商业管理物业部工程设备工作手册定稿版

1、商业管理物业部工程设备工作手册精编WORD 版IBM SyStem OffiCe room A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8第一部分 第二部分第三部分二十三 中央空调冷冻机组管理制度 44一供电系统中变配电设备的维修保养.48工程部工作手册一部门概述工程部是银川嘉正物业银川分公司所辖职能部门之一，部门的管理需要的 科学性和严密性，除了因为它本身的技术特点之外，还因为它的工作直接或间 接地与客户需求联系在一起。客户来到奥特莱斯商场消费、娱乐的质量，很大 程度上是依赖了完善的服务设施和设备，离开了这些，服务质量就没有了支撑 点，整个项Ll的经营就没有了后盾。工程部管辖

2、范围如下：1、负责辖区范围内电力系统、空调系统、给排水系统、锅炉、电梯、弱 电系统、LED系统的运行管理和维修、保养。2、负责辖区范围内所有物业的土建、装饰设施的维修、保养。3、负责辖区范围内的完善改造，设备更新的小项增加和改造丄程施匸及 管理。4、对业主、租户提供有偿服务。5、工程外委合作项口的监督与管理。6、负责设施、设备的资料、档案管理。7、完成上级指派的其他工作。二组织结构图Z电梯ZX弱电及I T Dn 丿ZX综合维J血 丿高压配J电消防通风空ZraJ锅炉及j其他工程技术部主管岗位说明书 报告上级：商管中心运营物业部长 督导下级：综合维修班长、设备班长、各专业领班及员工岗位职责：1、负

3、责部门人员管理及工作安排，保证所负责项Ll的工程设备设施正常运转和使用功能；2、负责制订部门制度、操作规程和要求，并监督执行；确保本部门全面工 作的正常运转；3、审定、编制本部门的年度工作计划、预算等文件及月度实施方案，并报 领导批准后执行；4、协助人事部门做好员工考核、考勤、晋升、降级等工作，制定并开展部门业务培训；5、熟悉项Ll房屋结构、设备设施，掌握各类管线走向、位置，建立建全工程档案:6、对项目所有系统经常性巡查，检查、试运行，确保（如高低压变配电 房、防雷、消防、闭路监视、水泵房、给/排水系统、停车场系统、电脑网络、 电梯设施等）系统运作正常。7、主审商户装修申请，并安排有关工程人员

4、每天巡查一次装修商户，确保 无违章装修。对装修验收签署书面意见，对装修材料予以建档管理。8、参加工程外判工作的谈判、评审，督导检查执行情况；9、主持部门工作例会，安排督导各专业人员的日常工作，10、对于危险作业，对员工指导，督促釆取有效安全措施，防止工伤事 故，坚持安全作业。11、会同其他部门每月对项口的消防、安全进行检查，并提出整改意见， 检查直至合格。12、做好与其他部门及政府行政机构的协调工作；遵守政府各职能部门的 相关规定，确保项Ll所有房屋、专业设备符合规定和法律要求，13、定期接受检查、测试和保养；14、负责审定各专业申购的材料、设备等采购用品；13、督导本部门员工严格执行公司的各

5、种规章制度和体系文件；16、完成上级领导交办的其他工作。工作标准:1、坚决贯彻执行上级领导的指示，切实落实岗位责任制。2、对工程部所有人员和设备的全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管 理人员，培养、巩固骨干队伍，保障所辖设备的安全运行与装修设施的完好。3、制定下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、 操作规程及设备检修保养制度。4、深入现场掌握人员和设备状况，坚持定期作如下检查：（1）审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因及时采取节能措 施。（2）审阅各系统运行检测技术数据，发现偏差，及时修正。（3）现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及 时纠

6、正。（4）现场巡查重点设备运行技术状况发现隐患，立即与有关班长及时组织 力量消除，发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。（5）现场巡查重点设备维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控 及时采取措施。（6）现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。5、审定下属工作计划，统筹丄作安排与人力调配，检查计划执行情况。6、组织制定设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计 划，并组织实施。7、根据营业要求与科技发展状况经常征询其他部门意见，不断改进原设汁 缺陷，大力支持下属进行技术改造使设施、设备运转更趋合理。4、深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经

7、常对 下属进行职业道德，服务意识教育，培养员工责任感。5、编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把工程部人 员培养成为高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。工程技术部综合维修班长岗位说明书报告上级：工程技术部主管督导下级：高压值班、设备维修、强弱电维修、所辖专业领班岗位职责：1、在主管的领导下全面负责广场强弱电、高压配电、电梯及土、木、油、 瓦等工作的管理、运行、维修工作：熟悉掌握管理设备的性能，确保楼宁自控 系统、消防监控系统、通讯系统的正常运行，重点做好变配电设备的管理，确 保变配电设备正常运行，确保电力系统24小时正常运行；2、负责制定电气设备运行操作，维修保养，设

