违章建筑拆除程序

1、【违章建筑拆除程序】违章建筑的确认主体、确认标准、确认程序、拆除程序等问题的探讨首先我们应该搞清楚什么是违章建筑?在了解违章建筑的概念之前，我们先来了解一下什么是建筑物?建筑物，是指运用各种材料生产出来的具有各种使用价值的建筑物、构筑物，是人可以在其中进行生活或生产活动的、固定于土地之上的房屋或其他场所，如住宅、办公楼、厂房、库房等。那么违章建筑主要包括：(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。(3)擅自改变了使用性质建成的建筑。(4)擅自将临时建筑设成为永久性建筑。(中华人民共和国城市规划法第3

2、9条规定:在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。第40条规定：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划，尚可改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款)。由于违章建筑具有不合法的特征，所以处理违章建筑也有自身的特征，建章建筑通常情况下是指违反法律和政策的规定，由公民或法人擅自建造的建筑物及构筑物，通

3、常表现为擅自搭建的棚房、摊位、简易楼宇等。违章建筑最主要的特征就是不具有合法性，即违章建筑是不受法律保护的。由于其违反了法律的禁止性规定，所以原则上不赋予当事人所有权，不能依法进行产权登记(城市房屋权属登记管理办法第5条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。和第23条规定：有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：(一)属于违章建筑的;(二)属于临时建筑的;(三)法律、法规规定的其他情形)。但是，违章建筑物本身仍然是物的一种，在有关行政主管部门未依法认定要求拆除之前，违章建筑建造者仍然对物享有某些物权法上的权利。这些权利主要包

4、括：1、有权处分建筑材料。虽然建造人对该建筑物不享有所有权，因此亦不享有处分权，但违章建筑物建造人对违章建筑物的构筑材料享有所有权，对构筑材料当然享有处分权。2、有权占有建筑物。占有是一种事实而非一种权利，是一种人对物的控制与支配状态。占有可因享有所有权、他物权或者其他权利而发生，也可因某种缺乏权利依据的行为以及单纯的自然事实而发生。违章建筑物尽管不能取得所有权，但因为建造人对该违章建筑物具有事实上的管领力，可以成立占有。这种占有的事实状态受法律保护。3、有权使用建筑物。占有的目的并不仅仅是据为己有，而是按照物的物理性能和用途加以利用。4、有权对违章建筑收益。违章建筑的所有人对违章建筑的占有是

5、有权占有，所以其当然有权收益，只是这种收益权应当受到法律的限制，占有人只能因本人使用建筑物而取得收益，而不能以出租等方式收益。违章建筑之上的使用权是一种临时性使用权。一旦建筑物被拆除，使用权随即消灭;或者违章建筑取得合法性之后，该种违章建筑之上的使用权也就消灭，转化为合法建筑的使用权(城市房屋拆迁管理条理第32条的规定：拆迁人、被拆除房屋使用人双方应当遵守过渡期限的协议。拆迁人不得擅自延长过渡期限;由拆迁人提供周转房的被拆除房屋使用人到期不得拒绝迁往安置用房、腾退周转房。第35条的规定：对有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门予以警告、责令停止拆迁，并可处以罚款：(一)未取得房屋拆迁许可证或者未

6、按房屋拆迁许可证的规定擅自拆迁的;(二)委托未取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁的;(三)擅自提高或者降低补偿、安置标准，扩大或者缩小补偿、安置范围的。看来，违章建筑的确认主体主要是由城市规划局来确认,第九条规定:国务院城市规划行政主管部门主管全国的城市规划工作。县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门主管本行政区域内的城市规划工作。而拿我区来说,规划行政主管部门却由城乡建设管理局来行使取权。违章建筑的确认标准不是哪一个人所认定的，它是由法律明文规定的，上述文中所提到的违章建筑的概念中就阐述了违章建筑的标准，即(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。

