物业管理采购项目需求

1、物业管理采购项目需求采购需求最高限价：人民币436.8 万元资格要求：1符合政府米购法第二十二条供应商资格条件；分公司投标的，必须由具有法人 资格的总公司授权。招标范围1米购内容确定1家中标供应商，为米购人提供物业管理服务。2政策要求中标供应商应按照中华人民共和国劳动法的相关规定发放工资， 服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；中标供应商应按照中华人民共和国社会保险法 和住房公积金 管理条例的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基 本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生冃保险）和 缴存住房公积金。3服务期

2、合同签订后24个月。以下范例供采购人参考一、 项目概况（一）确定一家中标供应商，为米购人提供物业管理服务，本项目管理服务内容包括：保安服务、卫生清洁服务、配电房管理服务（二）物业类型：基本情况物业管理坐落位置：广州市越秀区正南路6号占地面积：2000 m2 建筑面积：17000 m2服务内容(一) 保安服务1. 人员素质要求(1) 保安从业人员应知法、懂法、守法，依法办事，必须严格遵守保安从 业规范，模范遵守安全管理规定。(2) 保安队长要具备高中以上学历，有较高的政治思想素养和业务水平， 有较强的组织协调能力，受过专门的保安业务培训。(3) 保安人员个人素质条件：以高中文化程度 (含职高 )

3、为主体，退伍军人 为佳，年龄3050岁，身体健康，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力 的疾病病史，体貌端正。没有犯罪记录。(4) 所聘用的保安人员有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，受过专门不少 于二百六十四课时的岗前培训， 熟知采购人的管理规定， 严格履行岗位职责， 善 于发现各类问题，具备一定的管理经验和处理突发事件能力。(5) 中标供应商要加强对保安业务的管理，确保保安在服务区内无违规事 件发生。2. 工作要求：(1) 每天二十四小时专职门卫值班，医院范围内每小时巡逻一次，确保良 好的治安环境(包括防盗、防火、防破坏、防流氓活动、防火灾事故)。维护医 院员工人身和医院范围内的财产安全，

4、 维护医院医护人员正常的办公秩序和病人 诊病的秩序。(2) 大楼治安保卫设置内外巡逻，大堂地下车库及车库出入口保卫人员二 十四小时值班，维护各出入口、医院大门治安交通秩序。(地下车库设一个岗、 大堂一个岗、巡逻一个岗)。(3) 加强对重点区域的定期巡查，发现可疑情况应视具体情况处理或及时 报告甲方有关部门。医院的重点部位分别是：负一楼高、低压电房，发电房、水 房，消防按键；一楼挂号处、CT室、收费处；二楼的检验室、收费处、二楼的检 验室、收费处；三楼、四楼全层；五楼供应室；九楼热水房、厨房等。(4) 负责检查治安情况，如有丢失、破坏、发现问题及时报告，公共设备 由乙方管理(包括车库、电动伸缩闸

5、、保安亭)。(5) 其它与安全保卫有关事项。(6) 保安人员接到报警后 5分钟到达现场， 并听从甲方有关人员指挥， 建立 巡逻签名， 固定岗，做好交接班制度， 遇事协助甲方有关部门做好维护医院医疗 正常秩序，并告之管理处，配合治安工作。(7) 服务热情周到，文明执勤，有问必答，保持良好的形象(含仪表、仪 容、礼节、礼貌)。对来求医病人以礼相待， 配合医务人员做好救死扶伤的义务。(8) 注意保护对大楼的一切公共设施， 防止他人随意敲击和破坏以及遗失， 因乙方及其人员管理不力造成甲方人员， 财产损失， 经鉴定属乙方责任的由其负 责赔偿。(9) 医院地下车库不能停放外来车辆。保安人员有权拒绝外来车辆

6、的停放 (经甲方同意除外)。(10) 保安人员在医院上班期间，除遵守乙方的公司条例规定外，必须自觉 遵守医院的规章制度和服务规范， 服从医院管理人员的管理和指挥， 注意维护医 院的形象。(11) 大门岗保安员要兼顾急诊门口的守卫，对携带大件行包物品出院者要 进行盘查， 检查是否有放行条或出院通知书等。 凡手续不齐全的不能放行， 并报 医院安全管理人员，以防医院财物被盗和流失。(12) 巡 逻保卫员要加强对大楼各层的巡查，严密观察人员的流动情况，对 形迹可疑人员要注意监控、 甚至盘查。 巡查时同时检查各层消防箱、 水枪、水带、 卫生间的水阀开关等是否完好存在， 发现损坏缺件报甲方及时维修、 补缺