8、备检测的年、季、月维修养 护讣划及备品备件购买计划并督促讣划的有效实施，确保正常运行，设备出现 故障，及时组织人力进行抢修;3、贯彻执行岗位责任制、安全责任制，带领并督促检查下属员工严格执行 设备安全操作的有关规定及员工手册，确保设备及人员不发生安全事故，保证 管辖区域的机房干净整洁，做好员工的技术培训和考核工作；4、做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结、借 鉴、学习好的管理经验对技术、工艺进行改造，使设备系统更加完善；4、协助工程部主管做好年度预算、年度维修保养计划、商户的二次装修等 工作，做好与行政管理部门沟通协调，配合好商管中心其他部门的工作；5、负责对广场各专业状

9、况和公共区域进行综合巡视检查工作并进行汇总， 督促检查不合格项的完成情况，控制维修材料和维修质量，并提供日常维保工 作的技术支持；监督设备的能源消耗状况，向工程部主管提供有效的节能措 施；负责外判工程的监管及组织验收；6、完成上级领导交办的其他工作。工作标准：1、能够确保设施设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理 责任.检查各系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正.2、能够提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工 程部主管审定，并负责组织实施.3、熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力 进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行

10、.4、贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督导下属员工严格执行安全操作规程及工作手册，保持设备机房干净整洁.5、做好下属员工的技术培训及考核工作.6、做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经 验，逐步深入了解设备系统，使其运行更加合理.7、负责商业中心综合维修管理工作，组织维修人员对强弱电系统设备以及 LED、电梯等项IJ进行日常维护。8、保障高压供配电设备正常运行与日常维护，监督做好高压配电运行记录 及操作票管理制度。9、切实执行部门主管指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导执行操作规程 及工作手册，工程技术部设备班长岗位说明书报告上级：工程技术部主管督导下级：暖通运

11、行工、锅炉及给排水设备维修工、土木维修工、专业领班岗位职责：1、在主管的领导下全面负责广场的空调设备、锅炉设备、给排水、暖通、 供水泵房等设备的管理、运行、维修等工作，熟悉掌握管理设备的性能，确保 设备正常经济运行，重点做好空调系统的管理；2、负责制定空调机组、给排水系统、消防水系统、通风系统和管道的年、 季、月维修养护计划及备品备件购买讣划并督促讣划的有效实施，确保正常运 行，设备出现故障，及时组织人力进行抢修;3、贯彻执行岗位责任制、安全责任制，带领并督促检查下属员工严格执行 设备安全操作的有关规定及工作手册，保证管辖区域的机房干净整洁，做好员 丄的技术培训和考核丄作；4、做好技术档案的建

12、立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结、借 鉴、学习好的管理经验对技术、工艺进行改造，使设备系统更加完善；5、协助工程部主管做好年度预算、年度维修保养计划、商户的二次装修等 工作，做好与行政管理部门沟通协调，配合好商管中心其他部门的工作；6、负责对广场各专业状况和公共区域进行综合巡视检查工作并进行汇总， 督促检查不合格项的完成情况，控制维修材料和维修质量，并提供日常维保工 作的技术支持；监督设备的能源消耗状况，向工程部主管提供有效的节能措 施；负责外判工程的监管及组织验收；7、完成上级领导交办的其他工作。工作标准：1、能够确保设施设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理 责任.检

13、查各系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正.2、能够提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工 程部主管审定，并负责组织实施.3、熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力 进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行.4、贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督导下属员工严格执 行安全操作规程及工作手册，保持设备机房干净整洁.5做好下属员丄的技术培训及考核工作.6、做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经 验，逐步深入了解设备系统，使其运行更加合理.7、负责制定空调采暖系统的运行方案及设备开停时间表，并不断研究改进 措施

14、，使系统更节省能源和降低损耗.8、负责商业中心综合维修管理工作，组织维修人员对暖通、给排水系统设 备以及精装修等项LI进行日常维护。9、切实执行部门主管指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导执行操作规程 及工作手册，工程技术部综合日班领班岗位说明书报告上级：综合维修班长、设备班长督导下级：锅炉及给排水维修、设备维修工、强弱电维修、综合维修工岗位职责：1、负责广场设施设备的维修保养工作，确保所管各种设备系统正常运行了 解当班期间系统主要设备的运行状况，发现问题立即组织处理并做好善后工 作。检查员工岗位纪律及精神状态、发现不良现立即纠正。检查员工维修保养 丄作质量和丄作效率，对当班布置的丄作任务坚决完

15、成。3、领班是带头人，是班组的骨干，应具备有良好的思想品德，以身作则，技术精益求精，协助部门班长做好班组管理工作，解决技术上疑难问题。4、做好专业设备运行、维修、故障排除、更换零部件的统计工作，每日按 时交班长审阅。5、管好用好各种备品备件和工具，使账物相符，提岀备品备件采购要求。6、认真贯彻落实岗位责任制，督导员工严格执行操作规程及工作守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，按三干净设备干净、机房干净、工作场地 干净）、四不漏（不漏水、不漏电、不漏气、不漏油）、五良好（使 用性良 好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）的标准严格检查督导员工工 作。7、针对员工的技术状况和思想状况，编制培