7、(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。(3)擅自改变了使用性质建成的建筑。(4)擅自将临时建筑设成为永久性建筑。这里面的违章建筑还包括农村的未经批准所建的建筑物。但是，一定要注意的是有些建筑物上虽然没有经过正式公文的文件确定，有的是经过城建主管部门的同意，为了发展经济或者某一时期的经济发展所建的建筑物，这些建筑物在当时承包出去给各个经营者作有偿服务，笔者认为，这些建筑物不能一概而论为违章建筑。既然违章建筑是由规划或者城建行政机关确认进而进行带有强制性的处理行为，这种具体的行政行为必须具有一定的行政确认程序，笔者认为，这种确认程序不利于特别复杂，在确认过程中应当本着实事求是、快捷方便

8、、解决问题为主，通过多采取简易处理程序，体现人文关怀，全面衡量政府与当事人之间的融洽关系，在证据确实充分的条件下，快捷确认，为后面的拆迁程序做好充分的准备工作。如果此类案件起诉至人民法院了，笔者有一点浅显的设想，法院要准确把握城市违章建筑拆迁案件程序上适用的尺度，依法应当受理的，要坚决受理并妥善处理;依法不应当受理的，要坚决不予受理。要积极向政府提司法建议，帮助政府合理制定政策，共同减少违章建筑拆迁中的矛盾和纠纷。城市建设的实施必然涉及大量的城市违章建筑的拆迁，由此引发矛盾和纠纷也无法避免，处理上稍有不慎，就会影响到城市建设和老百姓的切身利益。对此，要严格把握受理范围和条件，合理统筹“公益”与

9、“私益”的关系，加大对被拆迁人合法利益的保护力度;坚持法律效果与社会效果相统一的原则;强化对此类案件的诉讼调解和执行和解;及时总结经验、归纳共性问题和主要症结，形成规范化的工作机制，对行之有效的做法及时推广;对正当合理诉讼坚决支持，对蛮横无理的要求绝不迁就妥协，推进城市和小城镇违章建筑拆迁工作的依法进行，保障人民群众合法利益不受损害，保障城市建设顺利进行;政府在没有同被拆迁人达成安置补偿协议的情况下，一些拆迁人直接向法院提起民事诉讼的，人民法院最好先不予受理;特别是当被拆迁人对此提出异议，按照有关行政法规规定，在起诉之前必须经过行政裁决的，一定要进行行政裁决，直接起诉缺乏依据;凡是拆迁人要求责

10、令被拆迁人签订补偿协议的，人民法院不要介入，需要由政府出面做调处工作。依法拆除违章建筑合乎公共利益。但是，在取缔少数人不合法利益的同时，也应该注意维护这些人的合法权利。正义论作者罗尔斯认为：“公正的法律程序是正义的基本要求，而法治取决于一定形式的正当过程，正当过程又通过程序来实现。”公共利益是目的，行政手段是程序。行政管理需要将目的正义与程序正义有机地结合起来，没有正义的程序不可能产生正义的结果，目的正义依赖于程序正义。政府部门只有依法行政，才能保证行政手段与行政目标的一致性。政府官员不能自以为目的正当就忽视、破坏法律规定的程序。违章建筑的确认及其拆迁补偿根据我国城市规划法的规定，对已经建成的

11、房屋及其附属物，如果该建筑物虽然影响城市规划，但可以采取改正措施的，可以由规划主管部门认定其为合法建筑。如果该建筑物严重影响城市规划，由规划主管部门责令停止建筑，限期拆除或者没收非法建筑物、构筑物和其他设施。 因此所谓违章建筑是指已经建成的房屋其及附属物没有取得城市规划主管部门的规划许可或者没有按照规划许可进行建筑的房屋及其附属物。 二、违章建筑的特征 违章建筑，是指违反法律和政策的规定，由公民或法人擅自建造的建筑物及构筑物，通常表现为擅自搭建的棚房、摊位、简易楼宇等。 违章建筑最主要的特征就是不具有合法性，即违章建筑是不受法律保护的。由于其违反了法律的禁止性规定，所以原则上不赋予当事人所有权

12、，不能依法进行产权登记。但是，违章建筑物本身仍然是物的一种，在有关行政主管部门未依法认定要求拆除之前，违章建筑建造者仍然对物享有某些物权法上的权利。这些权利主要包括： 1、有权处分建筑材料。虽然建造人对该建筑物不享有所有权，因此亦不享有处分权,但违章建筑物建造人对违章建筑物的构筑材料享有所有权，对构筑材料当然享有处分权。 2有权占有建筑物。占有是一种事实而非一种权利，是一种人对物的控制与支配状态。占有可因享有所有权、他物权或者其他权利而发生，也可因某种缺乏权利依据的行为以及单纯的自然事实而发生。违章建筑物尽管不能取得所有权，但因为建造人对该违章建筑物具有事实上的管领力，可以成立占有。这种占有的