7、， 并在 交接班时做好记录。(13) 负 一楼车库的保安员要负责检查登记出入车辆、自行车的证牌、外来 车辆的出入手续是否齐全， 维护车库内汽车、 自行车的停放秩序和安全， 防止车 辆的碰刮和遗失， 同时要保卫地下车库重点部位的安全和设施的完整。 发现问题 及时报告甲方处理。(14) 派驻医院的保安员均为院方义务消防队员，必须参加甲方组织的消防 训练，懂得日常的消防常识和灭火器具的基本操作， 当发生灾情时及时报警， 并 听从甲方管理人员的指挥， 积极参加扑救工作。 遇有大型抢救或特殊病人抢救治 疗需保安员协作时，保安员要积极配合。(15) 保 安员在上岗期间必须认真履行职责，不做与值班无关的事情

8、。医院 当日总值和安全保卫管理人员， 将不定时对各岗位值情况进行检查、 监督， 若发 现保安员有不履行职责行为时，将视情节轻重或通报管理处或扣罚一定的金额。 对看护不严、巡查不到位造成甲方财产被盗(如：消防箱、喷枪、水阀开关)并 经有关部门鉴定属乙方责任，乙方要赔偿相应损失。(16) 乙方应当自开始保安服务之日起 30日内向物业所在地设区的市级人民 政府公安机关备案，并于停止保安服务之日起 30日内到备案的公安机关撤销备 案。(二) 卫生清洁保洁服务1. 清洁保洁范围：具体负责全院各层公共区域、病房、各科室、公共场地 (包括绿化地)、厕所、等清洁及保洁。2. 清洁(上班)时间：早上 7：001

9、1:00 、下午 14:00 17:00 。3. 工作要求：每天清洁内容(1) 公共卫生：医院门前三包位置、负一楼停车场； 19楼地面( 9楼指通 道)、走道巡回扫地。大厅、 走廊、电梯内地面不锈钢饰面。 走火梯、 厕所便器、 洗手盆，每天抹、扫、拖一次并巡回保洁。各种门窗、桌椅、扶手、指示牌、告 示牌、宣传栏、候诊椅、不锈钢垃圾桶每天抹一次。清理收集垃圾到垃圾房每天 两次，医疗垃圾按要求处理。(2) 临床科室：临床科室地面每天两扫、两拖及巡回尘推推尘保洁；办公 室、护士站、治疗室桌面、柜架清抹(不包括整理物品)、吸氧口不锈钢饰板、 门窗、病人扶手栏清抹；洗手盆、洗手盆、卫生间、清洁间每天消毒

10、清洗及巡回 保洁；每天上午用消毒水抹一次床头柜，并浸洗晒干小毛巾备用。病人出院时， 病床用消毒水抹干净，床头柜由内到外彻底清洁消毒。热水瓶、瓶内、瓶塞、用 开水冲洗消毒；清倒废纸箩一次，垃圾分类打包封口、每天两次搬运到垃圾房。(3) 非临床科室：临床科室地面每天两扫、两拖及巡回保洁；办公室、治 疗室、检查室、候诊室桌面、椅子、柜架清抹(不包括整理物品)门窗、病人扶 手栏清抹；洗手盆、洗物盆、卫生间、清洁间，每天消毒清洗两次及巡回保洁； 及时巡查清理垃圾桶。(4) 九楼饭堂：饭堂大厅地面每天清洁两次；饭堂大厅每周大清洁一次。(5) 定期对办公楼的墙壁、天花板等进行打扫。(6) 厕所要求平时每天上

11、午、 下午各至少冲洗 2次，每周一次用工业盐酸洗一次。（7）办公室要求每天 8:30 前完成垃圾清理。每天要求至少 2次的卫生清洁。（8）在完成必要的清洁工作后，各工作人员必须对公共区进行巡查保洁， 以保证整个服务区的整洁。每周清洁内容：（1）电梯内外每周用不锈钢保护液上油、保养一次。（2）冲洗明水沟一次，保持干净畅通。（3）周六下午冲洗门前三包范围。（4）所有卫生间、清洁室全面清洁。（5）洗擦所有大堂入口墙壁、天花、玻璃门清抹一次。（6）清洗科室内废纸箩、大垃圾胶桶一次。（7）清抹科室病床、输液架、吸痰器、大柜、药架表面（不含整理物品）。（8）室内地面清除污渍、斑点。（9）负一楼地面每天清扫

12、 1 次。 每月清洁内容：（1）中央空调出风口、回风口（不含滤网）清抹吸尘一次。夏季分体、窗 机空调清洗滤网一次。（2）墙壁除尘一次。（3）清扫墙壁蜘蛛网一次。（4）每月冲洗负一层、后广场地面二次。 每季清洁内容：（1）天花上的各种灯饰每季清抹一次（不能关电源和拆装除外）。（2）所有各样类型风扇、排气扇，每季清洗一次。（3）清扫中庭首层以上四周的铝板每季清洁一次。（4）负一楼高空管道扫尘扫蜘蛛网每季 1 次、墙面扫尘扫蜘蛛网每季 1 次。（三）配电房管理服务1 、服务内容：（1） 、高压房内6台VC-10型高压开关柜的24小时日夜巡视、监护、操作。（2）、高压房内一组 20AH（SCB-200