16、训计划，经常对员工进行职业 道德、服务意识教育和专业知识培训。8、认真推广技术，改造不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对重 大改造工程参与设计，提出可行性方案、监督施工，验收施工质量。工程技术部综合夜班领班岗位说明书报告上级：设备班长、综合维修班长督导下级：锅炉及给排水维修、设备维修、强弱电维修、综合维修工岗位职责：1、负责广场设施设备的维修保养工作，确保所管各种设备系统正常运行了 解当班期间系统主要设备的运行状况，发现问题立即组织处理并做好善后工 作。检查员工岗位纪律及精神状态、发现不良现立即纠正。检查员工维修保养 丄作质量和工作效率，对当班布置的丄作任务坚决完成。3、领班是带头人，是

17、班组的骨干，应具备有良好的思想品德，以身作则，技术精益求精，协助部门班长做好班组管理工作，解决技术上疑难问题。4、做好专业设备运行、维修、故障排除、更换零部件的统计工作，每日按 时交班长审阅。5、管好用好各种备品备件和工具，使账物相符，提出备品备件采购要求。6、认真贯彻落实岗位责任制，督导员工严格执行操作规程及工作守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，按三干净设备干净、机房干净、工作场地 干净）、四不漏（不漏水、不漏电、不漏气、不漏油）、五良好（使用性良 好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）的标准严格检查督导员工工 作。7、针对员工的技术状况和思想状况，编制培训计划，经常对员工进行职业

18、 道德、服务意识教育和专业知识培训。8、认真推广技术，改造不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对重 大改造工程参与设计，提出可行性方案、监督施工，验收施工质量。工程技术部配电室值班电工岗位说明书报告上级：综合维修班长、设备班长、专业领班 督导下级：无岗位职责:1、负责飞通广场内变配电房、生活水泵房、等设备设施维修保养任务及卫 生清洁工作，保障饭店一切用电供水设备正常使用。2、努力学习技术，熟练掌握广场供电方式、线路走向及所管辖设备的原 理、技术性能和实际操作.持证上岗，严格按照操作规范执行.3、坚守岗位，按时巡视供电供水设备，密切监视各控制屏的工作状况， 正确抄录各项数据并填好报表。4、发

19、生事故时，应保持冷静的头脑，按操作规程及时排除故障，并及时向 上级领导汇报。5、认真执行交接班制度，保持良好的工作作风，善于发现设备隐患，消灭 隐患。工程技术部锅炉运行工岗位说明书报告上级：综合维修班长、设备班长、专业领班督导下级：无岗位职责：1、负责广场内锅炉房系统及设备运行、维修保养、水质检测及场地卫生 等工作，并持证上岗。2、严格执行锅炉安全操作规程，以及各种规章制度，认真操作，正确填写 运行记录表。3、必须掌握设备运行的技术状况，不断学习，努力提高自己的业务水平。 既保证设备正常合理运行，乂能节能降耗作。4、认真执行水质管理制度，定时进行水质化验分析，保证锅炉的给水、炉 水符合国家的标

20、准，降低能源消耗，并做好相关的记录。5、当班人员必须严格遵守劳动纪律，坚守岗位（不脱岗、不审岗），不允 许做与工作无关的事情,认真执行交接班制度。6、服从上级指挥，不得擅自开机，危害锅炉安全运行的违章指挥等，应有 权拒绝执行。7、认真定时检查设备运行情况，严禁设备带病、超温、超压、超时、超负 荷工作，遇到突发事故，保持冷静头脑，按操作规范进行操作并及时上报领 导。8、要有超前意识，良好作风，善于发现设备隐患，把事故消灭在源头。工程技术部暖通运行工岗位说明书报告上级：综合维修班长、设备班长、专业领班督导下级：无岗位职责：1、负责广场中央冷水机组等设备运行，积极配合维修工做好设备维护保养 工作。2

21、、必须按巡检制度根据外界天气变化及时进行空调工况调节,努力使空调区域的温度、相对温湿度符合规定的数值范围；严格检测冷水 机组水质符合规范要求，并按运行记录表做好记录。3、必须掌握设备运行的技术状况，发现问题立即报告值班领班或专业班 长，发生紧急故障，应立即停机，报告值班领班或专业班长，组织力量及时处 理。4、按保养规程做好机房内分管设备、阀门、管道、水泵日常及月度保养工 作，确保重点设备经常处于良好的技术状态，防止跑、冒、滴、漏现象存在。5、设备开、停必须及时转换运行状态牌，尤其是接到维修停台通知后，应 立即挂检修牌，若因没有挂上牌造成事故，追究当班责任。6、当班人员必须对所有运行记录表检查并

22、签名，除清楚记录运行参数外， 必须记录清楚巡检范圉内的设备开、停时间，停台修理原因和停台开始及恢复 正常状态时间。每天向领班或专业班长上报运行情况并累计当天设备运行台 时。7、当班人员必须严守岗位责任，服从指挥，不得擅自开机，严守操作规 程，不得擅自离守，上班不准打嗑睡和干与工作无关的事情。8、做好水质检测的器具、药品使用保管工作。9、严格按照设备操作规范进行操作，严禁设备带病、超温、超压、超时、 超负荷工作。工程技术部设备维修工岗位说明书 报告上级：综合维修班长、设备班长、专业领班督导下级：无岗位职责：1、负责广场的配套设施设备维修保养工作，确保设备的正常运行。2、严格遵守飞通广场的规章制度