13、事实状态受法律保护。 3、有权使用建筑物。占有的目的并不仅仅是据为己有，而是按照物的物理性能和用途加以利用。违章建筑之上的使用权是一种临时性使用权。一旦建筑物被拆除，使用权随即消灭；或者违章建筑取得合法性之后，该种违章建筑之上的使用权也就消灭，转化为合法建筑的使用权（城市房屋拆迁管理条理第32条和第35条） 4、有权对违章建筑收益。违章建筑的所有人对违章建筑的占有是有权占有，所以其当然有权收益，只是这种收益权应当受到法律的限制，占有人只能因本人使用建筑物而取得收益，而不能以出租等方式收益。 三、违章建筑的确认 在拆迁过程中，房屋拆迁主管部门在其拆迁裁决或者有关的文件中确认被拆迁人所有的房屋系违

14、章建筑而不能提供规划主管部门的有关处理决定时，则房屋拆迁主管部门认定被拆迁人所有的房屋系违章建筑的行为是超越职权 的具体行政行为。 根据城市规划法的规定，认定和处理房屋及其附属物是否属于违章建筑是城市规划主管部门的一项职权，房屋拆迁主管部门没有职权认定拆迁范围内的房屋及其附属物是否属于违章建筑。因此，如果房屋拆迁主管部门认定被拆迁人所有的房屋系违章建筑?不能提供有关规划部门的处理决定 时，被拆迁人可以诉请人民法院撤销认定。 违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地规划行政主管部门出具证明。作为拆迁人或拆迁主管部门都没有认定权利，也无必要自行认定

15、。 根据中华人民共和国城市规划法第40条和41条的规定，规划主管部门对违法建设行为和占用土地行为有权给予行政处罚。所以，对于违章建筑，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门有权责令有关当事人立即停止建设；限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处以罚款。同时，对未取得建设工程规划许可证件或违反建设工程许可证件的规定，进行建设的单位的有关责任人员，可以由其所在单位或上级主管机关给予行政处分。 四、违章建筑物的合法化追认 法律一般不赋予当事人对违章建筑物的房屋所有权。但作为该原则的例外，对于部分设计

16、正规、结构合理的违章建筑，只要不影响整体规划，在对当事人处以罚款，责令当事人办理有关手续后，可以确定当事人的房屋所有权。对于历史遗留的违章建筑，按照法律的规定，也可以确认其房屋所有权，从而转化为合法的房地产（最高人民法院关于地主在土改时隐瞒未报的房屋应如何处理问题的函复）。 违章建筑物的性质转化应当严格遵循一些原则： 1、地域界限。凡影响近期规划或城市开发的重要地段的违章建筑，应从严处理，一般不能通过事后追认为合法建筑。其他规划开发地区则可以本着节约建筑成本的目的适当放宽处理。 2、影响有关行业职能或者工作展开的，如直接影响交通、消防、市政设施、房屋修缮施工、绿地、环保、防灾和邻里居住条件的违

17、章建筑应从严处理，一般不能通过事后追认为合法建筑。 3、从宽处理须有限度。只要违章建筑的房屋建筑正规、结构合理，经过一定的申请审批程序，给予批评教育或适当罚款之后，可以补办手续，确认当事人的所有权，发给产权证件。从严处理的，即为不予确认产权，登记为违章建筑，需立即拆除的，应立即拆除；可以延期的则延缓拆除。（最高人民法院审理房屋产权案件有关问题有关政策问题的批复） 相关的主题文章：宁波市政府的规章宁波市违反城市规划建设处理办法中，就有支持政府自行组织强制拆迁的内容。宁波市人民政府令（第号）宁波市违反城市规划建设处理办法已经年月日市人民政府第次常务会议讨论通过，现予发布，自年月日起施行。市长张蔚文