13、-20） 直流控制装置的巡视、 监护、操作。（3）、变压器房内2台SC8-1000KV变压器的24小时巡视、监护、填写运 行记录。（4）、低压房内GCL配电柜11台，内置56台75A-2000A出线开关24小时 日夜巡视、监控、操作。（5）、低压房内GZJ电容补偿柜2台、GCL计量仪表柜2台巡视、监控、操 作。（6）、发电机房内550F柴油发电机组1台，进风机等附属设备6台维护、 保养、操作。（7）、完善低压电房及发电机房内所有设备的安全操作规程及设备维护保 养制度，制订设备的大、中、小修计划。（8）、处理及排除一般设备故障，积极解决日常一般维修工作。（9）、高压房、专变房、低压房、发电机房范

14、围内送电线路设备的日常维 护、保养。（10）、保持高压房和专变房、低压房、发电机房环境的清洁、卫生及现场 管理。2、工作要求：（1）、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定每月安全值班管理服务 工作计划和各类规章制度。（2）、不得将本合同明确服务项目转包给第三方管理，不得在甲方区域内 从事违法违纪活动。（3）、严格遵守操作规程，确保安全供电，发现问题及时处理和上报供电 部门及甲方领导，并积极协助处理和解决问题；（4）、负责员工的工资、福利、社会保险、意外、计生等各种责任和义务， 乙方员工的上述事项及违反法规、触犯刑法的行为与甲方无连带关系。（5）、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部用房、用具

15、及甲方的全部 资料。3、人员要求（1）、乙方需选派持高低压电工证且经验丰富的电工技术人员为甲方服务。（2）、人员要相对稳定，调离人员要征得甲方同意。三、服务要求（一）总体要求：在服务期限内，中标供应商必须遵守国家劳动法 及有关法律、法规，在管理范围内进行物业管理服务。（二）具体要求1. 日常管理与服务（1）服务规范应符合法律法规的要求。（2）各项服务要做到及时准点。（3）建立完善的档案管理制度，建立齐全的管理服务档案（包括设备管理档案、日常管理档案等）。采购人随时抽查档案管理情况，以便日常监督。（4）每月初编写管理服务工作总结，并书面向采购人总务处汇报。（5）每月度对采购人进行一次书面服务满意

16、调查，并分析提出改进措施。（6）制定管理处内部管理制度和考核制度，并报送采购人备案。2. 人员要求。保洁员要求(1) 自觉遵守医院和公司的规章制度。(2) 负责完成所在岗位的各项保洁工作。(3) 服从上级分配，完成其他分派工作任务。(4) 乙方派驻医院的保洁员工，必需接受岗前专业技术培训，能掌握多项清 洁工作程序和规程，通过试用期考核合格后，方能派驻医院作业。(5) 根据医院的特有性质，乙方应加强对员工进行社会公德和职业道德方面 的教育，做好安全防范工作，有义务协助医院做好“四防”工作。(6) 进入医院内进行保洁工作的员工必须穿着整齐的统一制服，佩戴附有姓 名及相片的工作证，服从医院管理人员的

17、监督管理。(7) 保洁人员应注重仪容仪表讲究礼貌，做到衣冠端正，文明作业。(8) 除工作之需要或接获批准以外，均不得擅自进入各办公部门及其他场所, 非工作时间禁止进入医院内任何科室逗留或过夜。(9) 除特别工作之需要，保洁人员下班后走正门，自觉接受门卫检查。(10) 不得从事与本职工作相抵触或不相关的其它工作。(11) 医院所产生的废品均属产生单位财物，不能擅自处理及带走，必须 由甲方统一处理。保安人员要求(1)人员要求：所有保安员必须佩戴胸牌上岗。乙方应严格审查，确保 保安人员无犯罪记录。四、人员配置要求(一)服务人员具体岗位设置(本项目须配置服务人员 52人)岗位设置人数(人)项目经理2保

18、安员(含队长)13病人运输9卫生清洁保洁服务23配电房管理人员5合计52中标供应商要配置不少于上述所需人员，可以提出更优化的配置五、人员管理要求（一）采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人 员由中标供应商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。（二）若采购人加班期间要求提供相关物业管理服务的，中标供应商应 按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。（三）中标供应商的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人 身伤害等工伤事故，由中标供应商负责，与采购人无涉。（四）中标供应商全部工作人员应专职服务本项目， 如遇特殊情况需借 用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行。（五）投诉处理率100%且及时、妥善，有完整的记录档案。（六）中标供应商自开始保安服务之日起 30日内向物业所在地设区的 市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起 30日内到备案的公 安机关撤销备案。（七）鼓励中标供应商贯彻执行穗人社