23、，按照工作手册的规定规范自己的行 为，上班时间不脱岗、不串岗、不做与工作无关的私事。3、认真钻研业务，不断提高技术水平，适应不断发展的行业需要。4、处理故障要及时快捷，不能及时处理的要反馈到使用部门和部门领导， 并与使用部门解释原因让部门组织力量维修。5、要有超前的意识，时时检查各个配电间、管道间、空调机房、污水泵等 运行情况，善于发现隐患，以便及时处理。6、在公共场所维修时，不要大声喧哗，确保质量，提高速度，完工后场所 要及时清理干净，收好工具及时撤离。7、服从上级领导安排调配，做好每日维修记录，下班时汇总于设备运行班 长审阅。工程技术部弱电工岗位说明书报告上级：综合维修班长、设备班长、专业

24、领班督导下级：无岗位职责:1、负责广场建筑内电话系统、电视系统、监控、楼宇自控、消防系统、 LED系统等运行维修保养工作。2、热爱本职工作，对工作认真负责、任劳任怨、认真钻研业务、精益求 精、严格遵守系统、设备操作规程，熟练掌握所管辖系统设备的原理及实际操 作与维修。3、遇到大型会议或活动时，协助其他部门做好音响、影像等技术维护工 作。4、非工作需要不准进入公共场所逗留走动，因工作所需直接对客服务时要 热情礼貌，工作完成后收好工具并及时清理干净场所和设备.5、非工作需要严禁私自动用公司设备，私自更改或改设备的程序。操作维护主要系统设备要登记姓名、时间、内容.修改或改变系统运行方式 必须经班长及

25、部门领导同意，完成后需认真填写修改单,经班长、主管审阅后存 档。6、认真做好交接班场地卫生设备保管保养工作。服从上级领导管理.工程技术部土木工岗位说明书报告上级：综合维修班长、设备班长、专业领班督导下级：无岗位职责：1、负责广场所有土建、木质、油漆等装饰装修的维护工作，按各部门改造新增项LI的方案施工工作。2、认真学习，钻研业务技能，熟悉各种材料的性能、使用的方法、施工技 巧,保障施工和维修的效果与广场总体格调相一致。3、爱护工具，节约材料，做好材料的领用、保管、耗材登记及汇报工作。4、保持场地卫生，材料物品堆放整齐，不得私自动用材料制作或工作任务 无关的物品。5、工作场地严禁吸烟，做好安全防

26、火工作，做到不返工，保质保量完成任 务。6专业工作没有任务时,服从上级安排其它力所能及的工作，努力学习其它 专业,使自已一专多能,适应广场项U的不断发展.工程技术部管理制度第一章 工程技术部日常运营制度一、工作管理制度1上班时间不得看与本业务无关的书藉。2上班时间不得唾岗。3上班期间不准洗澡。4上班期间严禁干私活。5不准在设备楼内大声喧哗、唱歌、吹口哨等。6下班后不要无故在工作场所内逗留、闲逛。7不准迟到、早退。8不准在设备楼内吃零食。9上班时间坚守岗位，不得闲逛商业区。10上班必须提前到岗，工装穿戴整齐，不得穿便服。11要积极参加工程部、公司组织的各种活动。12严格遵守工作手册规定的各项制度

27、。二、运行制度1运行人员要明确自己的职责，运行中遇到自己不能解决或没有把握的问 题不要瞒而不报。2运行人员要有责任心，不要为了抄表而抄表，要随时注意设备的 运行情况，发现问题及时解决，及时汇报。3运行值班人员除了正常出检外，还要接收电话（特别是中班），把情况及时反映给维修人员。4运行人员记录表数要做到准确无误，不允许伪造数字。5运行人员注意班次的交接，对需要传达的内容和需要注意的问题记录在运行记录本上，接班人员接班时要注意看运行记录本。6运行记录本要记录清楚，字迹要工整，不得随便乱涂、乱写、乱 撕。记录本要摆放整齐，保持桌面清洁，运行记录表要整齐地挂在墙上，不得 乱放。7运行人员要注意物品的交

28、接，哪个班次丢失，哪个班次负责。8运行记录表快用完时要及时领取，月底把一个月的记录表经班长签字后 上交至文员处。9运行人员吃饭时要有人替岗，不得擅自离岗三、安全运行管理1. 根据劳动监察部门的有关规定，对电工、司炉工、电（气）焊工等特殊 工种工人进行技术考核，持证上岗。2. 各班组应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施丄情况。3. 制定各工种维修操作规程和安全检查制度。4. 加强劳动安全教育，在进行有危险的设备检修时，班长或主管应 亲自到场。5. 对变电所、锅炉、电梯及压力容器，必须进行年度检验。6. 对中央空调、变配电、锅炉的压力表、保险阀等，必须定期送有 关单位进行校验。7. 易燃、易爆

29、物品必须存放在危险品仓库妥善保管，并应控制最大存放量。8. 主要机房如变电所、锅炉房、冷冻机房、应设警戒牌，严重非工作人员入内。9. 水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层，配电房等均应上锁，钥匙由专人保管。10木工作业场地严禁吸烟，并每天清除木屑。11. 对员工进行紧急及消防知识的教育和考核。12. 建立事故处理制度。13. 对外单位施工人员进行安全教育，签订安全协议书。在施工中进 行检查监督，避免事故发生。14. 对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期检查吊绳等安全装置。15避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲是漆。16. 对各配备设施的接地设施，要定期检查保养，其接地电阻值应

