2010洋房及类低密度住宅产品专题研究3

1、1、以绿城产品为代表、以绿城产品为代表“花园化洋房花园化洋房”路线路线 2、以万科情景洋房系列为代表、以万科情景洋房系列为代表“情景化洋房情景化洋房”路路 线线 3、以万科宽景、以万科宽景House为代表为代表“叠拼化洋房叠拼化洋房”路线路线 上承多层产品上承多层产品 空间情景化空间情景化 下启类低密度产品下启类低密度产品 常见洋房产品的分类常见洋房产品的分类 3+1宽景宽景House产品特点产品特点 五大价值点： a.12层均有地下室附送 b.独特的露台空间 c.丰富的建筑形态 d.气派的横向客厅 e.豪华的顶层套房 b e c d a 户型特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平 层，

2、赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台 宽景宽景househouse产品的市场机会产品的市场机会 机会一机会一 创新物业带来的市场关注度和吸引力 机会二机会二 解决对大户型、别墅类产品有需求但 受总价限制的客户需求 机会三机会三 宽景House能增加户数，降低12层的 总价区间，所以优于叠拼别墅产品。 产品从舒适三房到舒适四房，面积从 145平米-200平米不等。 一层户型关键词：下沉式私家院落一层户型关键词：下沉式私家院落/半地下层半地下层/阳光房阳光房 庭院入户/多景式情景房从入户花园走到 一楼地下室地下室是附送的，面积也很大， 可以分影音室和书房 半围合庭院 地下室 露台 二层：附送露台二

3、层：附送露台/地下室地下室 明厨明卫方正实用明厨明卫方正实用 二层结构关键词：地下室与大露台二层结构关键词：地下室与大露台 通向地下室的楼梯 三层户型关键词：复式结构，阁楼和空中花园三层户型关键词：复式结构，阁楼和空中花园 三层复式结构：复式结构4个露 台独立主人套房客厅挑空 送露台空中花园送露台空中花园 顶层附送阁楼顶层附送阁楼 小结小结北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高 从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高 n客户追求的是低密度的生活感受：客户追求的是低密度的生活感受：对于花园

4、洋房类的产品，花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产 品之间的产品，可以让客户找到舒适与价位的最佳接合点。花园洋房和户外的联系最大的特色就是退 台，多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真 正把室外和室内的空间结合在一起。 n得房率高、实惠：得房率高、实惠：在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，拥有较高的得房率，同时，户 主还能获得赠送面积，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。 从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高 n功能空间与情趣生活的丰富：功能空间与情趣生活的丰富：花

5、园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自 有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。 n改变人际关系改变人际关系：公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之 间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。 n私密性、安全性：私密性、安全性：在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可 以和邻里分享、参与；安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度 社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，社区的保安工作是业主安全的根本保障。 2 类低密度住

6、宅产品类低密度住宅产品 1 洋房住宅产品洋房住宅产品 TownhouseTownhouse产品产品 经济型小独栋产品经济型小独栋产品 洋房产品的定义与特征洋房产品的定义与特征 洋房产品的价值分析洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类常见洋房产品的分类 TownhouseTownhouse定义与特征定义与特征 TownhouseTownhouse价值分析价值分析 TownhouseTownhouse常见溢价方式常见溢价方式 规避小独栋产品缺陷的手段规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议小独栋产品户型设计建议 小独栋产品的界定小独栋产品的界定 Townhouse的构成：的构成： Town

7、House是一种准独立住宅形式，它是由Town的文化氛围、House的私人生活和Nature的 自由格调，三种因素的组合体。 Townhouse 的技术要点的技术要点 1）TH单体的层数通常在23层，面宽范围：以68米居多，最小可至4.8米，北京汤House某 户型两开间面宽5.7米；上海格林春晓某户型面宽13米。 2）TH常见以6联、8联、10联居多，其总长度受消防规范限制。 3）TH社区的容积率一般在0.60.8之间。 Townhouse 产品在解决方案中的常见角色产品在解决方案中的常见角色 1）低密度社区中平衡容积率。既能保持整个社区的低密度意向，又可以加强开发强度，或以 价格差消化资源

8、劣势地块。 2）中高密度社区中的标杆产品。之于多层或洋房物业有良好的连续性同时又可体现明显升级。 3）远郊别墅板块中的低总价度假产品 TownhouseTownhouse定义与特征定义与特征 2 类低密度住宅产品类低密度住宅产品 1 洋房住宅产品洋房住宅产品 TownhouseTownhouse产品产品 经济型小独栋产品经济型小独栋产品 洋房产品的定义与特征洋房产品的定义与特征 洋房产品的价值分析洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类常见洋房产品的分类 TownhouseTownhouse定义与特征定义与特征 TownhouseTownhouse价值分析价值分析 TownhouseTownho

9、use常见溢价方式常见溢价方式 规避小独栋产品缺陷的手段规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议小独栋产品户型设计建议 小独栋产品的界定小独栋产品的界定 Townhouse 的价值要素的价值要素 Townhouse产品的核心价值在于初步摆脱了集合住宅的形式，已经可以实现“独门独院、有天 有 地”的生活模式获得独立住宅的居住感受而支付相对低的价格，是该产品立足市场的根本。 如何在“有限”的条件下“做足”别墅生活的空间感受，成为TH通常的产品发力目标这 一点也 是所有类低密度产品的共同特性。 1、“看齐独栋看齐独栋”的空间构成的空间构成 2、“有天有地有天有地”的充分表达的充分表达 3、兼

10、顾私有和邻里的单元组合方式、兼顾私有和邻里的单元组合方式 TownhouseTownhouse价值分析价值分析 1、“看齐独栋看齐独栋”的空间构成的空间构成 Townhouse住宅在功能空间的构成上能够较为齐备地涵盖各类居住需求，可以概括为 5个组成部分： 1、礼仪接待性空间。、礼仪接待性空间。包括：入口、客厅（有时与起居室合一）、餐厅等； 2、居家活动性空间。、居家活动性空间。包括：起居室、早餐室、厨房、家庭室、书房、视听室等； 3、私密性空间。、私密性空间。包括：主卧室、次卧室、卫生间、客房等； 4、辅助性空间。、辅助性空间。包括：洗衣室、储藏、车库、地下室等； 5、景观性空间。、景观性空

11、间。包括：（前、后）花园、内天井、露台等。 礼仪性空间的分化独立，以及景观空间的比重加大，是TH产品的显著特征； 同时空间更加“立体”TH的内部空间往往表现的极为丰富与活跃，在有限的面 积限制下，尽可能的营造出“别墅感受”。 TownhouseTownhouse价值分析价值分析 2、“有天有地有天有地”的充分表达的充分表达 “有天有地”是别墅生活的典型特征具体是指室内外空间在多层面实现交流，并且这种交流具有 私有化的特征，即不仅“有天有地有天有地”，而且必须是“自有天地自有天地”。限于TH自身形式上的局限性，其需要 通过底层花园、入户平台、内天井和露台底层花园、入户平台、内天井和露台这些空间元素对“有天有地”的特征进行强化。 天井内庭院兼具功能意义天井内庭院兼具功能意义 和情景价值