确保五年起伏期内获得持续的市场收益，提升物业组合的质量。我们通过制定长期策略，运用我们先进的信息系统和丰富经验，帮助客户挖掘新的营收潜能，同时降低成本和管理风险。简言之，我们为您提供更多经验，让您备感放心，从而专注于制定核心业务决策。企业住宅服务 合理调度人员对您是否能够继续领先竞争对手至关重

25、要。 各个市场之间存在很大差异性， 独特的本地惯例、 文化和语言差异， 都给调度和安置外籍员工带来很大挑战。我们的专家为您提供优质建议，帮助您在何处、如何解决外籍员工的安置问题。我们的企业住宅服务专家遍布亚太区各主要市场， 为 20 个企业组合管理超过 2,300 项租约。 各大公司仰赖我们的建议和业务能力来帮助其进行人员流动管理，从而提高企业内部效率。我们的业务涵盖寻觅合适住所和租赁谈判的所有方面，包括续租服务、持续成本管理和客户管理。在您的主要员工异地调动时，由我们来为您进行最合乎成本效益、顺畅的管理，让您能专注于公司的核心业务。业客户开发仲量联行的企业客户开发团队协助企业解决方案部门从本

26、地、区域及全球层面，发现及评定当前及潜在客户中重要的新业务机会。该团队同时承担商务拓展工作，向一系列的企业及政府客户推广公司的全面及专业化服务。主要职责包括：? 为公司发现及拓展新业务? 为业务部门赢取新业务提供支持，协调不同业务部门为现有及潜在客户提供跨业务服务? 协助客户明确及有效利用仲量联行的服务? 与美洲及欧洲的全球客户服务团队紧密协作，提供跨地区、面向客户的服务，使公司的全球化业务能力及服务平台发挥最大的功效租赁代理专注于长期、稳定租户关系的商业物业租赁。出租商业物业获取有利的回报不仅仅只是为空置的写字楼找到租户。首先应该清楚了解最想要的租户需要什么样的场所以及他们愿意为此花多少钱。

27、以及之后市场和租赁战略的实施，以最佳租赁条款获取最有租户组合并留住他们以实现持久价值。不论您是投资者，开发商，物业公司或公共实体，我们以这样的方式在世界各个主要市场为您服务。我们将为您的商业地产资产定制具有战略性、前瞻性的租赁方案，获取持续的财务增长。企业财务提供融资服务，实现企业目标如果没有资金的支持，再好的创意也无法成为现实。仲量联行企业金融专家可以帮助您找到实现目标的资金，无论是为单个项目，私募基金还是整个企业寻求资金均是如此。我们将帮助您以合适的价格、有利的条款，以及与您的业务目标和风险承受能力完全匹配的财务结构找寻到适宜的资金，并最终达成既定目标。我们由房地产专业人员、会计师和银行师

28、所组成的团队可为您提供顶级投资银行的服务以及商业房地产领域的专业知识，为您带来量身定制的解决方案。从结构化融资、并购到股权融资和基本融资，我们所安排的交易均具有成熟的财务结构，并可涉及整个亚太地区的多个交易方。但是，我们并非只是解决当前的问题，我们也提供全新的创意。通过寻找到新的实施方法和合作伙伴，我们将力求降低您的融资成本，助您取得更大的成功。我们的团队主要提供以下领域的业务专长：? 股权募集? 二级市场交易? 买方咨询? 债务咨询? 并购和企业咨询能源管理与可持续发展服务篇四：仲量联行( 美)仲量联行（美）1、办公楼租赁专注于长期、稳定租户关系的商业物业租赁。出租商业物业获取有利的回报不仅

29、仅只是为空置的写字楼找到租户。首先应该清楚了解最想要的租户需要什么样的场所以及他们愿意为此花多少钱。以及之后市场和租赁战略的实施，以最佳租赁条款获取最有租户组合并留住他们以实现持久价值。不论您是投资者，开发商，物业公司或公共实体，我们以这样的方式在世界各个主要市场为您服务。我们将为您的商业地产资产定制具有战略性、前瞻性的租赁方案，获取持续的财务增长。为越洋广场实现高端定位上海越洋房地产开发有限公司是总部位于美国的越洋投资有限公司的子公司，希望为其在上海的第一个房地产项目越洋广场寻找可靠的知名租户。这座总造价 3.3 亿美元、高50 层的办公楼共，位于静安寺地铁站上方，毗邻静安公园。利用越洋广场

30、优越的地理位置和便利性，我们为其度身定制了高质量的市场营销手册，并策划了针对世界 500 强企业的市场营销方案。凭借深厚的本地经验和广泛的全球客户网络，我们为其确定了符合项目高端定位的高品质目标租户。我们在项目租赁领域的专业经验帮助越洋广场显现了成为上海最受欢迎的商业地点之一的定位。我们成功帮助项目于2008 年第二季度交付时达到了83%的高预租率， 远远超越开发商此前极高的预期，为越洋的投资组合实现了增值。会德丰广场：为上海未来的地标创造真正的价值香港著名房地产开发商九龙仓中国置业有限公司正通过其子公司上海会德丰广场发展有限公司，开发其在上海的第二个国际标准的项目。会德丰广场是一座超甲级办公

31、楼，造型典雅，包括 54 层办公楼，总建筑面积约为114,000平方米，标准层面积为2,100 平方米。作为租赁和市场营销的联合独家代理，我们充分考虑项目的优越地理位置和便利性，为其度身订制了市场定位和战略。为了实现这一点，我们的项目租赁团队将充分运用自身深厚的本地经验和广泛的全球客户网络，为其确定符合项目高端定位的高品质目标租户。这个重要委任充分反映了我们的客户会德丰广场发展有限公司看好上海房地产市场的前景。而仲量联行将为其提供所需的支持，包括业内最佳的可靠市场研究以及对未来发展趋势精确的预测，为客户的每一步提供具有真正价值的解决方案。2 、办公楼租户代理我们在中国、 伦敦、纽约或世界任一地方为租户代表提供卓有成效、节约成本的服务。不论您的企业是要搬迁之一个单独的大型办公室，或是出于全球拓展计划，要寻求一个符合战略需求的办公场所，您都需要一个了解当地情况的商业租户代表公司。作为您的战略顾问，我们在降低您的房地产费用和