30、符 合规范要求。17. 进行电（气）焊必须取得动火证。四、交接班制度1、接班人员按时到达岗位，做好接班准备工作。（1）查看上一班记录，听取上一班值班人员运行情况介绍。（2）检查仪表工具，并在交班记录表上签名。（3）检查设备运行情况。2、下列情况不得交接班：（1）上一班运行情况未交待清楚。（2）接班人未到要有部门负责人同意指定合适的代值班人时。（3）接班人员有醉酒现象或其它神态不清不得交接班，必须找到顶班 人。（4）设备故障影响运行或影响营业时。五、值班制度1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，按规定定时巡视设备运行记 录。2、密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活，及时发现和 处理

31、隐患。3、值班人员接到维修报告时，应及时通知有关人员前往修理。4、发现设备故障，当班人无法处理时应报告有关领导组织人员处理。5、早、午、晚及夜餐时间是值班的薄弱环节，所有运行值班机房部应有 人值班（机房一人值班，应通知值工班人员关注）。6、值班人员因特殊情况需要调班，必须事先询报请部门有关领导，同意 安排人员，原则上值班人员与值班人员对调。六、报告制度(-)下列情况报告班长或领班：1、主要设备非正常操作的开停。2、主要设备除正常操作外的调整。3、设备发生故障或停台检修。4、零部件改造、代换或加工修理。5、运行人员短时间离岗位。6、维修人员工作去向。7、与外班组联系。(二)下列情况必须报告班长或

32、有关领导:1、重点设备除正常操作外的调整。2、采用新的运行方式。3、主要设备发生故障或停台检修。4、重要零件改造、代换或加工修理。5、系统故障及检修。6、领用工具、备件、材料。7、加班、换班、补休、病假。8、外协联系。（三）下列情况必须报告主管：1、重点设备发生故障或停台检修。2、影响营业设备故障或施工。3、系统运行方式较大改变。4、重点设备主要零部件改换。5、系统及设备技术改造或移位安排。6、系统及设备增改工程及外协施工。7、领班以上人员岗位调整及班组组织结构调整。8、班长或领班病假、事假、补休、换班。七、机房重地出入安全管理制度适用于：变配电房、空调机房、锅炉房、给水泵房、电梯机房、弱电机

33、房1、未经工程部领导批准，外来人员（包括参观学习、施工等人员）禁止进入变配电房、空调机房、锅炉房、给水泵房、电梯机房、弱电机房等重要场 所。2、经工程部领导批准进入的人员必须办登记手续，由班长及值班人员负 责执行。3、禁止本物业无关人员进入上述重要场所，如因工作需要进入时，必须 征得工程部负责人同意，并自觉接受检查，严禁带火种或易燃物品进入机房。八、钥匙（门禁卡）管理制度1、工程部所有钥匙（门禁卡）统一由专人办理登记、分配或更换手续， 山各班组保管使用。2、工程部建立钥匙（门禁卡）发放登记档案，将钥匙（门禁卡）发岀、 更换日期、使用地点、数量领取者姓名、所属部门及领取原因等，逐项登记， 并由登

34、记人、领取人同时签字。3、钥匙（门禁卡）丢失，所需钥匙（门禁卡）班组领班应填写配制钥匙 （门禁卡）单，经工程部主管批准后，到管理人员领取备用钥匙后（门禁卡）配制。配好后，将原钥匙还给管理人员，并由管理人员做好记录，并告诉部门 主管5、凡属保安部配发的钥匙（门禁卡），如已损坏不能使用，或其他原因 需报废必须由部门主管开具证明并将钥匙（门禁卡）一并交回保安部更换。6、全店各部门、岗位凡涉及到钱款、货物、设备、存放的大门钥匙、柜 门钥匙（保险柜钥匙除外），每天营业结束后，必须将钥匙交保安部保 管，不得私自携带外出或回家。各部门指定专人每天取、还钥匙，并进行登记。九、人才管理制度1班长必须具备较高的专

35、业技术知识，并能组织员工解决设备维修和运 行问题。2班组长、不仅要熟悉掌握所属工种的技能和熟悉该工种涉及的饭丿占设 施，而且应具备一定的责任心和组织能力，以带领本组员工开展日常工 作。3工程部员工队伍相对稳定，领导应关心员工的工作、学习、生活，使 员工热爱本职工作。4提供员工学习技术的机会，提高他们的技术、技能和一专多能。5员工的年龄及技术导致形成梯队，使员工队伍后继有人。十、清洁卫生安全制度1各班需做好设备和环境的清洁卫生工作，保持机房和设备的干净、整 洁。2工作完成后须立即作好现场清扫工作。3卫生包干区地面不得有积水、杂物、不准随地乱丢杂物、烟头。4机房、操作间、值班室内工具、用具、茶杯、