18、二年十二月五日 宁波市违反城市规划建设处理办法第一条为实施宁波市城市总体规划，加强城市规划管理，根据中华人民共和国城市规划法、浙江省实施中华人民共和国城市规划法办法和宁波市城市规划管理条例，结合本市实际，制定本办法。第二条对在宁波市城市规划区内违反城市规划法律、法规的违法建设行为的处理，适用本办法。第三条本办法所称的违法建设行为是指下列行为：（一）未取得规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证进行建设的；（二）擅自改变建设工程规划许可证规定的建设工程性质、内容进行建设的；（三）擅自改变临时建设工程规划许可证规定的临时建设工程性质、规模、建筑高度进行建设或临时建设工程批准使用期满不拆除的；（四）

19、建设工程未经规划行政主管部门验线而擅自施工的；（五）建设工程竣工交付使用后，擅自改变使用性质和内容，影响城市规划的。第四条本办法所称的违法建设工程包括违法建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施。第五条市规划行政主管部门是宁波市城市规划区内处理违法建设行为的主管部门，负责本办法的组织实施。市规划行政主管部门在宁波市城市规划区内设立的派出机构，按各自的职责范围对违法建设行为进行处理；鄞县规划行政主管部门负责宁波市城市规划区内属鄞县行政区域部分的违法建设行为的处理。第六条城建、房地产管理、市政公用、工商行政管理等部门按照各自的职责权限，协助规划行政主管部门对违法建设行为进行处理。第七条规划行政主管

20、部门发现违法建设行为后，应当在三日内发出责令停止施工通知书。建设单位或者个人在接到责令停止施工通知书后应当立即停止施工；继续施工的，规划行政主管部门有权予以制止，并拆除继续建设部分的违法建设工程。第八条违法建设行为有下列情形之一的，由规划行政主管部门责令建设单位和个人限期拆除违法建设工程：（一）擅自变更用地性质，改变城市功能布局的；（二）侵占或影响道路和管线等基础设施、社会服务设施的建设和功能的正常发挥，以及侵占绿地等规划用地的；（三）危及防洪、消防、人防等城市防灾设施、军事设施等的正常运行，给城市安全造成隐患的；（四）严重影响历史文化名城、历史文化街区、风景名胜区及文物保护单位的保护，或损害

21、城市文物古迹的；（五）擅自突破规划控制指标、影响市容观瞻或严重侵犯公共利益、社会影响恶劣的；（六）对城市水源保护区、河道、水体、山体等造成重大破坏的；（七）在近期建设规划确定的控制区范围内擅自进行建设的；（八）建筑间距达不到宁波市城市规划管理技术规定最低标准，影响相邻建筑通风、采光、卫生、安全等，有可能引起严重纠纷的；（九）有其他违反城市规划的情况，后果严重、不拆除难以补救的。第九条违法建设行为有下列情形之一的，规划行政主管部门可以没收违法建设工程：（一）擅自扩建或加层，且建筑容积率超过宁波市城市规划管理技术规定的最大值的；（二）其他违法建设行为情节严重，但违法建设工程能加以利用的。依法没收的

22、违法建设工程按照国家规定公开拍卖。第十条违法建设行为不属于第八条、第九条规定的情形，但影响城市规划、尚可采取改正措施的，处违法建设工程造价的罚款；违法建设工程位于城市主要道路两侧、重要地段，或建设单位、个人屡次进行违法建设的，处违法建设工程造价的罚款；并责令其通过下列措施消除影响：（一）部分拆除；（二）减少层数、降低高度；（三）开窗或堵窗；（四）开辟通道或封闭通道；（五）修改立面；（六）其他可以消除影响的措施。第十一条设计单位未按照城市规划、城市规划管理技术规定的要求和规划行政主管部门提出的规划设计条件进行建设工程设计，造成工程违法建设的，由规划行政主管部门对设计单位处以设计费的罚款。施工单位承接无建设工程规划许可证的工程或未按照建设工程规划许可证核准的图纸施工而造成违法建设工程的，由规划行政主管部门对施工单位处以施工管理费的罚款。按照前两款规定进行处罚的，罚款最高额度为五万元。第十二条对造成违法建设工程的设计单位、施工单位，由其行业主管部门按有关规定给予通报批评、停业整顿直至吊销资质证书。第十三