36、材料等要整齐摆放，不要乱放。5每班随时都应进行设备卫生清洁工作，及时擦去油污积垢，清 洗用的柴油、废油等及时倒回规定地方。6员工要在更衣室内更衣，严禁不穿工作服上班。7员工工作服要穿戴整齐，佩带工号牌，仪容整洁，要遵守行为 规范中的有关规定。8规定的清洁卫生制度，在交接班工作中（或上、下班时）进行 互相监督，检查。9各岗位人员都要按章操作，杜绝事故的发生。10按规定配置灭火器材，并会正确使用。11各机房、仓库、变电所严禁无关人员进入，特殊情况需经领导 批准。12下班后应关闭电源开关，锁好门窗后方可离去。十一、工具管理制度1仓库保管负责建立个人工具台帐，记载各工种工具申领、换发、损 坏、遗失等情

37、况。2各班组的公共工具列入领班的个人工具台帐中，由班长负责保 管。3工程部公用工具山仓库负责保管，随用随借，当天归还，严格执行借用归还手续，若有损坏和遗失，填写申报表，视原价赔偿。4外单位、外部门借用工程部、班组公用工具，需经部门主管同意，方可借出。5个人工具满规定使用年限，以旧换新，如有遗失，原价赔偿；如损 坏，山部门核实处理后，重新领取。十二、能源管理制度商务楼的能耗主要是指天然气、电、水等的消耗量，其中大部分的耗费 为电能的耗费，因此降低能耗首先是抓电能，其次是天然气，工程部主管需直 接领导安排各种节能措施。丄程部应进行每月的能耗统讣并把能耗绘成曲线 表，以进行不同年份不同月份的耗能比较

38、，并采取以下电能节约措施：1对无功功率进行补偿以提高功率因数，功率因数应控制在 0.9以上。2对供电网络进行电流平衡调节,低压网络的电流不平衡度应小 于 20% o3空调制冷系统应根据现场环境温度,开停部分机组及控制冷却 水温和水质，以提高制冷系统的运行效率,对于商业区等非24小时营业场所可 采取提前送风,营业结束前半小时减少送风量以节能。4照明节电要求光源,灯具的高效节能,还应对照明场所进行合理照度设计和控制。5对各部门负责人员进行节能知识培训，加强员工合理使用空调，照明灯具等以 节约能源的节能意识。十三、事故分析报告制度1、事故发生后，所在班组及有关人员应立即将事故过程记录在案，上交 部门

39、负责人。2、部门负责人根据事故记录内容进行审核并上报公司领导。然后招集 有关部门和技术人员进行事故分析。3、通过分析找出造成事故的原因及责任人。4、人为事故，根据公司规章制度给予处罚。5、技术或设备本身的原因造成的事故，应找出根原并进行维修或技术改 造。6、事故发生后应尽快组织人员抢修，确保正常营业。7、对事故造成的损失及事故分析结果，责任部门或责任人写出书面报告 上交上级领导，并入档案。十四、工程部意外和突发事件处理制度1、设备一旦发生事故，影响到客人的正常活动时，必须马上启用备用应 急设备，采取应急措施挽回损失和影响，并保护现场，及时上报。2、有关领导及有关人员要立即赴现场检查、分析、记录

40、，及时做岀处 理。一些重大的事故部门领导要立即汇报分管上级领导和总主管，共同解决。3、对於事故的责任者，要查明原因，根据规定视情节轻重给予必要的经济处罚和行政处分。如果已 触犯法律，则按国家法律程序处理。4、事故的事后处理要做到四不放过:（I）事故原因不查清不放过;（2）缺乏切实有效的防范措施不放过；（3）缺乏常备不懈的应急弥补措施不放过；（4）事故责任人和员工未受到教育不放过。5、事故报告详细填写，作为案例分析，备案以查。第二章工程技术部设施、设备运行制度一、工程部设备安全操作规程（一）电工安全操作规程1、认真执行操作制度，停电检修制度。2、清洁维护电机及附属设备时，必须切断电机功能开关，工

41、作完毕后恢 复正常。3、摇测或检测电容、电缆前后应充分放电。4、事故处理。（1）变压器警告信号动作时应及时查明原因，并马上报告上级班长或主 管。（2）低压总开关跳闸时，应先把开关拉开，检查无异常，试送总开关，再试送各分开关。（3）停电拉闸操作，必须按照山低压到高压，Ill分开关到总开关顺序进 行，送电合闸的顺序与此相反，严防带负荷拉刀闸。（4）操作前应该对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵 制。必须按操作顺序操作，每操作完一项做一个记号，全部操作完毕后 进行复查，并校对结线图。（5）电动合开关时应注意电流表的变化。（6）维修工作过程中，必须严格按照国家和云南地区有关操作和安全技 术

42、方面的规定执行操作。（7）厨房等潮湿场地或上下夹层工作时，都要先切断电源，不能停电 时，必须有二人在场一起工作。（8）停电检修时，应悬挂标志牌，以免发生危险。（9）上梯工作时，应放稳靠妥，高空作业时应系好安全带。（10）清扫配电箱时所使用漆刷的金属部分必须用胶布包扎。（11）需要氧、电焊配合工作时，应认真做好防火工作，办好动火证手 续，事后认真检查。（12）线路拆除时，应包扎好线头。（13）开合开关时，尽量把配电箱门锁好，利用箱外手柄操作，手柄在箱内时，人体不应正对开关。（14）采用接零操作装置，任何机械电器设备都必须接好保护零线。绝对 不得疏忽以确保安全。（二）锅炉安全操作规程1非锅炉房工作

43、人员未经部门负责人允许，不得随意进入锅炉房和触动 各种阀门和附件，因公进入必须做好登记手续。2做好运行记录，执行交接班制度，遇到处理事故不得交接班，若接班 人未按时上班，原操作人继续工作，同时通知部门或班长人员安排后方可下 班。3每天早晨接班后半小时内，检查燃气表运行情况、泊位等，抄下读数 交值领班。4每半小时巡查各控制点温度、压力、电流是否正常，每小时记录一 次。5每日检査加药箱液位，根据给水及炉水的水质惜况确定加药量，当加 药箱液位低于IOoL时，应配制加药溶剂。6每日夜间冲洗水位计一次，做一次低水位试验，保持水位计水位正确、 清楚。7每日夜间，从炉前、炉后排污阀各排污一次，排污前取炉水水

44、样，根据 炉水分析决定排污量。8每周二早班做一次火焰监测试验。(三) 中央空调安全操作规程1制冷机运行的工作程疗；(I)开启制冷机工作程序： 准备工作检查制冷机状况，电压，油温，油位等，检查各阀门位置，并调在 正常状态检查，冷却水塔，水位等状况。启动冷却水泵及冷却水塔。启动冷冻水泵 开机启动制冷机 开机后检查检查，电压，油位油温油压的变化，检查制冷机电流，高压 低压，冷冻水水温，冷却水水温等参数及机器运转状况。工作标志： 马达电压380400V油温为5565摄氏度。油位镜内O50MM各报警信号无异常。运转正常。运转正常。 在冷却，冷冻水泵起动四分钟之后，水流指示正常。 高压9. 8kg平方米低

45、压在出水温度7摄氏度时为2.1-2. 5公斤/平方 米,油压8. 0-11. 0公斤/平方米,油温45-60摄氏度,油位应在视镜上部 60-16OmnI (2)清洗冷却塔工作程序： 清洗前准备停风机。关闭进，出水阀。 清洗打开排水阀排水，同时用刷子刷洗凉水塔，水放完后再用清水冲 洗。 拆洗过滤网将过滤网拆下刷洗干净后再装上。 补水加药关闭排水阀，用补水阀补水。加化学药剂。工作标志： 可鼎，全关。 无渍垢，无青苔。 滤孔干净无堵塞。 浮球工作正常，水位不溢出凉水塔，浓度正常。2空调运行的工作程序（1）开停风机机组工作程序： 检查设备用手转动叶轮，轻松，平稳。检查皮带是否有断裂，松紧是否适中。电压

46、表指示灯是否正常。风叶应在关小或关闭位置。 启动按钮，开启机组，检查调校开启电源开关，指示灯应亮（绿色）。电源电压应在正常值内。启动电机开关正常，无异常。调整风叶挡板，逐步开大，正常为止，无擦壳现象。电流表压应在正常值内，一切正常，锁好机房门，确保安全。 关闭按钮，停机组电源关闭电机开关，电流表压应回零位。关闭电源开关，指示灯（黄灯亮）减少风叶至关闭风叶挡板。检查皮带油位，润滑油是否正常。清扫机房卫生，确保无异常现象，锁好门。工作标志： 完好。 正常，无打火现象。风叶挡板开启灵活。 平稳，安全，卫生，清洁。（2）测量和调整空调区域温度工作程序： 区域检查，测量检查区域温控器是否有漏气现象，是否

47、在规定值内，及时交换 或调整。用摇表不停转动，不得低于10圈次。测量范围不得低于两个点面。观察温度表（摇表）变化情况。 机房检查调整检查冷热盘管及过滤网清洁度，及时清除。检查调节阀，调整进出口风量。检查气动阀，调整进出水阀门。必要时，调节风机皮带松紧度。 返回区域，测量根据高速调整情况，即时返回所测量区域进行测量，至摇表温度符合标准。（不低于区域内两个点面两次）。工作标志: 区域温度准确。 符合要求。 指数标准。3空调制冷设备维修的工作程疗；（1）水泵维修的内容工作程序： 判断故障用仪表检测或耳听，LI视的方法分析判断故障出在哪里。 换机械密封打开上泵壳，取下损坏的机械密封，把新的机械密封装上

48、，调整结合面，再装上泵壳。 加填料把盘根按照主轴的周长量好尺寸，用剪刀截断，逐个加进压紧，最后装上压盖，调紧松紧度。 试机通知运行丄到现场，接通电源，启动水泵，带上负荷，检查有无异常情况。工作标志： 快速准确。 密封严实，不漏水。 松紧适度，不发烫，不进气。 正常运转。（2）空调机组保养的内容 更换电机轴承用工具把旧轴承取下，将轴和轴承擦干净涂上黃油，再进行安 装。 检查风机叶轮首先用刷子把叶子上的灰尘刷掉，然后检查叶轮有无偏重现想象 冲洗盘管先用清洁剂或除垢等药水浸泡，然后用高压水枪对助片逐步清洗冲刷。 检查风门用除锈剂把风门轴上的铁锈去除，打上机油，用手来回扳动使之开启灵活。工作标志： 轴

49、承运转无杂音，不抖动，内外园配合适当。 动平衡符合要求，叶片清洁无灰垢。 助片之间无杂垢，盘管通风度好。 送风，回风，新风的风门活动自如。（四）电梯维修的安全工作程序1. 主机保养的内容1）工作程序 切断主机电源。和领班联系，准许后方可停梯。电梯休闲状态后断开紧急开关。切断分梯主电源开关。 检查整流子。检查表面是否有碳粉及不平处。清理碳粉。打磨处理。 更换碳刷检查碳刷磨损情况及压力是否均匀。更换磨损较多的碳刷压力。调整碳刷压力。2）工作标准 安全可靠。 整流子光洁平滑。 保持碳刷压力均匀，接触良好。2. 检査电梯钢丝绳的内容1）工作程序 停梯。-和值班室联系，准许后方可停梯。打开厅门急停开关断

50、电。快车转慢车。 测量。从基站1/3处用专用工具检测，一人站在高度约1米处。 调整根据国家标准和检测数据给予调整。对误差较大进行调整。收紧并调整正常。急停开关接通前细查各项。慢车转快车 恢复正常运行关厅门恢复正常运行。通报值领班，电梯投入运行2）工作标准 安全可靠，使电梯处于检修状况。 确立标准位置。 使其钢丝绳受力一致，达到规定标准。 电梯运转平稳。3. 电梯困人解救的内容1）工作程序 检查电梯内有无被困人。检查警报信号。观察电脑故障显示AV。用电话和安全部监控室联系确认。 确定电梯位置。从电脑中查出楼层位置。如电脑指示不准确，用厅门钥匙开厅门寻找。 放出被困人找到实际楼层位置。用厅门钥匙开

51、厅门。轿厢高度不理想，上机顶转慢车操作降梯平层。电梯故障较大，失电情况下，执行人工放人程序，按操作要求执行。（必须切断总电源） 检查电梯，恢复正常运行检查电梯有无故障，如有则进行修复。恢复正常运行。通报值班室，电梯投入运行2）工作标准 快速，准确。 准确，快速。 快速，安全。 诊断准确。二、机房管理制度物业的空调冷冻机房、变配电所、水泵房、生活水箱间等，是丄程部重要 设备场所，也是最容易出重大事故的地方。因此机房内的操作人员，必须持有 劳动部门颁发的操作证。工程部应加强对各机房的管理，建立、健全严格的岗 位责任制和设备操作规程，并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执 行严格的交接班制度，

52、以确保设备的安全和正常运行。各个别机房的技术管理与运行，可参阅本手册的有关章节，已作详细介绍。 这里再重申各机房、配电室、水房等的安全防火管理规定：1. 真执行国家消法规，严格遵守物业的消防制度。室内严禁吸烟，严禁动 用明火，严禁闲杂人员入内或会客，室内要保持良好通风。2. 严格遵守操作规程，密切监视机器运转，定期检查维修机器设备。3. 配电室认真监护电压负荷的变化情况；定期清扫变压、开关柜、防止生 污造成短路；坚持进行倒闸操作，必须一人操作一人监护；严禁约时送电、停 电、严禁非电器人员下达停送电指令，严禁违章维修电器设备；每年在雨季之 前要对避雷器进行检查；逢重大节假日要全面检修线路和设备。

53、4. 机房和操作间严禁拉设临时电源线；电机电闸等设备保持干燥、清洁、 各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物：碎料、刨花、锯末等易燃物要 随时清扫，禁止在室内堆放；不得过量存放木料、油漆、松香水等材料，不得 存放其他易燃易爆物品。5. 各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置，发现火情 立即扑救，及时报有关领导及保安部，并保护好现场，协助查清起火原因。6. 爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。7. 凡违反本规定者，按物业消防管理规章有关规定处理。三、设备档案资料管理工作制度1）工作程序 设备技术档案管理。所有设备建档均分类、分部门建立设备档案。内容包括：设备

54、名称， 出厂合格证，检验单，安装质量检验单，试车记录，设备性能记录，设备维修记录，故障报 告，检查记录, 维修保养记录，改进安装记录，运行日志等。每种设备的各种档案内容分别按 记录种类和时间归档，编号。 设备卡片设备卡片执行分级管理制度。卡片按设备种类登记编号，内容填写准 确，清楚。将编号及内容固定在设备明显处。丄程部建立设备台帐表，每年进 行一次清点核对。 设备图表设备安装工程施工图，动力设备与管道配管竣工图，给、排水系统分 布图，供电线路图，热水、冷水与压缩空气管道图，自动消防报警系统分布图，设备零件组 装与特殊加工图等。这些图表有的挂置，有的存放，均分类编号，归档管理。2）工作标准 便于查找。 帐，物，卡相符。 设备图表山丄程部统一保管。四、给排水巡视标准1、检查供水压力（1）检查压力表有无损坏；（2）检查压力表读数是否正常。2、检查水泵工作状态（1）轴承温度是否正常；（2）机体有无振动及异常响声；（3）联轴节填料松紧情况，排除不正常的漏水现象;（4）润滑油是否足